Skatteverket har nyligen publicerat ett nytt ställningstagande som får betydelse för bostadsbolag och andra hyresvärdar som hyr ut parkeringsplatser till sina hyresgäster. Den nya bedömningen innebär en förändrad syn på hur uthyrning av parkeringsplatser ska behandlas ur ett momsperspektiv. För bostadsbolag kan detta innebära att fler uthyrningar framöver omfattas av momsplikt, beroende på hur upplägget ser ut och vilka villkor som gäller i avtalen.

Traditionellt har bostadsuthyrning varit undantagen från moms, medan uthyrning av parkeringsplatser som regel varit momspliktig. Det har dock funnits möjlighet att betrakta parkeringen som en underordnad del av bostadsuthyrningen – och därmed momsfri – om den legat nära bostaden och hyrts ut av samma hyresvärd till samma hyresgäst. Skatteverkets nya ställningstagande förtydligar och skärper dessa villkor och innebär en mer restriktiv syn.

För att uthyrningen av en parkeringsplats ska anses vara en del av bostadsuthyrningen och därmed undantagen från moms krävs nu att:

• Parkeringsplatsen ligger inom samma fastighetsområde eller i direkt anslutning till bostaden.

• Hyresgästen inte har möjlighet att välja bort parkeringsplatsen och därmed sänka hyran.

• Parkeringsplatsen inte hyrs ut vidare i ekonomisk verksamhet.

Uppfylls dessa krav betraktas parkeringsplatsen som en integrerad del av bostadsuthyrningen och undantas från moms. Om något av villkoren inte är uppfyllt – exempelvis om hyresgästen kan välja bort platsen eller om parkeringen hyrs ut separat – ska uthyrningen ses som en egen, momspliktig tjänst.

Denna förändring markerar en tydlig kursändring jämfört med tidigare praxis och grundar sig bland annat på EU-domstolens rättsfall. Skatteverket kommer att börja tillämpa den nya bedömningen på uthyrningar som sker från och med den 1 april 2026.

För bostadsbolag innebär detta att många framöver kan omfattas av momsplikt för sina parkeringsplatser. Därför är det viktigt att se över hur uthyrningen är organiserad och hur avtalen är utformade. Om parkeringsplatserna ingår som ett obligatoriskt tillägg till bostaden, och hyresgästen inte kan välja bort dem, kan de fortsatt vara undantagna från moms. Däremot blir uthyrningen momspliktig om platserna erbjuds som ett frivilligt tillval eller hyrs ut till andra än bostadshyresgäster.

Vid momspliktig uthyrning får fastighetsägaren avdragsrätt för moms på kostnader kopplade till parkeringen, vilket kan få både praktiska och ekonomiska konsekvenser.

Förändringen kan påverka både bostadsbolag och hyresgäster, eftersom momsplikt innebär att moms ska läggas på hyran för parkeringsplatsen. Det blir därför viktigt att analysera befintliga hyresavtal i god tid och vid behov anpassa dem för att säkerställa korrekt hantering och undvika oväntade skatteeffekter.

Foto: Ann Hedlund

Är uppställandet av en postbox ett beslut som styrelsen kan fatta? Att handla online blir allt enklare, ofta erbjuds uthämtning via paketbox som leveransalternativ. Som en följd av detta blir det allt vanligare att bostadsrättsföreningen upplåter föreningens mark till leveransföretag för uppställning av paketboxar.

Paketboxarna drivs vanligtvis på batteri och kräver därför ingen markinstallation, fiber eller elanslutning. Paketboxen behöver däremot vara tillgänglig dygnet runt och vara åtkomlig för alla. Boxarna kan bidra till förbättrad service för medlemmar som ges möjligheten att hämta paket nära sitt hem. Samtidigt innebär uppställandet av en paketbox att andra än medlemmar kommer vistas på föreningens mark eftersom paketboxen kan användas av allmänheten. Uppställandet av paketboxar på föreningens mark kan väcka flera frågor, exempelvis hur upplåtelsen av föreningens mark ska regleras och om uppställandet av en postbox är ett beslut som styrelsen kan fatta?

Väsentlig förändring

Enligt 9 kap. 15 § i bostadsrättslagen ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus och mark fattas på en stämma. Frågan är om uppställningen av en paketbox utgör en sådan väsentlig förändring som kräver stämmobeslut?

Vad som avses med "väsentlig förändring" definieras inte närmare i lagtexten. Av förarbetena går det dock att utläsa att bedömningen av om en åtgärd är väsentlig eller inte ska göras i förhållande till ingreppets art. Ledning kan sökas i åtgärdens omfattning, de ekonomiska åtaganden som följer med åtgärden eller vad som anses vara allmänt vedertaget.

Av förarbetena framgår vidare att en ombyggnad som syftar till en standardförbättring, exempelvis att huset förses med nya installationer som hissar eller anordningar för sophantering, är något som stämman ska besluta om. Även åtgärder som innebär att något ytterligare utrymme i huset ska tas i anspråk, exempelvis ombyggnad av vind till bostad, är något som stämman ska besluta om. Exempel på mindre ombyggnadsåtgärder där det räcker med styrelsens beslut är byte till funktionsdugligare ytterportar eller mindre överbyggnad till en befintlig sopcontainer.

Av ovanstående följer att det inte finns något konkret svar på när en åtgärd är att betrakta som väsentlig och således kräver stämmobeslut. Styrelsen behöver därför göra en bedömning utifrån omständigheterna i de enskilda fallet.

Enligt lagstiftaren är det viktigt att styrelsen har en relativt stor handlingsfrihet att bedöma om en åtgärd kräver stämmobeslut eller inte. Samtidigt har styrelsen en aktsamhetsplikt, varför det ibland kan finnas skäl för styrelsen att hänskjuta beslut om ny- till- eller ombyggnader till stämman även om åtgärden inte innebär en väsentlig förändring. Så kan vara fallet om åtgärden är mycket kostnadskrävande eller om frågan kan antas vara kontroversiell i föreningen. Om styrelsen är osäker på om beslutet bör tas upp vid föreningsstämma eller inte, och beslutet inte handlar om en ren underhållsåtgärd, brukar det vara säkrast att ta upp beslutet vid föreningsstämma.

Nyttjanderättsavtal

Föreningen har enligt bostadsrättslagen ansvar för fastigheten, inklusive mark och fasad. Om en extern aktör önskar nyttja en del av föreningens mark för att uppställa en postbox krävs föreningens tillstånd. Ett sådant tillstånd kan vara förenligt med villkor.

Ett nyttjanderättsavtal reglerar främst användningen av föreningens mark. Vid uppställning av en paketbox är villkor avseende upplåtelsetid, underhåll- och reparationsåtgärder samt ersättning några exempel på sådant som också bör regleras inom ramen för ett nyttjanderättsavtal.

Text: HSB

Bild: Colourbox

En brf i Bromma försökte avhysa en medlem sedan hon nekat tillträde till sin lägenhet vid två tillfällen. Tingsrätten fann dock att vägran inte utgjorde tillräcklig grund för förverkande av nyttjanderätten.

En bostadsrättsförening i Traneberg, Bromma, begärde i tingsrätten att en medlem skulle förlora nyttjanderätten till sin lägenhet, efter hon vid två tillfällen nekat föreningen tillträde för besiktning/tillsyn på grund av fuktskada. Föreningen yrkade att domstolen skulle förplikta henne att omedelbart avflytta från lägenheten “vid äventyr av att avhysning annars kan komma att ske på hennes bekostnad”. Solna tingsrätt kom dock fram till att bostadsrättshavaren haft giltiga skäl för att inte medverka vid dessa tillfällen.

Vid det första tillfället begärde föreningen att få komma in i lägenheten i juni 2023. Av domen framgår att medlemmen fått besked om detta endast två dagar i förväg. Tingsrätten konstaterade dessutom att ett mejl från styrelsen indikerade att besöket hade flyttats fram, vilket gav medlemmen fog för att uppfatta att kravet på tillträde inte längre gällde.

Tingsrätten drog slutsatsen att föreningen, vid bestämmandet av tidpunkten för tillträdet, “inte kan anses ha levt upp till kravet att se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt (7 § 13 § bostadsrättslagen).”

Andra tillfället avsåg ett datum i juli samma år. Föreningen hade då begärt tillträde en söndag mitt under industrisemestern. Rätten lyfte att det av 7 kap 13 § första stycket bostadsrättslagen, framgår att föreningen ska se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt vid begäran om tillträde.

Dessutom var det endast styrelseledamöter “som saknade erforderliga sakkunskaper” som skulle närvara. Då flera utredningar redan gjorts, som sakkunniga personer stått bakom, ansåg tingsrätten att föreningen inte visat behov av tillsyn just då, vilket innebar att medlemmen haft giltig ursäkt att säga nej.

Gällande det begärda tillträdet i juli, så kom tingsrätten fram till att föreningen inte styrkt att det fanns något behov av tillsyn/besiktning av lägenheten då, “utan närvaro av sakkunniga personer”. Hon ansågs därför ha “haft giltig ursäkt för att inte medverka till det tillträdet”.

Att föreningen dessutom begärt att få komma in i lägenheten “en söndag mitt under den så kallade industrisemestern”, ansågs vara en giltig ursäkt i sig för kvinnan att neka tillträde. Detta då föreningen i och med detta inte beaktat lydelsen i 7 kap 13 § första stycket bostadsrättslagen, nämligen att föreningen ska se till att “bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt när begäran om tillträde bestäms”.

Domstolens sammantagna bedömning blev att det inte ansågs visat att det funnits något behov för föreningen att tillträda kvinnans lägenhet för tillsyn under sommaren 2023. 

Tingsrättsdomen har överklagats till Svea hovrätt.

Text: Bostadrättsnytt

Bild: Colourbox

I en artikel i Aftonbladet varnar en penningtvättsexpert för att kriminella köper bostadsrätter och snabbt säljer dem vidare i syfte att få svarta pengar att se ut som vita.

Daniel Eriksson, som enligt Aftonbladet är expert på penningtvätt, pekar i tidningen ut snabba bostadsaffärer med bostadsrätter som en metod bland kriminella. I artikeln beskrivs det som att han varnar för en “ny våg“. Genom att köpa och sälja vidare lägenheter i tät följd skapas en dokumentationskedja som kan användas för att legitimera kontantinsättningar, för att på så sätt tvätta svarta pengar vita.

Upplägget kan gå till så att någon köper en bostadsrätt för miljonbelopp, betalar med kontanter, för att kort därefter sälja den vidare till en medbrottsling. Köpekontrakt och handpenningskvitton används sedan för att legitimera inbetalningar av svarta pengar till bankkonton.

En särskild riskfaktor som Daniel Eriksson pekar ut är banker som tar emot handpenning i kontanter. Köpekontraktet från bostadsaffären används då som kvitto eller dokumentation för köpet, alltså som underlag för att visa var kontanterna kommer ifrån, så att insättningen framstår som legitim för banken.

Metoden uppges vara särskilt attraktiv för kriminella nätverk som redan hanterar stora summor i kontanter och vill upprepa mönstret för flera affärer och banker. Daniel Eriksson avslutar intervjun med Aftonbladet genom att varna för att detta kan leda till att väldigt stora summor, kanske tiotals miljoner kronor, tvättas genom bostadsaffärer på detta viset.

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

Nu är hög tid för bostadsrättsföreningar att upphandla vinterunderhållet för att inte riskera att stå utan avtal i vinter.

Du ansvarar för snöröjning och sandning

Är du fastighetsägare eller sitter i föreningens styrelse måste du enligt ordningslagen se till att det under vintern skottas, sandas och saltas i anslutning till fastigheten. Du ansvarar även för att snö och istappar röjs från taket, så att de inte faller ner och skadar någon. Därför är det viktigt att du planerar snöröjningen i tid, för att undvika olyckor.

Teckna avtal för snöröjning

Förbered dig inför snösäsongen genom att se till att du har ett aktuellt och uppdaterat avtal för snöröjning. Har du inte ett giltigt avtal när snön väl kommer kan det bli svårt att efterleva de krav som ställs på dig. Har du ännu inget avtal är det dags att förhandla fram ett nu.

Första steget i att ta fram ett snöröjningsavtal är att göra en snöröjningskarta. Därefter ska du skapa ett förfrågningsunderlag och bjuda in entreprenörer att lämna anbud. Saker du kan specificera i underlaget är:

• Vid vilket snödjup ska entreprenören rycka ut?
• Ska tjänsterna levereras löpande eller till ett fast pris per tillfälle eller säsong?
• Ska entreprenören arbeta på helger och kvällar eller bara ordinarie arbetstid?
• Var finns uppläggningsplats för stora mängder snö?
• Vilka områden ska prioriteras vid stora snöfall, exempelvis soputkast, entrén och ramper?

Ligger fastigheten i Stockholm eller Uppsala kan du teckna ettförmånligt avtal om vinterunderhåll via Fastighetsägarna Service. Då kan du få hjälp med allt från att ta fram en snöröjningskarta till själva snöskottningen.

Teckna avtal för takskottning

Teckna också avtal med en plåtslagare för att vara säker på att du kan få taket skottat när snön väl faller. I Stockholm och Uppsala kan du teckna takskottningsavtal med våra kvalitetssäkrade samarbetspartner för förmånliga priser.

Vissa plåtslagare erbjuder snöskottningsavtal med bevakning. Då åtar sig entreprenören att bevaka och bedöma när takskottningen måste ske. I sådana avtal är det viktigt att ansvarsförhållandena är juridiskt riktiga. Du hittar en mall för snöskottningsavtal på Fastighetsägarna Dokument.

Se till att det finns snörasskydd

För att minska risken för nedfallande snöblock ska yttertaket förses med snörasskydd. Boverket kräver snöräcke vid takfoten, men det kan behövas fler längre upp längs takfallet. Kontakta en kunnig plåttekniker för råd om hur de ska förläggas. Är du verksam i Stockholm & Uppsala kan du beställa snörasskydd via våra samarbetspartner inom takskottning och isborttagning.

Stoppa värmeläckage och installera elslingor

Värmeläckage genom yttertaket kan bero på dels bristfällig isolering, dels otillräcklig ventilation under takpanelen. För att undvika risk för vattenbildning är det viktigt att minimera värmeläckaget. Det kan du göra genom att installera en högvärdig isolering och ventilation av yttertaket.

Elslingor löser ofta inte hela istappsproblemet, men de kan kompensera i temperaturpåverkande delar av taket. Även här kan en duktig plåttekniker ge råd om hur de ska utformas. Är du medlem i Fastighetsägarna Stockholm får du rabatt när du installerar elslingor från Stockholms maskincentral.

Före vintern måste befintliga slingor kontrolleras. Det är också viktigt att det finns varningsskyltar utsatta så att snöskottare och plåtslagare vet vad som finns på taket. 

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox

En utmätning som Kronofogden planerat har nu stoppats av Gotlands tingsrätt. Detta då en sexåring skulle bli bostadslös vid en försäljning, i strid mot barnets bästa. Detta enligt SR.

Gotlands tingsrätt har stoppat Kronofogdens utmätning av en bostadsrätt, rapporterar Sveriges Radio (SR) P4 Gotland.
Innehavaren, en man med 600 000 kronor i skulder, hävdade att lägenheten värderats för högt av Kronofogden. Dessutom menade han att en försäljning av bostaden inte skulle täcka hans skulder då den belånats med en miljon kronor.

Utöver det lyfte mannen att hans familj har ett barn på sex år och att de skulle bli bostadslösa om Kronofogden sålde bostadsrätten, vilket vore i strid mot barnets bästa. Domaren höll med mannen på den punkten, med hänvisning till att Högsta domstolen i liknande fall bedömt att barnets intresse väger högre än snabb indrivning av skulder.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

En ny lag om privatuthyrning inklusive andrahandsuthyrning av bostadsrätts-lägenheter kommer juli 2026. Syftet är att förenkla uthyrningen. Lagen ger möjlighet att hyra ut två lägenheter, 3 månaders dispositionshyra från början och mindre hänsyn till tidigare uthyrningar samt klarare regler för inneboende.

Bostadsrättsägarnas Riksförbund har lämnat sitt remissvar angående betänkandet En mer flexibel hyresmarknad (SOU 2025:65). Se nedan. Vi önskar snabbare svar från bostadsrättsföreningsstyrelser på ansökan. Besked inom tre veckor, annars behandling i hyresnämnden. Detta då föreningsstyrelsers senaste trix är att aldrig svara på begäran om besked från bostadsrättsinnehavare. Lagen innehåller ingen skyldighet för föreningsstyrelser att besvara frågor från bostadsrättsinnehavare!

I remissvaret önskar vi också att en tillsynsmyndighet skapas dit föreningsmedlemmar kan vända sig för att få hjälp. 

Remiss_privatpersoners_uthyrning_av_bostäder.pdf

Foto: Magnus Gotander

Många bostadsrättsföreningar har garage- och parkeringsplatser som hyrs ut till föreningens medlemmar. Det är viktigt att komma ihåg att det är en relativt stor juridisk skillnad mellan en garageplats och en parkeringsplats. En garageplats är en parkering som är del av en byggnad och har fyra väggar och ett tak. Garageplatser räknas juridiskt som en lokal vilket innebär att reglerna i 12 kap. jordabalken (den s.k. hyreslagen) om lokalhyra är tillämpliga. Detta gäller även parkeringsplatser i ett storgarage/parkeringshus.

När vi pratar om parkeringsplatser menas i stället parkering som sker direkt på marken, ofta i en parkeringsruta, och där parkeringen inte är en del av en byggnad. Parkeringsplatser omfattas inte av reglerna i hyreslagen. I stället gäller reglerna om lägenhetsarrende i 7 och 8 kap. jordabalken.

Hyreshöjning för en garageplats

För att ändra villkoren i ett hyresavtal, exempelvis hyran, behöver föreningen i egenskap av hyresvärd säga upp avtalet för villkorsändring. Vid hyresvärdens uppsägning av en lokalhyresgäst finns det formkrav för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig. Bland annat krävs att uppsägningen görs skriftligen.

Beroende på om hyrestiden är bestämd eller löper på obestämd tid kan uppsägningstiden variera. Uppsägningstiden för ett hyresavtal som är ingånget på bestämd tid, det vill säga fram till ett visst angivet datum, varierar beroende på hur lång hyrestiden är. Det kan handla om allt från en dag till nio månader. Löper hyresavtalet i stället på obestämd tid, det vill säga tills vidare, gäller nio månaders uppsägningstid. Viktigt att belysa är att det går att avtala om en längre uppsägningstid än den som framgår i lag.

Uppsägningen ska innehålla själva uppsägningsförklaringen, samt uppgift om villkoren som hyresvärden begär för en förlängning av avtalet. Föreningen måste alltså ha upprättat ett nytt avtal med nya villkor redan vid uppsägningen av det gamla. Innehåller uppsägningen inte begärda villkor samt ett avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan.

Indirekt besittningsskydd

En lokalhyresgäst, till exempel en hyresgäst som hyr ett garage, har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har omedelbar rätt till förlängning av hyresavtalet om det sägs upp. Om hyresvärden, det vill säga föreningen, och hyresgästen inte kommer överens om ett nytt avtal när avtalstiden löper ut måste hyresgästen avflytta från lokalen.

Det indirekta besittningsskyddet innebär dock att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning från hyresvärden för den ekonomiska förlust som hyresgästen lidit på grund av att hyresförhållandet upphört. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.

Hyreshöjning för en parkeringsplats

Som ovan nämnt ses inte parkeringsplats som lokalhyra utan regleras i stället av jordabalkens allmänna regler om lägenhetsarrende. För dessa typer av avtal råder stor avtalsfrihet, varpå det är fritt att avtala om vilken uppsägningstid som ska gälla. Har parterna inte avtalat om någon särskild uppsägningstid ska uppsägning ske senast sex månader innan den 14 mars (den så kallade fardagen). På samma sätt som för uppsägning för villkorsändring för garageplats behöver föreningen ha ett nytt avtal med nya villkor förberett vid uppsägningen.

Text: HSB

Foto: Ann Hedlund

Tingsrätten har ålagt en medlem i en brf i Stockholm att flytta från sin lägenhet. Främsta anledningen var klagomål om hög musik nattetid.

Stockholms tingsrätt har beslutat att en man som bott i sin bostadsrätt, belägen i Stockholms innerstad, i över 40 år ska avflytta. Berörd bostadsrättsförening hade stämt honom för störningar och domstolen bedömde nyttjanderätten till lägenheten som förverkad.

Det var framför allt en granne, som bodde i lägenheten under, som klagade på att mannen spelade hög musik kvälls- och nattetid.

Med anledning av detta skickade föreningen i juni 2023 en rättelseanmaning, där det framhölls att misskötsamheten bestod i hög musik nattetid men också dagtid, ibland med öppet fönster. 

Trots detta fortsatte ljudstörningarna. Grannen började föra en störningslogg från mitten av maj 2023 till den slutet av juni 2024, med sammanlagt 92 noteringar om störningar nattetid. Grannen skickade även in ljudinspelningar, mejl till styrelsen och polisanmälde det inträffade i april 2024.

Föreningen lät göra en bullerutredning som påvisade att musik från mannens lägenhet var den dominerande bullerkällan under mätperioden. Eftersom rättelse inte skedde skickade föreningen i februari 2024 ytterligare en rättelseanmaning där de fortsatta ljudstörningarna åter togs upp. Bostadsrättshavaren sades också upp till avflyttning och Socialnämnden underrättades.

Domstolen ansåg att störningarna, som inte upphört trots två rättelseanmaningar, var tillräckliga för att nyttjanderätten skulle förverkas. Mannen ålades därför att avflytta.

Tingsrätten framhöll särskilt att musiken spelats återkommande under närmare 100 olika kvällar och nätter under hösten 2023, fram till uppsägningen i januari 2024, ofta mitt i natten.

“Att återkommande spela musik som hörs in till grannar, natt efter natt under en sådan tidsperiod som det nu är fråga om, måste dock anses gå utöver det godtagbara.”

Det konstaterades också att mannen inte upphört med ljudstörningarna, trots anmodan om rättelse gällande detta. Tingsrätten slog därmed fast att hans nyttjanderätt till bostadsrätten ifråga därmed skulle bedömas som förverkad. 

Föreningen framförde också andra klagomål i rätten rörande medlemmen, men domstolen kom fram till att föreningens yrkande om förverkande av nyttjanderätten kunde “bifallas redan på grund av ljudstörningarna”.

Bostadsrättsnytt har tidigare skrivit om ett liknande fall.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Det kom ett mejl från ännu en medlem till vår ordförande Staffan Teste:  "Ytterligare en effekt av den respekt som Du och Bostadsrättsägarnas Riksförbund lyckades få hos fastighetsägaren, vår förvaltare och vår lekmannastyrelse". Mejlet fortsätter:

• El för att elmätare slutat fungera i accelererande takt 
• Värmeprojektet, maa av att värmeflödet fördelar sig ojämnt i lägenheterna 
• Ventilation maa att OVK i våras upptäckt ett fletal felkällor  
• Läckande toa-cisterner

Brf som nekat en kvinna medlemskap på grund av otillräcklig betalningsförmåga, fick rätt i hyresnämnden. Nu har hovrätten fastställt nämndens beslut. 

En bostadsrättsförening i Södertälje i Stockholms län valde att neka en kvinna medlemskap med hänvisning till otillräcklig ekonomi. Hon bedömdes inte kunna klara de löpande kostnader som hennes bostadsrätt skulle medföra. Kvinnan vände sig då till Hyresnämnden i Stockholm, som valde att gå på bostadsrättsföreningens linje. Nämnden kom bland annat fram till att 2 kap. 3 § bostadsrättslagen skulle tillämpas i det aktuella fallet:

“Enligt 2 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614) får den som en bostadsrätt har övergått till inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.”

Och drog slutsatsen att det krävs att föreningen skäligen kan godta förvärvaren som bostadsrättshavare för att det ska bli aktuellt med medlemskap.

“I första hand innebär det att den nytillträdande bostadsrättshavaren ska vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. (…)”

Beslutet överklagades till Svea hovrätt där frågan prövades sommaren 2025 och även där fick föreningen rätt.  

I domskälen framhålls att en ny medlem måste kunna uppfylla sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. Vidare konstateras att kvinnan inte visat att hon har tillräckliga ekonomiska förutsättningar för att klara av de kostnader som bostadsrätten medför. Hovrätten instämde alltså i hyresnämndens bedömning i den delen.

Beslutet motiveras bland annat med att kvinnan lämnat oklara och motsägelsefulla uppgifter om sin månadslön. Domstolen konstaterar en skillnad mellan den lön på 26 000 kronor per månad som kvinnan uppgav i sin medlemskapsansökan och de 20 000 kronor per månad som framgår av anställningsintyg och lönespecifikationer. 

I och med detta bedömer hovrätten det som osäkert hur stora kvinnans inkomster kan förväntas bli framöver, även om hon haft en månadslön på 20 000 kronor i drygt nio månader under inkomståret 2024. Vidare ska det ha saknats underlag avseende föräldraledighet under omkring tre månader ifjol, då kvinnan fick en son. 

Inte heller uppgifter kvinnan lämnat om barnbidrag och om möjlighet till bostadsbidrag har haft någon avgörande betydelse vid bedömningen hennes ekonomiska förmåga, skriver rätten. 

Mot den bakgrunden fastslogs att kvinnan inte kan “anses ha visat att hon har tillräckliga inkomster för att förväntas löpande kunna betala månadsavgiften om för närvarande ungefär 5 000 kronor till bostadsrättsföreningen”. Därmed avslogs överklagandet.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Frågor om regler kring parkering och garage är vanligt förekommande inom bostadsrättsföreningar. Vad är till exempel skillnaden mellan parkeringsplats och garageplats?

Med parkeringsplats avses i regel en utomhusparkering utan tak eller väggar, och utan direkt koppling till en byggnad. Parkeringsplatsen är ofta belägen på mark som tillhör bostadsrättsföreningen och fördelas genom exempelvis målade rutor. Juridiskt regleras denna typ av nyttjande enligt bestämmelserna om lägenhetsarrende i jordabalken. Ett lägenhetsarrende är en nyttjanderätt mot ersättning, där objektet inte utgör ett hus eller del av hus.

En garageplats är däremot vanligtvis belägen i en byggnad, det vill säga under tak och med väggar, och omfattas därmed av bestämmelserna om hyra av lokal enligt 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen. Det är viktigt att känna till att hyreslagen är en skyddslagstiftning som i stor utsträckning är utformad till hyresgästens fördel.

Att tänka på vid upprättande av avtal

För parkeringsplatser råder som huvudregel stor avtalsfrihet. Föreningen har därmed möjlighet att själva bestämma villkoren i avtalet, såsom ansvarsfördelning, hyresbelopp, avtalstid (bestämd eller obestämd), och uppsägning.

För garageplatser gäller däremot särskilda regler enligt hyreslagen. Uppsägningstiden är lagstadgad och påverkas av om avtalet gäller tills vidare eller är tidsbestämt. Ett tillsvidareavtal har exempelvis alltid en uppsägningstid om nio månader.

Oavsett nyttjandeform är det en stark rekommendation att föreningen upprättar en parkeringspolicy. En tydlig policy minskar risken för godtyckliga beslut och bidrar till en rättvis fördelning av platser i enlighet med likhetsprincipen.

Att tänka på vid uppsägning

Inledningsvis bör nämnas att uppsägning av både parkerings- och garageplatser ska ske skriftligen.

För parkeringsplatser gäller de uppsägningstider som avtalats. Observera dock att ett avtal på obestämd tid alltid ska sägas upp senast sex månader före fardag. Eftersom parkeringsplatser regleras som lägenhetsarrenden finns inte någon rätt till direkt eller indirekt besittningsskydd.

Vid uppsägning av garageplats kan mer komplexa frågor uppstå. Som nämnts ovan gäller här hyreslagen, vilket innebär att uppsägningstiden påverkas av om avtalet är tidsbestämt eller tills vidare, samt om uppsägningen gäller avflytt eller villkorsändring. Vid garageplats har nyttjaren (bostadsrättshavaren) även indirekt besittningsskydd, vilket innebär att personen under vissa förutsättningar kan ha rätt till ekonomisk kompensation från föreningen vid uppsägning.

Text: HSB

Foto: Ann Hedlund

Vi fick nyligen ytterligare positiv feedback från en person som varit medlem i många år. Hon går nu vidare till annan boendeform men ville i samband med att hon avslutade sitt medlemskap hos oss och passa på att tacka för den hjälp hon fått. "Jag avsäger mig mitt medlemskap då jag söker annat boende, men tackar för den hjälp jag  fick för ett par år sedan. Jag fick seriös och proffsig återkoppling på mina frågor." Vi önskar lycka till och välkommen åter om bostadsrättsägande återigen skulle bli boendeformen. 

Här kan du läsa vårt svar på remissen om Ett register för alla bostadsrätter Ju2023/00948.

bostadsrattsagarnas-riksforbund.pdf

En man som hyrde en bostadsrätt i Stockholm via en mellanhand, betalade drygt 13 000 kr i månaden. Enligt ett nytt beslut från hyresnämnden måste mellanhanden nu ersätta mannen med 72 000 kr för överhyra. Det skriver Hem & Hyra. 

Ett mellanhandsbolag som hyrt ut bostadsrätter har ålagts att återbetala 72 000 kronor till en man för överhyra. Detta enligt tidningen Hem & Hyra.

Mannen hyrde en 32 kvadratmeter stor nyproducerad bostadsrätt i Hägersten, Stockholm Söderort, via mellanhanden Be Resident och betalade först drygt 13 000 kr per månad. När det gått ett halvår höjdes hyran med 225 kr plus el.

Han hyrde lägenheten under ett och ett halvt års tid och tog därefter hjälp av Orimlig hyra, vars verksamhet går ut på att kräva tillbaka överhyror via hyresnämnden. De tar en del av återbetalningen i arvode.

Enligt lag får hyran inte vara påtagligt högre än värdens kostnader, även för bostadsrätter. Påslag är bara tillåtet om lägenheten är möblerad eller har extra utrustning – vilket inte var fallet här.

Hyresnämnden bedömde att en rimlig hyra borde ha varit cirka 10 000 kr per månad, med hänsyn tagen till rådande hyresmarknadsläge på orten. Be Resident överklagade beslutet till hovrätten, som dock valde att gå på hyresnämndens linje. Totalt ålades mellanhanden att ersätta mannen med 72 145 kronor för överhyra.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Det kom ett mejl till oss från en av våra medlemmar som skriver: "Bostadsrättsägarnas Riksförbund är ett måste för alla som någon gång riskerar att bli felbehandlad av sin förening. Det är skillnaden mellan att stå ensam – och att få rätt stöd i rätt tid. Stort och varmt tack till ordföranden Staffan Teste som med sin professionella insats gav mig både rätt och upprättelse. Gå med i Bostadsrättsägarnas Riksförbund! Hälsningar Medlem 5326".

Sommaren 2023 tillsatte regeringen en utredning i syfte att utöka möjligheterna för privatpersoner att hyra ut sina bostäder i andra hand. Den 28 maj presenterades förslagen. Läs mer om dem i denna artikel från bostadsratterna.se om vad de innebär.

Reglerna om andrahandsuthyrning ändrades senast 2014 med vissa förenklingar som följd. Som ett led i regeringens ambition att på olika sätt råda bot på bostadsbristen vill man nu göra det ännu lättare för privatpersoner att hyra ut sina bostäder.

Det som styr andrahandsuthyrning i bostadsrätt är bostadsrättslagen, privatuthyrningslagen och föreningens stadgar. Bostadsrätternas samhällspolitiske chef Kenny Fredman har varit förordnad som expert i utredningen om andrahandsuthyrning och understryker att Bostadsrätterna inte tycker att reglerna behöver ändras. De regler som gäller i dag är väl avvägda.

– Redan i dag finns möjlighet för den som vill hyra ut sin bostad tillfälligt att göra det om det finns skäl. Det kan exempelvis handla om utlandsvistelse, studier på annan ort, provsammanboende eller svårsåld lägenhet, säger han.

Kenny Fredman framhåller också att en förening kan vara mer generös än lagen säger. Tidigt talades det om att utredningen skulle föreslå en möjlighet att hyra ut sin bostadsrätt utan föreningens tillstånd. Men det förslaget kom inte.

– Om det hade föreslagits och genomförts skulle det ha inneburit att föreningarna inte fick något alls att säga till om. Det hade dessutom öppnat upp för att bostadsrätter i större utsträckning hade kunnat användas i exempelvis kriminell verksamhet, kommenterar Kenny Fredman.

I betänkandet En mer flexibel hyresmarknad föreslås däremot en ny lag om privatuthyrning med nya villkor. Dessa riktar sig dock mest till uthyraren och den som ska hyra. Ett annat förslag är att en person ska kunna hyra ut mer än en bostad med samma regler som för en. Tidigare har bostad nummer två fått rätta sig efter jordabalken, inte privatuthyrningslagen. Det ska också enligt utredningen vara möjligt att hyra ut bostadsrätten under längre tid och begreppet inneboende ska bli tydligare.

– Det kommer fortfarande finnas en möjlighet för föreningen att säga nej om föreningen riskerar att bli oäkta med för många uthyrda lägenheter. Positivt är också att det blir tydligare vad begreppet inneboende innebär, säger Kenny Fredman.

Däremot menar han att spekulationen på bostäder riskerar att öka ifall förslaget att det ska gå att hyra ut två bostäder med samma regler går igenom.

Regeringen kan nu skicka ut förslaget på remiss och därefter även bearbeta det ytterligare innan det till slut når riksdagen för beslut.

Artikel: Bostadsratterna.se

Foto: Magnus Gotander

Nytt lagförslag kan ge bostadsrättshavare med parkeringsplats vid bostaden rätt att installera laddningspunkt för elbil där. Det framgår av en promemoria från Justitiedepartementet.

Ifjol gav regeringen en särskild utredare i uppdrag att se över möjligheterna för de med parkeringsplats vid bostaden att installera laddningspunkter för elbilar. Utredaren skulle biträda Justitiedepartementet i frågan. Uppdraget har nu redovisats genom en promemoria daterad juni 2025. 

Det som föreslås i denna är lagändringar för att ge berörda hyresgäster, bostadsrättshavare (nyttjanderättshavare) och fastighetsägare rätt att installera en laddningspunkt för eget bruk, på delar av fastigheten som inte ingår i deras upplåtelse. Detta förutsatt att det behövs för att en laddningspunkt ska kunna anslutas till elnätet. 

Kostnader för sådant som installation, drift och underhåll av laddningspunkterna föreslås de berättigade parterna stå för själva. Alltså de som låter installera en laddpunkt i anslutning till sin parkeringsplats vid bostaden får själva bekosta detta.

Om de föreslagna lagändringarna blir verklighet innebär det att “en ny typ av sakrätt införs som saknar motsvarighet i det befintliga fastighetsrättsliga systemet”, skriver regeringen på sin webbplats.

Promemorian har nu skickats ut på remiss och kommer vara det fram till den 30 september i år.

Vi önskar glad midsommar!

En bostadsrättsförening i Stockholm gick i konkurs och lämnade de boende kvar med skyhöga hyror och bolån som riskerade att omvandlas till blancolån. Tack vare köparen av konkursboet fick tre familjer en bra lösning, rapporterar Mitt i. 

För två år sedan flyttade ett par i 30-årsåldern som nyligen blivit föräldrar, till en nybyggd bostadsrätt i form av ett parhus i Rönninge i Salems kommun, Stockholms län. 

Enligt lokaltidningen Mitt i har husen varit väl omskrivna i media på grund av bland annat byggfel och skulder. Paret berättar för tidningen att felen i huset började märkas redan efter några månader efter att de flyttat in i bostaden. Det handlade bland annat om att de blev utan el några gånger så pass länge att maten i frysen fick slängas. 

Efter att paret hade bott ett år i bostadsrättsföreningen kom beskedet att föreningen gått i konkurs. Paret hade bostadslån på flera miljoner och ägde inte längre sin bostadsrätt utan de riskerade att istället behöva hyra bostaden till marknadspris. Mitt i skriver att deras bolån skulle förvandlas till ett blancolån. Parets boendekostnader skulle snabbt öka till hela 60 000 kronor i månaden. 

– Vi stod inför skuldsanering och att bo hos familj och vänner. Eller att någon hyresvärd skulle ta in oss på nåder, säger en i paret till tidningen. 

Konkursboet köptes upp. Köparen lät tre familjer som redan flyttat in i parhusen, inklusive paret, att bo kvar. De behövde endast betala en symbolisk summa. Resterande hus ligger nu ute till försäljning och ska säljas till marknadspris. 

Mitt i ställde frågan till paret om det funnits tidiga tecken på att allt inte stod rätt till med föreningen. 

– Nej. När det började dala hade vi redan betalat och att sälja var inget alternativ för det fanns ingen som ville köpa en ofärdig lägenhet. Vi kunde inte heller köpa ett annat hus för våra pengar var låsta i det här huset. Så vi brottades med känslan av maktlöshet och rädslan för om vi någonsin skulle komma härifrån, säger paret.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund