För 2025 är medlemsavgiften 350 kronor för hela året. Du betalar din medlemsavgift till vårt Bankgiro 164-5225. Ange ditt namn som referens. Tillsammans är vi starkare!

En man köpte en bostadsrätt och när han endast betalat handpenningen ansökte han om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Mannen fick inget svar från styrelsen och kontaktade därför hyresnämnden, som inte tar upp hans ärende då handpenningen inte innebär att han förvärvat bostaden. 

På en exekutiv auktion köpte en man en bostadsrätt. Han betalade handpenningen men inte resten av pengarna innan han ansökte om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Av handlingar från Hyres- och arrendenämnden framgår det att mannen inte betalat in resterande summa för bostadsrätten till Kronofogden innan ett visst datum. 

Mannen fick inte svar angående sin ansökan från styrelsen i föreningen och tog därför vidare frågan om medlemskap till Hyres- och arrendenämnden. 

Enligt bostadsrättslagen har man rätt till överprövning i frågan om inträde i en förening om bostadsrätten har förvärvats. Eftersom mannen i fråga endast hade betalat handpenningen och inte resterande summa räknas inte bostadsrätten som förvärvad. Hyresnämnden menade därför att de inte kunde pröva ansökan. 

Ärendet togs vidare till Svea hovrätt. Där menade mannen att hovrätten skulle bevilja hans medlemsansökan i föreningen alternativt godkänna att han ska få handpenningen tillbaka. Hovrätten menade att de inte kunde pröva yrkandet om återbetalningen och avslog yrkandet. Hovrätten gick även på hyresnämndens linje gällande medlemskapet – bostadsrätten var inte riktigt förvärvad. 

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Antalet bostadsrättsinnehavare som blir nekade att hyra ut sina bostäder i andra hand ökar, men nu vill regeringen förenkla möjligheten för uthyrning i andra hand. Detta enligt tidningen Hem & Hyra. 

För bostadsrättsinnehavare med svårsålda lägenheter kan uthyrning i andra hand vara ett alternativ. En förutsättning för att få hyra ut är att föreningen godkänner uthyrningen. I dagsläget nekar dock allt fler bostadsrättsföreningar uthyrning i andra hand vilket lett till att tvisterna har ökat. Detta enligt Hem & Hyra.

Reglerna för uthyrning i andra hand ändrades för tio år sedan i och med bostadsbristen. Syftet var att det skulle bli enklare att hyra ut och därmed generera fler boenden men trots detta blir många bostadsrättsinnehavare nekade till uthyrning av föreningarna. I fjol hanterade Sveriges olika hyresnämnder 650 ärenden, vilket är en ökning med 30 procent på tre år. Anledningen är den höga räntan som leder till ett mer ansträngt försäljningsläge, vilket resulterar i att fler vill hyra ut i andra hand. 

Begränsningar för uthyrning i andra hand finns fortfarande att förhålla sig till trots det friare regelverket. Till exempel får man vanligtvis endast hyra ut en svårsåld lägenhet i ett år men ska man studera på annan ort kan man få hyra ut i fem till sex år, enligt Hem & Hyra. Vissa bostadsrättsföreningar har själva skarpare krav än vad tanken var i och med den nya lagen, exempelvis gällande provsamboende. Carl-Olof Nilsson Öhrnell är hyresråd och menar att föreningarnas bedömning kan skilja sig från hyresnämnden.

– En del godkänner bara provsamboende i högst sex månader, men i ­hyresnämnden får man utan vidare ett år, ­säger Carl-Olof Nilsson Öhrnell till Hem & Hyra.

Regeringen utreder nu möjligheten att förenkla uthyrning i andra hand, till exempel genom att möjliggöra uthyrning utan godkännande av föreningen. Förslaget uppskattas dock inte av en del bostadsrättsföreningar på grund av risken att otrygghet och kriminalitet kan öka. Johan Nyhus är förbundsordförande i HSB och är orolig för det nya förslaget.

– Vi kommer att få svårt att ha kontroll och därför är vi oroliga. Vi kommer göra allt vi kan för att stoppa det här ­förslaget, säger Johan Nyhus till Hem & Hyra.

Anledningen till att bostadsrättsföreningar vill ha möjlighet att välja om uthyrning ska ske eller inte är för att bostadsrättsinnehavaren inte äger lägenheten på samma sätt som exempelvis en villa.

– I en bostadsrätt har du besittningsrätten, men det är föreningen som ­juridiskt äger lägenheten. Det är den stora skillnaden och därför behöver föreningen ha kvar kontrollen, förklarar Johan Nyhus.

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Magnus Gotander

PS: Du är väl medlem hos oss?

Ett nytt taxeringsvärde kan avgöra om föreningen klassas som äkta eller oäkta. Under hösten 2024 sker allmän fastighetsdeklaration för hyreshusfastigheter, till vilka bostadsrättsföreningars fastigheter hör. Genom deklarationen ges varje fastighet ett nytt taxeringsvärde som kommer att gälla för treårsperioden 2025 till och med 2027.

- Beskedet om nytt fastighetstaxeringsvärde kommer först under sommaren 2025, men det kan redan nu vara bra att som bostadsrättsförening förbereda er på de skattemässiga konsekvenser nytt taxeringsvärde kan innebära för er status som äkta eller oäkta bostadsrättsförening, säger Anton Ratzmann på Fastighetsägarna Service.

Skillnaden mellan äkta och oäkta bostadsrättsförening

Vid beskattning klassas en bostadsrättsförening som privatbostadsföretag, också känt som äkta bostadsrättsförening, eller oäkta bostadsföretag (oäkta bostadsrättsförening).

En äkta bostadsrättsförening är inte skatteskyldig för inkomster som tillhör den fastighet de äger och en medlem i en äkta bostadsrättsförening betalar en lägre vinstskatt samt har möjlighet att få uppskov på vinsten vid försäljning av en bostadsrätt.

I en oäkta bostadsrättsförening måste all vinst beskattas och medlemmarna förmånsbeskattas. Det är därför förmånligt för en bostadsrättsförening att klassas som ett privatbostadsföretag/en äkta bostadsrättsförening.

Så definieras en äkta brf

En äkta bostadsrättsförening definieras som en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till minst 60 procent består i att, åt medlemmar eller delägare, tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Enligt ett avgörande från Högsta Förvaltningsdomstolen från 2021 är det taxeringsvärdet som ligger till grund för den beräkning som sker för att avgöra om en bostadsrättsförening når upp till minst 60 procent.

Skatteverket beslutar om fastighetens taxeringsvärde baserat på de uppgifter som bostadsrättsföreningen givit in i sin fastighetsdeklaration. Taxeringsvärdet utgör fastighetens möjliga avkastningsvärde. I regel motsvarar avkastningsvärdet faktiska hyresintäkter för lokaler och bostäder och beräknad årshyra för bostadsrätterna. Den beräknade årshyran sätts på följande sätt:

- i första hand efter hyresnivån för eventuella bostadshyresrätter i den egna fastigheten

- i andra hand efter jämförbara bostadshyresrätter i närliggande jämförbara hyreshus

- i tredje hand efter genomsnittshyran för värdeområdet framtaget av Skatteverket.

Bruksvärdeshyran för bostadsrätterna samt eventuella hyresintäkter från garageuthyrning till dess medlemmar ska utgöra minst 60 procent av taxeringsvärdet.

Så skyddas bostadsrättsföreningar

Även om en bostadsrättsförening inte når nivån om 60 procent finns det ett skydd för de brf:er som redan är äkta. Skyddet innebär att även om mindre än 60 procent av byggnaden används för att tillhandahålla bostäder så ska ingen omklassificering ske om ingen förändring har skett i fastigheten.

En sådan förändring kan exempelvis vara att föreningen börjar hyra ut garageplatser till andra än medlemmar i föreningen eller att juridiska personer tillåts bli medlemmar. Det innebär att endast det faktum att en lokalhyresgäst inbringar mer pengar till bostadsrättsföreningen via den hyra denne betalar inte enskilt ska innebära att föreningen blir en oäkta bostadsrättsförening.

Trots det skydd som finns händer det att Skatteverket omklassificerar bostadsrättsföreningar från äkta till oäkta baserat på det nya fastighetstaxeringsvärdet.

Viktigt att agera i tid

Det är därför viktigt att bostadsrättsföreningen agerar redan inför det nya fastighetstaxeringsbeslutet när fastighetsdeklarationen görs. Det är även fullt möjligt att ompröva fastighetstaxeringen om bostadsrättsföreningen anser att någon beräkningsgrund från Skatteverket varit felaktig.

Ompröva fastighetstaxeringen

För bostadsrättsföreningar som är oäkta idag och ser en möjlighet att bli äkta eller för äkta bostadsrättsföreningar som gjort förändringar som innebär att de inte längre är skyddade finns det all anledning att överväga en omprövning av fastighetstaxeringen när den meddelas under sommaren.

Text: Fastighetsägarna Service

Foto:Magnus Gotander

Varför är det så viktigt att, trots utmaningarna, ta krafttag mot olovliga andrahandsupplåtelser? För det första handlar det om trygghet och säkerhet. När en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet utan styrelsens eller hyresnämndens godkännande går kontrollen över vem som faktiskt bor i föreningens hus. Att inte veta vem ens granne är eller vilka som rör sig i fastigheten sprider rädsla och oro.

I HSBs normalstadgar för bostadsrättsföreningar framgår det att bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt medlemmarna. Utgångspunkten är att det är bostadsrättshavarna som ska bo i sina lägenheter. Bostadsrättsföreningen är beroende av att medlemmarna bor och engagerar sig i föreningen.

En annan viktig aspekt är rättvisan gentemot andra medlemmar i föreningen. De flesta bostadsrättshavare följer reglerna och söker tillstånd för andrahandsupplåtelser när de till exempel ska provbo med en ny partner eller ska arbeta utomlands. När vissa medlemmar väljer att kringgå dessa regler, skapar det en känsla av orättvisa och kan leda till missnöje och konflikter inom föreningen. För att motverka olovliga andrahandsupplåtelser är det viktigt att styrelsen agerar. Nedan följer ett antal åtgärder som kan vara effektiva. 

• Kommunikation: Informera medlemmarna om reglerna kring andrahandsupplåtelser och varför de är viktiga.

• Öka medvetenheten: Anordna informationsmöten för att sprida kunskap om bostadsrättshavare rättigheter och skyldigheter i syfte att öka medvetenheten om vilka regler som gäller vid andrahandsupplåtelser.

• Kontroll: Genomför regelbundna kontroller för att säkerställa att alla andrahandsupplåtelser sker med styrelsens eller hyresnämndens godkännande. När tillståndsgivna andrahandsupplåtelser löper ut bör styrelsen kontrollera att bostadsrättshavaren flyttat tillbaka.

• Konsekvenser: Var tydlig med vilka konsekvenser som följer av att bryta mot reglerna, och var beredd att vidta åtgärder när det behövs. Om en bostadsrättshavare olovligen upplåter lägenheten i andra hand och inte vidtar rättelse efter tillsägelse kan nyttjanderätten till lägenheten sägas upp.

Genom att ta krafttag mot olovliga andrahandsupplåtelser kan bostadsrättsföreningens styrelse bidra till en tryggare, rättvisare och mer stabil boendemiljö för alla medlemmar.

Text: HSB

Foto: Ann Hedlund

Vi fick ett mejl från en nöjd medlem som tackade för den hjälp han fått av oss. Medlemmen skriver:

Hej Staffan.

Jag vill tacka för all den hjälp och support jag fick vid tillfället! Allt gick bra till slut! Jag kunde sätta emot och lyckades sedan sälja garaget till bostadsrättsföreningen till ett bra marknadspris.

Så, jag är mycket nöjd med den hjälp jag fick av er. Ni bistod med ett mycket professionellt och engagerat sätt kring mitt case.

Stort tack för det!

Vi är glada att kunna hjälpa våra medlemmar. Tveka inte att höra av dig till oss om du skulle behöva det. Du når oss på:

Telefon: 08-778 78 14 eller E-post: Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Du följer väl oss på Facebook och Instagram?

Bostadsrättsägarnas Riksförbund respektive bostadsrattsagarna_brf

En mäklare manipulerade ett foto på en eldstad som inte fungerade där det såg ut som att den brann. Information om att bilden var ett fotomontage saknades, varav Fastighetsmäklarinspektionen gav mäklaren en prick. 

Eldstaden i en lägenhet som var ute till försäljning fungerade inte men mäklaren manipulerade ett foto som visade en levande eld. Fotot användes i marknadsföringen men det framgick inte att bilden inte var riktig. Utöver fotot ska mäklaren ha ljugit om eldstaden i objektsbeskrivningen och på visningar, vilket ledde till en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) för falsk marknadsföring. 

Enligt mäklaren uppgav säljarna att eldstaden fungerade och att de själva hade använt den. De hade inte heller blivit uppmanade av varken föreningen eller den sotare som kontrollerat eldstaden att inte använda den. Därutöver hade säljarna svarat nej på frågan om det fanns brister eller andra fel i bostaden. På grund av detta gjorde mäklaren ett fotomontage där det brann i eldstaden till marknadsföring men utelämnade information om att fotot var redigerat.

Fastighetsmäklarinspektionen menar att en eldstad som går att bruka ofta är viktig information för en potentiell köpare. FMI anser att det inte fanns anledning för mäklaren att tvivla på säljarens information om eldstadens skick. Däremot riskerar bilden att vilseleda folk varför FMI menar att information om att det var fotomontage borde tillagts. Bedömningen blev att mäklarens agerande stred mot god fastighetsmäklarsed varför han prickats.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Råttor är ett stort problem i centrala Göteborg. Enligt en ny undersökning från Fastighetsägarna har över 75 procent av de svarande haft problem med råttor de senaste fem åren. Det är en knapp ökning från en liknande undersökning Fastighetsägarna genomförde 2016. Samtidigt oroar kommunens nya regler för förpackningsinsamling.

Det är ett problem som få vill prata högt om, men som växer när det byggs och grävs mer inne i städerna. Råttor som kilar i restaurangkök och på uteserveringar, klättrar upp i toaletter och gnager sönder av­loppsrör. Oavsett vad man tycker om råttor så trivs de där människor lever eftersom det innebär tillgång på mat i form av avfall och matrester.

Inne i fastigheterna kan råttorna ställa till med omfattande skador. Förutom att det är svårt att få ut dem när de väl bosatt sig kan de orsaka bland annat vattenskador, läckage och elavbrott till följd av söndergnagda ledningar. För att ta reda på problemets omfattning har Fastighetsägarna genomfört en undersökning bland medlemmar i Göteborg. Sammantaget har 174 fastighetsägare besvarat enkäten, och resultatet är nedslående. Ungefär 75 procent av de svarande uppger att de haft problem med råttor i sina fastigheter de senaste fem åren, och knappt en tredjedel uppger att det pågår en råttsanering idag i någon av deras fastigheter.

Sedan 2024 är det kommunerna som har ansvaret för att samla in förpackningar från hushållen. Det innebär också att alla ska kunna lämna sina förpackningar där man bor. Den fastighetsnära insamlingen ska vara genomförd senast 2027. Förändringen möts av oro av många fastighetsägare. Totalt 17 procent bedömer att de nya reglerna avsevärt kommer att försvåra problematiken med råttor, och 31 procent tror att de kommer försvåra i viss grad.

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox

Den 20 november 2024 beslutade riksdagen att alla ekonomiska föreningar inklusive bostadsrättsföreningar ska ge in årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket. Lagändringarna träder i kraft den 1 januari 2025 och gäller för räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2024. Årsredovisningen och revisionsberättelsen för 2025 blir alltså de första handlingarna som omfattas av kravet.

När ska årsredovisningen senast ges in?

Idag är alla bostadsrättsföreningar skyldiga att upprätta en årsredovisning. Det är dock bara vissa större föreningar som är skyldiga att självmant ge in årsredovisningshandlingarna till Bolagsverket. Nu blir det obligatoriskt att lämna in årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket inom en månad efter det att föreningsstämman har fastställt dessa handlingar. Handlingarna ska ges in i bestyrkta kopior. Med en bestyrkt kopia jämställs vid tillämpningen av denna lag ett elektroniskt original.

Vad händer om årsredovisningen inte ges in?

Nya regler införs även om att om en bostadsrättsförening inte inkommer med handlingarna i tid så utgår en förseningsavgift. Om handlingarna inte inkommit inom elva månader från räkenskapsårets utgång så kan Bolagsverket besluta om likvidation av föreningen.

Dessutom får Bolagsverket större möjligheter att kontrollera företagsregistren och arbeta mot brott i företag. Bolagsverket får utökade befogenheter att kräva personlig inställelse vid anmälan av företrädare och vid kontroll av misstänkta oriktiga uppgifter i registren. Bolagsverket ska stryka oriktiga uppgifter om företrädare i registren. Dessutom kriminaliseras företagskapning, och straffet för brott mot målvaktsförbudet skärps.

De nya lagreglerna syftar till att motverka brottslighet som begås inom ramen för företag.

Text: HSB

Bild: Colourbox

Brottslighet inom bostadsrättsföreningar ökar stadigt. Lagstiftningen är bristfällig och polisen saknar i många fall rätt kompetens och resurser för att hantera dessa frågor. Det anser Staffan Teste, ordförande i Bostadsrättsägarnas Riksförbund.

Han efterlyser striktare tag från samhället för att stävja brottsligheten inom bostadsrättsföreningar, polisenheter som är specialiserade på just denna typ av brott och bättre lagstiftning.

– Det är viktigt att bostadsrätts-innehavare sätter sig in i stadgar och reagerar när styrelsen inte sänder ut verksamhets- och årsberättelsen i tid, ställer in eller skjuter på stämmomöten. Var observant när styrelsen försöker missbruka sin ställning och få igenom beslut som i första hand gynnar styrelsen själv, p-platser, hissar till sina vindsvåningar eller tillskansa sig lägenhets- eller förrådsutrymmen eller minimera sina andelar och avgifter, säger Teste.

Läs föreningens årsbokslut

Vid köp av bostadsrätt rekommenderar Staffan Teste privatpersoner att skaffa information om föreningen och dess styrelse genom att bland annat titta på föreningens senaste årsbokslut. Det är också viktigt att kontrollera att föreningen genomför det löpande underhåll som krävs. Är avgiften till föreningen för låg kan det innebära att kostnader skjuts på framtiden då delar av styrelseledamöterna redan flyttat. Lyssna med tidigare boenden i föreningen. Mobbing kan ha förekommit.

Lagförslag förebygger brott i bostadsrättsföreningar

Regeringen har lagt ett nytt lagförslag som syftar till att förebygga och bekämpa brott i företag och bostadsrättsföreningar. Förslaget innebär bland annat att det blir obligatoriskt för samtliga bostadsrättsföreningar att lämna in sina årsredovisningar till Bolagsverket. Idag är det bara få som behöver det.

−Lagförslaget gör det lättare att upptäcka om föreningar inte inkommer med någon årsredovisning eller lämnar in en årsredovisning med felaktiga uppgifter. Det är positivt eftersom det försvårar för kriminella att använda bostadsrättsföreningar för att begå brott. Bostadsrättslagen måste göras om. Den gynnar idag styrelsen på den enskilde medlemmens bekostnad. Medlemmarna måste sammansluta sig och verka gemensamt, exempelvis via Bostadsrättsägarnas Riksförbund, för att få sina intressen tillgodosedda, säger Staffan Teste.

Artikel: Tillväxtportalen/Mediaplanet

Foto överst: Ann Hedlund

Staffan Teste, ordförande i Bostadsrättsägarnas Riksförbund. Foto: Mikael Bodner.

Nyproducerade bostadsrätter lockar med moderna material och hög standard. Men bakom fasaden döljer sig dålig byggkvalitet och osäkra förhandsavtal. “Köp inte”, säger juristen. 

Det senaste decenniet har byggandet av nya bostadsrätter skjutit i höjden, särskilt i storstadsområden, skriver tidningen Dagens PS. Men enligt Erik Stenberg, arkitekt och forskare vid KTH, kommer det med stora risker - de nyproducerade bostäderna håller nämligen inte samma kvalitet som tidigare generationers byggprojekt.

- 2010-talens bostäder är första gången på nästan 100 år sämre när vi bygger än decenniet innan, säger han till Sveriges Radio.

Enligt Stenberg är ett stort problem att byggföretag ofta lämnar över ansvaret till bostadsrättsföreningar så snart bygget är klart. Eftersom byggföretagens ansvarstid är tio år kan husen i praktiken byggas för att klara sig precis så länge – men inte längre.

- Bostadsutvecklare kommer in och ser att det här är en marknad där man kan tjäna pengar men de vet egentligen väldigt lite om att bygga hus, säger han. 

Problemen som Stenberg pekar på handlar inte alltid om det synliga. En snygg fasad eller välpolerad inredning kan maskera stora brister:

- Jag tror att det här med ventilationssystemen är en tickande bomb. På längre sikt när de här bostäderna ska renoveras så kommer det vara väldigt dyrt. Och sitter man då i en bostadsrättsförening som redan är högt belånad, då kommer man inte ha råd att bygga om och då kommer huset att förfalla mycket snabbare än det borde, säger han. 

Branschorganisationen Byggföretagen avvisar dock Stenbergs kritik. I ett mejl till Sveriges Radio skriver de att de inte delar hans bild av att nyproduktion skulle vara en “tickande renoveringsbomb”.

Men kvalitetsproblemen är bara ena sidan av myntet skriver Dagens PS. Till saken hör att många av de nyproducerade bostäderna ofta säljs på ritning via så kallade förhandsavtal, vilket innebär att köparna tar stora risker långt innan byggnaden ens står klar.

Förhandsavtalen innebär enligt juristen Ingrid Uggla en enorm risk, trots att hon själv var med och drev igenom lagen om avtalen på 90-talet. 

- Jag ångrar mig och jag tycker att vi måste förbjuda förhandsavtal. Det går inte, man köper någonting på ritning och man vet inte alls hur det kommer se ut, säger hon till SR. 

Problemet med förhandsavtal är att köparen förbinder sig att köpa en bostad som bara existerar på papper. Bygget kan dröja flera år och resultatet stämmer inte alltid överens med vad som utlovats i prospektet.

Dagens PS skrev nyligen om lägenhetsköparen Daniel som köpte, vad han trodde var, en nyproducerad lyxlägenhet i Nacka. Försäljningsbroschyren målade upp en bild av en bostad med lyxiga material och eleganta detaljer, men verkligheten var en annan. 

Höga fönsterpartier visade sig vara små och inklämda, den utlovade golvvärmen var i vissa fall obefintlig och inredningen inte som förväntad. Spånplattor var missfärgade och ytterdörren trasig. Här har Ingrid Uggla ett tydligt råd: 

- Köp inte. Se vad du ska köpa för någonting. Man ska kunna ha visningar så man vet vad man köper.

Artikel: Dagens PS

Bilder: Colorbox

Att det är svårt för unga vuxna att ta sig in på Stockholms bostadsmarknad är ingen nyhet. Om de nya förslagen om lägre amorteringskrav och kontantinsats går igenom kommer tusentals unga få större chans att köpa bostad, enligt Länsförsäkringar. 

I början av november överlämnades en utredning om bolånetaket och amorteringskraven till finansmarknadsministern. Om dessa förslag i utredningen skulle bli verklighet – sänkt amorteringskrav och lägre kontantinsatser – skulle det gynna många unga och ge dem en chans att köpa en bostad. 

Länsförsäkringar har gjort en uträkning som visar på hur det skulle se ut om förslagen skulle gå igenom. Idag är det 73 procent, eller 118 867 personer av de unga vuxna i Stockholms kommun som inte har råd med en bostad. Skulle förslagen gå igenom är det istället 63 procent, 101 223 personer, som inte klarar att köpa en lägenhet. 

Länsförsäkringar skriver i ett pressmeddelande att bostadsmarknaden är för många unga som ett ointagligt fort. Samtidigt som mindre hårda kreditrestriktioner får in fler på bostadsmarknaden finns det också risker. 
– De långsiktiga effekterna är beroende av bostadsprisernas utveckling. Om bostadspriserna stiger med mer än elva procent elimineras effekten gällande inkomstkravet, eftersom man då måste ha lika hög inkomst som idag med befintliga regler, säger Stefan Westerberg, privatekonom på Länsförsäkringar. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Tidningen Hem&Hyra rapporterade nyligen om att hundratals barn och vuxna som är skrivna i en ny skandalförening i Kinesiska muren i Malmö lever de utan vare sig värme eller varmvatten. Problemen hopar sig och myndigheterna hotar hyresvärden med en miljonsmäll.

Hemma hos hyresgästen Anna Szwajda rinner det bara kallt vatten i kranarna och elementen är lika kalla. En gång i veckan åker hon till dottern i Svedala och tar en dusch. Ska hon bara tvätta av sig värmer hon vatten på spisen.

– Jag vet inte vad som kommer att hända, ingen vet. Det här är rena katastrofen, säger hon till Hem&Hyra när det besöker området.

Och hon är inte ensam. Den 2 oktober stängde Eon av värme och varmvatten för 67 lägenheter i Bostadsrättsföreningen Femman i omskrivna Kinesiska muren på Rosengård i Malmö med anledning av obetalda fakturor.

Enligt Hem&hyra så har föreningen betalat delar av fakturorna men fortfarande återstår en skuld på över 600 000 kronor till Eon. Bostadsrättföreningen menar att Eon har gjort fel som stängt av fjärrvärmen och inte velat diskutera en avbetalningsplan. Medan Eon menar att man visst har erbjudit föreningen en avbetalningsplan och att man dessutom uppmanat styrelsen att ”under mycket lång tid” antingen betala eller komma med andra förslag på lösningar.

I huset är 183 personer skrivna, den äldste är 85 år, yngst är en flicka på snart två månader. 72 personer är under 18 år. Hur många som hyr och hur många som faktiskt har betalat för sin lägenhet är det ingen som vet. Enligt en Anticimex-rapport från år 2021 är 24 lägenheter hyresrätter. Under det senaste året har en rad instanser sökt de ansvariga i föreningen, som konstant har duckat. Nu hopar sig problemen:

• Det mest akuta: De boende har varken varmvatten eller värme.
• Kronofogden kräver att få veta vem som äger specifika lägenheter i huset och har dragit föreningen till domstol. Eftersom det inte finns något nationellt register för bostadsrätter är det bara föreningen som vet detta. Ingen har svarat.
• Miljöförvaltningen kräver insatser för att förbättra boendemiljön. Även här är en domstol inkopplad. Ingen har svarat.
• Fyra hushåll med hyresgäster i föreningen har vänt sig till hyresnämnden och kräver information om var de ska betala in sin hyra. Företaget som tidigare skött detta har gått i konkurs. Hyresnämnden har krävt att det ska lösas men än så länge har ingenting hänt

Viteshoten från Skatteverket och miljöförvaltningen ligger på drygt 2,6 miljoner kronor. Huset pekas av kommunen ut som en av stadens ”oseriösa hyresvärdar” i Hem & Hyras och SVT:s stora granskning av landets slumvärdar. Problemen har pågått i många år till hyresgästers och myndigheternas frustration. Föreningen följer inte regler och krav som kommunen ställer.

Malmö stads socialtjänst uppger att de har ”ögonen på situationen” men att de än så länge inte vidtagit några åtgärder med anledning av bristen på värme och varmvatten.

Artiklel från Hem&hyra

Foto: Colourbox

I december ska Boverket publicera en ny beräkning för hur många bostäder Sverige behöver bygga de kommande tio åren för att möta efterfrågan. Enligt Fastighetstidningen kommer antalet bostäder sänkas rejält jämfört med dagens siffra. 

Det var i september i fjol som Boverket presenterade en analys över hur behovet av nya bostäder såg ut i Sverige. Då menade myndigheten att 67 300 nya bostäder per år behövde byggas fram till år 2030 för att tillgodose behovet av bostäder. 

Nu skriver Fastighetstidningen att Boverket förmodligen kommer att sänka antalet behövda bostäder i sin beräkning. Sedan den senaste rapporten har SCB sänkt den förväntade befolkningsökningen. Nu tror man på en befolkningsökning på 25 000 personer per år från 2024 till 2033. Det kan jämföras med 90 000 personer per år de senaste tio åren. 

Under 2022 och 2023 byggdes 99 procent av de nya bostäderna i områden där byggbehov råder. Det tyder på att byggbranschen är förnuftig, menar Bengt J Eriksson, bostadsmarknadsexpert på Boverket. För Fastighetstidningen uppger han att deras prognoser inte ska användas som ett exakt facit för bostadsbehovet av byggherrarna, utan att de får använda sina kunskaper om marknaden. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

En man köpte och bodde i en lägenhet i fem år innan han upptäckte att boytan var elva kvadratmeter mindre än vad som framgick vid upplåtelsen. Mannen nekades ersättning i tingsrätten och har nu, enligt en dom, även blivit nekad av hovrätten. 

I september 2014 fick en man tillträde till en lägenhet han köpt i Sundsvall. Lägenheten var från början en råvind som byggts om till en bostadsrätt. I upplåtelseavtalet framgick det att lägenheten hade tre rum och kök och hade en boyta på cirka 64 kvadratmeter. I avtalet framgick det även att köparen godkände lägenheten i befintligt skick. Detta framgår av en dom från hovrätten för västra Sverige.

Fem år efter att mannen flyttat in kom en besiktningstekniker från Anticimex och mätte boytan i lägenheten. Då konstaterades det att lägenheten mätte 53 kvadratmeter, alltså elva kvadratmeter mindre än vad mannen trodde att den var. Mannen vände sig då till tingsrätten för att kräva 285 313 kronor plus ränta på grund av den felaktiga angivelsen av bostadsytan. Denna summa kom mannen fram till när han utgått från insatsen delat på antalet kvadratmeter han betalat för, och vad som då varit felaktigt. 

Bostadsrättsföreningen menade att boytan var uppgiven som en ungefärlig uppgift och inte exakt. Mannen hade godkänt att lägenheten upplåtits i befintligt skick och hade dessutom undersökningsplikt som stärktes i och med att ytan var en cirkauppgift. Mot bakgrund av detta borde mannen själv ha upptäckt felet och kan därför inte kräva ersättning för bristen.

Uddevalla tingsrätt fastslog att mannen haft tillgång till den ekonomiska planen vid signering av bokningsavtalet. Den ekonomiska planen var en del av bokningsavtalet och fanns med på sista sidan av detta dokument. Tingsrätten framhöll att bostadsrättsföreningen därmed visat upp handlingar och inte försökt dölja uppgifter. 

I domen från tingsrätten framgår det att ett vittne menat att lägenheternas storlek hade beräknats av en arkitekt och fanns med i den ekonomiska planen. Tingsrätten yrkade på att föreningen inte strikt ansvarade för riktigheten gällande lägenhetens storlek eftersom det i upplåtelseavtalet stod cirka 64 kvadratmeter. 

Bostadsrättsinnehavaren kunde inte styrka att arkitekten gått i god för att lägenheten uppmätts till 64 kvadratmeter. Därför kunde mannen inte få rätt i fallet, som ogillades av rätten.

Att mannen bott i lägenheten i fem år utan att upptäcka att boytan var felaktig, att han godkänt bostadens befintliga skick och haft undersökningsplikt blev grund för tingsrätten att avslå mannens begäran om ersättning.

Nu har alltså även hovrätten tagit beslut i fallet – de går på tingsrättens linje och menar att mannen inte får ersättning. Han måste nu dessutom betala för bostadsrättsföreningens rättegångskostnader som uppgår till nära 200 000 kronor. 

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

Sedan några år tillbaka så finns det ett projektet som kallas ”Blåljuskod” och som idagsläget omfattar delar av Storstockholmsområdet. Projektet går ut på att fastighetsägare och bostadsrättsföreningar kan anmäla portkoder till polisen för att underlätta för utryckningspersonal att snabbt ta sig in i en fastighet. Dessutom kan man undvika att skador på entrédörrar och fönsterrutor uppstår i samband med utryckningen. Med hjälp av Blåljuskod kan polisen ta sig in med en vanlig portkod, på samma sätt som postombuden.

När en bostadsrättsförening ansluter sig så får man en dekal att sätta upp utanför porten så att utryckningspersonalen snabbt kan se att det finns en blåljuskod till fastigheten. Koden, som lämnas ut av polisens ledningscentral, är endast tillgänglig för deras personal.

Så här funkar det:

• Kontakta ert lokala polisområde och kontrollera om de är anslutna till projektet.
• Bostadsrättsföreningen lägger med hjälp av lokalpolisen in sin adress i polismyndighetens ärendehanteringssystem. Systemet används för att dokumentera händelser och få överblick över polisresurser i yttre tjänst. Vet ni inte vart ni ska vända er går det att använda e-postadressen Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den. för att anmäla adresser för Blåljuskod. Meddela då vilken ort och vilka adresser det handlar om för att ge registraturen en chans att skicka förfrågan rätt.
• Portkoden kan var en som används för detta ändamål och som bara ett fåtal personer känner till. Det kan även vara den kod som de boende använder. Koden skrivs då om till en krypterad kod i polisens ärendehanteringssystem.
• När en polispatrull åker ut till en adress som är ansluten till Blåljuskod, så får patrullen koden rapporterad av operatören. Därmed behöver inte poliserna slå in något fönster eller någon dörr för att snabbt ta sig in i fastigheten.

Eftersom Blåljuskod är något som polismyndigheten i region Stockholm har startat, är det till för poliser i första hand. Men om det är ett ärende för SOS alarm, som sjukdomsfall eller brand, så kan larmcentralen höra av sig till polisens regionala ledningscentral för att höra om det finns en blåljuskod.

Om inte ovanstående sker så görs utryckningspersonalen ändå uppmärksamma på att föreningen är ansluten till Blåljuskod genom den dekal som ska vara placerad vid entrén. På så vis kan kontakt tas med ledningscentralen för att få koden. 

I vissa livsavgörande situationer kan det hända att personalen inte har tid att kontakta ledningscentralen. Tyvärr behöver de då slå in rutan eller dörren för att snabbt kunna hjälpa drabbade.

Källa: Bostadsrätterna

Bild: Colourbox

Enligt bostadsrättslagen får en förvärvare inte nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen om den skäligen bör godtas som bostadsrättshavare.

Huvudregeln är att en ny innehavare av en bostadsrätt endast får utöva bostadsrätten om personen antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Undantag gäller under viss tid för dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare. Det finns även ett undantag som i viss tid gäller för juridiska personer som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning och då haft panträtt i bostadsrätten. I de flesta fall behöver dock den nya innehavaren av bostadsrätten ansöka om medlemskap i föreningen.

Ansök hos styrelsen

En ny innehavare av en bostadsrätt ska vända sig till styrelsen i bostadsrättsföreningen för att ansöka om medlemskap. Enligt HSB Normalstadgar ska styrelsen avgöra frågan om medlemskap inom en månad från det att en skriftlig och fullständig ansökan om medlemskap tagits emot. För att pröva frågan om medlemskap kan styrelsen komma att begära kreditupplysning avseende den som söker. Mer information om vad som kan vara bra att tänka på vid medlemskapsprövningen hittar du här.

Styrelsen kan antingen bevilja eller neka medlemskap. Om styrelsen är osäker på om medlemskap bör beviljas eller inte kan det vara bra att ta hjälp av jurist.

Om styrelsen inte ger tillstånd

Om styrelsen inte beviljar medlemskap kan den som nekats medlemskap vända sig till hyresnämnden. Undantag gäller för juridisk person som nekats medlemskap efter förvärv av en bostadsrättslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. För den gruppen finns ingen möjlighet till överprövning.

Ansökan ska göras till hyresnämnden inom en månad från det att innehavaren har fått del av bostadsrättsföreningens beslut. Om ansökan görs för sent kan ansökan avvisas.

Om hyresnämnden inte ger tillstånd

Hyresnämndens beslut om medlemskap kan överklagas till Svea hovrätt. För att överklaga behöver ett överklagande ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag hyresnämnden meddelade beslut. Svea hovrätt är sista instans för prövning av medlemskapsfrågor. Det beslut som Svea hovrätt fattar är alltså det som gäller.

Ekonomisk förmåga som ett led i medlemskapsprövningen

Enligt 2 kap 3 § Bostadsrättslagen får en förvärvare inte nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen om den skäligen bör godtas som bostadsrättshavare. I praktiken är det främst förvärvarens förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot bostadsrättsföreningen och dennes personliga kvalifikationer som tillmäts betydelse vid prövningen av medlemskap. Vid skälighetsbedömningen kan dock andra omständigheter vara avgörande. Medlemskap får endast vägras om det finns objektivt godtagbara skäl för detta.

Det finns ingen schablon eller liknande där det går att avläsa hur mycket en förvärvare ska ha i inkomst för att den ska beviljas medlemskap i en bostadsrättsförening. Om bostadsrättsföreningen ifrågasätter förvärvarens ekonomiska förmåga ankommer det på förvärvaren att visa att han eller hon har sådan förmåga. Enligt praxis ska bostadsrättshavaren på egen hand ha sådan ekonomisk förmåga att han eller hon själv kan betala månadsavgiften löpande. Om det framstår som tveksamt att förvärvaren själv har tillräckligt god ekonomi kan ett borgensåtagande i vissa fall medföra att förvärvaren ändå bör godtas som medlem. 

Om det är utrett att den som söker inträde i bostadsrättsföreningen vid upprepade tillfällen varit i dröjsmål med hyresbetalning eller haft andra betalningsanmärkningar mot sig kan detta leda till nekat medlemskap om förvärvaren inte kan ställa godtagbar säkerhet. Betalningsanmärkningar är dock inte något absolut hinder, utan en helhetsbedömning av de ekonomiska förhållandena ska göras.

Nytt rättsfall gällande ekonomisk förmåga i medlemskapsprövningen

I ett nyligen avgjort rättsfall från Svea hovrätt (H14222-23)aktualiserades frågan om ekonomisk förmåga i medlemskapsprövningen. Avgörandet avsåg en person som ropade in en bostadsrättslägenhet på exekutiv auktion där hans ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen avslogs med hänvisning till att han inte bedömdes kunna fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot bostadsrättsföreningen. Utredningen visade att mannen hade en fast anställning som taxichaufför med provisionsbaserad lön. 

Av lönebeskeden framgick att hans inkomster enligt hovrätten fick anses betryggande. Hovrätten beaktade också att lägenheten var obelånad och att det fanns en borgensförbindelse. Det stod klart i målet att mannen inte hade betalat årsavgiften till bostadsrättsföreningen och att parterna haft olika uppfattningar om det fanns en skyldighet att betala årsavgiften då han ännu inte blivit medlem. Bostadsrättsföreningen hade dock inte skickat avier eller påminnelser vilket innebar att denna omständighet enligt hovrätten fick anses ha begränsad betydelse vid skälighetsbedömningen. Sammantaget bedömde hovrätten, till skillnad från hyresnämnden, att bostadsrättsföreningen skäligen borde godta mannen som medlem i föreningen. Med anledning av hovrättens avgörande blev bostadsrättsföreningen i målet skyldig att ersätta bostadsrättshavarens rättegångskostnader i hovrätten som i målet översteg 100 000 kronor.

Medlemskapsprövningar kräver en omfattande helhetsbedömning och ett nekande som överklagas kan som i ovan angivet fall resultera i höga rättegångskostnader för bostadsrättsföreningen. Det kan även bli tal om skadestånd vid nekande av medlemskapsansökan. Skulle bostadsrättsföreningens nekande av medlemskap stå i strid med bostadsrättslagen och bostadsrättsföreningens stadgar kan det innebära att bostadsrättshavaren har rätt till skadestånd från bostadsrättsföreningen om bostadsrättshavaren lidit skada.

 Text: HSB

Foto: Colourbox

En ny undersökning utförd av Verian på uppdrag av Nabo avslöjar att 44% av de intervjuade bostadsrättsföreningarna är osäkra på om de kommer att klara av att finansiera kommande underhåll. Detta trots att i stort sett alla bostadsrättsföreningar har en underhållsplan på plats. En stor utmaning är att sparandet sjunker hos föreningarna. Undersökningen visar också att nästan en tredjedel av bostadsrättsföreningar har skjutit upp underhåll de senaste tre åren. 

Undersökningen visar att 56% av föreningarna känner sig trygga med att kunna finansiera kommande underhåll, medan hela 44% är osäkra, varav 37% ändå tror att de kommer klara av det. Tryggheten är högre bland större föreningar där 66% är säkra på att de kan finansiera framtida underhåll.

- Resultatet av undersökningen visar att en underhållsplan i sig inte alltid innebär att föreningar sparar tillräckligt. För att säkerställa att föreningarna står starka inför framtida utmaningar behöver vi tydligare regler och krav för sparande och finansiering av underhåll, säger Jonas Gustavsson, chefsekonom på Nabo.

Undersökningen visar också att 31% av föreningarna har skjutit upp underhåll under de senaste tre åren. Detta särskilt i äldre föreningar med hus byggda före 1949. Det är tydligt att senaste årens inflation, ökade underhållskostnader och höjda räntor påverkar bostadsrättsföreningarna och kommer att påverka även framåt. 

Vidare visar undersökningen att äldre föreningar står inför större underhållsutmaningar inom en snar framtid. Av föreningarna byggda före 1989 förväntar sig 53% större underhåll inom de kommande nio åren, medan endast 17% av föreningar byggda efter 1990 förväntar sig samma behov. Med tanke på den relativt korta tidsramen och de ökade räntekostnaderna, är det avgörande att föreningarna inte har för hög skuldsättning när dessa större underhåll närmar sig.

Undersökningen avslöjar också att 96% av bostadsrättsföreningarna har en underhållsplan, men endast 47% av dessa är kompletta. De flesta föreningar tar professionell hjälp för att upprätta planerna (75%), men 53% sköter själva uppdateringen.

- Det är avgörande att vi inför en tydlig standard för underhållsplaner och krav på 50-åriga planer för samtliga bostadsrättsföreningar. Detta skulle minska osäkerheten kring hur mycket som behöver sparas och ge föreningarna bättre vägledning i sin avgiftssättning, tillägger Jonas Gustavsson.

- Vi ser också ett behov av att reformera redovisningen så att avsättningen till yttre fonden ersätts med ett krav på ett faktiskt sparande i form av amorteringar eller sparande på bankkonto.

Undersökningen är genomförd av Verian på uppdrag av Nabo. Metod för insamlingen var en webbaserad enkät och insamlingen skedde 10 juni-19 augusti 2024. Totalt svarade 1 681 bostadsföreningar (svarsfrekvens 22 %). Urvalet levererades av Nabo och bestod av såväl kunder som icke-kunder till företaget.

Foto överst: Jonas Gustavsson, chefsekonom på Nabo.

Text och bild: Nabo

En man köpte en bostadsrätt men nekades inträde i bostadsrättsföreningen. Detta på grund av att han endast hade en pågående provanställning. Detta enligt ett beslut från Svea hovrätt.

Det är inte helt självklart vad som förväntas av en ny styrelse och det är mycket att tänka på till en början.

Registrera den nya styrelsen hos Bolagsverket

Så snart föreningsstämman är avklarad och beslut kring de nya rollerna är tagna behöver styrelsen registreras. Det görs via bolagsverket. En ändring i styrelsen börjar gälla först då anmälan om registrering ankommit till Bolagsverket och får ett diarienummer. Det gäller även för anmälan av firmatecknare.

Uppdatera fullmakterna

Fullmakter som tillhör bostadsrättsföreningens styrelse kan finnas hos till exempel banken eller hos den ekonomiska förvaltaren. Dessa behöver uppdateras genom att ta bort de ledamöter som har avgått och lägga till namn på de nytillsatta i styrelsen.

Skaffa dig koll på nycklar och lösenord

Tillsammans med den tidigare styrelsen behöver du och resterande i den nya styrelsen gå igenom vilka nycklar som är utlämnade. Skaffa er en ordentlig översyn kring nycklarna och låssystemet. Det är er som medlemmarna kommer att fråga om nycklar och användandet av gemensamma utrymmen, så se till att ha koll på dessa.

Även koder och lösenord som styrelsen har haft förfogande över behöver ni ta reda på samt ändra. Exempelvis behöver brf-styrelsens mejlinkorg ett nytt lösenord som endast ni i den nya styrelsen har koll på.

Anmäl er som nya kontaktpersoner

Som en helt ny styrelse behöver ni bekanta er med samt ta över avtalen hos alla externa kontakter som den tidigare styrelsen hade kontakt med. Det kan vara allt från förvaltare, bank och hissjour till revisor, avfallshantering och leverantörer av förbrukningsmaterial. När du kontaktar dessa bör du även passa på att be om en genomgå av vilka rutiner som gäller. På så sätt kommer du snabbt in i din nya roll i styrelsen.

Sätt upp en tydlig planering

För att styrelsearbetet ska fungera så smidigt som möjligt är det viktigt med en tydlig plan. Börja med att ta en sittning och gå igenom fastigheten, allt från ekonomisk status till underhållsplan. På så sätt får ni en övergripande bild över vad som behöv göras framöver. Skriv även en tydlig fördelning över vem som förväntas göra vad och boka in datum för kommande styrelsemöten. Det är vanligt att styrelsemöten hålls varje eller varannanmånad, beroende på hur stor föreningen är.

Få till effektiva och korta styrelsemöten

När det väl är dags för styrelsemöte är vårt tips att få till effektiva och korta styrelsemöten. Långa utdragna möten med oklara beslutspunkter stjäl energi och riskerar få hela styrelsearbetet att kännas tristare än vad det behöver vara. Försök därför att ha en tydlig mötesagenda med tydliga beslutspunkter, uttalad protokollförare och iordningställda underlag. Varje styrelsemöte ska dokumenteras i protokoll, som förs i nummerföljd och som ordföranden och minst en ledamot ska skriva under. Denne ledamot får inte vara protokollföraren själv. Sedan ska protokollen förvaras på en säker plats.

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox