Hur får jag använda min uteplats?

Har du en uteplats i anslutning till din lägenhet? Har du koll på hur den får användas? En vanlig uppfattning är att uteplatsen tillhör lägenheten och således fritt kan nyttjas av bostadsrättshavaren. Riktigt så enkelt är det dock inte utan rätten att använda uteplatsen beror på hur föreningen har reglerat nyttjandet av marken utanför lägenheten.

Det finns i huvudsak två sätt enligt vilka mark kan upplåtas. Det ena sättet är att upplåta marken med bostadsrätt. I ett sådant fall är marken juridiskt en del av lägenheten och bostadsrättshavaren har förhållandevis stor frihet att själv bestämma hur marken ska nyttjas. Om marken är upplåten med bostadsrätt ska det framgå av ett upplåtelseavtal eller tilläggsavtal till upplåtelseavtalet. Detta regleras i bostadsrättslagen.

Kanske är det dock vanligare att marken är upplåten som en s.k. benefik nyttjanderätt. I ett sådant fall är marken inte en del av lägenheten utan upplåts separat som en exklusiv nyttjanderätt utan betalning för den enskilda bostadsrättshavaren. Om marken är upplåten som en benefik nyttjanderätt är det fortfarande föreningen som beslutar om vad som gäller angående markens användning. Bostadsrättshavaren är därmed skyldig att rätta sig efter föreningens ordningsregler angående t.ex. byggnationer, tillåtna planteringar eller färg på staket.

Det är viktigt att reglera benefika nyttjanderätter genom avtal. Det finns inga formkrav för benefika nyttjanderättsavtal och avtalet kan vara såväl muntligt som skriftligt. Skriftlighet är dock att föredra för att parterna ska veta vad som gäller. Skriftlighet är också fördelaktigt ur bevissynpunkt. Avtalet kan till exempel reglera hur uteplatsen får nyttjas, hur ansvar för underhåll och reparation ska fördelas, vilken uppsägningstid som gäller samt vad som gäller för eventuella byggnationer och ändringar.

Om en bostadsrättshavare har tagit en uteplats i anspråk och föreningen inte säger något om det, kan föreningen anses ha accepterat det genom konkludent handlande, dvs. genom att föreningen agerat som om bostadsrättshavaren haft rätt att nyttja uteplatsen. En benefik nyttjanderätt kan då ha uppstått utan konkret avtalsinnehåll. Det kan leda till konflikter mellan föreningen och bostadsrättshavaren eftersom bostadsrättshavaren trott sig ha rätt att nyttja ”sin” uteplats. Det kan också leda till ökade kostnader för föreningen.

Text och bild: HSB
www.hsb.se