Den 20 november 2024 beslutade riksdagen att alla ekonomiska föreningar inklusive bostadsrättsföreningar ska ge in årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket. Lagändringarna trädde i kraft den 1 januari 2025 och gäller för räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2024.

När ska årsredovisningen senast ges in?

Idag är alla bostadsrättsföreningar skyldiga att upprätta en årsredovisning. Det var dock bara vissa större föreningar som var skyldiga att självmant ge in årsredovisningshandlingarna till Bolagsverket. Nu är det obligatoriskt att lämna in årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket inom en månad efter det att föreningsstämman har fastställt dessa handlingar. Handlingarna ska ges in i bestyrkta kopior. Med en bestyrkt kopia jämställs vid tillämpningen av denna lag ett elektroniskt original.

Vad händer om årsredovisningen inte ges in?

Nya regler infördes även som innebär att en bostadsrättsförening kan påföras en förseningsavgift om handlingarna inte lämnas in i tid. Om handlingarna inte inkommit inom elva månader från räkenskapsårets utgång så kan Bolagsverket besluta om likvidation av föreningen.

Dessutom får Bolagsverket större möjligheter att kontrollera företagsregistren och arbeta mot brott i företag. Bolagsverket får utökade befogenheter att kräva personlig inställelse vid anmälan av företrädare och vid kontroll av misstänkta oriktiga uppgifter i registren. Bolagsverket ska stryka oriktiga uppgifter om företrädare i registren. Dessutom kriminaliseras företagskapning, och straffet för brott mot målvaktsförbudet skärps.

De nya lagreglerna syftar till att motverka brottslighet som begås inom ramen för företag.

Text: HSB

Bild: Colourbox

Oskar Öholm. Pressbild Mäklarsamfundet

Ekonomiska förvaltare tar betalt för att lämna ut information till mäklarbilder, uppgifter som brf:er redan betalar dem för att hantera. Detta har blivit till en mångmiljonindustri, enligt en ny rapport från Mäklarsamfundet.

Vid en lägenhetsförsäljning behöver fastighetsmäklaren få fram en så kallad mäklarbild: Ett utdrag med centrala uppgifter om lägenheten och bostadsrättsföreningen, som mäklare måste kunna visa upp vid överlåtelser av bostadsrätter. Det är föreningen som enligt lag ansvarar för att dessa uppgifter tillhandahålls, men det praktiska arbetet kan delegeras till en förvaltare inom ramen för det ekonomiska förvaltningsuppdraget. 

Enligt en ny rapport från branschorganisationen Mäklarsamfundet är det vanligt att förvaltare får just denna uppgift:

“Att bostadsrättsföreningar lägger ut den ekonomiska förvaltningen på entreprenad är idag närmast norm, förutom möjligen i mycket små föreningar.”

Trots att många föreningar redan betalar förvaltare för att hantera dessa uppgifter, tar många förvaltare betalt separat för att lämna ut mäklarbilden. Det gör att mäklare debiteras för uppgifter som det redan finns avtal om att förvaltaren ska ta fram åt föreningen. Ofta låter mäklaren sedan säljaren stå för denna extra avgift, enligt rapporten.

“Ur ett konsumentperspektiv innebär ordningen att bostadsrättshavare riskerar att betala dubbelt för samma administrativa tjänst – dels via sin månadsavgift till föreningen, dels vid försäljning.”

I avtalet med föreningen brukar det ingå att förvaltaren ska administrera överlåtelse- och pantsättningsavgift av köpare eller säljare vid lägenhetsförsäljningar. Och syftet med denna avgift uppges vara att täcka administrativa kostnader som kan uppstå vid just överlåtelser och pantnoteringar.

Den här typen av “mäklartjänster” har enligt rapporten vuxit till en betydande marknad på senare år. Enligt Mäklarsamfundets beräkningar uppskattas de samlade intäkterna för detta  uppgå till mellan 95 och 133 miljoner kronor årligen.  Avgifterna beskrivs inte bara som att de många gånger är oskäliga i sig, utan som att de också ofta är omotiverat höga. 

“Förvaltaren tar ofta betalt styckvis per överlåtelse av föreningen. I samma överlåtelse tvingas fastighetsmäklaren, och i slutändan den säljande medlemmen i föreningen betala igen för tjänsten. Därtill utgår ofta överlåtelseavgift, vars ursprungliga intention var att täcka kostnader för just denna hantering.”

Enligt bostadsrättslagen är det föreningen som ansvarar för medlemsprövning, registerhållning och att lämna ut uppgifter ur lägenhetsförteckningen. När förvaltare tar betalt direkt av mäklare eller säljare för dessa uppgifter sker det därför utanför lagens intention. Mäklarsamfundet menar att avgifterna strider mot lagstiftningens syfte och bidrar till både sämre transparens och ökad informationsasymmetri på bostadsmarknaden.

– Det är som om banken tog betalt varje gång du vill se ditt eget kontoutdrag. Förvaltaren sitter på föreningens information, paketerar om den och säljer tillbaka den till den som redan betalat för hanteringen. Dessutom sker det enligt vår bedömning i strid med bostadsrättslagen, säger Mäklarsamfundets vd Oskar Öholm i ett pressmeddelande.

Artikel: Bostadrättsnytt

Foto: Oskar Öholm. Pressbild Mäklarsamfundet

Sveriges finansminister Elisabeth Svantesson (M) tycker Skatteverkets nya momsregler för parkeringsplatser är orimliga och vill att de utreds, rapporterar Sydsvenskan via TT.

I april nästa år är Skatteverkets nya regler för moms på parkeringsplatser tänkta att träda i kraft. De innebär att fastighetsägare måste betala 25 procent i mervärdesskatt för inkomster från uthyrning av p-platser. Det gäller till exempel bostadsrättsföreningar som hyr ut till bostadsrättshavare, förutsatt att hyresavtal tecknas separat och p-platsen inte per automatik ingår i upplåtelsen av bostadsrätten. Mer detaljerad information finns på Skatteverkets hemsida. 

Troligen kommer de som hyr p-platserna få stå för kostnaderna som de nya reglerna medför. I en kommentar i tidningen Sydsvenskan (via nyhetsbyrån TT) riktar finansminister Elisabeth Svantesson (M) kritik mot dessa. 

– Många har ganska dyra parkeringsplatser, det är olika beroende på var man bor i Sverige. Men oavsett: 25 procent moms på den parkering som i dag är momsfri blir tufft för många i ett redan tufft läge.

Hon tillägger att det hela är helt orimligt och föreslår att regeringen ska tillsätta en utredning för att se över saken. I samband med en debatt i riksdagen ska Elisabeth Svantesson ha framfört att hon vill se en lösning där momsreglerna inte behöver införas.  

– Jag kommer driva det här i vårt Tidösamarbete och jag tror också att de andra partierna kommer att tycka att det här är en bra idé. Det här behöver vi hitta en lösning på så snabbt som möjligt, och innan oktober nästa år. 

I Sydsvenskan återges även en kommentar från Niklas Karlsson (S), ordförande i skatteutskottet:

– Vi socialdemokrater har jagat regeringen i den här frågan. Jag är förvånad att finansministern inte har gjort någonting och först nu inser att något måste göras.

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Kristian Pohl AB/Regeringskansliet

Många byggsäckar av typen Big Bags lämnas olovligen kvar på trottoarer i Stockholms innerstad, enligt Mitt i. Nu utreder regeringen om kommuner kan få ta över tillståndsprövningen för detta från polisen. 

Mitt i Stockholm rapporterar att läsare vid flertalet tillfällen hört av sig till lokaltidningen om problem med kvarlämnat byggavfall på trottoarer, ofta utanför flerbostadshus. Det handlar om så kallade Big Bags, alltså stora säckar med exempelvis restmaterial från byggen eller renoveringar som lämnas på trottoarer utanför fastigheter i innerstaden. Ibland har säckarna blivit stående i år eller månader, enligt uppgifter till tidningen. 

Stockholms stad ska under de senaste åren ha mottagit mellan 2 000-3 000 klagomål årligen gällande byggsäckar. För att få lämna kvar sådana på trottoaren krävs tillstånd av polisen, men tillstånd uppges endast ha beviljats för omkring 50 byggsäckar om året.  

Trots att säckarna lämnas på kommunens mark har Stockholms stad inte rätt att forsla bort dem. Polisanmälan hjälper sällan när det inte går att spåra vem som lämnat kvar byggavfallet, skriver Mitt i. 

I slutet av förra året “fick staden gehör” då regeringen valde att tillsätta en utredning gällande tillståndsprocessen: Att se över möjligheten att låta kommuner fatta beslut om tillstånd för användning av allmän plats, istället för att det ska ligga på polisens bord.  

– Det kan betyda att vi kommer kunna ge snabbare besked, mer pålitlig information om vad som gäller och vi får möjlighet att plocka bort byggsäckar, något vi inte kunnat tidigare, säger kommunens trafikborgarråd Lars Strömgren (MP) till Mitt i. 

Som läget ser ut idag är det bara om säckarna hindrar trafiken som kommunen får lov att flytta på dessa, eller om de leder till problem med skadedjur.

Regeringen uppges ha fått in ett betänkande som nu ska ut på remiss. Efter det fattar regeringen beslut om att föreslå en lagändring eller inte. 

Text: Bostadsrättsnytt

Boende som hyr p-plats av hyresvärden eller sin brf kan behöva betala betydligt mer för detta nästa år. Detta då Skatteverket beslutat att momsbelägga parkering för boende med 25 procent, rapporterar Hem & Hyra.

Enligt tidningen Hem & Hyra kan det snart bli betydligt dyrare att hyra p-plats vid bostaden, då myndigheten Skatteverket bestämt sig för att införa en ny moms. Hittills har de flesta fastighetsägare valt att inte lägga på moms på p-hyror, vilka enligt en äldre praxis kunnat gå under skatteregler som de skattebefriade bostadshyrorna, men nästa år kan detta förändras.

Från och med den första april 2026 kommer det ställas krav på att fastighetsägare ska betala 25 procent i mervärdesskatt för denna typ av parkeringsinkomster. Enligt Hem & Hyra är det troligt att det blir de som hyr p-platserna som kommer få ta den kostnaden.

De ändrade reglerna gäller p-platser som hyrs ut till boende direkt av hyresvärdar eller bostadsrättsföreningar och när hyran av p-platsen inte är obligatorisk. För de allra flesta ingår exempelvis inte hyra av en p-plats som en obligatorisk del av bostadshyresavtalet, utan det är frivilligt.  

– För säkert hundratusentals lägenheter är det inte obligatoriskt att parkering ingår, utan man kan välja att inte hyra p-plats. I sådana fall uppfyller man inte kraven för momsfrihet, enligt Skatteverkets nya ställningstagande, säger Fastighetsägarna Sveriges skattejurist Ulrika Hansson till Hem & Hyra.

Hon uppskattar att det i snitt kan bli 22–23 procent dyrare att hyra en p-plats i landet efter avdrag. 

– En del fastighetsägare vi har pratat med tror att det blir för dyrt för deras hyresgäster. De förväntar sig att en hel del säger upp sin parkeringsplats och att de får vakanser. Det blir tyvärr en dominoeffekt som drabbar hyresgästerna eftersom det påverkar fastighetsägarnas utrymme att renovera och underhålla bostäderna, säger Ulrika Hansson till Hem & Hyra.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

En låg månadsavgift i bostadsrättsföreningen kan upplevas trygg och attraktiv, men speglar sällan föreningens faktiska kostnader. I stället riskerar felsatta avgifter att leda till växande underskott, ett urholkat sparande och framtida avgiftschocker. Enligt SBCs ekonomiexpert Jenny Söderberg är det hög tid för landets bostadsrättsföreningar att säkerställa rätt avgift, inte minst i ljuset av nya redovisningsregler.

Kostnaderna för en bostadsrättsförening har ökat markant över tid. Samtidigt går över hälften av Sveriges bostadsrättsföreningar med underskott, har Swedbank tidigare varnat för. När intäkterna inte matchar kostnaderna riskerar underskotten att byggas på, vilket i förlängningen kan leda till ökad skuldsättning eller kraftiga avgiftshöjningar.

– Att föreningarnas avgifter inte speglar de verkliga behoven är ett problem vi sett under en längre tid. Ofta handlar det om att man väljer att skjuta på justeringarna i hopp om att läget ska vända. Men det skapar tyvärr en falsk trygghet. Även om vi nu börjar se vissa kostnadslättnader, till exempel när det kommer till räntan, så är det fortfarande många föreningar som ligger efter med underhåll. Samtidigt fortsätter andra kostnader att stiga och det är därför högst aktuellt att se över föreningens avgifter för att undvika framtida chocker, säger Jenny Söderberg, ekonomiexpert på SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum AB.

Nya regler sätter press på föreningarnas ekonomi

Nu närmar sig även övergången till det nya redovisningsregelverket K3, som bland annat innebär att föreningens underhållsbehov kommer att bli mer synligt i årsredovisningen. Det gör det enklare för styrelsen att planera för framtida åtgärder – men innebär också att det blir svårare att blunda för nödvändiga investeringar. För många föreningar kan det innebära att avgiften behöver justeras för att möta kommande kostnader.

 – I och med att K3 inom kort blir aktuellt märker vi ett tydligt ökat antal frågor från styrelser som vill förstå hur avgiften bör sättas, hur sparandet ska planeras och hur förändringar bäst kommuniceras. En realistiskt satt avgift bygger på föreningens faktiska utgifter, framtida behov och ett rimligt överskott för kommande underhållsbehov, säger Jenny Söderberg.

Enligt självkostnadsprincipen ska föreningar inte gå med vinst, men de ska heller inte gå med förlust. Årsavgiften ska baseras på de löpande utgifterna och intäkterna samt extra som täcker slitagekostnader för fastigheten. Det som ska täckas är föreningens kostnader för underhåll och drift: bland annat uppvärmning, el, städning, reparationer, snöröjning, skötsel av utemiljö och lånekostnader. En korrekt satt avgift gör det möjligt att skapa överskott under de år då större underhåll inte genomförs, vilket kan användas för att till exempel amortera på lån, bygga upp en buffert eller till framtida underhåll.

SBCs fem tips för arbetet med avgiften:

• Gör regelbundna översyner och justera i tid – För många föreningar är det just nu ett bra läge att se över avgiften, i samband med budgetarbetet för kommande år. Säkerställ att avgiften speglar föreningens faktiska kostnader för drift, räntor, underhåll och administration. Små, årliga höjningar i takt med kostnadsutvecklingen är lättare att hantera än stora chockhöjningar längre fram.
• Tänk långsiktigt – Använd en uppdaterad underhållsplan, rekommendationen är på 50 år, tillsammans med en flerårsbudget för att jämna ut framtida kostnader.
• Bygg upp ett överskott – Ett visst överskott vissa år kan användas till amorteringar eller framtida investeringar, vilket skapar stabila boendekostnader över tid.
• Kommunicera öppet – Förklara eventuella beslut om avgiften för medlemmarna. Transparens skapar förtroende och minskar risken för missnöje.
• Ta hjälp vid behov – En professionell förvaltare kan ge stöd med analyser, långsiktig planering och avgiftsprognoser.

Text: SBC (BRF-mappen)

Bild: Colorbox

Säljarna av en bostadsrätt försökte häva överlåtelseavtalet med hänvisning till att utmätningen av lägenheten hade upphävts. Hovrätten har nu fastslagit att hävningen saknade grund och att överlåtelsen måste fullföljas.

Ett par i Solna utanför Stockholm försökte stoppa försäljningen av sin bostadsrätt, med hänvisning till att Kronofogden upphävt utmätningen av lägenheten, ett beslut som innebar att den skulle tvångsförsäljas. Under tiden som det fanns ett beslut om utmätning av bostadsrätten skrev de på ett överlåtelseavtal för denna med tilltänkta köpare. 

Paret menade att det hävda utmätningsbeslutet innebar att omständigheterna förändrats, att de därmed inte längre var tvungna att sälja lägenheten till parten de ingått överlåtelseavtal med. Tvisten kom att avgöras i domstol, nu senast i hovrätten. Svea hovrätt höll inte med säljarna, utan valde att instämma i Solna tingsrätts tidigare bedömning: Att hävningen av överlåtelsen saknade rättslig grund och att köpet måste fullföljas.

När fallet prövades i tingsrätten kom domstolen fram till att förändringen av förutsättningarna inte berodde på något som låg utanför säljarnas kontroll och därför inte gav dem rätt att häva avtalet. Den bedömningen delades av hovrätten.

Svea hovrätt framhöll även att parterna inte hade avtalat bort köparnas rätt att kräva fullgörelse enligt 23 § köplagen och att inga omständigheter visade att fullgörelse skulle vara oskäligt betungande för säljarna.

Tvisten inleddes efter att säljarna meddelat att de avsåg att häva köpet över en månad efter att köparna erlagt handpenning och godkänts som medlemmar i aktuell bostadsrättsförening. Något tillträde till lägenheten ägde inte rum och köpeskillingen betalades inte heller. Handpenningen fick paret tillbaka. 

Ungefär två veckor efter att säljarna meddelat att avtalet var hävt, mottog de krav på fullgörelse av överlåtelseavtalet från köparna, men valde att stå fast vid sitt beslut.

Varken mäklaren eller säljarna hade informerat köparna om bakgrunden till försäljningen, det vill säga utmätningsbeslutet från Kronofogdemyndigheten.

“Tingsrätten konstaterar att det var Säljarna själva som tog initiativ till en egen försäljning av lägenheten efter att de mottagit utmätningsbeslutet. Det har inte framkommit att Köparna över huvud taget kände till bakgrunden till försäljningen förrän den 30 maj 2024”.

I domen beskrivs exempel på undantagsfall då säljare inte kan anses skyldiga att fullgöra köpeavtal. Främst handlar det om situationer där något oväntat inträffat efter att parterna ingått avtal, vilket “medför att ett fortsatt krav på prestation skulle innebära en orimlig och betungande snedfördelning i avtalsförhållandet”.

Säljarna framförde i sin talan i tingsrätten “att lägenheten utgjort deras bostad i nästan tio år, att de bor där tillsammans med sina tre barn samt att försäljningen skedde med tvång”.

Rätten menade att de ändrade förhållandena i det aktuella fallet berodde på omständigheter som “helt låg inom Säljarnas kontroll”, i och med att de hade möjlighet att på annat sätt “reglera den skuld som bostadsrätten utmättes till betalning för”.

När det kommer till bostadsrätten som vara, konstaterade domstolen att sådana objekt i stor utsträckning är unika, med unika egenskaper.

Under sådana förutsättningar, i kombination med att köparen “med betydande svårighet” kan införskaffa en motsvarande vara, bör köparens intresse av fullgörelse i regel bedömas som stort.

Hovrätten fastställde alltså tingsrättens dom och gav köparna rätt att genomföra affären mot betalning av den avtalade köpeskillingen. Beslutet meddelades i slutet av september i år.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Skatteverket har nyligen publicerat ett nytt ställningstagande som får betydelse för bostadsbolag och andra hyresvärdar som hyr ut parkeringsplatser till sina hyresgäster. Den nya bedömningen innebär en förändrad syn på hur uthyrning av parkeringsplatser ska behandlas ur ett momsperspektiv. För bostadsbolag kan detta innebära att fler uthyrningar framöver omfattas av momsplikt, beroende på hur upplägget ser ut och vilka villkor som gäller i avtalen.

Traditionellt har bostadsuthyrning varit undantagen från moms, medan uthyrning av parkeringsplatser som regel varit momspliktig. Det har dock funnits möjlighet att betrakta parkeringen som en underordnad del av bostadsuthyrningen – och därmed momsfri – om den legat nära bostaden och hyrts ut av samma hyresvärd till samma hyresgäst. Skatteverkets nya ställningstagande förtydligar och skärper dessa villkor och innebär en mer restriktiv syn.

För att uthyrningen av en parkeringsplats ska anses vara en del av bostadsuthyrningen och därmed undantagen från moms krävs nu att:

• Parkeringsplatsen ligger inom samma fastighetsområde eller i direkt anslutning till bostaden.

• Hyresgästen inte har möjlighet att välja bort parkeringsplatsen och därmed sänka hyran.

• Parkeringsplatsen inte hyrs ut vidare i ekonomisk verksamhet.

Uppfylls dessa krav betraktas parkeringsplatsen som en integrerad del av bostadsuthyrningen och undantas från moms. Om något av villkoren inte är uppfyllt – exempelvis om hyresgästen kan välja bort platsen eller om parkeringen hyrs ut separat – ska uthyrningen ses som en egen, momspliktig tjänst.

Denna förändring markerar en tydlig kursändring jämfört med tidigare praxis och grundar sig bland annat på EU-domstolens rättsfall. Skatteverket kommer att börja tillämpa den nya bedömningen på uthyrningar som sker från och med den 1 april 2026.

För bostadsbolag innebär detta att många framöver kan omfattas av momsplikt för sina parkeringsplatser. Därför är det viktigt att se över hur uthyrningen är organiserad och hur avtalen är utformade. Om parkeringsplatserna ingår som ett obligatoriskt tillägg till bostaden, och hyresgästen inte kan välja bort dem, kan de fortsatt vara undantagna från moms. Däremot blir uthyrningen momspliktig om platserna erbjuds som ett frivilligt tillval eller hyrs ut till andra än bostadshyresgäster.

Vid momspliktig uthyrning får fastighetsägaren avdragsrätt för moms på kostnader kopplade till parkeringen, vilket kan få både praktiska och ekonomiska konsekvenser.

Förändringen kan påverka både bostadsbolag och hyresgäster, eftersom momsplikt innebär att moms ska läggas på hyran för parkeringsplatsen. Det blir därför viktigt att analysera befintliga hyresavtal i god tid och vid behov anpassa dem för att säkerställa korrekt hantering och undvika oväntade skatteeffekter.

Foto: Ann Hedlund

Är uppställandet av en postbox ett beslut som styrelsen kan fatta? Att handla online blir allt enklare, ofta erbjuds uthämtning via paketbox som leveransalternativ. Som en följd av detta blir det allt vanligare att bostadsrättsföreningen upplåter föreningens mark till leveransföretag för uppställning av paketboxar.

Paketboxarna drivs vanligtvis på batteri och kräver därför ingen markinstallation, fiber eller elanslutning. Paketboxen behöver däremot vara tillgänglig dygnet runt och vara åtkomlig för alla. Boxarna kan bidra till förbättrad service för medlemmar som ges möjligheten att hämta paket nära sitt hem. Samtidigt innebär uppställandet av en paketbox att andra än medlemmar kommer vistas på föreningens mark eftersom paketboxen kan användas av allmänheten. Uppställandet av paketboxar på föreningens mark kan väcka flera frågor, exempelvis hur upplåtelsen av föreningens mark ska regleras och om uppställandet av en postbox är ett beslut som styrelsen kan fatta?

Väsentlig förändring

Enligt 9 kap. 15 § i bostadsrättslagen ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus och mark fattas på en stämma. Frågan är om uppställningen av en paketbox utgör en sådan väsentlig förändring som kräver stämmobeslut?

Vad som avses med "väsentlig förändring" definieras inte närmare i lagtexten. Av förarbetena går det dock att utläsa att bedömningen av om en åtgärd är väsentlig eller inte ska göras i förhållande till ingreppets art. Ledning kan sökas i åtgärdens omfattning, de ekonomiska åtaganden som följer med åtgärden eller vad som anses vara allmänt vedertaget.

Av förarbetena framgår vidare att en ombyggnad som syftar till en standardförbättring, exempelvis att huset förses med nya installationer som hissar eller anordningar för sophantering, är något som stämman ska besluta om. Även åtgärder som innebär att något ytterligare utrymme i huset ska tas i anspråk, exempelvis ombyggnad av vind till bostad, är något som stämman ska besluta om. Exempel på mindre ombyggnadsåtgärder där det räcker med styrelsens beslut är byte till funktionsdugligare ytterportar eller mindre överbyggnad till en befintlig sopcontainer.

Av ovanstående följer att det inte finns något konkret svar på när en åtgärd är att betrakta som väsentlig och således kräver stämmobeslut. Styrelsen behöver därför göra en bedömning utifrån omständigheterna i de enskilda fallet.

Enligt lagstiftaren är det viktigt att styrelsen har en relativt stor handlingsfrihet att bedöma om en åtgärd kräver stämmobeslut eller inte. Samtidigt har styrelsen en aktsamhetsplikt, varför det ibland kan finnas skäl för styrelsen att hänskjuta beslut om ny- till- eller ombyggnader till stämman även om åtgärden inte innebär en väsentlig förändring. Så kan vara fallet om åtgärden är mycket kostnadskrävande eller om frågan kan antas vara kontroversiell i föreningen. Om styrelsen är osäker på om beslutet bör tas upp vid föreningsstämma eller inte, och beslutet inte handlar om en ren underhållsåtgärd, brukar det vara säkrast att ta upp beslutet vid föreningsstämma.

Nyttjanderättsavtal

Föreningen har enligt bostadsrättslagen ansvar för fastigheten, inklusive mark och fasad. Om en extern aktör önskar nyttja en del av föreningens mark för att uppställa en postbox krävs föreningens tillstånd. Ett sådant tillstånd kan vara förenligt med villkor.

Ett nyttjanderättsavtal reglerar främst användningen av föreningens mark. Vid uppställning av en paketbox är villkor avseende upplåtelsetid, underhåll- och reparationsåtgärder samt ersättning några exempel på sådant som också bör regleras inom ramen för ett nyttjanderättsavtal.

Text: HSB

Bild: Colourbox

En brf i Bromma försökte avhysa en medlem sedan hon nekat tillträde till sin lägenhet vid två tillfällen. Tingsrätten fann dock att vägran inte utgjorde tillräcklig grund för förverkande av nyttjanderätten.

En bostadsrättsförening i Traneberg, Bromma, begärde i tingsrätten att en medlem skulle förlora nyttjanderätten till sin lägenhet, efter hon vid två tillfällen nekat föreningen tillträde för besiktning/tillsyn på grund av fuktskada. Föreningen yrkade att domstolen skulle förplikta henne att omedelbart avflytta från lägenheten “vid äventyr av att avhysning annars kan komma att ske på hennes bekostnad”. Solna tingsrätt kom dock fram till att bostadsrättshavaren haft giltiga skäl för att inte medverka vid dessa tillfällen.

Vid det första tillfället begärde föreningen att få komma in i lägenheten i juni 2023. Av domen framgår att medlemmen fått besked om detta endast två dagar i förväg. Tingsrätten konstaterade dessutom att ett mejl från styrelsen indikerade att besöket hade flyttats fram, vilket gav medlemmen fog för att uppfatta att kravet på tillträde inte längre gällde.

Tingsrätten drog slutsatsen att föreningen, vid bestämmandet av tidpunkten för tillträdet, “inte kan anses ha levt upp till kravet att se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt (7 § 13 § bostadsrättslagen).”

Andra tillfället avsåg ett datum i juli samma år. Föreningen hade då begärt tillträde en söndag mitt under industrisemestern. Rätten lyfte att det av 7 kap 13 § första stycket bostadsrättslagen, framgår att föreningen ska se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt vid begäran om tillträde.

Dessutom var det endast styrelseledamöter “som saknade erforderliga sakkunskaper” som skulle närvara. Då flera utredningar redan gjorts, som sakkunniga personer stått bakom, ansåg tingsrätten att föreningen inte visat behov av tillsyn just då, vilket innebar att medlemmen haft giltig ursäkt att säga nej.

Gällande det begärda tillträdet i juli, så kom tingsrätten fram till att föreningen inte styrkt att det fanns något behov av tillsyn/besiktning av lägenheten då, “utan närvaro av sakkunniga personer”. Hon ansågs därför ha “haft giltig ursäkt för att inte medverka till det tillträdet”.

Att föreningen dessutom begärt att få komma in i lägenheten “en söndag mitt under den så kallade industrisemestern”, ansågs vara en giltig ursäkt i sig för kvinnan att neka tillträde. Detta då föreningen i och med detta inte beaktat lydelsen i 7 kap 13 § första stycket bostadsrättslagen, nämligen att föreningen ska se till att “bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt när begäran om tillträde bestäms”.

Domstolens sammantagna bedömning blev att det inte ansågs visat att det funnits något behov för föreningen att tillträda kvinnans lägenhet för tillsyn under sommaren 2023. 

Tingsrättsdomen har överklagats till Svea hovrätt.

Text: Bostadrättsnytt

Bild: Colourbox

I en artikel i Aftonbladet varnar en penningtvättsexpert för att kriminella köper bostadsrätter och snabbt säljer dem vidare i syfte att få svarta pengar att se ut som vita.

Daniel Eriksson, som enligt Aftonbladet är expert på penningtvätt, pekar i tidningen ut snabba bostadsaffärer med bostadsrätter som en metod bland kriminella. I artikeln beskrivs det som att han varnar för en “ny våg“. Genom att köpa och sälja vidare lägenheter i tät följd skapas en dokumentationskedja som kan användas för att legitimera kontantinsättningar, för att på så sätt tvätta svarta pengar vita.

Upplägget kan gå till så att någon köper en bostadsrätt för miljonbelopp, betalar med kontanter, för att kort därefter sälja den vidare till en medbrottsling. Köpekontrakt och handpenningskvitton används sedan för att legitimera inbetalningar av svarta pengar till bankkonton.

En särskild riskfaktor som Daniel Eriksson pekar ut är banker som tar emot handpenning i kontanter. Köpekontraktet från bostadsaffären används då som kvitto eller dokumentation för köpet, alltså som underlag för att visa var kontanterna kommer ifrån, så att insättningen framstår som legitim för banken.

Metoden uppges vara särskilt attraktiv för kriminella nätverk som redan hanterar stora summor i kontanter och vill upprepa mönstret för flera affärer och banker. Daniel Eriksson avslutar intervjun med Aftonbladet genom att varna för att detta kan leda till att väldigt stora summor, kanske tiotals miljoner kronor, tvättas genom bostadsaffärer på detta viset.

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

Nu är hög tid för bostadsrättsföreningar att upphandla vinterunderhållet för att inte riskera att stå utan avtal i vinter.

Du ansvarar för snöröjning och sandning

Är du fastighetsägare eller sitter i föreningens styrelse måste du enligt ordningslagen se till att det under vintern skottas, sandas och saltas i anslutning till fastigheten. Du ansvarar även för att snö och istappar röjs från taket, så att de inte faller ner och skadar någon. Därför är det viktigt att du planerar snöröjningen i tid, för att undvika olyckor.

Teckna avtal för snöröjning

Förbered dig inför snösäsongen genom att se till att du har ett aktuellt och uppdaterat avtal för snöröjning. Har du inte ett giltigt avtal när snön väl kommer kan det bli svårt att efterleva de krav som ställs på dig. Har du ännu inget avtal är det dags att förhandla fram ett nu.

Första steget i att ta fram ett snöröjningsavtal är att göra en snöröjningskarta. Därefter ska du skapa ett förfrågningsunderlag och bjuda in entreprenörer att lämna anbud. Saker du kan specificera i underlaget är:

• Vid vilket snödjup ska entreprenören rycka ut?
• Ska tjänsterna levereras löpande eller till ett fast pris per tillfälle eller säsong?
• Ska entreprenören arbeta på helger och kvällar eller bara ordinarie arbetstid?
• Var finns uppläggningsplats för stora mängder snö?
• Vilka områden ska prioriteras vid stora snöfall, exempelvis soputkast, entrén och ramper?

Ligger fastigheten i Stockholm eller Uppsala kan du teckna ettförmånligt avtal om vinterunderhåll via Fastighetsägarna Service. Då kan du få hjälp med allt från att ta fram en snöröjningskarta till själva snöskottningen.

Teckna avtal för takskottning

Teckna också avtal med en plåtslagare för att vara säker på att du kan få taket skottat när snön väl faller. I Stockholm och Uppsala kan du teckna takskottningsavtal med våra kvalitetssäkrade samarbetspartner för förmånliga priser.

Vissa plåtslagare erbjuder snöskottningsavtal med bevakning. Då åtar sig entreprenören att bevaka och bedöma när takskottningen måste ske. I sådana avtal är det viktigt att ansvarsförhållandena är juridiskt riktiga. Du hittar en mall för snöskottningsavtal på Fastighetsägarna Dokument.

Se till att det finns snörasskydd

För att minska risken för nedfallande snöblock ska yttertaket förses med snörasskydd. Boverket kräver snöräcke vid takfoten, men det kan behövas fler längre upp längs takfallet. Kontakta en kunnig plåttekniker för råd om hur de ska förläggas. Är du verksam i Stockholm & Uppsala kan du beställa snörasskydd via våra samarbetspartner inom takskottning och isborttagning.

Stoppa värmeläckage och installera elslingor

Värmeläckage genom yttertaket kan bero på dels bristfällig isolering, dels otillräcklig ventilation under takpanelen. För att undvika risk för vattenbildning är det viktigt att minimera värmeläckaget. Det kan du göra genom att installera en högvärdig isolering och ventilation av yttertaket.

Elslingor löser ofta inte hela istappsproblemet, men de kan kompensera i temperaturpåverkande delar av taket. Även här kan en duktig plåttekniker ge råd om hur de ska utformas. Är du medlem i Fastighetsägarna Stockholm får du rabatt när du installerar elslingor från Stockholms maskincentral.

Före vintern måste befintliga slingor kontrolleras. Det är också viktigt att det finns varningsskyltar utsatta så att snöskottare och plåtslagare vet vad som finns på taket. 

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox

En utmätning som Kronofogden planerat har nu stoppats av Gotlands tingsrätt. Detta då en sexåring skulle bli bostadslös vid en försäljning, i strid mot barnets bästa. Detta enligt SR.

Gotlands tingsrätt har stoppat Kronofogdens utmätning av en bostadsrätt, rapporterar Sveriges Radio (SR) P4 Gotland.
Innehavaren, en man med 600 000 kronor i skulder, hävdade att lägenheten värderats för högt av Kronofogden. Dessutom menade han att en försäljning av bostaden inte skulle täcka hans skulder då den belånats med en miljon kronor.

Utöver det lyfte mannen att hans familj har ett barn på sex år och att de skulle bli bostadslösa om Kronofogden sålde bostadsrätten, vilket vore i strid mot barnets bästa. Domaren höll med mannen på den punkten, med hänvisning till att Högsta domstolen i liknande fall bedömt att barnets intresse väger högre än snabb indrivning av skulder.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

En ny lag om privatuthyrning inklusive andrahandsuthyrning av bostadsrätts-lägenheter kommer juli 2026. Syftet är att förenkla uthyrningen. Lagen ger möjlighet att hyra ut två lägenheter, 3 månaders dispositionshyra från början och mindre hänsyn till tidigare uthyrningar samt klarare regler för inneboende.

Bostadsrättsägarnas Riksförbund har lämnat sitt remissvar angående betänkandet En mer flexibel hyresmarknad (SOU 2025:65). Se nedan. Vi önskar snabbare svar från bostadsrättsföreningsstyrelser på ansökan. Besked inom tre veckor, annars behandling i hyresnämnden. Detta då föreningsstyrelsers senaste trix är att aldrig svara på begäran om besked från bostadsrättsinnehavare. Lagen innehåller ingen skyldighet för föreningsstyrelser att besvara frågor från bostadsrättsinnehavare!

I remissvaret önskar vi också att en tillsynsmyndighet skapas dit föreningsmedlemmar kan vända sig för att få hjälp. 

Remiss_privatpersoners_uthyrning_av_bostäder.pdf

Foto: Magnus Gotander

Många bostadsrättsföreningar har garage- och parkeringsplatser som hyrs ut till föreningens medlemmar. Det är viktigt att komma ihåg att det är en relativt stor juridisk skillnad mellan en garageplats och en parkeringsplats. En garageplats är en parkering som är del av en byggnad och har fyra väggar och ett tak. Garageplatser räknas juridiskt som en lokal vilket innebär att reglerna i 12 kap. jordabalken (den s.k. hyreslagen) om lokalhyra är tillämpliga. Detta gäller även parkeringsplatser i ett storgarage/parkeringshus.

När vi pratar om parkeringsplatser menas i stället parkering som sker direkt på marken, ofta i en parkeringsruta, och där parkeringen inte är en del av en byggnad. Parkeringsplatser omfattas inte av reglerna i hyreslagen. I stället gäller reglerna om lägenhetsarrende i 7 och 8 kap. jordabalken.

Hyreshöjning för en garageplats

För att ändra villkoren i ett hyresavtal, exempelvis hyran, behöver föreningen i egenskap av hyresvärd säga upp avtalet för villkorsändring. Vid hyresvärdens uppsägning av en lokalhyresgäst finns det formkrav för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig. Bland annat krävs att uppsägningen görs skriftligen.

Beroende på om hyrestiden är bestämd eller löper på obestämd tid kan uppsägningstiden variera. Uppsägningstiden för ett hyresavtal som är ingånget på bestämd tid, det vill säga fram till ett visst angivet datum, varierar beroende på hur lång hyrestiden är. Det kan handla om allt från en dag till nio månader. Löper hyresavtalet i stället på obestämd tid, det vill säga tills vidare, gäller nio månaders uppsägningstid. Viktigt att belysa är att det går att avtala om en längre uppsägningstid än den som framgår i lag.

Uppsägningen ska innehålla själva uppsägningsförklaringen, samt uppgift om villkoren som hyresvärden begär för en förlängning av avtalet. Föreningen måste alltså ha upprättat ett nytt avtal med nya villkor redan vid uppsägningen av det gamla. Innehåller uppsägningen inte begärda villkor samt ett avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan.

Indirekt besittningsskydd

En lokalhyresgäst, till exempel en hyresgäst som hyr ett garage, har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har omedelbar rätt till förlängning av hyresavtalet om det sägs upp. Om hyresvärden, det vill säga föreningen, och hyresgästen inte kommer överens om ett nytt avtal när avtalstiden löper ut måste hyresgästen avflytta från lokalen.

Det indirekta besittningsskyddet innebär dock att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning från hyresvärden för den ekonomiska förlust som hyresgästen lidit på grund av att hyresförhållandet upphört. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.

Hyreshöjning för en parkeringsplats

Som ovan nämnt ses inte parkeringsplats som lokalhyra utan regleras i stället av jordabalkens allmänna regler om lägenhetsarrende. För dessa typer av avtal råder stor avtalsfrihet, varpå det är fritt att avtala om vilken uppsägningstid som ska gälla. Har parterna inte avtalat om någon särskild uppsägningstid ska uppsägning ske senast sex månader innan den 14 mars (den så kallade fardagen). På samma sätt som för uppsägning för villkorsändring för garageplats behöver föreningen ha ett nytt avtal med nya villkor förberett vid uppsägningen.

Text: HSB

Foto: Ann Hedlund

Tingsrätten har ålagt en medlem i en brf i Stockholm att flytta från sin lägenhet. Främsta anledningen var klagomål om hög musik nattetid.

Stockholms tingsrätt har beslutat att en man som bott i sin bostadsrätt, belägen i Stockholms innerstad, i över 40 år ska avflytta. Berörd bostadsrättsförening hade stämt honom för störningar och domstolen bedömde nyttjanderätten till lägenheten som förverkad.

Det var framför allt en granne, som bodde i lägenheten under, som klagade på att mannen spelade hög musik kvälls- och nattetid.

Med anledning av detta skickade föreningen i juni 2023 en rättelseanmaning, där det framhölls att misskötsamheten bestod i hög musik nattetid men också dagtid, ibland med öppet fönster. 

Trots detta fortsatte ljudstörningarna. Grannen började föra en störningslogg från mitten av maj 2023 till den slutet av juni 2024, med sammanlagt 92 noteringar om störningar nattetid. Grannen skickade även in ljudinspelningar, mejl till styrelsen och polisanmälde det inträffade i april 2024.

Föreningen lät göra en bullerutredning som påvisade att musik från mannens lägenhet var den dominerande bullerkällan under mätperioden. Eftersom rättelse inte skedde skickade föreningen i februari 2024 ytterligare en rättelseanmaning där de fortsatta ljudstörningarna åter togs upp. Bostadsrättshavaren sades också upp till avflyttning och Socialnämnden underrättades.

Domstolen ansåg att störningarna, som inte upphört trots två rättelseanmaningar, var tillräckliga för att nyttjanderätten skulle förverkas. Mannen ålades därför att avflytta.

Tingsrätten framhöll särskilt att musiken spelats återkommande under närmare 100 olika kvällar och nätter under hösten 2023, fram till uppsägningen i januari 2024, ofta mitt i natten.

“Att återkommande spela musik som hörs in till grannar, natt efter natt under en sådan tidsperiod som det nu är fråga om, måste dock anses gå utöver det godtagbara.”

Det konstaterades också att mannen inte upphört med ljudstörningarna, trots anmodan om rättelse gällande detta. Tingsrätten slog därmed fast att hans nyttjanderätt till bostadsrätten ifråga därmed skulle bedömas som förverkad. 

Föreningen framförde också andra klagomål i rätten rörande medlemmen, men domstolen kom fram till att föreningens yrkande om förverkande av nyttjanderätten kunde “bifallas redan på grund av ljudstörningarna”.

Bostadsrättsnytt har tidigare skrivit om ett liknande fall.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Det kom ett mejl från ännu en medlem till vår ordförande Staffan Teste:  "Ytterligare en effekt av den respekt som Du och Bostadsrättsägarnas Riksförbund lyckades få hos fastighetsägaren, vår förvaltare och vår lekmannastyrelse". Mejlet fortsätter:

• El för att elmätare slutat fungera i accelererande takt 
• Värmeprojektet, maa av att värmeflödet fördelar sig ojämnt i lägenheterna 
• Ventilation maa att OVK i våras upptäckt ett fletal felkällor  
• Läckande toa-cisterner

Brf som nekat en kvinna medlemskap på grund av otillräcklig betalningsförmåga, fick rätt i hyresnämnden. Nu har hovrätten fastställt nämndens beslut. 

En bostadsrättsförening i Södertälje i Stockholms län valde att neka en kvinna medlemskap med hänvisning till otillräcklig ekonomi. Hon bedömdes inte kunna klara de löpande kostnader som hennes bostadsrätt skulle medföra. Kvinnan vände sig då till Hyresnämnden i Stockholm, som valde att gå på bostadsrättsföreningens linje. Nämnden kom bland annat fram till att 2 kap. 3 § bostadsrättslagen skulle tillämpas i det aktuella fallet:

“Enligt 2 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614) får den som en bostadsrätt har övergått till inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.”

Och drog slutsatsen att det krävs att föreningen skäligen kan godta förvärvaren som bostadsrättshavare för att det ska bli aktuellt med medlemskap.

“I första hand innebär det att den nytillträdande bostadsrättshavaren ska vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. (…)”

Beslutet överklagades till Svea hovrätt där frågan prövades sommaren 2025 och även där fick föreningen rätt.  

I domskälen framhålls att en ny medlem måste kunna uppfylla sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. Vidare konstateras att kvinnan inte visat att hon har tillräckliga ekonomiska förutsättningar för att klara av de kostnader som bostadsrätten medför. Hovrätten instämde alltså i hyresnämndens bedömning i den delen.

Beslutet motiveras bland annat med att kvinnan lämnat oklara och motsägelsefulla uppgifter om sin månadslön. Domstolen konstaterar en skillnad mellan den lön på 26 000 kronor per månad som kvinnan uppgav i sin medlemskapsansökan och de 20 000 kronor per månad som framgår av anställningsintyg och lönespecifikationer. 

I och med detta bedömer hovrätten det som osäkert hur stora kvinnans inkomster kan förväntas bli framöver, även om hon haft en månadslön på 20 000 kronor i drygt nio månader under inkomståret 2024. Vidare ska det ha saknats underlag avseende föräldraledighet under omkring tre månader ifjol, då kvinnan fick en son. 

Inte heller uppgifter kvinnan lämnat om barnbidrag och om möjlighet till bostadsbidrag har haft någon avgörande betydelse vid bedömningen hennes ekonomiska förmåga, skriver rätten. 

Mot den bakgrunden fastslogs att kvinnan inte kan “anses ha visat att hon har tillräckliga inkomster för att förväntas löpande kunna betala månadsavgiften om för närvarande ungefär 5 000 kronor till bostadsrättsföreningen”. Därmed avslogs överklagandet.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Frågor om regler kring parkering och garage är vanligt förekommande inom bostadsrättsföreningar. Vad är till exempel skillnaden mellan parkeringsplats och garageplats?

Med parkeringsplats avses i regel en utomhusparkering utan tak eller väggar, och utan direkt koppling till en byggnad. Parkeringsplatsen är ofta belägen på mark som tillhör bostadsrättsföreningen och fördelas genom exempelvis målade rutor. Juridiskt regleras denna typ av nyttjande enligt bestämmelserna om lägenhetsarrende i jordabalken. Ett lägenhetsarrende är en nyttjanderätt mot ersättning, där objektet inte utgör ett hus eller del av hus.

En garageplats är däremot vanligtvis belägen i en byggnad, det vill säga under tak och med väggar, och omfattas därmed av bestämmelserna om hyra av lokal enligt 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen. Det är viktigt att känna till att hyreslagen är en skyddslagstiftning som i stor utsträckning är utformad till hyresgästens fördel.

Att tänka på vid upprättande av avtal

För parkeringsplatser råder som huvudregel stor avtalsfrihet. Föreningen har därmed möjlighet att själva bestämma villkoren i avtalet, såsom ansvarsfördelning, hyresbelopp, avtalstid (bestämd eller obestämd), och uppsägning.

För garageplatser gäller däremot särskilda regler enligt hyreslagen. Uppsägningstiden är lagstadgad och påverkas av om avtalet gäller tills vidare eller är tidsbestämt. Ett tillsvidareavtal har exempelvis alltid en uppsägningstid om nio månader.

Oavsett nyttjandeform är det en stark rekommendation att föreningen upprättar en parkeringspolicy. En tydlig policy minskar risken för godtyckliga beslut och bidrar till en rättvis fördelning av platser i enlighet med likhetsprincipen.

Att tänka på vid uppsägning

Inledningsvis bör nämnas att uppsägning av både parkerings- och garageplatser ska ske skriftligen.

För parkeringsplatser gäller de uppsägningstider som avtalats. Observera dock att ett avtal på obestämd tid alltid ska sägas upp senast sex månader före fardag. Eftersom parkeringsplatser regleras som lägenhetsarrenden finns inte någon rätt till direkt eller indirekt besittningsskydd.

Vid uppsägning av garageplats kan mer komplexa frågor uppstå. Som nämnts ovan gäller här hyreslagen, vilket innebär att uppsägningstiden påverkas av om avtalet är tidsbestämt eller tills vidare, samt om uppsägningen gäller avflytt eller villkorsändring. Vid garageplats har nyttjaren (bostadsrättshavaren) även indirekt besittningsskydd, vilket innebär att personen under vissa förutsättningar kan ha rätt till ekonomisk kompensation från föreningen vid uppsägning.

Text: HSB

Foto: Ann Hedlund

Vi fick nyligen ytterligare positiv feedback från en person som varit medlem i många år. Hon går nu vidare till annan boendeform men ville i samband med att hon avslutade sitt medlemskap hos oss och passa på att tacka för den hjälp hon fått. "Jag avsäger mig mitt medlemskap då jag söker annat boende, men tackar för den hjälp jag  fick för ett par år sedan. Jag fick seriös och proffsig återkoppling på mina frågor." Vi önskar lycka till och välkommen åter om bostadsrättsägande återigen skulle bli boendeformen.