Skip to main content

Skrikande granne i brf tvingas flytta

Top view of brunette female with unhappy facial expression closing ears with pillows while lying in bed. Young woman in pajamas can't sleep because of loud noise.

 

En man med bostadsrätt i Norrköping som stört grannar med höga skrik i flera års tid, åläggs nu att avflytta från sin lägenhet. Det rapporterar tidningen Folkbladet med hänvisning till en ny tingsrättsdom.

Tidningen Folkbladet Östergötland skrev nyligen om ett fall rörande en man med bostadsrätt i Norrköping som efter att ha stört sina grannar i flera år, nu ålagts av tingsrätten att lämna sin lägenhet.

Mannen ska ha bott i bostadsrätten sedan 2016 och gjorde till en början inget större väsen av sig, utan stämningen mellan grannarna upplevdes som god. Det förändrades dock år 2021 då bostadsrättsföreningen fick in flera rapporter om upplevda störningar, vilka uppgavs komma från mannens lägenhet.

Trots att mannen uppmanades att vidta rättelse vid tre tillfällen upphörde inte störningarna. I mars förra året förlorade han nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten, men gick inte med på att flytta ut. Föreningen vände sig därav till Norrköpings tingsrätt som nu ålagt mannen att avflytta från lägenheten. Gör han inte det väntar avhysning som han själv får bekosta. 

Enligt vittnesmål från grannar i huset förekom det störningar under alla tider på dygnet i form av höga skrik, ylningar, hulkningar och bankningar. Grannar ska också ha fört loggbok över de upplevda störningarna. Utöver det skriver Folkbladet att polis tillkallades till föreningens hus sju gånger under perioden 2021–2023. 

I tingsrätten framförde en av grannarna att mannen brukade föra oväsen när han var inne i en så kallad dålig fas och att det hörts “mycket väl i trapphuset”. Vidare beskrevs mannen ha haft högljudda dialoger med sig själv och skrikit i falsett.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Föreningsstämma 2024

Före den 10 juni 2024 skall omröstning ske för Bostadsrättsägarnas Riksförbunds föreningsstämma. Du som är medlem gå in på vår medlemssida. Där framöver kommer röstningsformulär att finnas med dagordning. Förslag till delvis ny styrelse kommer att finnas. Medlemmar kan redan nu komma med motioner och förslag till stämman.

Hur ska styrelsen hantera störningar? 

fest.png

Det kan bo människor med många olika vanor i en bostadsrättsförening och det är vanligt att grannar anser sig bli störda av varandra.

Ska styrelsen agera vid störningar?

Styrelsen ska vara den första instansen som gör en gränsdragningsbedömning för att bestämma om det rör sig om en störning eller inte. Det bör finnas en tydlig rutin för hur det ska gå till väga. Det är viktigt att fundera på störningen ur de boendes perspektiv. Ibland kan saker upplevas som störande även om det rent juridiskt inte är en störning. Då får styrelsen försöka lösa det genom att ha ett samtal med den som stör eller den som anser sig bli störd. Är det en störning så är styrelsen skyldig att ta ärendet vidare. Om det inte rör sig om en störning så bör styrelsen inte agera.

Vad räknas som störningar?

En vanligt förekommande störning är att en boende spelar hög musik lite för ofta på kvällarna. Det är tillåtet att ha fest då och då men inte att regelbundet spela hög musik eller att det ofta rör sig berusade gäster i trapphuset. En störning kan även vara att till exempel bygga om i lägenheten sent på kvällen eller att ett par ofta bråkar och skriker.

Hur tar man reda på om det är en störning?

Det finns lite olika hjälpmedel för att ta reda på om det faktiskt rör sig om en störning. Om det är möjligt så kan någon från styrelsen gå och lyssna när störningen håller på men det är inte alltid rimligt att begära det. Då kan det vara en bra idé att anlita en störningsjour som de boende kan ringa till mitt i natten istället för till styrelsen. Oftast kan störningsjouren lämna en rapport av händelsen som går att använda som bevismaterial om det skulle gå så långt att det behövs. De kan också ibland hjälpa till att lugna ned vid en eventuell konflikt. Styrelsen kan även dela ut lappar till de boende runt om den berörda lägenheten och be dem fylla i när, var, och hur störningarna sker. Om det bara är en person som upplever att det är en störning så kan det vara en ovanligt känslig person. Om många upplever en störning så är det troligt att det är en störning.

Hur ska styrelsen hantera en bekräftad störning?

När det väl har konstaterats att det rör sig om en störning är det viktigt att först och främst prata med den som orsakar störningarna. Om det inte hjälper måste styrelsen skicka en rättelseanmodan till den boende som ska innehålla en beskrivning av vad det är som den boende har gjort som är störande och att denne kan bli uppsagd från sin lägenhet om störningen fortsätter. Det låter allvarligt men det är viktigt att vara rak och tydlig så att det inte finns chans för några missförstånd. Styrelsen måste även underrätta socialnämnden om att det har skickats en rättelseanmodan till den boende så att de har möjlighet att gå in och hjälpa till om det rör sig om sociala problem. Styrelsen måste kunna bevisa att de har skickat detta både till bostadsrättsinnehavaren och till socialnämnden och därför ska rättelseanmodan skickas med rekommenderad post. Det är bra att även skicka ett vanligt brev ifall det rekommenderade brevet inte blir löses ut.

Om styrelsen inte upprättat en anmodan om rättelse tidigare är det en god idé att ta hjälp av en fastighetsjurist eftersom det finns formkrav på hur den ska se ut. Blir det fel så börjar processen om från början och det kan vara tråkigt att tappa tid om det känns angeläget att lösa problemet. Ifall den som blir uppsagd bestrider rättelseanmodan så går ärendet till domstol och då bör styrelsen absolut anlita en jurist som kan hjälpa till att värdera bevisningen och lägga fram ens talan i domstolen.

Vad händer om den boende inte upphör med störningarna?

Det är en god idé att fortsätta utredningen även efter det att rättelseanmodan har skickats. Ändras inte beteendet finns det inget annat alternativ än att säga upp personen som stör. Det går att backa ut ur en uppsägningsprocess om styrelsen anser att personen kommer att ändra sig. Störningar leder oftast inte till uppsägning, i många fall går det att lösa på annat sätt.

Om det blir fråga om uppsägning så kan det bli det en tvångsförsäljning av den boendes lägenhet. Ofta kan man dock komma överens och till exempel säga att den boende själv får sälja lägenheten om det görs inom en viss tid.

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox

Tvister mellan förening och boende ökar

1.png

Staffan Teste, ordförande (till höger) och Rolf Wikström, styrelseledamot i Bostadsrättsägarnas Riksförbund, som just nu har tre pågående tvister uppe för granskning i Högsta Domstolen. Foto: Peter Nordahl/Nordahlbild

 

Hyresrätter har det, villaägare har det, bostadsrättsföreningar har det och även andra fastighetsägare har det - en organisation att ansluta sig till för att få råd, stöd och information om det egna boendet. Under lång tid fanns det dock inget för bostadsrättshavare. Efter några misslyckade att försök organisera sig, så tog juristen Staffan Teste över verksamheten för fem-sex år sedan.

Staffan Teste såg behovet av ”hårdare nypor” och som ny ordförande satte han igång att stämma föreningar i parti och minut, främst för att hjälpa medlemmar som på olika sätt känt sig felaktigt behandlade. En del viktiga tvister har vunnits, men många har också förlorats. Det enträgna arbetet har dock lett till att medlemsantalet ökat kraftigt. Idag är man närmare 3000 medlemmar och det fortsätter att droppa in nya nästan varje dag. 

- En brf-förening ska vara till för sina medlemmar, det var det ursprungliga tanken. Idag ser många styrelser på dem mer som fiender. Förr i tiden rådde en annan kultur, man skakade hand och så var det klart. Idag måste man stämma varandra för att nå ett resultat, säger Teste när han medverkar i månadens intervju i tidningen Bofakta/Allt om Bostadsrätt.

Teste själv har varit i rätten otaliga gånger och menar att folk ljuger som bortsbindare och den lille har inget gehör. Men motparten, föreningen, har resurser för att anlita advokater som går deras ärenden. I intervjun tar han upp flera exempel på vad som kan och har gått fel. Han lyfter också fram att en brf-förening kan sköta sin verksamhet hur den vill - så länge ingen protesterar. Och här är ensam inte stark. Flera måste reagera och protestera för att få till en föränding menar han. 

 

 2.png

Staffan Teste diskuterar det s.k tröskelmålet, som nu behandlas av HD, med klienten Kerstin Rådetorp. Foto: Peter Nordahl/Nordahlbild

 

Staffan Teste vill dock poängtera att de flesta brf-föreningar fungerar och sköts mycket bra. Det finns dock en klar trend - idag kan styrelseledamöter långt mer om lagar och regler än tidigare. Kurser och stöd från kunniga förvaltare och medlemsorganisationer betyder mycket. Men de boende har ingenstans att vända sig utanför den egna föreningen - utom till Bostadsägarnas Riksförbund - vars betydelse säkert kommer att öka framöver.

Sammanfattning av artikel i Allt om Bostadsrätt.

Artikelförfattare: L-O Kjerstadius/Bofakta/Allt om Bostadsrätt

Foto: Peter Nordahl/Nordahlbild/LinkedIn

Hela artikeln kan du läsa här.

 

Fortsatta utmaningar för landets bostadsrättsföreningar

20180406_091629.jpg

 

Under fjolårets sista kvartal fortsatte utgifterna att stiga, det visar SBCs BRF-index.

När Sveriges Bostadsrättscentrum än en gång har tittat på vad en genomsnittlig bostadsrättsförening betalar per månad visar det sig att kostnaderna fortsätter växa. På årsbasis ökade kostnaderna under Q4 2023 med 11,6 procent. Det indikerar att de två senaste åren har varit tuffa för landets bostadsrättsföreningar. Även under Q4 2022 hade kostnaderna ökat med 12,5 procent på årsbasis, vilket innebär en total ökning på 24,1 procent de senaste två åren.

BRF-index ger en uppfattning om hur mycket en genomsnittsförening betalar och grundar sig på omkostnader för ränta, uppvärmning, el, försäkring, vatten och avlopp, avfall, fastighetsavgift samt övriga kostnader som bland annat inkluderar reparation och fastighetsskötsel. Totalt låg kostnaderna för en genomsnittlig bostadsrättsförening på 792 084 kronor under Q4. En genomsnittlig förening på 4834 m² betalar över 2 600 000 under ett år.

– Det har varit ett omskakande år på många sätt för bostadsrättsföreningarna, inte minst ekonomiskt. Ränteökningarna har fortlöpt och trots att Riksbanken lämnade räntan oförändrad i slutet av året, betyder det tyvärr inte att effekterna slutar märkas av. Många föreningar har tvingats höja avgifter eller rucka på underhållsplanen, vilket kan resultera i höga drift- och underhållskostnader samt försäkringspremier framöver. Vår rekommendation är att alltid utgå från driftkostnader, kapitalutgifter och slitage när budgetering ska göras, för att inte få oväntade kostnader framöver, säger Markus Pålsson, Chef för Verksamhetsinnovation och utveckling, SBC Sveriges Bostadsrättscentrum AB.

Största utgiften är fortfarande räntan

Precis som under övriga delen av året är räntan den största posten. Efter oförändrat räntebesked från Riksbanken i november blev ökningen jämfört med föregående kvartal dock betydligt lägre än hur det sett ut tidigare under 2023. Elkostnaderna har däremot ökat med 125 procent jämfört med Q3 – något som inte är särskilt förvånande med tanke på att det sista kvartalet både är mörkare och kallare.

– Många kostnader beslutas i början av varje år, vilket innebär att vi kommer se ännu större förändringar under första kvartalet 2024. Att elkostnaderna tar en större del av budgeten under vinterhalvåret är såklart helt naturligt, men tacksamt i år är att de håller sig på lägre nivåer än vintern 2022-2023. Uppvärmningen av fastigheten och lägenheterna är en kostnad som ännu inte syns öka i indexet, men som vi vet har stått för en stor del av budgeten då priserna förändrats och förbrukningen gått upp, avslutar Markus Pålsson.

Om BRF-index

BRF Index är ett index framtaget av SBC som visar hur mycket det kostar att driva en bostadsrättsförening. Den genomsnittliga föreningen som indexet utgår från har en totalyta på 4834 m² med 50 lägenheter och en lokal. Indexet släpps varje kvartal och utgår från sju parametrar.

Text: SBC

Foto: Magnus Gotander

Brottslig verksamhet i brf

ANN_0770.JPG

 

Vilka möjligheter har en bostadsrättsförening att säga upp en bostadsrättshavare som har kopplingar till kriminalitet? Utgångspunkten för medlemskap i en bostadsrättsförening är öppenhet. Av bostadsrättslagen framgår det att det är bostadsrättsföreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i deras stadgar och bestämmelserna i det andra kapitlet i bostadsrättslagen som avgör medlemskapsfrågan.

Huvudregeln är att medlemskap ska beviljas om villkoren för medlemskap i stadgarna är uppfyllda, och personen skäligen bör beviljas medlemskap. Att en person ”skäligen bör godtas” medför i vissa fall frågetecken kring hur fri bedömning kan vara. Med anledning av att varje medlemskapsprövning är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet är det svårt att dra en tydlig gräns för vad som skäligen bör godtas eller inte.
 
Ur praxis går det att utläsa att det är den sökandes förmåga att fullgöra sin ekonomiska förpliktelse gentemot bostadsrättsföreningen som huvudsakligen ska ligga till grund för bedömningen. Visst utrymme för bedömning av den sökandes personliga kvalifikationer finns, detta ska däremot användas varsamt.Att en sökande dömts för brott eller har släkt och vänner som kan förknippas med kriminella nätverk är ingenting som i regel ska utgöra ett hinder för medlemskap i en bostadsrättsförening.
 
Detta förutsätter självklart att övriga villkor för medlemskapet är uppfyllda.Bostadsrättsföreningen har inte heller rätt att begära ett utdrag ur belastningsregistret från en blivande bostadsrättshavare. Sådan brottslighet som skulle kunna påverka medlemskapsprövningen är om det finns ett tidigare brottsligt beteende kopplat till det tidigare boendet. Vilken typ av brott det är samt om det finns anledning att tro att den sökande kommer missköta sig i sitt boende har också betydelse för bedömningen.
 
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är förverkad om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Att nyttjanderätten är förverkad innebär att föreningen är berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning.Några exempel på sådan verksamhet är otillåten spelverksamhet, olovlig dryckeshantering, illegal sprit- eller narkotikatillverkning, falskmynteriverksamhet, koppleri eller att lägenheten används som upplagsplats för stöldgods.
 
Någon möjlighet för bostadsrättshavaren att vidta rättelse finns inte, detta förutsätter att bostadsrättsföreningen utnyttjat uppsägningsrätten inom viss tid. En bostadsrättsförening som får kännedom om brottslig verksamhet kan välja mellan att säga upp bostadsrättshavaren inom två månader från det att föreningen fått kännedom om förhållandet eller inom två månader från det att det rättsliga förfarandet avslutats. Att det rättsliga förfarandet avslutas innebär att åklagaren beslutar om att inte åtala eller det finns en lagakraftvunnen dom.

Text: HSB

Stockholm: Länsstyrelsens beslut upphävs – brf måste klottersanera carport

COLOURBOX11234174_kopia.jpeg

 

En brf i Järfälla ålades av kommunen att klottersanera sin carport och överklagade föreläggandet till länsstyrelsen, som valde att gå på föreningens linje. Nyligen prövades frågan även i mark- och miljödomstolen där länsstyrelsens beslut upphävdes.

Våren 2023 beslutade miljö- och bygglovsnämnden i Järfälla kommun att med stöd i plan- och bygglagen (PBL), utfärda ett föreläggande mot en bostadsrättsförening i kommunen. I och med föreläggandet ålades föreningen, vid vite på 40 000 kronor, att sanera klotter på sin carports fasad senast inom fem månader.

Föreningen valde att överklaga föreläggandet till Länsstyrelsen Stockholm där beslutet upphävdes, bland annat med motiveringen att en del av PBL (åttonde kapitlet, paragraf 14) som nämnden åberopat inte var tillämpbar i det aktuella fallet. 

Miljö- och bygglovsnämnden överklagade därefter länsstyrelsens beslut till mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätt som meddelade sin dom i januari 2024. I nämndens yrkande lyftes bland annat att klotter kan skapa otrygghet för medborgarna, samt att klottret i det aktuella fallet gör att utseendet på byggnaden strider mot detaljplanen. 

Det tillades också att länsstyrelsen beskrivit rättsläget i denna fråga som oklart och att nämnden därför efterfrågar praxis att förhålla sig till. Som rättslig utgångspunkt angavs plan- och bygglagens (PBL) åttonde kapitel, paragraf 14, som avser underhåll och varsamhet när det kommer till byggnadsverk. 

Föreningen hävdade dock att klottret på carporten varken stred mot detaljplanen eller mot PBL. Enligt lagen ska ett byggnadsverk hållas i vårdat skick och dess utformning ska bevaras, likaså byggnadens tekniska egenskaper. Föreningen uppgavs ha drabbats av skadegörelse i form av klotter på dess carport, vilket inte påverkat byggnadens skick och därmed utgör det inte heller bristande underhåll enligt PBL. 

Gällande detaljplanen så framhöll föreningen att carporten uppfyller kraven i planen trots klottret. Detta då området där byggnaden finns är avsett för bilparkering och klottret inte hindrar föreningens medlemmar från att använda det. Vidare hävdades att utformningen av carportens fasad förblivit oförändrad.

Att sanera klottret skulle enligt en offert som föreningen inhämtat kosta 225 060 kronor exklusive moms. Med anledning av det tyckte föreningen att det krav som nämnden ställt kändes oproportionerligt, speciellt då saneringen inte ingår i underhållsansvaret enligt PBL. 

Mark- och miljödomstolen gjorde bedömningen att ett byggnadsverk som förvanskats genom klotter, så som i det aktuella fallet, inte kan anses vara i ett vårdat skick eller ha underhållits för att bibehålla dess utseende. I och med det ansågs plan- och bygglagens åttonde kapitel, paragraf 14, som tillämplig i fallet. Det har därmed funnits lagstöd för nämndens föreläggande mot föreningen. 

Genom carportens väl synliga läge vid väg E18 har förändringen av byggnadens utseende inneburit en “förhållandevis stor omgivningspåverkan”, tillade domstolen. 

Vidare ansågs kostnaden för saneringen, enligt inhämtad offert, inte vara oskäligt hög för en bostadsrättsförening. I övrigt fann domstolen inga skäl att misstänka att föreningen inte skulle följa föreläggandet och därför beslutades att inte förena det med något vite. 

Enligt uppgift från Svea hovrätt har bostadsrättsföreningen valt att överklaga domen till Mark- och miljööverdomstolen.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Lagändringar om ombyggnation

COLOURBOX11753485_kopia.jpg

 

Den 1 januari 2023 ändras bostadsrättslagens bestämmelse kring renoveringar, åtgärder och förändringar inom en bostadsrätt.

Vad gäller här och nu?
- I dagsläget måste du som bostadsrättshavare ha styrelsens tillstånd för att utföra en åtgärd i din lägenhet om det är ett ingrepp i en bärande konstruktion, ändringar av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas och vatten eller om ingreppet innebär en annan väsentlig förändring av lägenheten. Bostadsrättsföreningar kan dock idag skriva in i stadgarna att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra dessa förändringar av lägenheten, säger Pernilla Carring, senior specialist på bostadsrätter.
 
När styrelsen tar emot en ansökan om tillstånd ska den pröva om åtgärden kan vara en påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om styrelsen till slut landar i det kan de vägra tillstånd. För det fall en bostadsrättshavare vidtar åtgärder i sin lägenhet utan tillstånd, eller inte följer det, och det uppstår en skada kan styrelsen kräva att bostadsrättshavaren återställer lägenheten. Föreningen kan även reagera genom att skicka en rättelseanmaning för vanvård till bostadsrättshavaren.
 
Lagändringarna gör att fler tillstånd krävs
- En bostadsrättshavare måste från och med den 1 januari 2023 söka tillstånd, inte bara för tidigare nämnda situationer, utan även om denne vill förändra en anordning för ventilation, eldstad, rökkanal eller annat som påverkar brandskyddet. Tillstånd kommer även att krävas för installation av anordningar samt för ändringar som innebär en påverkan på historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden, säger Pernilla.
 
Det är styrelsen som ska göra en självständig bedömning av om byggnaden är särskilt värdefull för historisk, miljömässig, kulturhistorisk eller konstnärlig synpunkt. Bedömningen kan till exempel röra en ansökan om ändringar som berör serveringsskåp, kakelugn eller lägenhetens planlösning. Styrelsen ska också bedöma hur andra bostadsrättshavare kan påverkas genom att ta in synpunkter från dessa. Om en styrelse ger tillstånd till en åtgärd kan den villkora sitt tillstånd.
 
- Slutligen ska det framgå av stadgarna att tillstånd krävs för de åtgärder som står i lagen. Det går inte längre att ha stadgar som avviker från lagen och ger en bostadsrättshavare rätt att inte behöva söka tillstånd för de situationer som regleras i lagen, säger Pernilla.
 
Uppsägning kan ske om renovering gjorts trots nekat tillstånd
- För det fall en styrelse nekar ett tillstånd finns det möjlighet för bostadsrättshavaren att vända sig till hyresnämnden för att få det nekade tillståndet prövat. Det finns även möjlighet att överklaga hyresnämndens beslut till hovrätten, säger Pernilla.
 
En bostadsrättsförening kommer framöver även att ha rätt att på bostadsrättshavarens bekostnad avhjälpa en brist som denne har orsakat genom en olovlig renoveringsåtgärd. Det krävs att renoveringsåtgärden innebär en risk för att annans säkerhet äventyras eller att det blir omfattande skador på annans egendom. Styrelsen måste innan bostadsrättshavaren kan agera ha skickat en uppmaning till bostadsrättshavaren om att själv avhjälpa bristen.
 
En ytterligare punkt i lagändringen är att nyttjanderätten till lägenheten kan vara förverkad om en bostadsrättshavare utför en renoveringsåtgärd i lägenheten utan att ha haft tillstånd från vare sig styrelsen eller hyresnämnden. Vid sådant fall kan bostadsrättsföreningen säga upp bostadsrättshavaren. Styrelsen måste dock, inom 2 månader från kännedom om den otillåtna renoveringsåtgärden, ha anmanat bostadsrättshavaren att vidta rättelse.
 
Text: Fastighetsägarna Service
Bild: Colourbox

Bostadsrättsföreningens ansvar för skyddsrum

BILD5.jpeg

 

Vilket ansvar har bostadsrättsföreningar i fråga om skyddsrum?

Vad är ett skyddsrum?

Ett skyddsrum karakteriseras som ett rum med förstärkta väggar och dörrar, designat för att stå emot tryckvågor från bomber, brand och nedfallande bråte från skadade byggnader. Dessa rum är oftast placerade i källarplanet och utrustade med speciell ventilation samt luftslussar för att minimera påverkan från exempelvis giftiga gaser.

Vad har bostadsrättsföreningen för ansvar?

Om det finns ett eller flera skyddsrum i bostadsrättsföreningens fastighet så har bostadsrättsföreningen i egenskap av fastighetsägare ett ansvar för dessa skyddsrum. Det är i dessa fall viktigt att känna till de underhållskrav som finns och även se till att de upprätthålls. Bristande ansvar kan resultera i eventuella viten.

Bostadsrättsföreningen ansvarar bland annat för att märka fastigheten med en skyddsrumsskylt, se till att golvbrunnens avstängningsanordningsmekanism fungerar samt att regelbundet underhålla skyddsrumsdörrarna. Som fastighetsägare ansvarar bostadsrättsföreningen även för att ett skyddsrum vid behov och inom 48 timmar görs i ordning för att användas för sitt avsedda ändamål.

Vad menas med att ”ställa i ordning ett skyddsrum”?

Att göra i ordning ett skyddsrum innebär att förbereda rummet för att möta yttre hot. Om skyddsrummet för närvarande används för andra ändamål, som cykel- eller lägenhetsförråd, måste det tömmas för att kunna fungera som ett skyddsrum och skydda människor istället. Därtill behöver tillgången till vatten, fungerande värme, ventilation och toalettmöjligheter säkerställas.

Det exakta tillvägagångssättet är beroende på skyddsrummets storlek, konstruktion och gällande tekniska bestämmelser. Du kan läsa mer om det på MSBs hemsida (MSB Myndigheten för samhällsskydd och beredskap).

Var finns skyddsrummen i Sverige?

Skyddsrum finns utspridda över hela landet, särskilt i tätorter och större städer. Många av dessa skyddsrum är lokaliserade i källare på flerbostadshus, vilket innebär att bostadsrättsföreningar ofta har ansvaret för dessa utrymmen. Cykel- eller lägenhetsförråd kan omvandlas till skyddsrum vid behov. Totalt finns omkring 65 000 skyddsrum i Sverige, med en kapacitet att husera 7 000 000 människor. På MSBs hemsida kan du se var skyddsrummen finns (MSBs Skyddsrumskarta).

Sammanfattningsvis har bostadsrättsföreningar med skyddsrum i sin fastighet ett omfattande och viktigt ansvar. Om ni inte redan har gjort det är det lägligt att se över skyddsrummens skick och underhållsplan. Det rekommenderas även att fastighetsägare utarbetar en handlingsplan för att kunna agera snabbt vid behov.

 

Text: HSB

Foto: Magnus Gotander

Tvist om arvinges rätt till brf-medlemskap avgjord i hovrätten

En man fick bostadsrätt i arv efter sin pappa på villkor att han beviljades medlemskap i berörd brf. Dock nekades han detta av föreningen och frågan har nu avgjorts i hovrätten. Bland annat prövades arvskiftets giltighet och sonens rätt till medlemskap i föreningen. 

År 2014 valde en man som blivit av med sin hyresrätt att flytta hem till sina föräldrar med bostadsrätt i Hjo kommun, Västra Götalands län. Och sedan dess har han bott där större delen av tiden med undantag för några månader av studier i Umeå. 

Under 2016 avled mannens mamma och år 2021 gick även hans pappa bort, varpå sonen fick bostadsrätten genom arvskifte under förutsättning att han beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen. Dödsboet efter pappan ansökte om medlemskap för sonens räkning. Dock beslutade föreningen att neka honom detta. 

Frågan kom därefter att prövas i Hyresnämnden i Jönköping och senare även i Svea hovrätt. I hyresnämnden lyfte föreningen att arvskiftet borde vara ogiltigt då övergången av bostadsrätten villkoras av medlemskap i aktuell brf, något som inte går att villkora i och med att en övergång genom arv inte räknas som en överlåtelse.

Vidare framhöll föreningen att oavsett arvskiftets giltighet så saknas det ändå stöd i bostadsrättslagens andra kapitel för att bevilja mannen medlemskap. Han flyttade in i bostadsrätten på grund av nöd eftersom han saknade annat boende. I ett tidigare hovrättsbeslut från 2009 fastslogs att det under sådana omständigheter inte kan vara fråga om sammanboende, istället har det handlat om inneboende.

Anledningen till att mannen nekats medlemskap i föreningen uppgavs vara att han stört grannar med musik, trots uppmaningar om rättelse, samt att hans ekonomi inte ansågs tillräcklig för att bli medlem.

Vid slutet av 2022 meddelade hyresnämnden sitt beslut. I skälen för beslutet konstateras att frågan om antagning av nya medlemmar i en bostadsrättsförening regleras i bostadsrättslagen, kapitel två.

Enligt kapitlets femte paragraf får sökande i form av varaktigt sammanboende närstående  inte nekas medlemskap, förutom om det rör sådant som framgår av föreningens stadgar. Alltså kan sökandes ekonomi eller skötsamhet i allmänhet inte prövas under sådana förutsättningar.

Hyresnämnden bedömde att det aktuella fallet var ett sådant som avses i femte paragrafen. För att kunna räknas som sammanboende krävs enligt praxis att det förelegat hushållsgemenskap, vilket nämnden ansåg att det gjort. När det kommer till kravet på varaktighet bedömdes det som uppfyllt “med råge”. Detta då kravet generellt sett har ansetts vara uppfyllt efter omkring tre års sammanboende, enligt tidigare hovrättsbeslut.

Föreningens påstående om att mannen inte sammanbott med föräldrarna, eftersom han flyttat han flyttat in till dem på grund av avsaknad av annat boende, ifrågasattes av nämnden:
“Det skulle närmast vara stridande mot skälen bakom den aktuella bestämmelsen om man skulle kräva att den närstående skulle ha tillgång till annan bostad under sammanboendet.”

Gällande arvskiftets giltighet i fråga om övergången av bostadsrätten, framhöll nämnden att skiftet inte blir ogiltigt enbart på grund av villkoret om godkännande av medlemskap. Det saknas helt enkelt laglig grund i svensk familjerätt för detta. I övrigt tillades att det rimligen måste finnas möjlighet att få ett sådant villkor prövat i hyresnämnden.

Mot denna bakgrund kom hyresnämnden fram till att mannens ansökan om medlemskap i föreningen skulle beviljas, ett beslut som föreningen överklagade till Svea hovrätt. I samband med det tillade föreningen att mannen vänt sig till hyresnämnden för sent för att hans ansökan skulle kunna prövas där. 

Nyligen meddelades hovrättsdomen i målet. Till att börja med valde rätten att avslå föreningens avvisningsyrkande om för sent inlämnad ansökan. Motiveringen löd att föreningen borde ha invänt mot detta första gången talan fördes i målet, vilket var i hyresnämnden.

I fråga om arvskiftets giltighet valde hovrätten att ansluta sig till hyresnämndens bedömning, att det måste betraktas som giltigt.

Hovrätten fortsatte sedan till om det varit fråga om sammanboende eller inte i det aktuella fallet och konstaterade att mannen inte flyttat in till någon utanför “den krets med vilken en person normalt sammanbor”. Att det funnits hushållsgemenskap bekräftas av mannens redogörelse för förhållandena i hemmet, där han berättar om hur de turats om att laga mat, tvättat kläder tillsammans och fördelningen av städuppgifter. Den långa period som de bott tillsammans talar också emot att det skulle ha rört sig om att mannen varit inneboende.

Slutligen konstaterades att utredningen visade på ett varaktigt sammanboende så som avses i bostadsrättslagens andra kapitel, paragraf fem. Därmed fann hovrätten ingen anledning att gå in på föreningens påståenden om att mannen skulle ha stört grannar. Utfallet blev att överklagandet avslogs med ett tillägg om att beslutet inte får överklagas. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Par nekades flytt av kök i bostadsrätt – utredning ansågs otillräcklig

Ett gift par ville flytta köket i sin bostadsrätt i Stockholm för att skapa ytterligare ett rum, så att deras tre barn skulle kunna få ha egna sovrum. Efter att ha fått nej från berörd brf vände de sig till hyresnämnden som avslog ansökan då den tekniska utredning som gjorts ansågs otillräcklig.

En man och en kvinna, gifta och föräldrar till tre barn, ville flytta köket i sin bostadsrätt för att skapa ytterligare ett rum. Detta då barnen var i behov av egna sovrum. Dock fick de nej av bostadsrättsföreningen och de vände sig därför till Hyresnämnden i Stockholm för att få ärendet prövat.   

Hyresnämnden meddelade sitt beslut i höstas och av myndighetens protokoll framgår att bostadsrättsföreningen har lägenheter i Stockholmsstadsdelen Vasastan. Vidare uppges grunden för parets yrkande vara en förändrad livssituation: Sedan de tillträdde bostadsrätten år 2018 har barnen blivit så stora att de nu kräver egna sovrum. Utöver det tillägger makarna att de arbetat hemifrån mycket sedan pandemin. 

Vad paret ville få lov till är att flytta bostadsrättens kök till matsalen och återskapa en tidigare vägg mellan det nuvarande köket och ett utrymme intill som från början varit jungfrukammare. På så sätt önskade de skapa ytterligare ett sovrum i lägenheten. Den tidigare väggen ska ha rivits någon gång efter att fastigheten uppfördes i början av 1900-talet. 

I föreningens talan framförs att lägenheterna i dess fastighet har kök belägna på betongplattor, till skillnad från bjälklaget i parets matsal. Att genomföra den föreslagna ombyggnaden hade inneburit att köket flyttas från en ljudskyddad zon till en som inte är det. 

Det påpekades också att avloppsrören i berörd del av lägenheten inte är dimensionerade för att koppla på ett kök. Dessutom hade påkoppling till rör behövt ske utanför lägenheten, genom håltagning i en bärande vägg, och föreningen tillåter inte ombyggnad utanför medlemmarnas egna lägenheter.    

Föreningen tillade även att ventilationen i matsalen inte är tillräcklig för ett kök. Paret menade att installation av kolfiberfläkt skulle kunna vara en lösning, men föreningen hävdade att det inte skulle räcka för att förhindra doft från matos och fettrester att spridas genom ventilationen till andra lägenheter. 

Paret lyfte att tre byggnadssakkunniga hade konsulterats rörande den tilltänkta ombyggnaden och att samtliga kommit fram till att den inte skulle skapa olägenhet för föreningen. 

Myndighetens protokoll avslutas med en del om hyresnämndens beslut och skälen för det. Till att börja med listas rättsliga utgångspunkter gällande bostadsrättshavare som vill utföra åtgärder i sina lägenheter. Bland annat att styrelsen (enligt bostadsrättslagens sjunde kapitel) endast får vägra att ge tillstånd till en ansökt åtgärd om den är “till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. 

Därefter följer en del där nämnden förklarar sin bedömning genom att hänvisa till en hovrättsdom, vari det konstateras att det är upp till bostadsrättsföreningen att visa att en åtgärd innebär en påtaglig skada eller olägenhet. Det fastslås också att det är bostadsrättshavarens ansvar att presentera en teknisk utredning “som utgör ett tillräckligt gott underlag för en noggrann tillståndsprövning”. 

När det kommer till det aktuella ärendet drog hyresnämnden slutsatsen att den tekniska utredningen var otillräcklig. Ingen av de konsultrapporter som presenterats innehöll någon närmare analys av hur de tilltänkta åtgärderna skulle påverka grannar eller fastigheten i stort. Utredningen ansågs därmed inte kunna utgöra ett tillräckligt detaljerat underlag för att en tillståndsprövning av denna typ skulle gå att genomföra. 

Därmed valde hyresnämnden att avslå parets ansökan om tillstånd att flytta köket i sin bostadsrätt.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Ordförande i en mindre bostadsrättsförening har dömts till fängelse

COLOURBOX30311671_kopia.jpg

 

Ordförande i en mindre bostadsrättsförening (54 lägenheter) i Västerås har den 15 januari 2024 dömts till fängelse i 2 år och 6 månader och näringsförbud. Ordföranden som varit ordförande i föreningsstyrelsen i 10 år döms för grova bokföringsbrott och grov trolöshet mot huvudman.

Ordföranden hade eget bolag som ”utförde” arbete” inom föreningen enligt uppdrag som ordföranden själv, och någon annan i föreningsstyrelsen, signerade. Nu skall den f d ordföranden betala skadestånd till föreningen med 11 364 293 kr och räntor på skulderna tills beloppen är betalade. Rätten beslöt också om kvarstad av 14 miljoner kronor. 

Det var medlemmar i föreningen som till sist kom på att vissa jobb aldrig utfördes och att bolaget som skulle utföra dem ägdes av föreningsordföranden. Domen visar också vikten av att medlemmarna i föreningar väljer kvalificerade revisorer som inte missar vad som sker.

Under 2024 har medlemmar valt bort minst 4 styrelser i olika föreningar förutom fallet i Västerås.

Text: Staffan Teste

Bild: Colourbox

Den lönen krävs för att köpa lägenhet i storstäderna

Swedish kronor banknotes sticking out of the blue jeans pocket

 

Mäklarsamfundet har tagit fram siffror för hur mycket man behöver tjäna för att kunna köpa en bostadsrätt i landets tre storstäder – Stockholm, Göteborg och Malmö. Högst lön krävs i Stockholm.

Utöver en kontantinsats på minst 15 procent av bostadens pris behöver en bolånetagare även klara av bankernas kreditprövning för att beviljas ett bolån. Mäklarsamfundet, som är en bransch- och medlemsorganisation, har tittat närmare på hur hög lön som krävs för att köpa en lägenhet i Göteborg, Malmö och Stockholm. 

Enligt Statistiska Centralbyrån (SCB) ligger medellönen i Sverige på 38 300 kronor. Har man en lön på 51 158 kronor eller mer räknas man som höginkomsttagare. En medellön räcker inte för att köpa en bostadsrätt i Stockholms centrala delar, då man enligt Mäklarsamfundets behöver ha en månadslön på 44 000 kronor. Detta gäller ett ensamhushåll utan bil som önskar köpa en etta. 

– För att köpa en genomsnittlig etta i Stockholm eller Göteborg krävs idag en lön som uppskattningsvis bara runt tre av tio löntagare har, säger Oskar Öholm, vd Mäklarsamfundet, till SVT Nyheter.

Beräkningen, som SVT Nyheter skrivit om, har man gjort genom att räkna på att man behöver en kontantinsats på runt 495 000 kronor samt lån för att köpa en etta i centrala Stockholm. Kvar att leva på-kalkylen, det vill säga de pengar som finns kvar efter att boendekostnaderna varje månad är betalda, blir då 4 730 kronor. Boendekostnaden beräknas i detta exempel att uppgå till 17 103 kronor per månad. 

I Göteborgs city och centrala Malmö krävs en månadslön på 38 000 kronor respektive 27 000 kronor för en etta. När det gäller treor, om man söker bolån som två sammanboende personer med bil, krävs en inkomst på 112 000 kronor i centrala Stockholm, 80 000 kronor i Göteborg city och 64 000 kronor i Malmö. 

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

Sparekonomen: Så påverkas du om bolånetaket höjs

TAK_ANN_DSC_1551.JPG

 

Det är dyrt att bo i Sverige. Det ämnar regeringen nu få bukt på genom att höja bolånetaket. Här benar sparekonomen Frida Bratt ut fördelarna med en sådan höjning.

Skuldberget. Aldrig så stort som det är nu – och det fortsätter att växa. Bara sedan förra året har det svenska skuldberget utökats med 17 procent. Närmare 85 000 svenskar beräknas vara så kallade “evighetsgäldenärer”, alltså personer som är skuldsatta livet ut. 

En roll i det ekonomiska dramat spelar i dag våra våra boendekostnader, där många hushåll toppar sina bolån med högrisk- eller blancolån och hamnar i skuldfällan. Ett återkommande problem som regeringen nu hoppas kunna tackla genom att höja det så kallade bolånetaket från 85 till 90 procent. Ett förslag som syftar till att underlätta för fler att komma in på bostadsmarknaden och minska behovet av dyra konsumtionslån med höga räntor. Som ett led i det ser regeringen över amorteringskravet, med en utredning som ska vara klar i oktober.

Bra eller dåligt? Det passade Dagens PS på att fråga Frida Bratt, sparekonom på Nordnet. 

- Det är positivt att regeringen nu gör detta. Det är inte rimligt att staten ska ge rabatt på konsumtionslån, när vi vet att många fastnar i en ond skuldspiral som kan bestå hela livet. Det är också principiellt viktigt att staten signalerar att man inte uppmuntrar snabba lån till hög ränta, säger hon.

Hon menar att ränteavdraget länge varit en het fråga när det gäller avdrag för bostadslån, och att ingen politiker kommer vilja röra det under överskådlig tid. Hon tillägger samtidigt att det vore önskvärt från regeringens sida att göra sparande attraktivt. 

- Vad gäller avdraget för konsumtionslån är det faktiskt mest förvånande att en utfasning inte redan ägt rum. Istället för att uppmuntra låntagande borde regeringen nu i ännu högre utsträckning kunna uppmuntra sparande, i form av generellt lägre skatt på ISK, säger Frida Bratt. 

Och bolånetaket?

- Vad gäller höjningen av bolånetaket är det lätt för den som är inne på bostadsmarknaden att tycka att ett tak på 85 procent är lagom, kanske rentav även det högt. Men för alla de som står utanför utgör taket ett verkligt hinder för att ha en chans på bostadsmarknaden, säger Bratt.

Hon menar att det är här de dyra blancolånen kommer in. En dålig deal för hushållen, som enbart gynnar lånebolagen. För att de unga ska ha kunna starta ett bosparande behöver trösklarna därför bli ännu lägre.  Här passar skattefriheten på de första 300 000 kronorna enligt Tidöavtalet väl in, konstaterar Bratt, men tillägger att även en morot i form av en generell skattesänkning på sparande skulle göra stor skillnad.

Artikel: Dagens PS

Foto: Ann Hedlund

Tingsrätten: Hög musik från morgon till kväll motiverar uppsägning från brf

Skärmavbild_2024-02-11_kl._14.11.10.png

 

En brf-medlem i Stockholm spelade hög musik från morgon till kväll. Föreningen uppmanade honom att vidta rättelse utan resultat, varpå han sades upp som medlem för avflyttning från sin bostadsrätt. Frågan kom senare att prövas i tingsrätten där domen blev till fördel för föreningen. Beslutet har därefter fastställts av hovrätten.

På Kungsholmen i Stockholm spelade en man musik på hög volym från morgon till kväll i sin bostadsrätt, vilket flera grannar upplevde som störande. Bostadsrättsföreningen uppmanade mannen att vidta rättelse vid flera tillfällen, men utan resultat. Även Kungsholmens stadsdelsförvaltning underrättades om störningarna.

Drygt fyra månader senare sades han upp som föreningsmedlem för avflyttning från bostadsrätten, men det gick han inte med på. Föreningen vände sig därför till tingsrätten och yrkade på att mannens nyttjanderätt till bostadsrätten skulle ses som förverkad, samt att han skulle förpliktigas att avflytta från bostadsrätten omedelbart.

Sommaren 2023 prövades fallet i Stockholms tingsrätt. Domstolen konstaterade bland annat att så gott som samtliga grannar som hörts hade berättat att mannen spelat klassisk musik från klockan 7–8 på morgonen till klockan 21–22 på kvällen, samt att musiken spelats så pass högt att den utgjort påtaglig störning i deras lägenheter. 

Av mannens talan i rätten framgår att han spelat musik på detta sätt för att dölja var i lägenheten han befunnit sig, bland annat i syfte att skydda sig själv mot en granne som förföljde honom. Vidare uppgav han att musiken inte hörts utanför hans lägenhet, men tillade att någon av grannarna haft kontroll över musikvolymen.

Tingsrättens domskäl inleds med en del om rättslig reglering. Bland annat konstateras att  bostadsrättslagens sjunde kapitel innehåller en paragraf om att bostadsrättshavaren, vid användning av lägenheten, ska säkerställa att boende i omgivningen inte orsakas störningar på ett sätt som kan vara skadligt för hälsan eller så att deras boendemiljö försämras i större utsträckning än “att de inte skäligen bör tålas”.

Vid förekomst av sådana störningar ska bostadsrättsföreningen uppmana bostadsrättshavaren att vidta rättelse. När det handlar om en bostadslägenhet ska även kommunens socialnämnd underrättas. Föreningen har därefter rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning om denne inte snarast möjligt vidtar rättelse. Bostadsrättshavarens nyttjanderätt till lägenheten bedöms då som förverkad.

I domskälen lyftes också att vittnena lämnat samstämmiga uppgifter om att musiken från mannens lägenhet, spelats på så hög volym att den utgjort en påtaglig störning för dem när de varit i sina bostäder. Det tilläggs att ingen teknisk utredning gjorts gällande ljudnivån.

Enligt tingsrätten har mannen inte anfört någon godtagbar anledning till att spela musik på detta sätt. Domstolen påpekar också att det finns billig teknik så att man kan lyssna på musik med hög volym utan att grannar störs.

Mot den bakgrunden, inkluderat att föreningen vid flera tillfällen uppmanat mannen att vidta rättelse utan resultat, ålade tingsrätten mannen att omedelbart avflytta från sin bostadsrättslägenhet. 

Utöver musikspelandet vittnade grannar även om att mannen betett sig störande på andra sätt, som att han haft ett otrevligt och hotfullt beteende. Men i den delen gjorde rätten bedömningen att ord stod mot ord och gick därför inte närmare in på det.

Tingsrättsdomen överklagades till Svea hovrätt som kom fram till att inte ge prövningstillstånd och tingsrättens avgörande står därmed fast.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Besvara motioner är en bra idé

Skärmavbild_2024-02-05_kl._19.10.36.png

 

 

Att lämna in en motion till föreningsstämman är ett jättebra sätt för medlemmarna att engagera sig i föreningen. 

 

Tid för inlämnande av motion

Alla medlemmar i bostadsrättsföreningen har rätt att lämna in motioner till stämman.

Vilket som är det senaste datumet för att lämna in en motion varierar för olika bostadsrättsföreningar. För att veta vilket datum som gäller för just er förening så behöver ni titta i föreningens stadgar. Många föreningar som har kalenderår som räkenskapsår brukar ha sista februari eller sista mars som sista datum för att lämna in en motion.

 

Är det en motion?

Att avgöra om en handling som inkommer till styrelsen utgör en motion eller inte är ofta inte helt enkelt. Även om handlingen är benämnd ”Motion” så kan det hända att den inte utgör en motion. Av lag framgår att de ärenden som ska behandlas på stämman tydligt ska anges i kallelsen.

Det finns inte några formkrav för en motion, men det är viktigt att det finns ett förslag som stämman kan ta ställning till. En handling som enbart innehåller frågor till styrelsen och synpunkter på styrelsens agerande kan eventuellt bedömas att inte utgöra en motion. Ibland kan det vara lämpligt att styrelsen kontaktar motionären och ber denne förtydliga motionen, exempelvis kring vad det är för förslag till beslut som denne vill lägga fram på stämman.

 

Styrelsens svar på motionen

Det är värt för styrelsen att lägga ned lite arbete på att upprätta ett svar på motionen och skicka med detta redan tillsammans med kallelsen till föreningsstämman. Särskilt om det är en fråga där styrelsen har en annan uppfattning än motionären.

Genom att upprätta ett svar på motionen kan styrelsen på så sätt informera övriga medlemmar om styrelsens syn på frågan och de argument som styrelsen har för sin uppfattning samt vilket förslag till beslut som styrelsen föreslår. Medlemmarna kan då i lugn och ro innan stämman läsa igenom såväl motionen som styrelsens svar på motionen och bilda sig en egen uppfattning i frågan. Det finns inget krav enligt lag på att styrelsen ska upprätta ett svar på motionen, men det är att rekommendera.

 

Text: HSB

Bild: Colourbox

Detta bör du tänka på kring stadgar i brf

Skärmavbild_2024-01-30_kl._17.27.54.png

 

Att ha bra stadgar som följer lagarna gör föreningen stark och problemfri.

 

Vad måste stadgarna innehålla?
 Stadgarna behöver klart och tydligt säga hur många styrelseledamöter ni ska ha, hur era avgifter beräknas och tas ut samt hur stämman sammankallas. Det här gör allt så mycket enklare och undviker missförstånd och konflikter inom föreningen.

När är det dags att ändra stadgarna?
 Det är viktigt att stadgarna är aktuella och uppdaterade. Förändringar i lagstiftningen kan påverka stadgarna och därför bör de regelbundet granskas och uppdateras. Lagen har alltid företräde över stadgarna, vilket gör det nödvändigt att anpassa dem efter rådande lagstiftning.

Vilka lagar påverkar stadgarna?
 Bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar är de stora lagarna att ha koll på. Genom att förstå dem slipper ni knepiga juridiska problem och kan vara säkra på att era stadgar är i linje med lagarna.

Finns det några fallgropar eller misstag som bör undvikas?
 Se till att inga justeringar strider mot lagen. Till exempel kan inkludering av villkor som inte överensstämmer med den aktuella lagstiftningen skapa förvirring och konflikter bland medlemmarna, säger Elin Redner Antemar.

Ett smart drag är att hålla stadgarna tydliga och relevanta för alla. Fokusera på att specificera regler kring styrelsemedlemmar, avgiftsberäkningar och hur stämmor ska hållas. Genom att undvika vaga formuleringar kan bostadsrättsföreningen minska risken för missförstånd och tvister.

 En noggrann översyn av stadgarna, med lagarna i åtanke, är nyckeln för att undvika problem. Genom att hålla stadgarna uppdaterade och i linje med lagstiftningen säkerställer ni en stabil och välfungerande förening för alla medlemmar, avslutar Elin Redner Antemar.

Text: Fastighetsägarna

Bild: Colourbox

 

Brf begär att Oscar Properties försätts i konkurs

Bostadsrättsföreningen Innovationen i Norra Tornen i Stockholm har ansökt om att fastighetsbolaget Oscar Properties ska försättas i konkurs. Detta enligt ett pressmeddelande från bolaget.

Vid Torsplan i Stockholm ligger Norra Tornen, ett bostadsprojekt bestående av två torn med lägenheter som utvecklats av fastighetsbolaget Oscar Properties. 

I ett av tornen finns bostadsrättsföreningen Innovationen som under 2022 nådde en förlikning med Oscar Properties om att utvecklaren ska ersätta föreningen med miljonbelopp. Detta grundade sig i de många problem som fanns med huset, som läckande avlopp och trasiga hissar. 

Fastighetsbolaget betalade 15 miljoner kronor till föreningen och ytterligare 18,5 miljoner kronor skulle erläggas innan 2025. Dock ska föreningen nu ha ansökt om att Oscar Properties ska försättas i konkurs, enligt ett pressmeddelande från bolaget. 

Bakgrunden uppges vara att föreningen inte anser att bolaget följt det ingångna förlikningsavtalet. Oscar Properties skriver att de tänker bestrida konkursansökan och att bolaget utvärderar alternativen för en fortsatt drift av bolaget, samtidigt som man för dialoger med bostadsrättsföreningen ifråga och “övriga kreditgivare”.

Oscar Properties (Oscar Properties Holding AB) verksamhet går ut på att köpa, förvalta, utveckla och sälja fastigheter med attraktiva lägen i Sverige.  

Text: Bostadsrättsnytt

Nya regler för årsredovisningar i brf

Macro of folded receit paper. Shallow DOF. Blue tone.

 

Från och med räkenskapsåret 2023 gäller fler krav på information i årsredovisningar i bostadsrättsföreningar.

Från och med räkenskapsåret 2023 ska årsredovisningar för bostadsrättsföreningar innehålla mer information än tidigare. Syftet är att ge medlemmar och potentiella köpare en bättre och mer jämförbar information om föreningens ekonomi.

De nya reglerna i årsredovisningslagen innebär bland annat att alla föreningar ska lämna mer information och ange nyckeltal i förvaltningsberättelsen samt upprätta en kassaflödesanalys. Detta påverkar hur bostadsrättsföreningar ska upprätta sina årsredovisningar som lämnas under 2024. Bokföringsnämnden har nu publicerat anvisningar för hur de nya reglerna i årsredovisningslagen ska tillämpas.

Information som ska finnas i förvaltningsberättelsen

Följande upplysningar ska framgå under allmänt om verksamheten: 

  • Om bostadsrättsföreningen är eller inte är privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen
  • Om marken innehas med äganderätt eller tomträtt och vissa uppgifter om tomträttsavtalets löptider och avgäld.
  • Om bostadsrättsföreningens fastighet eller tomträtt har en del av en samfällighet och vad denna i så fall förvaltar
  • Om bostadsrättsföreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan

Flerårsöversikten ska också innehålla följande nyckeltal under en period av fyra år

  • Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
  • Årsavgifternas andel i procent av de totala rörelseintäkterna
  • Skuldsättning per kvadratmeter: Detta nyckeltal visar bostadsrättsföreningens skuldsättning där hänsyn även tas till byggnadens storlek. Det beräknas genom att fördela räntebärande skulder på det antal kvadratmeter yta som bostadsrättsföreningen får intäkter från. Föreningen ska redovisa två nyckeltal, ett där både ytor för bostadsrätter och hyresrätter ingår och ett fördelat enbart på bostads­rättsyta.
  • Sparande per kvadratmeter: Detta nyckeltal anger hur stort överskott bostadsrättsföreningen skapar under ett år, som kan ses som ett slags sparande i föreningen fördelat på antalet kvadratmeter som föreningen får intäkter från. Nyckeltalet utgår från resultaträkningen och innebär att bostadsrättsföreningen utgår från årets resultat och ökar detta med bland annat avskrivningar, kostnadsfört planerat underhåll och justerar för intäkter och kostnader som inte normalt förekommer i bostadsrättsföreningen. I nästa steg fördelas detta belopp på antalet kvadratmeter som bostadsrättsföreningen får intäkter från.
  • Räntekänslighet: Detta nyckeltal ska visa hur mycket bostadsrättsföreningen kan behöva höja avgifterna om räntan för bostadsrättsföreningens räntebärande skulder ökar med 1 %. Det beräknas genom att dividera föreningens räntebärande skulder med bostadsrättsföreningens intäkter från avgifter för bostadsrätterna.
  • Energikostnad per kvadratmeter: Många bostadsrättsföreningar redovisar nyckeltal om energikostnader sedan tidigare, det ska dock beräknas på ett enhetligt sätt vilket gör att många bostadsrättsföreningar behöver justera beräkningen.

Om bostadsrättsföreningen redovisar en förlust ska bostadsrättsföreningen lämna en upplysning om vad detta innebär för bostadsrättsföreningens möjligheter att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Med ekonomiska åtaganden menas till exempel räntor, amorteringar, ev. tomträttsavgälder samt underhåll av bostadsrättsföreningens byggnader. Finansiering kan till exempel ske genom avgiftshöjningar, nya lån, minska amorteringar, ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och insatsökningar. Förlust under ett enstaka år kräver endast en kortare upplysning.

Krav på kassaflödesanalys

Det blir obligatoriskt att ha en kassaflödesanalys i årsredovisningen. Kassaflödesanalysen visar en bostadsrättsförenings in- och utbetalningar under året och därmed bostadsrättsföreningens betalningsströmmar. Kassaflödet påverkas inte av avskrivningar och en förening som går med förlust kan därför ha ett posi­tivt kassaflöde. En sund bostadsrättsförening måste ha tillräckligt positivt kassaflöde för att kunna klara underhåll, investeringar och amorteringar. Det finns två olika metoder för att upprätta kassaflö­des­analys och föreningen får välja vilken metod som ska användas.

Övergångsbestämmelser kring nyckeltal

Det allmänna rådet BFNAR 2023:1 ska enligt övergångsbestämmelserna tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter den 31 december 2022. Nyckeltal som ska lämnas för de tre föregående räkenskapsåren behöver inte lämnas för räkenskapsår som föregår det räkenskapsår som det allmänna rådet tillämpas första gången. Det innebär att föreningar inte behöver granska tidigare årsredovisningar för att ta fram siffror från dessa år i årsredovisningen för 2023.

Kommer redovisningsregelverket K3 bli obligatoriskt för bostadsrättsföreningar?

Enligt ett förslag från Bokföringsnämnden kommer bostadsrättsföreningar i framtiden inte längre få tillämpa K2-regelverket (mindre företag med enklare förhållanden), det ska vara obligatoriskt att tillämpa K3-regelverket vilket är huvudregelverket för större företag. Bokföringsnämnden förväntas att under våren 2024 besluta om denna ändring och de nya redovisningskraven kan komma att omfatta räkenskapsår som inleds efter 31 december 2023. 

Ändringen skulle påverka framför allt bostadsrättsföreningens avskrivningar och hantering av underhåll och renoveringar. I K 3 ska nämligen en byggnad delas upp i väsentliga komponenter som har olika livslängd, till exempel stomme, tak, fönster och dörrar samt olika installationer som el, VVS och hissar. Sedan skrivs de olika komponenterna av över dess förväntade livslängd. När en komponent byts ut, till exempel stambyte, redovisas detta som utrangering av den gamla komponenten och anskaffning av en ny komponent som sedan skrivs av. I K 2 hade stambytet istället redovisats som en kostnad med en stor förlust som följd.

Text: Fastighetsägarna

bild: iStock

Influenser stäms av brf efter renovering – ska ha orsakat fuktskador hos granne

COLOURBOX11753485_kopia.jpg

 

Efter att en influencer och hennes sambo, känd från realityserien Bachelor, hade renoverat badrummet i sin bostadsrätt i centrala Stockholm blev det fuktskador hos en granne. Nu stämmer bostadsrättsföreningen influencern, enligt Aftonbladet.

Det var under 2021 som en influencer med hundratusentals följare och hennes dåvarande sambo, känd från TV-sända realityserien Bachelor, beslutade sig för att renovera badrummet i sin bostadsrätt i Stockholm. Renoveringen genomfördes av en anlitad byggfirma. Aftonbladet skriver att renoveringen orsakade fuktskador hos en granne. Detta upptäcktes efter några månader efter att renoveringen slutförts och orsaken till fuktskadorna ska ha varit en läckande ledning.

Aftonbladet skriver vidare att bostadsrättsföreningen nu stämmer influencern och hennes dåvarande sambo. Föreningen kräver 371 317 kronor i ersättning för de kostnader som uppkom i samband med fuktskadorna hos grannen. Föreningen menar också att renoveringen varit “oaktsam” och att de kontaktat paret och bett dem korrigera läckan, men att de inte gick med på detta.

I både bostadsrättsföreningens stadgar och i bostadsrättslagen står det att det är de som bor i en bostadsrätt som är ansvariga för det arbete som utförs där och att dessa arbeten utförs fackmannamässigt. Renoveringen utfördes inte fackmannamässigt, enligt en besiktning, skriver Aftonbladet. Därmed har paret också brutit mot avtalet som fanns mellan föreningen och dem själva.

Aftonbladet har pratat med paret som menar att det är det anlitade byggföretaget som bär ansvaret. Ingen har velat ta på sig ansvaret för kostnaderna för vattenskadan – varken paret, byggföretaget eller bostadsrättsföreningen. Paret menar också att de känner sig lugna, då de är uppbackade av sitt försäkringsbolag och tror att ansvaret till slut kommer hamna hos byggföretaget. Det är även parets försäkringsbolag som kommer företräda dem i rättsprocessen med stämningen från bostadsrättsföreningen. 

Enligt uppgift från sajten Nyheter24 har berörd brf lägenheter i Stockholms innerstad.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox