Skip to main content

Par nekas installera kakelugn i bostadsrätt

Kakelugn_ann.jpg

 

Ett gift par ville installera en kakelugn i sin bostadsrätt där det tidigare stått en sådan och bad berörd brf om tillåtelse för detta, men nekades. Frågan avgjordes senare i tingsrätten som valde att gå på föreningens linje.

År 2021 planerade ett gift par att renovera sin bostadsrätt i Stockholmsstadsdelen Vasastan och inför det bad de bostadsrättsföreningen som lägenheten tillhör om lov att installera en kakelugn. Tanken var att uppföra den där det tidigare stått en sådan, på dess ursprungliga plats. Dock fick paret nej från föreningen och tog därför ärendet vidare till Stockholms tingsrätt. 

Enligt paret borde de få installera en kakelugn då rökgasgången som behövs för installationen “bottnar” i deras bostad och därför bör ses som en del av lägenheten. Det svar paret fick från berörd brf var att det skulle tillåtas, under förutsättning att installationen inte orsakade skada eller olägenhet för föreningen.

Vidare framhöll makarna att de anlitat sakkunniga för att kontrollera ventilationskraven. För att installera kakelugnen ansågs plombering av en frånluftsventil till kanalen i en annan lägenhet vara nödvändig, en åtgärd som de sakkunniga bedömde inte skulle påverka berörd lägenhet negativt. Även en kakelugnsmakare ska ha bedömt aktuell kanal som lämplig för installationen. 

Makarna tillade att de uppfyllt de krav som föreningen ställt och att installationen borde tillåtas även utanför deras lägenhet, så länge det inte orsakar föreningen skada eller utgör en olägenhet.

Föreningen höll inte med om att paret hade rätt att installera en kakelugn med rökgasgång i föreningens hus då arbetet delvis skulle utföras utanför lägenheten. Rökgasgången uppgavs ligga utanför parets lägenhet. Dessutom hävdade föreningen att aktuell installation skulle innebära påtaglig skada och olägenhet för föreningen, likaså för boende eftersom plomberingen av frånluftsventilen skulle påverka befintlig ventilation i berörd lägenhet.

I november 2022 avvisade tingsrätten parets talan “eftersom den inte uppfyllde kraven på en fastställelsetalan enligt 13 kap. 2 § rättegångsbalken”. I början av 2023 beslutade Svea hovrätt att återförvisa målet till tingsrätten för fortsatt handläggning. 

Frågan prövades igen i mars 2024. I tingsrättens domskäl uppges att makarnas talan nu enbart grundas på hur 7 kap 7 § Bostadsrättslagen såg ut den första januari ifjol, samt att övergångsbestämmelser gör att den äldre lydelsen av detta stycke fortfarande gäller vid tvist om åtgärd i lägenhet inletts vid domstol före ikraftträdandet.   

I tingsrättens domskäl uppges att makarnas talan enbart grundas på hur 7 kap 7 § Bostadsrättslagen såg ut den första januari ifjol, samt att övergångsbestämmelser gör att den äldre lydelsen av detta stycke fortfarande gäller vid tvist om åtgärd i lägenhet inletts vid domstol före ikraftträdandet. 

Därefter följer ett stycke där bestämmelsen återges:

“Bostadsrättsinnehavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra någon åtgärd som innefattar

1. ingrepp i en bärande konstruktion,

2. installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,

3. någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.”


Tingsrätten konstaterade också att det i vissa fall kan vara svårt att bedöma vad som avses med förändringar i själva lägenheten då det handlar om kanaler i fastigheten, som till exempel rökkanaler. Därav valde rätten att utgå ifrån ett avgörande i Högsta domstolen där en kanal i en skorstensstock som gick igenom en bostadsrättslägenhet, inte ansågs var en del av lägenheten och borättshavarna fick därför inte rätt att ansluta en kamin till denna. 

I tingsrättsmålet bedömdes det som klarlagt att aktuell skorstenensstock går genom flera lägenheter, samt att dess kanal går genom fastigheten från taket ned till våning ett. Kakelugnsmakaren ska också ha vittnat om att kanalen inte har kvar någon äldre anslutning i parets lägenhet för en kakelugn. 

Stockholms tingsrätt kom fram till att paret inte kunnat visa att rökkanalen var en del av deras lägenhet. Mot den bakgrunden ansågs inte 7 kap 7 § Bostadsrättslagen tillämplig och därmed fann rätten ingen anledning att pröva om installation av kakelugn skulle kunna innebära påtaglig skada och olägenhet för föreningen. Tingsrätten valde därför att ogilla parets fastställelsetalan och dömde till fördel för föreningen. 

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

Fördubblade räntekostnader för brf:er i Stockholmsregionen

TAK_ANN_DSC_1551.JPG

 

Bostadsrättsföreningar i Stockholmsregionen hade det ovanligt tufft ifjol, främst på grund av fördubblade räntekostnader. Och kostnaderna väntas fortsätta uppåt även i år. Det visar Stockholms bostadsrättsbarometer 2024 från HSB.

Fjolåret var ovanligt tufft för bostadsrättsföreningar i Stockholmsregionen, visar rapporten Stockholms bostadsrättsbarometer 2024 från bostadskooperationen HSB. Den främsta anledningen till det ska vara fördubblade räntekostnader och kostnaderna kommer fortsätta uppåt även i år, trots nedjustering av styrräntan.

– Prövningen är långt ifrån över, trots den efterlängtade räntelättnaden. Det är ett fortsatt ansträngt läge med betydligt högre räntekostnader under många år framöver, säger HSB Södertörns ekonom och analytiker Anna Rosquist i ett pressmeddelande. 

Rapporten uppges bygga på nyckeltal från 762 bostadsrättsföreningar i Stockholms län, vilka förvaltas av HSB. Bland annat visar statistiken att föreningarnas driftskostnader steg med i snitt fem procent ifjol, samtidigt som höjningen av snitträntan innebar att deras räntekostnader fördubblades. I procent ökade de med 105 procent.  

Vidare höjdes avgiften i föreningarna med i genomsnitt sju procent, medan sparandet för framtida underhåll sjönk med 13 procent. 

– Avgifterna har höjts, men inte tillräckligt. Nuvarande sparandenivå är långt under våra rekommendationer och innebär att den genomsnittliga föreningen i dag varken bekostar sitt slitage fullt ut, eller är tillräckligt ekonomiskt förberedd för framtida underhåll. Det behöver åtgärdas och kommer att vara något som vi ber våra föreningar att titta extra på under höstens budgetarbete, fortsätter Anna Rosquist. 

Hon rekommenderar inte föreningar att vänta på att räntan ska bli lägre istället för att höja avgifterna. 

– En styrelse ska räkna med en långsiktig ränta på omkring tre procent. En stor del av den bundna lånestocken läggs om i år vilket driver upp föreningarnas snittränta ytterligare, parallellt med att kommunala taxor fortsätter öka. Ett för lågt sparande i dag kan bara betyda en högre avgift i framtiden, säger Anna Rosquist i pressmeddelandet.

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

Nya åtgärder mot brott som begås i och genom företag

COLOURBOX1717179_kopia.jpg

 

Regeringen har beslutat om lagrådsremissen Bolag och brott. Lagrådsremissen innehåller förslag på åtgärder som syftar till att förebygga och bekämpa brott som begås i och genom företag. 

– Regeringen är fast besluten om att strypa den kriminella ekonomin. Företag, föreningar och stiftelser utnyttjas inom den organiserade brottsligheten, både som direkta brottsverktyg och som finansieringskällor. Det åtgärdspaket vi nu lägger fram innehåller viktiga verktyg för att försvåra för de kriminella att använda bolag för att begå brott och i förlängningen värna en sund och rättvis konkurrens, säger justitieminister Gunnar Strömmer.

Förslagen innebär bland annat följande.  

  • Bolagsverket ska få bättre verktyg att genomföra kontroller och stryka felaktiga uppgifter i sina register. Verket ska få möjlighet att kräva att den som anmäler en företrädare, eller den som har blivit anmäld, infinner sig personligen. Samma möjlighet ska finnas vid kontroll av misstänkt oriktiga uppgifter i registren.  
  • Företagskapning ska kriminaliseras. Den som olovligen använder sig av en juridisk persons identitetsuppgifter i syfte att uppnå ekonomisk vinning ska dömas för brottet. Straffet ska vara böter eller fängelse i högst två år. 
  • Maxstraffet för brott mot målvaktsförbudet ska höjas från ett till två års fängelse. 
  • Förseningsavgifterna vid försenad inlämning av årsredovisningar ska höjas. Dessutom ska alla bostadsrätts­föreningar och andra ekonomiska föreningar lämna in sina årsredovisningar till Bolagsverket.
  • Vissa nya regler om stiftelser ska införas i brottsförebyggande syfte. Det gäller bland annat målvaktsförbud och anmälningsplikt för revisorer vid misstanke om ekonomisk brottslighet. 

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2025.

Mer info kan du hitta här

Text: regeringen.se

Bild: Colourbox

Vem är ansvarig vid ohyra och skadedjur i brf?

Råtta_COLOURBOX3452276_kopia.jpg

 

Både ohyra och skadedjur förekommer i lagstiftning, men det finns ingen tydlig definition som kan utläsas i lagen. I lagkommentaren till 7 kap. 5 § bostadsrättslagen (BRL) framgår att det med ohyra avses bland annat vägglöss, kackerlackor, myror och mjölbaggar. Å andra sidan kan man säga att djur såsom råttor, loppor, mal, möss, olika fåglar och djur - som inte omfattas av begreppet ohyra – i stället utgör skadedjur.

Även om båda begreppen avser djur som kan innebära en skada på egendom eller obehag och hälsorisker för människor, är det viktigt att skilja de åt.

Vem har ansvaret?

I en situation där det förekommer skadedjur och ohyra i en bostadsrätt har både bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen ansvar och skyldigheter. I miljöbalken (MB) regleras fastighetsägarens ansvar i olika sammanhang, och däribland i förhållande till förekomsten av ohyra och skadedjur.

Bostadsrättsföreningens ansvar:

”9 kap. 9 § MB: Bostäder och lokaler för allmänna ändamål skall brukas på ett sådant sätt att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer och hållas fria från ohyra och andra skadedjur.

Ägare eller nyttjanderättshavare till berörd egendom skall vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa.”

Det är alltså enligt miljöbalkens bestämmelser fastighetsägarens ansvar att förebygga förekomsten av ohyra och skadedjur, utföra kontroller samt vid behov vida åtgärder. Detta ansvar faller under den så kallade egenkontrollen.

Ovan sagda preciseras även i bostadsrättslagens (BRL) bestämmelser. Om det finns ohyra i bostadsrätten är bostadsrättsföreningen skyldig att vidta åtgärder för att utrota ohyran (7 kap. 5 § BRL). Om föreningen underlåter att vidta åtgärder, kan bostadsrättshavaren på föreningens bekostnad själv genomföra utrotningen. Vidare kan bostadsrättshavaren säga upp bostadsrätten om bristen är av väsentlig betydelse och ohyran inte kan utrotas utan dröjsmål. Om det anses utgöra en brist i bostadsrätten som föreskrivs i 7 kap 2 § BRL, kan även rätt till reducering av

årsavgiften samt rätt till ersättning för skada aktualiseras. Observera att bestämmelserna i BRL endast tar sikte på ohyra och inte skadedjur.

Bostadsrättshavarens ansvar:

Enligt ovan nämnda bestämmelse i MB har nyttjanderättshavaren också ett föreskrivet ansvar. Nyttjanderättshavaren har ett generellt ansvar att vidta skäliga åtgärder för att både förhindra och undanröja olägenheter för människors hälsa. Detta innebär exempelvis att bostadsrättshavaren har en skyldighet att omedelbart informera fastighetsägaren om förekomsten av ohyra och skadedjur.

Bostadsrättshavarens ansvar i förhållande till ohyra regleras närmare i 7 kap. 9 § 4 st. BRL. Bostadsrättshavaren har enligt denna bestämmelse ett ansvar att inte ta in föremål som är behäftat med ohyra om denne vet eller har misstanke om att så är fallet. Detta kan också utläsas av 38 § HSB Normalstadgar 2023. Dessutom har bostadsrättshavaren ett ansvar att genast meddela styrelsen om förekomsten av ohyra.

Ansvaret och skyldigheterna som åvilar bostadsrättshavaren kan också utläsas av den generella ansvarsregleringen för bostadsrättshavaren i 7 kap. 12 § BRL. Reparationer på grund av skador som uppstår ansvarar bostadsrättshavaren för om skadan uppkommit genom bostadsrättshavarens egen vårdslöshet eller försummelse, eller försummelse av någon som denne inrymmer i lägenheten innebärande en eventuell andrahandshyresgäst, en besökare eller någon som utför arbete i lägenheten för bostadsrättshavarens räkning.

För att föreningen ska kunna vidta åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, är bostadsrättshavaren skyldig att lämna tillträde till bostadsrätten i enlighet med 7 kap. 13 § BRL (39 § HSB Normalstadgar 2023).

Eftersom bostadsrättshavaren har ett ansvar att se till att ohyra inte kommer in i bostadsrätten, medför situationer där en bostadsrättshavare, eller exempelvis en eventuell andrahandshyresgäst, vållat att ohyra förekommer i bostadsrätten att nyttjanderätten förverkas (7 kap. 18 § p. 4 BRL). Att som bostadsrättshavare eftersätta sina skyldigheter i detta hänseende aktualiserar därmed en förverkandegrund som innebär att bostadsrätten sägs upp.

Gällande reparationer som föranleds av att ohyra förekommer i bostadsrätten, ska bostadsrättshavaren bekosta dessa om denne är vållande till ohyran eller om ohyran tillkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon som denne svarar för.

Observera att bostadsrättshavarens ansvar enligt BRL och HSB Normalstadgar 2023 endast tar sikte på ohyra och inte skadedjur.

Sammanfattning

Ohyra och skadedjur kan medföra långtgående problem såsom skador och olägenheter i bostadsrätterna och fastigheten som helhet, och kan också medföra obehag samt hälsorisker för människor. Både bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren har ansvar samt skyldigheter i dessa situationer. Hur ansvaret ser ut beror däremot på om det rör sig om ohyra eller skadedjur.

Bostadsrättsföreningen har inom ramen för sitt fastighetsägaransvar ett ansvar för både ohyra och skadedjur enligt miljöbalken. Bostadsrättshavaren har en skyldighet att bistå med åtgärder som skäligen kan krävas av en nyttjanderättshavare för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa.

Regleringen som följer av bostadsrättslagen tar däremot endast sikte på ohyra. För bostadsrättsföreningen är ansvaret detsamma, det vill säga ett ansvar att åtgärda situationer då ohyra förekommer genom exempelvis sanering. Men bostadsrättshavaren har å ena sidan ett ansvar att förebygga att ohyra förekommer i bostaden, och å andra sidan ett ekonomiskt ansvar om denne varit vållande eller genom vårdslöshet orsakat situationen.

Text: HSB

Bild: Colourbox

Vägledande dom gör brf till oäkta bostadsföretag

COLOURBOX30311671_kopia.jpg

 

Kammarrätten i Stockholm har prövat ett fall gällande beskattning av brf och ansåg, med hänvisning till en dom i HFD, att föreningen ska beskattas som ett oäkta bostadsföretag istället för ett privatbostadsföretag. Detta då bedömningen ska göras utifrån åsatta hyresvärden.

En bostadsrättsförening på Kungsholmen i Stockholm beskattades under en längre tid som ett oäkta bostadsföretag, men föreningen ansåg sig uppfylla lagkraven (rekvisiten) för att beskattas som ett privatbostadsföretag och överklagade därför Skatteverkets beslut för beskattningsåren 2016–2020.  

Föreningen hänvisade bland annat till ett avgörande i Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) rörande tolkning av reglerna i 2 kap. 17 § inkomstskattelagen: “Genom Högsta förvaltningsdomstolens avgörande i HFD 2021 not 54 har Skatteverkets tolkning av dessa bestämmelser nu underkänts.” 

Vidare lyftes att de delvärden som åsatts olika värderingsenheter i fastighetstaxeringen, haft en avgörande betydelse vid bedömningen av om en brf utgör ett privatbostadsföretag i det aktuella HFD-målet. I fallet med föreningen på Kungsholmen uppgavs det vara bostäder och mark till bostäder som utgjorde värderingsenheter. Och eftersom taxeringsvärdet för dessa två tillsammans utgör minst 60 procent av fastighetens totala taxeringsvärde, uppfyller föreningen förutsättningarna för att kunna beskattas som ett privatbostadsföretag.

Skatteverket yrkade att HFD fastslagit att bedömningen ska göras utifrån den faktiska fastighetstaxeringen och att det inte finns utrymme att göra på något annat sätt. Myndigheten medgav dock att det också slagits fast att bedömningen bör ske “med ledning av åsatta taxeringsvärden”, men att fördelningen av taxeringsvärdet framöver borde utgå ifrån de faktiska hyresvärden för bostäder och lokaler som använts i fastighetstaxeringen av aktuell fastighet, istället för modellen med genomsnittliga hyresvärden som använts tidigare. 

Det konstaterades också att föreningen inte uppnått 60 procent kvalificerad verksamhet under något av åren 2016–2020, vilket framfördes som anledningen till att föreningen beskattats som ett oäkta bostadsföretag istället för ett privatbostadsföretag.

Skatteverkets förklaring löd att den årshyra som åsatts föreningens bostäder i fastighetstaxeringen inte når 60 procent av “den sammanlagda årshyran för bostäder och lokaler i fastigheten”. 

Efter att föreningen överklagat beslutet kom tvisten att prövas i Förvaltningsrätten i Stockholm ifjol. Där ansågs fastighetens användning som avgörande vid bedömningen i målet. Detta då det krävs att minst 60 procent av taxeringsvärdet är baserat på bostadslägenheter upplåtna till medlemmar för att en brf ska kunna utgöra ett privatbostadsföretag.  

Domstolen kom fram till att underlagen för Skatteverkets bedömning utgjorde ett bättre mått för föreningens kvalificerade verksamhet än de föreningen använt. Även om bostadslägenheterna i föreningens hus upplåts med bostadsrätt, bedömdes åsatta hyresvärden som mer relevanta än riktvärden för bostäder och mark, när det kommer till att spegla verksamheten. 

Förvaltningsrätten lyfte också att det finns riktlinjer där det anges att “fördelningen av taxeringsvärdet bör ske i förhållande till hyresvärdena”, vilket innebär att den beräkningsmodellen är förenlig med rättspraxis på området.  

Utöver det tillades att även lokaler i huset som har ett naturligt samband med boendet bör ingå vid bedömning av omfattningen av en bostadsrättsförenings kvalificerade verksamhet. Då den korrigeringen inte ledde till att föreningens kvalificerade verksamhet uppnådde 60 procent, avslogs föreningens överklagan. 

Därefter valde föreningen att överklaga även detta beslut och i maj 2024 prövades målet i Kammarrätten i Stockholm. Där fastslogs att frågan om en bostadsrättsförenings verksamhet är kvalificerad ska avgöras med ledning av åsatta taxeringsvärden och att vad som avses med detta är fördelningen mellan hyresvärden för bostäder respektive lokaler. Därmed ansågs föreningen inte ha uppfyllt förutsättningarna för att kunna räknas som ett privatbostadsföretag och därför valde rätten att avslå överklagandet. 

Beslutet kan komma att överklagas till HFD.

Artikel från Bostadsrättsnytt, Text: Linda Myrin

Bild: Colourbox

 

Efter granskningen – nya regler föreslås för bostadsrättsföreningar

 

Swedish kronor banknotes sticking out of the blue jeans pocket

 

SVT har tidigare granskat bostadsrättsföreningar som tömts på pengar. Nu kommer ett nytt lagförslag som syftar till att förebygga och bekämpa brott inom bostadsrättsföreningar.

– Det är extra positivt med tanke på det som har framkommit om hur bostadsrättsföreningar används för att begå brott, säger Sara Persson på Ekobrottsmyndigheten.

Tidigare har bostadsrättsföreningar inte haft skyldighet att lämna in sina årsredovisningar till någon myndighet, vilket regeringen nu vill ändra på. Förslaget är att bostadsrättsföreningar och andra ekonomiska föreningar framöver ska lämna in sina årsredovisningar till Bolagsverket.

SVT har tidigare berättat om hur en byggföretagare från Södertälje och hans nätverk systematiskt mjölkat bostadsrättsföreningar på miljoner och lurat minst ett hundratal bostadsköpare. I fallen SVT tittat på handlar det om nyproduktioner i Huddinge och Österåkers kommuner där byggföretagaren i flera fall efter att bostäderna blivit klara suttit kvar i styrelsen i flera år och inte låtit de boende få insyn i ekonomin. Enligt de boende saknades det årsredovisningar för flera år tillbaka och föreningen riskerade konkurs då lånen inte betalats.

Regeringen hoppas med lagförslaget öka insynen och skydda medlemmarna då det blir kommer bli lättare att båda motverka och upptäcka brottslighet i ett tidigare skede. 

”Bostadsrättsföreningar har typiskt sett stora tillgångar och omsätter höga belopp vilket gör dem intressanta för ekonomisk kriminalitet, både som brottsutsatta och som brottsverktyg” skriver regeringen i lagrådsremissen.

Brottsförebyggande rådet, Ekobrottsmyndigheten och Åklagarmyndigheten är några remissinstanser som välkomnar förslaget. Några remissinstanser motsätter sig eller är tveksamma. De anser att utredningen inte har visat på vilket sätt förslaget skulle få effekt på brottsbekämpningen och tror att förslaget kan innebära en administrativ börda för bostadsrättsföreningarna.

Förslaget presenteras i lagrådsremissen Bolag och brott, som föreslår flera lagändringar som ska motverka att företag används som brottsverktyg. 

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2025.

Artikel: SVT

Bild: Colourbox

Storbankerna räknar med stigande bostadspriser: ”15-25 procent högre”

20180406_091629.jpg

 

Räkna med att bostadspriserna kommer fortsätta stiga framåt, slår ekonomer på storbankerna fast. "Om 5 år kan bostadspriserna vara omkring 15-25 procent högre än idag", säger SEB:s chefsekonom Jens Magnusson till Affärsvärlden.

Den heta bostadsmarknaden ser inte ut att svalna. De senaste 3 månaderna har priserna på bostadsrätter stigit med drygt 5 provent och villapriserna har stigit med drygt 3 procent.

Michael Grahn, chefsekonom på Danske Bank, tror på en fortsatt prisuppgång i år. Detta eftersom Riksbanken förväntas sänka styrräntan och att detta leder till lägre bolåneräntor.

- Det blir alltså billigare att finansiera ett bostadsköp. Dessutom stiger reallönerna samtidigt som arbetsmarknaden ser stabil ut. Det innebär att hushållens köpkraft förstärks och att de reala inkomsterna stiger, säger han.

Även Jens Magnusson, chefsekonom på SEB, tror att priserna kommer att röra sig uppåt i år.

- Under resten av året kan vi se en ytterligare ökning med ett par, 3 procent, och därefter en ökningstakt med omkring 4-5 procent årligen när bostadsmarknaden får fortsatt stöd av lite lägre räntor och stigande reallöner. Det innebär att om 3 år kan bostadspriserna vara omkring 10-15 procent högre än idag och om 5 år omkring 15-25 procent högre än idag, menar Jens. 

Magnusson menar att vi nu är i ett läge där priserna börjat vända uppåt igen, delvis som en reaktion på Riksbankens räntesänkning och på förhoppningarna om flera. I ett läge där inflationen inte fortsätter nedåt som beräknat riskerar hushållens återigen att bli mer försiktiga och även tappa tron på stigande bostadspriser. En annan risk är att ekonomin i stort går trögare än förväntat, säger SEB:s chefsekonom.

Nordeas analytiker Gustav Helgesson menar att bostadspriserna stabiliserades när hushållen för ett halvår sedan började räkna med räntesänkningar från Riksbanken. Priserna har bottnat och väntas stiga mellan 5-10 procent till slutet av 2025, enligt Helgesson.

- Det finns en risk för bakslag på bostadsmarknaden om Riksbanken lättar på den penningpolitiska bromsen långsammare än vad hushållen räknar med. Den amerikanska centralbanken Fed ser ut att avvakta mot slutet av året innan de sänker styrräntan. Det påverkar svensk penningpolitik, då Riksbanken inte kan avvika allt för mycket från Fed och ECB utan att det får stora konsekvenser för växelkursen, säger Helgesson till Affärsvärlden.

Helgesson nämner även det rekordhöga utbudet på bostäder som en annan osäkerhetsfaktor.

- Även om aktiviteten har ökat på bostadsmarknaden omsätts en relativt liten del av det utestående utbudet. Det är inte osannolikt att omsättningen ökar framöver, och det stora utbudet har potential att absorbera högre efterfrågan på marknaden utan att det får så stort genomslag i priserna.

Även Swedbank-ekonomen Maria WallinFredholm ser att bostadsmarknaden har vaknat.

- I år räknar vi med att bostadspriserna ökar med omkring 2-3 procent. Men nästa år när styrräntan sänks ytterligare samtidigt som arbetsmarknaden och svensk ekonomi återhämtar sig räknar vi med att bostadspriserna ökar i något högre takt än i år, med cirka 5 procent.

Vidare ser Fredholm att de största riskerna förknippade med den nuvarande bostadsmarknaden är att hushållen och företagens förväntningar om räntesänkningarna inte infrias.

- Till exempel om inflationen skulle överraska och inte fortsätta nedåt som i vår prognos, samtidigt som svensk ekonomi och arbetsmarknaden försämras mer drastiskt än vi förväntar oss. Då kan köparna åter bli mer avvaktande och givet det stora utbud vi har i dag, till exempel på Hemnet, så kan det innebära ytterligare nedåttryck på priserna.

Artikel: Affärsvärlden

Foto: Magnus Gotander

Många saknar insikt i föreningens underhållsplan

DSC_0818_AnnJPG.JPG

 

En av bostadsrättsföreningarnas viktigaste uppgifter är att hålla fastigheten i gott skick och i det arbetet utgör underhållsplanen en central del. 

Hela 41 procent av landets bostadsrättsägare anser att skötseln av fastigheten inte är tillräckligt bra. Samtidigt är det få, en av fem, som är fullt insatta i bostadsrättsföreningens underhållsplan. Detta trots att det är en betydande del av föreningens arbete och något som påverkar föreningens ekonomi framåt. Skillnaden är dock stor mellan de som sitter i styrelsen och inte. Hälften av landets styrelsemedlemmar är fullt insatta i underhållsplanen, vilket endast 12 procent som inte sitter i styrelsen är.

– Fastigheten är bostadsrättsföreningens största tillgång och det är därför viktigt att hålla den i gott skick. Det är rekommenderat att vara långsiktig i sin underhållsplan för att inte konjunktursvängningar ska påverka föreningens ekonomi alltför mycket. Under det senaste året har det blivit extra tydligt då föreningar som inte räknat in underhållet i månadsavgiften blivit tvungna att höja den, säger Jonas Nyman, Chef Underhållsplanering på Sveriges BostadsrättsCentrum.

Likt föregående år är energisparande investeringar det som toppar önskelistan för bostadsrättsägare. Mer än en tredjedel efterfrågar investeringar inom området från sin förening. Ökat engagemang bland de boende i bostadsrättsföreningen och hållbara investeringar ligger även det i topp. En tredjedel anser att fastighetens arbete med att sänka energiförbrukningen kan bli bättre och närmare en av fem tycker inte att arbetet som genomförs i dagsläget är tillräckligt.

Landets bostadsrättsägare ser även förbättringspotential i arbetet med hållbarhet och miljö, där 16 procent menar att det nuvarande arbetet inte är tillräckligt och 12 procent uppger att frågan inte diskuteras alls.

– Elkrisen lättade under 2023 men det är fortfarande av väldigt stor vikt att arbeta med energifrågor. Mer än hälften anser att föreningen i dagsläget inte arbetar tillräckligt med energifrågor eller att förbättringspotential finns och det är något som landets styrelser bör ta med sig. Det finns mycket föreningen kan göra för att effektivisera energiförbrukningen. Ett bra första steg är att genomföra en övergripande kartläggning av fastigheten. Men också att göra investeringar i exempelvis solceller och smart belysning, som på sikt kan sänka kostnaderna för bostadsrättsägarna, säger Tommy Pettersson, Chef Projektledning på Sveriges BostadsrättsCentrum.

Text: SBC

Foto: Ann Hedlund

Stigande kostnader och minskat sparande

BILD5.jpeg

 

Nabo presenterar en ny ekonomisk analys av bostadsrättsföreningars utveckling mellan 2022 och 2023. Analysen visar på en svår ekonomisk situation med minskat sparande, ökade kostnader och ökade intäkter för föreningarna. Analysen visar också att Brf:ers sparande har minskat med 13 procent från 2022 medan intäkterna ökat med 9 procent. Huvudorsaken till kostnadsökningarna var de kraftigt stigande räntekostnaderna, som ökade med 92 procent jämfört med 2022.

- Räntekostnaderna har haft en stor inverkan på bostadsrättsföreningarnas ekonomi under 2023. Med räntehöjningar på över 90 procent är det förståeligt att föreningarna måste minska på andra kostnader för att kompensera. Nu när räntebanan ser ut att gå ner blir det en ljusning på lång sikt för föreningarna, säger Jonas Gustavsson, chefsekonom på Nabo.

Bostadsrättsföreningarnas intäkter hjälptes av elprisstödet men även av ökade lokalhyresintäkter som växte med 9,5 procent, vilket var högre än årsavgifterna som ökade med 8,3 procent. Lokalhyresintäkter tillsammans med intäkter från parkeringsplatser och garage står för 16 procent av föreningarnas totala intäkter, medan årsavgifterna utgör 77 procent. En anmärkningsvärd ökning skedde inom andrahandsuthyrningsintäkter, som steg med 36 procent, ett tecken på att bostadsrättsinnehavarna avvaktar med att sälja sina lägenheter.

Vissa kostnader minskade under året, inte på grund av lägre priser utan på grund av ökad kostnadsmedvetenhet och mer restriktiva beställningar av arbeten och tjänster. Kostnaderna för reparationer sjönk med 10 procent, konsultkostnader med 12procent och fastighetsskötsel, särskilt de rörliga delarna, med 5 procent. Även elkostnaderna minskade med 15 procent tack vare elprischocken som var under 2022.

De stora kostnadsposterna som ökade var främst värme, med en ökning på 10 procent, och vatten, med en ökning på 12 procent. Kundförluster ökade kraftigt, särskilt bland lokalhyresgäster som har det ekonomiskt tufft, med en ökning på 60 procent. Totalt sett ökade driftkostnaderna med 2,5 procent (exklusive ränta) och de övriga externa kostnaderna med 5 procent.

Sammantaget fortsatte föreningarnas sparande att minska med 13 procent, efter att redan ha minskat med drygt 10 procent under 2022. Denna trend väcker oro då underhållskostnaderna har ökat kraftigt de senaste åren.

- Det är oroväckande att sparandet är så mycket lägre än rekommenderat. För att undvika ökad skuldsättning och höjda avgifter på lång sikt måste föreningarna hitta sätt att förbättra sitt sparande, säger Jonas Gustavsson, Chefsekonom på Nabo.

Tittar man framåt förväntas intäkterna fortsätta öka under 2024, men även driftkostnaderna och de taxebundna kostnaderna väntas stiga. Räntekostnaderna förväntas öka med över 30 procent under 2024, även om Riksbanken fortsätter sina sänkningar.

Text: Nabo
Foto: Magnus Gotander

Hovrätten: Köpare får ersättning för försenad vindsvåning

COLOURBOX30311671_kopia.jpg

 

Tillträdet till en nyrenoverad vindsvåning i centrala Stockholm försenades, men köparen som betalat över 20 miljoner kronor för objektet nekades ersättning i tingsrätten. Nu har hovrätten ändrat domen så att bolaget som sålt lägenheten måste ersätta köparen med nära 700 000 kronor.

I slutet av december 2019 förvärvade en man bostadsrätten till en 142 kvadratmeter stor vindsvåning på Norrmalm i centrala Stockholm. Han tecknade överlåtelseavtal med köparen, tillika ett fastighetsbolag, och köpeskillingen uppgick till 21,3 miljoner kronor. 

Enligt avtalet skulle ett oinrett vindsutrymme vara ombyggt och iordningställt till bostad senast på tillträdesdagen som satts till den 29 maj 2020. Dock gavs köparen inte möjlighet att tillträda lägenheten förrän den 20 januari 2021.  

Av avtalet framgår också att säljaren ska ha rätt att flytta fram tillträdesdatum vid skriftliga extrabeställningar. Försening av andra skäl ger köparen rätt till ett skadestånd från säljaren på 20 000 kronor per påbörjad vecka. 

Men parterna var oense om vad som orsakat förseningen och tvisten hamnade därför i Kalmar tingsrätt där bolaget har sitt säte. Där gjorde fastighetsbolaget gällande att köparen begärt ändringar via extrabeställningar som gjort det omöjligt att färdigställa lägenheten inom avtalad tid och att förseningen enligt avtalet därför inte ger köparen rätt till skadestånd.

Köparen höll inte med och menade istället att orsaken till förseningen var att bolaget prioriterat att färdigställa andra vindsvåningar i huset först, i kombination med bristande projektledning. Dock bekräftade köparen att han gjort tilläggsbeställningar i förhållande till avtalat utförande. Till exempel i form av glasparti för rum och dusch, liten bioetanolspis i sovrum utan rökkanal, ett runt fönster i badrumsdörr, markis, samt AC-aggregat.

Han påtalade även att det inför lägenhetsköpet varit av stor vikt för honom att få den höga standard som utlovats i lägenhetens objektsbeskrivning. Detta då kvadratmeterpriset uppgick till 150 000 kronor, medan “gängse marknadspris” i området vid den tiden låg kring 100 000 kronor per kvadratmeter.

Tingsrätten kom fram till att bolaget haft fog för sin uppfattning om vad som orsakat förseningen, enligt vittnen ändrade köparen dessutom ofta tidigare framförda önskemål. 

Köparens yrkande om skadestånd kunde därför inte bifallas. Däremot fick köparen rätt till ersättning för fel i bostadsrätt, som han också yrkat på. Totalt ålades säljaren att betala 72 373 kronor, jämte ränta, vilket uppgavs motsvara vad det kostat köparen att åtgärda felen. 

Beslutet överklagades till Göta hovrätt som ändrade tingsrättsdomen. Bland annat fastslogs att köparen endast bekräftat äktheten i handlingar som bolaget presenterat genom sakframställning i rätten, samt att innehållet i dessa handlingar endast utgjort påståenden om bevisfakta och att hovrätten därav inte kan göra en värdering av innehållet “i förhållande till tvistiga rättsfakta i målet”.

Utöver det ansågs det inte vara styrkt att köparen krävt sådana förändringar av lägenheten, att det i väsentlig omfattning skulle avvika från det avtalade utförandet. Inte heller att de tilläggsbeställningar som köparen medgivit att han gjort berättigar bolaget att flytta fram datum för tillträde, bland annat då tidsplan för åtgärderna saknats.

Därmed fick köparen rätt till förseningsvite i enlighet med överlåtelseavtalet. Totalt handlade det om 34 påbörjade veckor, vilket bedömdes motsvara ett skadestånd på sammanlagt 680 000 kronor. Hovrätten sänkte också ersättningen för fel i bostadsrätt till 53 412 kronor.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Stockholm: 90-åring får rätt mot brf – kan fortsätta hyra ut lägenheten

 

COLOURBOX30311671_kopia.jpg

 

En 90-årig bostadsrättshavare i Vallentuna utanför Stockholm har under det senaste året hyrt ut sin lägenhet i andrahand på grund av vistelse på äldreboende och önskade få fortsätta med det, men föreningen sade nej. Nu har hyresnämnden givit 90-åringen rätt, rapporterar Mitt i.

Hyresnämnden har avgjort en tvist mellan en brf och en 90-årig bostadsrättshavare gällande fortsatt andrahandsuthyrning, något som Mitt i Vallentuna nyligen rapporterat om. 

På grund av vistelse på äldreboende har en 90-årig bostadsrättshavare haft sin lägenhet uthyrd i andrahand under det senaste året. Bostadsrätten finns i en förening i Vallentuna utanför Stockholm och 90-åringen ska ha innehaft lägenheten i 20 års tid.

När 90-åringen ville få andrahandskontraktet med hyresgästen förlängt i ett år sade brf-styrelsen nej.

Därefter blev frågan till ett ärende i hyresnämnden där representanter från brf-styrelsen lyfte svårigheter med att få medlemmar engagerade i föreningen, samt att det finns många äldre boende i huset.

Anhöriga till 90-åringen uppgav att vistelsen på äldreboendet hängde ihop med en sjukdom som svängde och att bostadsrättshavaren upplevde en trygghet i att kunna flytta hem igen.

Hyresnämnden valde att gå på bostadsrättshavarens linje och 90-åringen fick därmed rätt att fortsätta hyra ut sin lägenhet i andrahand. 

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Så påverkas boräntorna av sänkt styrränta

TAK_ANN_DSC_1551.JPG

 

Tidningen Aftonbladet har låtit en privatekonom räkna på hur Riksbankens senaste reporäntesänkning påverkar hushållens bolåneräntor och hur deras ekonomi skulle förändras av en boränta på 3,5 procent längre fram.

Riksbanken sänkte nyligen styrräntan med 0,25 procentenheter, från 4,0 procent ned till 3,75 procent. Nedjusteringen väntas leda till en ungefär lika stor sänkning av räntorna för rörliga bolån, rapporterar tidningen Aftonbladet. Dock kan det variera när detta sker. 

– Även om du har rörlig bolåneränta är räntan bunden i tre månader. Det här innebär att det inte är säkert att din bolåneränta justeras ner direkt efter att Riksbanken sänker styrräntan, om nu din bank beslutar sig för att sänka räntan, säger Icabankens privatekonom Magnus Hjelmér till Aftonbladet. 

Han tillägger att de allra flesta hushåll ändå kan räkna med sjunkande boräntor. 

– Man talar nu om fem sänkningar det närmsta året, vilket gör det rimligt att Riksbanken sänkt styrräntan med 1–1,25 procentenheter om ett år, vilket brukar återspegla sig ganska väl i bolåneräntorna. Jag bedömer därför att vi har en rörlig ränta som ligger runt 3,0 till 3,25 procent om ett år.

På uppdrag av Aftonbladet har Magnus Hjelmér beräknat hur den senaste reporäntesänkningen påverkar hushållens bolåneräntor och han har även tittat på hur deras ekonomi skulle förändras om bolåneräntan så småningom landade på 3,5 procent. 

Beräkningarna ska ha gjorts utan att inkludera ränteavdrag och utifrån priser vid försäljningar av bostäder under det senaste året, snittränta och troliga räntesänkningar framöver. Källor som uppges är Icabanken och Svensk Mäklarstatistik. Siffrorna han fått fram avser riksnivå och Sveriges samtliga län. Bostadsrättsnytt har valt att fokusera på bolåneräntor för bostadsrätter i storstadslänen och på riksnivå. 

Riksnivå
På riksnivå har försäljningspriset för en bostadsrätt under de senaste tolv månaderna uppskattats till 2 841 000 och belåningsgraden har satts till 85 procent. Snitträntan för ett sådant bolån i april i år, med rörlig ränta, var 4,75 procent eller 9 559 omräknat till kronor. 

Efter senaste styrräntesänkningen landade den nya bolåneräntan på 4,5 procent, vilket motsvarar 9 056 kronor och en 503 kronor lägre månadskostnad än innan. Om boräntan istället låg på 3,5 procent hade månadskostnaden blivit 2 515 kronor lägre.

Stockholms län
Försäljningspriset de senaste tolv månaderna har uppskattats till 4 035 000 kronor och belåningsgraden till 85 procent. Snitträntan för ett rörligt bolån i den storleken landade i april 2024 på 4,75 procent, eller 13 576 omräknat till kronor. 

Senaste sänkningen av styrräntan innebar en ny boränta på 4,5 procent, motsvarande 12 862 kronor och en 715 kronor lägre månadskostnad. En boränta på 3,5 procent skulle ge en 3 573 kronor lägre månadskostnad.

Västra Götalands län
Försäljningspriset i Västra Götaland under de senaste tolv månaderna har uppskattats till 2 523 000 kronor och belåningsgraden har satts till 85 procent. Snitträntan för ett rörligt bolån i den storleken landade i april 2024 på 4,75 procent, motsvarande 8 489 kronor.

Senaste sänkningen av styrräntan innebar en ny boränta på 4,5 procent, motsvarande 8 042 kronor och en 447 kronor lägre månadskostnad. En boränta på 3,5 procent skulle ge en 2 234 kronor lägre månadskostnad.

Skåne län
I Skåne län har försäljningspriset under den senaste tolvmånadersperioden uppskattats till 2 175 000 kronor och belåningsgraden till 85 procent. Snitträntan för ett rörligt bolån i den storleken landade i april 2024 på 4,75 procent, motsvarande 7 318 kronor. 

Senaste sänkningen av styrräntan innebar en ny boränta på 4,5 procent, motsvarande 6 933 kronor och en 385 kronor lägre månadskostnad. En boränta på 3,5 procent skulle ge en 1 926 kronor lägre månadskostnad.

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

Stockholm: Lägenhet till salu med boende i – måste avhysas

Skärmavbild_2024-06-05_kl._07.42.36.png

 

En mäklare har fått ett lite annorlunda försäljningsuppdrag norr om Stockholm; att sälja en lägenhet med en boende i som vägrar flytta ut. För att få ut personen som bor där nu krävs att köparen ansöker om avhysning, rapporterade TV4 Nyheterna nyligen.

Norr om Stockholm finns en lägenhet till salu, dock med ett lite annorlunda upplägg. Enligt TV4 Nyheterna bor där redan en person utan planer på att flytta ut och som köparen därför kommer behöva avhysa. 

Det ska vara Svensk Fastighetsförmedling som fått i uppdrag att sälja bostaden via en jurist. Den ansvarige fastighetsmäklaren Andreas Derneby uppger för TV4 att bostaden ägs av ett dödsbo med oeniga dödsbodelägare och att en anhörig till den avlidne är bosatt i lägenheten. 

För att få ut personen som bor där nu krävs att Kronofogdemyndigheten blandas in och avhyser alternativt vräker den boende, vilket kan “medföra vissa kostnader”.

– Vårt uppdrag är att sälja bostaden åt den som gett oss uppdraget. Eventuella relationer med boende är upp till säljaren att lösa, säger Andreas Derneby till TV4 Nyheterna. 

På grund av rådande omständigheter kan slutpriset för lägenheten hamna under marknadspris, konstaterar Svensk Fastighetsförmedling.  

För TV4 berättar Kronofogdemyndighetens kronokommissarie Camilla Lindström om hur den som köper bostaden kan ansöka om avhysning.  

– Man ansöker om en vanlig handräckning så att man kan få sitt krav fastställt.

Därefter kommer myndigheten att underrätta parterna och kommunens socialtjänst om tid för planerad avhysning. Vid en sådan typ av avhysning är det vanligt att minst två tjänstemän med larm närvarar, tillsammans med en låssmed. Om personen som ska avhysas bedöms kunna uppträda hotfullt kan även polis tillkallas. 

Hos Kronofogden hör dock denna typ av ärenden, kopplade till bostadsförsäljningar där boende vägrar flytta ut, till ovanligheterna. 

– Jag har aldrig tidigare stött på denna typ av ärende och inte heller den jurist på myndigheten som jag bollat frågorna med, säger Camillia Lindström till TV4 Nyheterna.

Av TV4:s rapportering framgår att en person som ska vräkas delges beslut om detta senast åtta dagar innan verkställande. 

Text: Bostadsrättsnytt

Biöd lånad av Kronofogden

Experten: Stora utmaningar för landets brf:er – "trenden är oroväckande och farlig"

20180406_145248.jpg

 

Det ekonomiska läget för Sveriges bostadsrättsföreningar ser ut att bli problematiskt, trots att första räntesänkningen nu har skett. Detta på grund av att föreningarnas sparande inte håller jämna steg med ökande underhållskostnader och räntor, vilket kan leda till kraftiga höjningar av månadsavgifterna, enligt en analys från förvaltningsbolaget Nabo.

Enligt Nabos analys, som baseras på det ekonomiska läget i 2 250 föreningar, ökar underhållskostnaderna samtidigt som intäkterna ökar men sparandet går ned.

- Den trenden är oroväckande och farlig, säger Jonas Gustavsson, chefsekonom på Nabo.

Analysen visar att föreningarnas snittränta på lån låg på 2,5 procent under föregående år, en siffra som inte speglar det nuvarande marknadsläget. Denna siffra förväntas klättra uppåt i takt med att föreningarna anpassar sig till det högre ränteläget, vilket kommer att leda till höjda avgifter för fjärrvärme, vatten och el, skriver Privata Affärer, med hänvisning till Nabos analys.

Jonas Gustavsson förklarar att det fortfarande finns ett tydligt behov att förbättra kassaflödet i föreningarna. För två år sedan ansågs det att föreningarna behövde höja månadsavgifterna med 40 procent i snitt. Med de höjningar som nu har skett kanske vi har hunnit halvvägs.

Det framgår att skuldsättningen i föreningarna sjunker något, vilket Gustavsson menar beror på att styrelserna valt att hålla nere kostnaderna på fastighetsskötsel, reparationer och underhåll.

- Man håller i pengarna helt enkelt, avslutar Gustavsson i Nabos analys.

Sammantaget innebär detta att många bostadsrättsföreningar kommer att tvingas fortsätta att höja månadsavgifterna rejält framöver.  Vi på Börskollen fortsätter att hålla blicken på hur bostadsrättsföreningarna och dess ekonomi tar sig, och hur det påverkar de boende och deras ekonomiska situation.

Text: Börskollen

Foto: Magnus Gotander

Sveriges bostadsrättsägare föredrar långtidsuthyrning

Broker realtor hand holding keys giving to new home buyer owner buying new house concept, customer renter making real estate deal, property ownership, mortgage loan investment contract, close up view

 

Det blir allt vanligare att hyra ut sin bostad, men huruvida det ska vara okej eller inte är Sveriges bostadsrättsägare inte eniga om.

Andrahandsmarknaden av bostäder har ökat under det senaste året. I januari presenterade Qasa statistik som visade att antalet andrahandslägenheter ökat med 26 procent i Stockholms län jämfört med 2023. Men om bostadsrätten får hyras ut eller inte måste gå via bostadsrättsföreningen – och om det ska vara tillåtet eller ej råder det delade meningar om. De flesta bostadsrättsägare, 28 procent, tycker det ska vara okej vid långtidsuthyrning som varar längre än sex månader. En fjärdedel anser istället att hyresperioder som är kortare än sex månader ska vara okej och 26 procent uppger att det alltid ska gå bra att hyra ut sin bostad.

– Att vilja hyra ut lägenheten i andrahand kan bero på många anledningar, inte minst att dryga ut kassan. Men för att göra det behövs ett tillstånd från styrelsen och ofta behöver den boende uppge skäl för uthyrning. Det kan bland annat vara att provbo med en sambo eller studera på annan ort. Hyran ska dessutom vara skälig, vilket baseras på driftkostnad och kapitalkostnad. Om en bostadsrättsägare hyr ut utan tillåtelse kan rätten till lägenheten gå förlorad och bostadsrättsföreningen kan då säga upp bostadsrättshavaren. Dessutom kan grannsämjan och tryggheten försämras, säger Therese af Jochnick, Affärsområdeschef Juridik på SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum.

Resultatet i Sveriges Bostadsrättsrapport pekar även på att det senaste årets utmaningar resulterat i att fler satt sig in i de lagar och regler som rör bostadsrättshavare. Fler än tre av tio, 72 procent, menar att de är insatta och har koll. Det är en ökning med nio procentenheter sedan föregående år. Färre litar dock på att deras förening är tillräckligt kunnig inom juridik. I år uppger 35 procent att föreningen har tillräckligt med kunskap jämfört med 37 procent 2023.

– Alla bostadsrättsägare bör ha grundläggande koll på de lagar och regler som gäller för dem, något som givetvis är extra viktigt för styrelsen. Att andelen som litar på att föreningen besitter tillräcklig juridisk kunskap minskar är något som styrelsen behöver ta till sig. Vi rekommenderar att landets styrelser prioriterar och sätter av tid för att hålla sig uppdaterad på juridiken. Det är också bra att vid behov ta hjälp av experter i ett tidigt skede, för att få den hjälp som krävs, säger Therese af Jochnick.

En stor majoritet av bostadsrättshavarna håller sig till de uppsatta reglerna. Det är drygt en av tio som någon gång brutit mot föreningens stadgar eller ordningsregler. Likt tidigare år är det vanligast att spela hög musik eller störa efter tillåten tid, inte källsortera och förvara personliga saker i gemensamma utrymmen. När konflikter mellan medlemmar uppstår anser 32 procent att deras styrelse sköter konflikten bra, men 33 procent uppger att det finns förbättringspotential eller att styrelsen inte sköter det på ett bra sätt i dagsläget.
Läs hela rapporten här: https://www.sbc.se/bostadsrattsrapporten/

Text: SBC

Bild: Colourbox

Kriminell verksamhet i lokaler och lägenheter

COLOURBOX1717179_kopia.jpg

 

Hur ska en fastighetsägare agera och finns det några proaktiva åtgärder som kan vidtas? En aspekt av fastighetsägaransvaret som av olika skäl hamnar i skymundan är hur kriminell verksamhet inom fastigheten ska hanteras och förhindras. Det är i och för sig naturligt, det är enklare för en fastighetsägare att förhålla sig till att fastigheten ska underhållas/skötas om än att agera på tips om att kriminell verksamhet pågår i deras lokaler eller lägenheter.

Det kan vara svårnavigerat om polisen hör av sig med information eller om det väckts misstankar från boende i huset om att något inte står rätt till. Det kan även finnas svårbedömda gränsfall som en fastighetsägare ändå är skyldig att agera på. Nedan följer ett antal exempel på brottslig verksamhet som en fastighetsägare bör känna till.

  • Koppleri/bordellverksamhet – Handel med sexuella tjänster är förekommande i både lokaler och lägenheter oavsett upplåtelseform. Oftast uppmärksammas fastighetsägaren av polisen eller av boende i fastigheten om vad som pågår. Om polisen hör av sig finns det troligtvis ett utredningsunderlag eller bäst av allt en dom som fastighetsägaren kan ta del av. För den här typen av brottslig verksamhet har fastighetsägaren ett straffrättsligt ansvar att göra vad som ”skäligen kan begäras för att få upplåtelsen att upphöra”. Vid underlåtenhet att agera kan fastighetsägaren anses ha främjat verksamheten.
  • ”Tryckislägenheter” och folkbokföringsbrott – Ibland lånas lägenheter ut till yrkeskriminella i olika syften, det kan till exempel handla om att tillhandahålla den kriminelle en neutral tillhållsplats inför eller efter utförandet av ett allvarligt brott. Det kan även handla om att tillhandahålla en ”ren” adress för förvaring av stöldgods, vapen, narkotika eller liknande. Lägenhetens adress kan även lånas ut för att personer som saknar egen bostad eller är bosatta någon annanstans ska folkbokföra sig på adressen i syfte att vilseleda olika myndigheter.
  • Förvaring av stöldgods, framställning och/eller försäljning av narkotika – Att lägenheter och lokaler används för förvaring av stöldgods eller framställning/försäljning av narkotika är inget nytt fenomen, lagstiftningen som är tillgänglig för fastighetsägare att ta till i dessa situationer har funnits länge och togs fram med den sortens verksamhet i åtanke. Vid den här typen av brottslig verksamhet måste lägenheten/lokalen helt eller till väsentlig del användas för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del. I praktiken behöver lägenheten/lokalen användas som ett redskap eller förutsättning för den brottsliga verksamheten innebärandes att lägenhetens/lokalens lagliga användningsområde sätts ur spel till förmån för den brottsliga verksamheten. På den hyresrättsliga sidan finns förslag om att utöka möjligheterna för en hyresvärd att säga upp hyresavtal om hyresgästen begår brott som försämrar närmiljön eller om bostaden/lokalen används för att begå allvarlig eller omfattande brottslighet.
  • Källarförråd och gemensamma utrymmen – Det händer att kriminella förvarar vapen, narkotika, stöldgods och annat i gemensamma utrymmen eller i kapade källarförråd. Syftet är bland annat att minska risken att kopplas samman med det som förvaras. Utrymmena kan även fungera som tillhållsplats eller för att bruka narkotika vilket kan uppfattas som obehagligt och störande.
  • Lägenhetsbedrägerier – I och med rådande bostadsbrist i olika delar av landet är lägenhetsbedrägerier vanligt förekommande. Det kan gå till på så vis att bedragaren annonserar en lägenhet som inte finns (eller som inte tillhör annonseraren) för uthyrning och sedan försvinner med förskottsbetalningar eller depositioner. Det kan även gå till på så vis att bedragaren har tillgång till en lägenhet och kan medverka vid visningen av den för att på så vis vagga in den tilltänkta hyresgästen i en falsk trygghet.

Hur ska fastighetsägare agera?

I vissa av ovanstående exempel kan fastighetsägaren, oavsett om det är tal om hyresrätter eller bostadsrätter som verksamheten förekommer i, driva uppsägningsärenden men det är inte helt okomplicerat eftersom det förutsätter att det finns tillräckligt med bevisning vilket kan vara en utmaning samtidigt som det krävs att lägenheten/lokalen helt eller till väsentlig del används för den brottsliga verksamheten. Hur ska då en fastighetsägare agera och finns det några proaktiva åtgärder som kan vidtas?

  • Kontakta polis vid misstanke om brott.
  • Inför grannsamverkan, gärna i samråd med polis.
  • Samla in bevisning för att avgöra om det finns förutsättningar att driva en eventuell uppsägning.
  • Undersök förutsättningar för kameraövervakning.
  • ”Stör” verksamheten genom utökad närvaro och utövande av tillsyn.
  • Vid nytecknande av lokalhyresavtal, granska avtalsparten grundligt och var tydlig i avtalet om hur lokalen får användas.

Avslutningsvis är det viktigt att fastighetsägaren inte förhåller sig passiv vid uppgifter om att det förekommer brottslig verksamhet i fastigheten, för att en uppsägning av en lokal/lägenhet på grund av brottslig verksamhet ska bli aktuell måste fastighetsägaren agera för att inte riskera att förlora möjligheten att driva en uppsägning med verksamheten som grund.

Text: HSB

Bild: Colourbox

Vi påminner om att rösta - senast 10 juni!

Före den 10 juni 2024 skall omröstning ske för Bostadsrättsägarnas Riksförbunds föreningsstämma. Du som är medlem - logga in på vår medlemssida. Där finns röstningsformulär och möjlighet för medlem med kod att rösta. Här hittar du också dagordning, ekonomiska rapporter och valberedningens formulär.

Har du missat koden emaila oss Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Bank beviljade bolån för bostadsrätt – var egentligen hyresrätt

COLOURBOX30311671_kopia.jpg

 

En man beviljades bolån hos banken Nordea för köp av en bostadsrätt utanför Stockholm. Dock visade det sig att lägenheten egentligen var en hyresrätt och banken krävde därför mannen på ersättning i domstol. Det rapporterar tidningen Hem & Hyra.

Under inledningen av år 2021 skrev en man på vad som såg ut att vara ett upplåtelseavtal för en bostadsrättslägenhet i Sollentuna utanför Stockholm. Han beviljades också bolån av banken Nordea på nära två miljoner kronor för att finansiera köpet. Men banken upptäckte senare att lägenheten egentligen var en hyresrätt, polisanmälde mannen för bedrägeri och krävde återbetalning av bolånet. Det skriver tidningen Hem & Hyra.

Dock hade bolånetagaren fört över pengarna direkt till en person som påstått att en brf hade lägenheten till salu och kunde därför inte göra någon återbetalning. Det var överenskommet att pengarna skulle gå till föreningen, men kontonumret som angavs i avtalet gick till en privatperson. 

En mäklare vid en känd mäklarkedjas kontor i Sollentuna hade också värderat lägenheten, vilken egentligen var en hyresrätt, till drygt tre miljoner kronor. Enligt mäklarens utlåtande som skickades med bolåneansökan skulle det handla om förvärv av en tidigare hyresrätt som ombildats till bostadsrätt, men så var alltså inte fallet.  

Enligt Hem & Hyras rapportering gjorde banken Nordea aldrig någon närmare kontroll av det angivna kontot för överföringen, bostadsrättsföreningens namn eller organisationsnummer. Privatkontot som de utlånade pengarna sattes in på hade ingen koppling till vare sig bostadsrättsföreningen eller låntagaren. Handläggaren på banken som hanterade den aktuella bolåneansökan har förlorat jobbet och sin licens.

Förra året togs fallet upp i domstol. Nordea hävdade att banken åsamkats förmögenhetsskada och krävde återbetalning av hela lånesumman men det slutade senare med en förlikning där beloppet sänktes till en halv miljon kronor. Nu i februari fick bolånetagaren bekräftat från banken att skulden är betald.

För personen som fick bolånekapitalet överfört till sitt konto väntar snart rättegång, där det ska prövas om han gjort sig skyldig till grovt bedrägeri.

– Jag hoppas att rätten kommer med en dom som gör att jag kan få tillbaka mina pengar. Jag hoppas att rättvisan ska segra, säger bolånetagaren till Hem & Hyra. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Mäklare tvättar pengar åt kriminella

Person is paying with swedish money. 200 bill.

 

Polisen har upptäckt flera fall där mäklare hjälpt kriminella att tvätta pengar. Bara under 2022 ska närmare fem miljoner kronor ha tvättats via fastighetsaffärer. Genom mäklare och bankanställda har kriminella personer hittat ett sätt att tvätta pengar som kommer från brott. Enligt Finanspolisen tvättades över fem miljarder kronor genom fastighetsaffärer under 2022. Detta rapporterar tidningen Dagens Nyheter (DN) om. 

Som exempel på penningtvätt via mäklare tar DN upp en mäklarfirma i Stockholm som polisen slog till mot i fjol. Vd:n för firman och hans kollega står nu åtalade för bland annat tre fall av grov näringspenningtvätt i samband med bostadsaffärer. Peningtvätten tros ha gått till så att insättningar gjorts till ett klientmedelskonto, tillhörande mäklarna, och dessa pengar har sedan använts för att betala handpenningen vid köp av bostäder. Ett annat misstänkt exempel på tvätt av pengar är ett fall som Bostadsrättsnytt nyligen skrev om, där en bankanställd kvinna tog emot mutor för att godkänna bolån. 

Mäklare har enligt DN ett särskilt ansvar att inte medverka till penningtvätt och misstänkta fall ska anmälas till polisen. Det är dock få misstankerapporter som inkommer till Finanspolisen från mäklare. Under fjolåret kom det in 38 rapporter, vilket kan jämföras med att bankerna rapporterade runt 40 000 misstänkta transaktioner samma år. 

– Vi ser mäklarbranschen som en stor riskbransch. En professionell penningtvättare kommer förstås inte att rapportera sig själv, så det hänger på att andra verksamhetsutövare, exempelvis bankerna, identifierar de här individerna, säger Lena Palmklint, chef för Finanspolisen, till DN.

Under 2023 drog Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) in registreringen för 30 mäklare där fem fall handlade om penningtvätt. Både FMI och Mäklarsamfundet är väl medvetna om problemet med oseriösa mäklare som inte följer reglerna. FMI berättar för DN att de har personer som jobbar för att hitta fler mäklare som sysslar med penningtvätt, och Mäklarsamfundet uppger att de utbildar sina medlemmar i hur de ska agera för att motverka penningtvätt. 

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Dom mot tidigare brf-ledamot ändras – krävs nu på nära 10 miljoner

Skärmavbild_2024-01-30_kl._17.27.54.png

 

I tingsrätten dömdes en tidigare styrelseledamot i en brf att betala sju miljoner kronor till föreningen, efter att ha varit delaktig i att plundra den. Nu har hovrätten ändrat tingsrättsdomen och höjt beloppet han måste betala till nära tio miljoner kronor, skriver tidningen Hem & Hyra.

Efter att medlemmar i en brf i Sollentuna utanför Stockholm fattat misstankar om att föreningen misskötts, tog de under 2021 hjälp av en utomstående granskare för att undersöka saken. Detta blev möjligt att göra i och med en lagändring samma år, som ger föreningar rätt att ta hjälp av en särskild granskare utan att det behöver föregås av beslut vid en föreningsstämma. 

Misstankarna väcktes då uppgifter kom fram som indikerade att bostadsrätter sålts till underpris, något som ska ha underlättats av att en person i den tidigare föreningsstyrelsen missbrukat sin förtroendeställning. Tidningen Hem & Hyra har beskrivit det hela som en miljonsvindel i samband med att hyresrätter ombildats till bostadsrätter, en process där bolaget Restate agerat ombildningskonsult och tagit ut orimligt högt arvode. Detta samtidigt som utomstående kunnat förvärva lägenheter till underpris. 

Granskaren kom bland annat fram till att den ekonomiska skada föreningen lidit inte kunde överblickas, att det rörde sig om avsevärda belopp. Enligt granskarens rapport såldes lägenheter till betydligt lägre priser än vad som var marknadsmässigt vid tiden. I rapporten föreslogs också att föreningen borde överväga att vidta rättsliga åtgärder. 

En del av granskningen berörde ombildningskonsultens arbete. Förutom att ha fått 2,5 procent av vad lägenheterna såldes för, totalt 3,6 miljoner kronor, tecknades ett tilläggsavtal med föreningen som gav bolaget rätt till ytterligare 1,3 miljoner kronor. Granskaren menade att ersättningen var orimligt hög samt att bolagets metoder var anmärkningsvärda, och rekommenderade föreningen att kräva tillbaka det angivna beloppet i tilläggsavtalet. 

Efter att ha tagit del av granskningen valde föreningen att vända sig till domstol och återkräva pengar av den tidigare styrelseledamoten. Totalt handlade det om drygt tio miljoner kronor, ett belopp som skulle motsvara föreningens förlust efter att elva bostadsrätter sålts till underpris med hjälp av ledamoten.  

År 2022 dömdes ledamoten i Attunda tingsrätt till att betala nära sju miljoner kronor till föreningen. Enligt Hem & Hyra prövades målet nyligen i hovrätten där skadeståndet till föreningen höjdes till 9,9 miljoner kronor. Av domen framgår att det anses klarlagt att lägenheter sålts av för under marknadspris, vilket orsakat föreningen ekonomisk skada.

Vidare konstateras att flera av lägenheterna upplåtits till antingen bekanta eller släktingar till den förre styrelseledamoten och att han signerat avtal för dessa upplåtelser.

Hem & Hyra har intervjuat styrelseledamöter i den drabbade föreningens nuvarande styrelse och de ser hovrättsdomen som en seger.

– Domen visar vad som kan hända om man inte sköter det rätt. Kanske kan det ha en avskräckande effekt vid ombildningar i framtiden. Bostadsrätter har sålts till underpris och dessutom till släktingar eller bekanta. Här har det funnits en annan agenda än att värna bostadsrättsföreningen.

Den tidigare ledamotens advokat och ombud säger till Hem & Hyra att domen kommer överklagas. 

– Jag tycker inte att hovrätten har begripit någonting. Den här domen gör det omöjligt att genomföra ombildningar i områden med betalningssvaga hyresgäster, säger han till Hem & Hyra.

Men ledamöter i den drabbade föreningens nya styrelse ser annorlunda på saken och lyfter risker med okunskap kring ombildningar, samt att det inte finns någon myndighet som granskar de konsulter som bistår vid “mångmiljonaffärerna”.

– Vem som helst kan i princip gå in i en styrelse, tömma föreningen och försvinna utomlands, säger de i en kommentar till tidningen. 

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Storbankerna vägrar sänka bolåneräntan – detta kan du prova

Swedish kronor banknotes sticking out of the blue jeans pocket

 

Storbankerna försvarar sina marginaler med näbbar och klor. Men det finns knep för att trots allt kunna få ner din bolåneränta.

I takt med att marknadsräntorna har sjunkit har 8 av de 12 största bolåneaktörerna i Sverige sänkt sina rörliga boräntor. Kvar återstår de fyra storbankerna Handelsbanken (börskurs Handelsbanken), Nordea (börskurs Nordea), SEB (börskurs Skandinaviska Enskilda Banken) och Swedbank (börskurs Swedbank).

I nuläget väljer samtliga att avvakta.

- Det kostar mycket för dem att sänka räntan eftersom de har så många kunder med rörlig boränta, säger privatekonomen Christina Sahlberg till Svenska Dagbladet.

Ordna bolåns vd Hemad Razavi beskriver marknaden som trögrörlig.

- Man försvarar hellre sina marginaler än försöker vinna marknadsandelar, säger han.

Men det finns knep för att få ner din bolåneränta och fortsätta vara kund hos någon av storbankerna. För att kunna byta bank måste du först beställa ett amorteringsunderlag från din befintliga bank. Detta fungerar som en varning för banken, som då oftast ringer upp dig inom 24 timmar. Chansen är stor att du kan få ett erbjudande som matchar den bolåneränta som du har erbjudits på annat håll. På så vis behåller banken dig som kund, utan att offra sina marginaler.
Text: Dagens PS
Bild: Colourbox

Fler artiklar …