Ett par köpte varsin bostadsrätt intill varandra i samma förening, belägen på Avenyn i Göteborg. De påbörjade en renovering som omfattade båda lägenheterna, men då arbetet utfördes i strid med bostadsrättsföreningens stadgar och avtal upphävdes nyttjanderätten till lägenheterna. Detta enligt en dom från Göteborgs tingsrätt. 

En av makarna i ett par flyttade in i en bostadsrätt på Avenyn i Göteborg 2018 och den andra flyttade in i lägenheten bredvid i början av 2019. Bostadsrätterna tillhörde samma förening och under 2019 påbörjade paret en renovering av båda lägenheterna.

I mars 2023 stämde bostadsrättsföreningen paret i Göteborgs tingsrätt och yrkade på att paret skulle avskaffas rätten till bostadsrätterna och flytta på egen bekostnad samt betala skadestånd. I december samma år stämde maken i sin tur föreningen.

Föreningen menar att innehavarna brutit mot bostadsrättslagen då de utan tillstånd från föreningen anställde egna entreprenörer för att göra håltagning i fasaden samt montage av nya fönsterpartier. Renoveringen utfördes på det våningsplan där deras lägenheter låg men i delar av huset som inte tillhörde parets lägenheter utan var föreningens ansvar.

I mars 2022 skrevs ett förlikningsavtal mellan föreningen och paret gällande att föreningen skulle anlita entreprenörer för arbetet med håltagning av fasaden och fönsterpartierna. Därutöver skulle föreningen och paret avtala om ansvar och underhåll av fönstren innan arbetet påbörjades, vilket inte hanns med innan projektet startade. Därtill innehöll det utförda arbetet av entreprenörerna som paret anställt brister och var inte fackmässigt korrekt.

Göteborgs tingsrätt hävdar att åtgärderna inte var av den grad att paret kan bedömas ha brutit mot skyldigheter gällande sundhet, gott skick och ordning eftersom åtgärderna inte drabbat någon medlem i föreningen. Däremot bedöms innehavarna ha brutit mot såväl föreningens stadgar som det förlikningsavtal som fanns mellan dem och föreningen. I och med detta bröt paret även mot skyldigheter som går utöver bostadsrättslagen. Föreningen fick inte heller möjlighet att styra utformningen för arbetet eller anlita den entreprenör de ville skulle utföra jobbet.

Enligt tingsrätten har föreningen inte orsakats större olägenheter men den utförda renoveringen har orsakat risker för den. Än idag är lägenheterna byggarbetsplatser.

Vidare menar tingsrätten att paret måste innehaft information om att det för föreningen var av stor vikt vilka som skulle utföra arbetet samt att det var föreningen som skulle anställa entreprenörer för renoveringen. På grund av detta behöver övriga följdeffekter av händelsen inte utredas vidare, som att arbetet inte var fackmässigt utfört, merkostnader för föreningen och att det inte utförts enligt gällande bygglov.

Göteborgs tingsrätt beslutade att åtgärderna inte var av ringa betydelse och att paret förverkat rätten lägenheterna. Mannens genstämning ogillades. Parets nyttjanderätt av bostadsrätterna ska upphöra och de ska även betala skadestånd till föreningen.

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

Bostadsrättsföreningar drabbas av sprängningar och andra våldsdåd i allt högre utsträckning, men att dra tillbaka eller neka medlemskap för kriminella individer är svårt. Detta enligt Dagens Nyheter. 

Av de över 30 sprängdåd som skett i landet sedan årsskiftet är det många som ägt rum i Stockholmsområdet. En del av den senaste tidens sprängningar och skjutningar har drabbat bostadsrättsföreningar runt om i landet. Mattias Berlin är chefsjurist på HSB Riksförbund och uppger i en intervju med Dagens Nyheter (DN) att fler medlemmar kontaktar dem.

– Vi har sett en ökning av explosioner i våra brf:er den senaste tiden, vilket kanske inte är så konstigt eftersom vi förvaltar ett stort bestånd. Vi får också in fler frågor om det här till vår medlemsrådgivning.

För att förebygga risken för våldsdåd kan åtgärder såsom att se över utemiljöer och skalskydd, installera kameror samt ha en krisberedskap utföras. Andra åtgärder kan vara att ta reda på vilka som faktiskt är bosatta i fastigheten och om det finns personer som hyr olovligt i andra hand. Däremot finns en del svårigheter gällande detta eftersom även om våld kan riktas mot kriminella kan även deras icke-kriminella anhöriga vara måltavlor för sprängdåd. Dessutom är det svårt att få bort någon med ett kriminellt förflutet från föreningen.

– Man har ett starkt besittningsskydd som bostadsrättshavare. Att någon är dömd för brott som inte är kopplade till bostaden, eller har en släkting som begår brott, är inte tillräckligt för att säga upp någon från sin bostad, säger Ulrika Blomqvist, vd och jurist på organisationen Bostadsrätterna till DN.

I dagsläget försvåras möjligheten att dra tillbaka medlemskap i föreningar från kriminella individer på grund av aktuell lag. För hyresrätter finns däremot en lag som trädde i kraft sommaren förra året, vilken stödjer beslut om att förverka kriminella individers rätt till sina lägenheter. Ulrika Blomqvist anser att möjligheten att göra detsamma för bostadsrätter bör utredas på regeringsnivå.

– Det begås ju brott och sprängs även där. Man har ett starkare besittningsskydd som bostadsrättshavare, men samtidigt är det viktigt att man tar hänsyn till grannarna som bor runtomkring. De måste få ha en trygghet i sitt boende, säger hon till DN.

Men att kasta ut någon från föreningen kan vara riskabelt. Skulle bostadsrättsföreningen förverka en bostadsinnehavare på felaktiga grunder kan de bli skadeståndsskyldiga. Det finns heller ingen tydlig gränsdragning för hur man isåfall ska agera, enligt Mattias Berlin.

– Var ska gränsen gå? Du ser ju inte i ett belastningsregister om någon är en aktiv gängmedlem. Ska man vara utesluten från bostadsmarknaden bara för att man är tidigare dömd? säger han till DN.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

De ekonomiska planerna för 5 nybildade bostadsrättsföreningar på olika platser som nämns i vårt remissvar, visar ett gemensamt upplägg som verkligen inte gynnar föreningens medlemmar. Ett bättre konsumentskydd är angeläget. Enligt 2017 års statliga utredning  (Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden, SOU 2017: 31) som ligger till grund för Boverkets nuvarande förslag till föreskrifter och allmänna råd har den ekonomiska planen för flertalet nybildade föreningar i Sverige samma upplägg. 

Upplägget är att göra oskäliga vinster på medlemmarnas bekostnad. För att åstadkomma det redovisas ekonomiska planer med alltför låga medlemsavgifter. De presumtiva köparna och därmed medlemmarna i föreningen får en, milt uttryckt, förskönad bild av den nybildade föreningens ekonomi. 

Diarienummer 7970/2023. Remiss. Läs hela kompletteringen här:

Remissvar_Boverket_komplettering_febr_2025.pdf

Sortering av textilavfall - vad innebär den nya lagen för bostadsrättsföreningar? Med textilavfall avses det avfall som består av kläder av textil, hemtextil, inredningstextil, väskor av textil och accessoarer av textil. Det är således fråga om produkter som huvudsakligen består av textil – väv, trikå och non-woven.

Här nedan följer några exempel ur varje textiltyp:

• Kläder av textil: så kallade ”herr, dam, barn och unisex”– kläder.

• Hemtextil: bords- och sänglinne, köks- och toaletthanddukar, gardiner och draperier

• Inredningstextil: sängöverkast, sängkläder och mattor

• Väskor av textil: hand- och sminkväskor, tygkassar och plånböcker

• Accessoarer av textil: kragar, slipsar, näsdukar och hattar

 Vad innebär kravet på separat sortering av textil?

Den som har textilavfall ska sortera ut det från annat avfall och förvara det skilt från annat avfall. Det innebär alltså att textil inte ska läggas i soppåsen med det så kallade restavfallet. Det är innehavaren av avfallet som ansvarar för klassificeringen av vad som utgör textilavfall och för att sortera avfallet på ett korrekt vis.

Vid sortering av textilavfall ska textilen vara torr. Textilavfall ska samlas in på ett sådant sätt att det insamlade avfallet inte utsätts för fukt, nederbörd eller annan påverkan som omöjliggör vidare sortering och behandling av det insamlade materialet. Tänk på att det inte är lämpligt att blanda textilavfall som kläder och hemtextil med mattor eller sängkläder. Textilavfallet ska kunna sorteras för att i första hand kunna förberedas för återanvändning och i andra hand materialåtervinnas.

Tänk dock på att all textil inte behöver slängas! Hela och rena kläder kan exempelvis skänkas till välgörenhet eller säljas på andrahandsmarknad.

Vad innebär detta för bostadsrättsföreningar?

Kommunerna ansvarar för att samla in textilavfall, men är inte skyldiga att erbjuda fastighetsnära insamling. Textilier kan lämnas hos återvinningscentraler, vissa återvinningsstationer och vid flerbostadshus som har textilinsamling. Kommunerna ansvarar även för att informera medborgarna om var insamlingsplatserna finns. Eftersom det kan se olika ut i kommunerna är det viktigt att ta reda på vad som gäller i din kommun.

Även om en bostadsrättsförening inte har någon direkt skyldighet att tillhandahålla kärl för textilinsamling, kan ni göra skillnad genom att samarbeta med kommunen eller hjälporganisationer. På så vis kan bostadsrättsföreningar som har möjlighet tillhandahålla en plats för insamlingskärl som en service till boende. Därtill bör bostadsrättsföreningen upplysa om vilka typer av textilier som ska sorteras ut och hur de ska hanteras och informera om närmaste insamlingsplatser, till exempel med en skylt i avfallsrummet. Påminn boende om att hela och användbara textilier kan skänkas direkt till hjälporganisationer för återbruk, vilket förlänger textiliernas livslängd och minskar avfallet.

Praktiska tips för föreningen:

• Använd tydlig information. Ta hjälp av kommunens material eller skapa egna skyltar för att påminna om vikten av textilåtervinning.

• Kontakta kommunen för råd om insamlingsplatser och eventuella samarbeten med hjälporganisationer eller företag.

• Lyft miljönyttan. Påminn de boende om att återvinning av textilier sparar resurser och minskar klimatpåverkan.

Text: HSB

Bild: Colorbox

Vem kan sitta i styrelsen i en bostadsrättsförening och när jävssituationer kan uppstå? Den som är intresserad av att engagera sig lite mer i bostadsrättsföreningen kan ställa upp som kandidat vid val av styrelseledamöter. Styrelsen sköter den löpande förvaltningen och skötseln av föreningen, på så sätt får man som ledamot ett helhetsansvar och direkt inflytande i bostadsrättsföreningens angelägenheter. När den ordinarie föreningsstämman närmar sig kan det uppkomma frågor om vilka som kan ställa upp som kandidater. 

Generella utgångspunkter

En bostadsrättsförening utgör en ekonomisk förening och ska enligt lag ha en styrelse med lägst tre ledamöter. Enligt HSB:s normalstadgar gäller därtill ett tak på högst elva styrelseledamöter med högst fyra suppleanter. Styrelsen väljs under föreningsstämma och sitter under den mandattid som regleras i föreningens stadgar.

Hinder mot att vara styrelseledamot föreligger i följande fall:

• En styrelseledamot kan inte utgöras av en juridisk person.

• En underårig eller som har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken får inte vara styrelseledamot.

• Den som är i konkurs eller den som har näringsförbud i enlighet med 11 § lagen om näringsförbud får inte vara styrelseledamot.

Styrelseledamöterna ska vara medlemmar i föreningen, om inte stadgarna tillåter något annat. Den som enligt lag är ställföreträdare för en medlem eller, om en juridisk person är medlem, den som är ledamot av styrelsen för den juridiska personen eller delägare i denna, får dock vara styrelseledamot utan att vara medlem i föreningen, även om stadgarna saknar en bestämmelse om det.

Styrelsens arbete är av central vikt för bostadsrättsföreningen då den ansvarar för den löpande förvaltningen. Valberedningen är det organ som bereder och föreslår personer till de förtroendeuppdrag som föreningsstämman ska tillsätta. Om valberedningen misslyckas med detta återstår det att på föreningsstämman försöka få medlemmarna själva att föreslå lämpliga kandidater. Om föreningen inte lyckas få ihop en styrelse uppstår en s.k. likvidationsplikt för föreningen. Detta innebär att föreningen ska upphöra och verksamheten ska avvecklas.

Att en bostadsrättsförening har svårt att få medlemmarna att engagera sig i föreningens angelägenheter i allmänhet, och i styrelsearbetet i synnerhet, kan därför få allvarliga konsekvenser. Det är därmed viktigt att medlemmarna i bostadsrättsföreningen engagerar sig i styrelsen.

Jävssituationer i styrelsen

Den som har blivit vald som styrelseledamot i föreningen har fått medlemmarnas förtroende att förvalta föreningens intressen. Detta förtroende är viktigt att vara rädd om. Jävsbestämmelserna kan sägas vara till för att skydda föreningen mot att en styrelseledamot tillgodoser sina intressen på föreningens bekostnad.

I lagen om ekonomiska föreningar klargörs att en styrelseledamot inte får handlägga följande frågor:

• Avtal mellan styrelseledamoten och föreningen, (avtalsjäv)

• Avtal mellan föreningen och tredje man, om styrelseledamoten har ett väsentligt intresse i frågan som kan strida mot föreningens, (intressejäv) eller

• Avtal mellan föreningen och en juridisk person som styrelseledamoten ensam eller tillsammans med någon annan får företräda. (ställföreträdarjäv)

Med delikatessjäv avses situationer som inte är jäv enligt lagens mening, men ändå kan uppfattas som jäv för utomstående. I sådana situationer kan det vara lämpligt att som styrelseledamot undvika att vara med i beredning, överläggning och beslut i en viss fråga. Genom att styrelseledamoten väljer att betrakta sig som jävig kan man undvika att medlemmarnas förtroende för ledamoten eller hela styrelsen skadas.

Hantering vid jäv

Om en styrelseledamot är jävig ska denne inte delta varken i beredning, överläggning eller beslut. Det är också viktigt att det noteras i styrelseprotokollet att styrelseledamoten inte deltog i överläggning och beslut. Den styrelseledamot som har lämnat mötet på grund av jäv har då inget ansvar för de beslut som fattas under den aktuella frågan.

Avslutningsvis kan sägas att jävsreglerna ska ses i samband med den allmänna lojalitets- och vårdnadsplikt som åvilar varje styrelseledamot. Kortfattat kan sägas att styrelseledamoten ska ta ansvar för och främja föreningens verksamhet och hela tiden ha föreningens bästa för ögonen.

Text: HSB

Bild: Colorbox

Vi har lämnat ett remissvar avseende Boverkets förslag till föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning. " Vår uppfattning är också att en tillsynsmyndighet borde skapas dit enskilda bostadsrättsinnehavare kan vända sig om problem skulle uppstå inom en bostadsrättsförening. En sådan tillsynsmyndighet kunde vara Boverket eller hyresnämnder."

Hela remissvaret och våra synpunkter beträffande remissen kan du läsa här: 

Remissvar_Boverket_2025_svs.pdf

 Foto: Magnus Gotander

Två systrar ärvde en bostadsrätt av sin mamma och ansökte om att hyra ut den i andra hand. Styrelsen avslog ansökan, vilket även hyres- och arrendenämnden samt Svea hovrätt gjorde, då anknytningen till boendet inte ansågs tillräckligt stark. 

I Västerås ansökte två systrar om att hyra ut en bostadsrätt i andra hand som de hade ärvt från sin mamma. Systrarna själva bodde inte i lägenheten men hade som avsikt att låta den ena systerns son flytta in i lägenheten efter avslutade gymnasiestudier, och på så sätt behålla bostaden inom familjen. Detta framgår av handlingar från Svea hovrätt. 

Bostadsrättsföreningen nekade till uthyrning, varpå systrarna vände sig till Hyres- och arrendenämnden i Västerås med ansökan om uthyrning. Enligt bostadsrättslagen är uthyrning endast godkänt med styrelsens tillstånd eller, om ett sådant uteblir, ett tillstånd från hyresnämnden. Tillståndet ska då vara tidsbegränsat.

Det som hyresnämnden kom fram till var att systrarna ska nekas uthyrning. Den ena systern hade under 2024 flyttat in i ett hus med sin familj, och därför ansåg hyresnämnden det osannolikt att hon skulle nyttja den ärvda lägenheten inom en snar framtid. Av informationen att döma fanns ingenting som tydde på att någon av systrarna försökt sälja bostadsrätten i närtid. Därför fanns inga bevis för att lägenheten skulle hyras ut på grund av att den var svårsåld, vilket annars kan vara en orsak till en önskan om uthyrning. 

Enligt rättspraxis ska tillstånd för uthyrning i andra hand ges om bostadsrättsinnehavarens barn ska nyttja boendet eller om någon annan planeras hyra bostadsrätten i väntan på att innehavarens barns inflyttning. En förutsättning för ett sådant tillstånd är att det ska vara i nära anslutning till när lägenheten införskaffas.

Hyres-och arrendenämnden ansåg att systrarna inte förvärvat lägenheten i syfte att någon av deras barn skulle vara boende där, utan att bostadsrätten gavs till dem efter deras mammas död. Eftersom det inte gick att fastställa med säkerhet att sonen, som planerades bo i lägenheten, faktiskt skulle göra det efter gymnasietiden saknades skäl för uthyrning och ansökan avslogs. 

Systrarna överklagade beslutet till Svea hovrätt. Hovrätten ansåg precis som hyresnämnden att boendet inte bevisats vara svårt att sälja. Utöver detta hade systrarna inte bott i lägenheten själva och även om avsikten var att ena systerns son skulle nyttja boendet ansågs anknytningen till lägenheten som för svag. I och med detta fanns inte skäl nog till uthyrning och ansökan avslogs.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Ett par har bott i en bostadsrätt i centrala Stockholm i tre år. Nu har de fått veta att deras lägenhet saknar bygglov och klassas som en verksamhetslokal och inte bostad, rapporterar Mitt i. 

På nedre botten i en bostadsrättsförening i Vasastan i Stockholm bor ett par sedan tre år tillbaka. De köpte sin lägenhet för 3,5 miljoner kronor. Nyligen fick de veta att lägenheten saknar bygglov och att den inte räknas som bostad utan som verksamhetslokal. En sådan får man inte bo i, meddelade Stockholms stad paret. 

För Mitt i berättar en i paret att stadens meddelande kom som en chock. Allt hade gått rätt till – köp via en mäklare, medlemskap i föreningen och folkbokföring hos Skatteverket. 

Mitt i skriver vidare att bostadsrättsföreningen år 2011 sålde två affärslokaler till en byggfirma. Byggfirman byggde om dessa lokaler till lägenheter och sålde dem därefter som bostadsrättslokaler. Det fanns inget bygglov för att ha lägenheterna som bostäder. Sedan byggfirmans försäljning har lokalerna köpts och sålts flera gånger. Ordföranden i bostadsrättsföreningen berättar att byggfirmans har kontaktats men att ärendet är komplicerat då det gått över tio år sedan de sålde lokalerna. 

Bostadsrättsföreningen ska enligt Mitt i ha ansökt om bygglov år 2018 men fick då nej från stadsbyggnadskontoret hos Stockholms stad. Stadsbyggnadskontoret hade också fått in en anmälan om att personer bodde i lokalerna år 2021. År 2023 ansökte föreningen om bygglov på nytt. Då gick ärendet vidare uppåt, och både stadsbyggnadsnämnden och länsstyrelsen sa nej. Anledningen till detta var att inga bostäder ska ligga på gatuplan enligt detaljplanen. 

Paret som bor i lokalen har ett stort lån för en lägenhet de inte får bo i och enligt mäklare de talat med kan bostaden tappa upp till hälften av sitt värde. 

Mitt i skriver att bostadsrättsföreningen inte kommer att köpa tillbaka lokalerna på bottenplan. Paret ska stämma personen som sålde lägenheten till dem. Om paret bor kvar i lokalerna riskerar föreningen att få böter. 

Både säljaren och mäklaren menar att de inte visste om att lägenheten inte fick klassas som bostad.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Under det nya året ser bostadsmarknaden för bostadsrätter ut att vara på uppgång. Detta spår flera aktörer, bland annat Skandiamäklarna och Handelsbanken.

De senaste åren har inflationen, de höga räntorna och kraftiga elpriser påverkat försäljningen av bostäder negativt. Länsförsäkringar Fastighetsförmedling förväntar sig en återhämtning av bostadsmarknaden med hög försäljning av bostäder under 2025.

Marcus Svanberg är vd på mäklarfirman och tror att prisutvecklingen under året kommer att stiga med flera procent. 

– Under 2025 räknar vi med att hushållens plånböcker stärks av ytterligare räntesänkningar, skattesänkningar och reallöneökningar. Detta kommer gynna bostadsmarknaden, då det blir lättare för fler att byta bostad efter behov. Vi räknar med att allt fler bostadsaffärer görs och att priserna under året stigit med cirka fem procent, säger han i en kommentar. 

Gällande vad som lockar flest till köp av bostadsrätter verkar föreningar med låg avgift och hållbarhet och miljömedvetenhet vara det som står högst upp på listan, enligt Länsförsäkringar Fastighetsförmedling. 

Handelsbankens prognos för bostadsmarknaden 2025 tyder också på ökade bostadspriser. Bankens chefsekonom Christina Nyman förutsätter snabbare affärer men även att köparnas låneutrymme kommer att fortsätta vara på en lägre nivå än innan inflationen. 

– Det kostar mer att bo och efterfrågan begränsas av att fler spekulanter än för några år sedan faller bort på högre prisnivåer, säger hon i en intervju med Svenska Dagbladet.

Även Skandiamäklarna förutspår en mer välmående bostadsmarknad, enligt en artikel från Privata Affärer. Andreas Moritz, vd för Skandiamäklarna, menar att ekonomin och viljan att köpa bidrar till att marknaden kommer att fortsätta uppåt. De trender som går att förutse att bostadsköparna är ute efter är bland annat låg avgift och en bostadsrättsförening som är välskött, menar Skandiamäklarna. 

– När vi blickar framåt mot 2025 finns tydliga tecken på ljusare tider. Fortsatta räntesänkningar, en förbättrad ekonomi generellt och en ökad köpkraft hos svenskarna gör att vi kan vänta oss en ytterligare stabilisering av bostadsmarknaden, säger Andreas Moritz till tidningen.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Magnus Gotander

För 2025 är medlemsavgiften 350 kronor för hela året. Du betalar din medlemsavgift till vårt Bankgiro 164-5225. Ange ditt namn som referens. Tillsammans är vi starkare!

En man köpte en bostadsrätt och när han endast betalat handpenningen ansökte han om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Mannen fick inget svar från styrelsen och kontaktade därför hyresnämnden, som inte tar upp hans ärende då handpenningen inte innebär att han förvärvat bostaden. 

På en exekutiv auktion köpte en man en bostadsrätt. Han betalade handpenningen men inte resten av pengarna innan han ansökte om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Av handlingar från Hyres- och arrendenämnden framgår det att mannen inte betalat in resterande summa för bostadsrätten till Kronofogden innan ett visst datum. 

Mannen fick inte svar angående sin ansökan från styrelsen i föreningen och tog därför vidare frågan om medlemskap till Hyres- och arrendenämnden. 

Enligt bostadsrättslagen har man rätt till överprövning i frågan om inträde i en förening om bostadsrätten har förvärvats. Eftersom mannen i fråga endast hade betalat handpenningen och inte resterande summa räknas inte bostadsrätten som förvärvad. Hyresnämnden menade därför att de inte kunde pröva ansökan. 

Ärendet togs vidare till Svea hovrätt. Där menade mannen att hovrätten skulle bevilja hans medlemsansökan i föreningen alternativt godkänna att han ska få handpenningen tillbaka. Hovrätten menade att de inte kunde pröva yrkandet om återbetalningen och avslog yrkandet. Hovrätten gick även på hyresnämndens linje gällande medlemskapet – bostadsrätten var inte riktigt förvärvad. 

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Antalet bostadsrättsinnehavare som blir nekade att hyra ut sina bostäder i andra hand ökar, men nu vill regeringen förenkla möjligheten för uthyrning i andra hand. Detta enligt tidningen Hem & Hyra. 

För bostadsrättsinnehavare med svårsålda lägenheter kan uthyrning i andra hand vara ett alternativ. En förutsättning för att få hyra ut är att föreningen godkänner uthyrningen. I dagsläget nekar dock allt fler bostadsrättsföreningar uthyrning i andra hand vilket lett till att tvisterna har ökat. Detta enligt Hem & Hyra.

Reglerna för uthyrning i andra hand ändrades för tio år sedan i och med bostadsbristen. Syftet var att det skulle bli enklare att hyra ut och därmed generera fler boenden men trots detta blir många bostadsrättsinnehavare nekade till uthyrning av föreningarna. I fjol hanterade Sveriges olika hyresnämnder 650 ärenden, vilket är en ökning med 30 procent på tre år. Anledningen är den höga räntan som leder till ett mer ansträngt försäljningsläge, vilket resulterar i att fler vill hyra ut i andra hand. 

Begränsningar för uthyrning i andra hand finns fortfarande att förhålla sig till trots det friare regelverket. Till exempel får man vanligtvis endast hyra ut en svårsåld lägenhet i ett år men ska man studera på annan ort kan man få hyra ut i fem till sex år, enligt Hem & Hyra. Vissa bostadsrättsföreningar har själva skarpare krav än vad tanken var i och med den nya lagen, exempelvis gällande provsamboende. Carl-Olof Nilsson Öhrnell är hyresråd och menar att föreningarnas bedömning kan skilja sig från hyresnämnden.

– En del godkänner bara provsamboende i högst sex månader, men i ­hyresnämnden får man utan vidare ett år, ­säger Carl-Olof Nilsson Öhrnell till Hem & Hyra.

Regeringen utreder nu möjligheten att förenkla uthyrning i andra hand, till exempel genom att möjliggöra uthyrning utan godkännande av föreningen. Förslaget uppskattas dock inte av en del bostadsrättsföreningar på grund av risken att otrygghet och kriminalitet kan öka. Johan Nyhus är förbundsordförande i HSB och är orolig för det nya förslaget.

– Vi kommer att få svårt att ha kontroll och därför är vi oroliga. Vi kommer göra allt vi kan för att stoppa det här ­förslaget, säger Johan Nyhus till Hem & Hyra.

Anledningen till att bostadsrättsföreningar vill ha möjlighet att välja om uthyrning ska ske eller inte är för att bostadsrättsinnehavaren inte äger lägenheten på samma sätt som exempelvis en villa.

– I en bostadsrätt har du besittningsrätten, men det är föreningen som ­juridiskt äger lägenheten. Det är den stora skillnaden och därför behöver föreningen ha kvar kontrollen, förklarar Johan Nyhus.

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Magnus Gotander

PS: Du är väl medlem hos oss?

Ett nytt taxeringsvärde kan avgöra om föreningen klassas som äkta eller oäkta. Under hösten 2024 sker allmän fastighetsdeklaration för hyreshusfastigheter, till vilka bostadsrättsföreningars fastigheter hör. Genom deklarationen ges varje fastighet ett nytt taxeringsvärde som kommer att gälla för treårsperioden 2025 till och med 2027.

- Beskedet om nytt fastighetstaxeringsvärde kommer först under sommaren 2025, men det kan redan nu vara bra att som bostadsrättsförening förbereda er på de skattemässiga konsekvenser nytt taxeringsvärde kan innebära för er status som äkta eller oäkta bostadsrättsförening, säger Anton Ratzmann på Fastighetsägarna Service.

Skillnaden mellan äkta och oäkta bostadsrättsförening

Vid beskattning klassas en bostadsrättsförening som privatbostadsföretag, också känt som äkta bostadsrättsförening, eller oäkta bostadsföretag (oäkta bostadsrättsförening).

En äkta bostadsrättsförening är inte skatteskyldig för inkomster som tillhör den fastighet de äger och en medlem i en äkta bostadsrättsförening betalar en lägre vinstskatt samt har möjlighet att få uppskov på vinsten vid försäljning av en bostadsrätt.

I en oäkta bostadsrättsförening måste all vinst beskattas och medlemmarna förmånsbeskattas. Det är därför förmånligt för en bostadsrättsförening att klassas som ett privatbostadsföretag/en äkta bostadsrättsförening.

Så definieras en äkta brf

En äkta bostadsrättsförening definieras som en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till minst 60 procent består i att, åt medlemmar eller delägare, tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Enligt ett avgörande från Högsta Förvaltningsdomstolen från 2021 är det taxeringsvärdet som ligger till grund för den beräkning som sker för att avgöra om en bostadsrättsförening når upp till minst 60 procent.

Skatteverket beslutar om fastighetens taxeringsvärde baserat på de uppgifter som bostadsrättsföreningen givit in i sin fastighetsdeklaration. Taxeringsvärdet utgör fastighetens möjliga avkastningsvärde. I regel motsvarar avkastningsvärdet faktiska hyresintäkter för lokaler och bostäder och beräknad årshyra för bostadsrätterna. Den beräknade årshyran sätts på följande sätt:

- i första hand efter hyresnivån för eventuella bostadshyresrätter i den egna fastigheten

- i andra hand efter jämförbara bostadshyresrätter i närliggande jämförbara hyreshus

- i tredje hand efter genomsnittshyran för värdeområdet framtaget av Skatteverket.

Bruksvärdeshyran för bostadsrätterna samt eventuella hyresintäkter från garageuthyrning till dess medlemmar ska utgöra minst 60 procent av taxeringsvärdet.

Så skyddas bostadsrättsföreningar

Även om en bostadsrättsförening inte når nivån om 60 procent finns det ett skydd för de brf:er som redan är äkta. Skyddet innebär att även om mindre än 60 procent av byggnaden används för att tillhandahålla bostäder så ska ingen omklassificering ske om ingen förändring har skett i fastigheten.

En sådan förändring kan exempelvis vara att föreningen börjar hyra ut garageplatser till andra än medlemmar i föreningen eller att juridiska personer tillåts bli medlemmar. Det innebär att endast det faktum att en lokalhyresgäst inbringar mer pengar till bostadsrättsföreningen via den hyra denne betalar inte enskilt ska innebära att föreningen blir en oäkta bostadsrättsförening.

Trots det skydd som finns händer det att Skatteverket omklassificerar bostadsrättsföreningar från äkta till oäkta baserat på det nya fastighetstaxeringsvärdet.

Viktigt att agera i tid

Det är därför viktigt att bostadsrättsföreningen agerar redan inför det nya fastighetstaxeringsbeslutet när fastighetsdeklarationen görs. Det är även fullt möjligt att ompröva fastighetstaxeringen om bostadsrättsföreningen anser att någon beräkningsgrund från Skatteverket varit felaktig.

Ompröva fastighetstaxeringen

För bostadsrättsföreningar som är oäkta idag och ser en möjlighet att bli äkta eller för äkta bostadsrättsföreningar som gjort förändringar som innebär att de inte längre är skyddade finns det all anledning att överväga en omprövning av fastighetstaxeringen när den meddelas under sommaren.

Text: Fastighetsägarna Service

Foto:Magnus Gotander

Varför är det så viktigt att, trots utmaningarna, ta krafttag mot olovliga andrahandsupplåtelser? För det första handlar det om trygghet och säkerhet. När en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet utan styrelsens eller hyresnämndens godkännande går kontrollen över vem som faktiskt bor i föreningens hus. Att inte veta vem ens granne är eller vilka som rör sig i fastigheten sprider rädsla och oro.

I HSBs normalstadgar för bostadsrättsföreningar framgår det att bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt medlemmarna. Utgångspunkten är att det är bostadsrättshavarna som ska bo i sina lägenheter. Bostadsrättsföreningen är beroende av att medlemmarna bor och engagerar sig i föreningen.

En annan viktig aspekt är rättvisan gentemot andra medlemmar i föreningen. De flesta bostadsrättshavare följer reglerna och söker tillstånd för andrahandsupplåtelser när de till exempel ska provbo med en ny partner eller ska arbeta utomlands. När vissa medlemmar väljer att kringgå dessa regler, skapar det en känsla av orättvisa och kan leda till missnöje och konflikter inom föreningen. För att motverka olovliga andrahandsupplåtelser är det viktigt att styrelsen agerar. Nedan följer ett antal åtgärder som kan vara effektiva. 

• Kommunikation: Informera medlemmarna om reglerna kring andrahandsupplåtelser och varför de är viktiga.

• Öka medvetenheten: Anordna informationsmöten för att sprida kunskap om bostadsrättshavare rättigheter och skyldigheter i syfte att öka medvetenheten om vilka regler som gäller vid andrahandsupplåtelser.

• Kontroll: Genomför regelbundna kontroller för att säkerställa att alla andrahandsupplåtelser sker med styrelsens eller hyresnämndens godkännande. När tillståndsgivna andrahandsupplåtelser löper ut bör styrelsen kontrollera att bostadsrättshavaren flyttat tillbaka.

• Konsekvenser: Var tydlig med vilka konsekvenser som följer av att bryta mot reglerna, och var beredd att vidta åtgärder när det behövs. Om en bostadsrättshavare olovligen upplåter lägenheten i andra hand och inte vidtar rättelse efter tillsägelse kan nyttjanderätten till lägenheten sägas upp.

Genom att ta krafttag mot olovliga andrahandsupplåtelser kan bostadsrättsföreningens styrelse bidra till en tryggare, rättvisare och mer stabil boendemiljö för alla medlemmar.

Text: HSB

Foto: Ann Hedlund

Vi fick ett mejl från en nöjd medlem som tackade för den hjälp han fått av oss. Medlemmen skriver:

Hej Staffan.

Jag vill tacka för all den hjälp och support jag fick vid tillfället! Allt gick bra till slut! Jag kunde sätta emot och lyckades sedan sälja garaget till bostadsrättsföreningen till ett bra marknadspris.

Så, jag är mycket nöjd med den hjälp jag fick av er. Ni bistod med ett mycket professionellt och engagerat sätt kring mitt case.

Stort tack för det!

Vi är glada att kunna hjälpa våra medlemmar. Tveka inte att höra av dig till oss om du skulle behöva det. Du når oss på:

Telefon: 08-778 78 14 eller E-post: Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Du följer väl oss på Facebook och Instagram?

Bostadsrättsägarnas Riksförbund respektive bostadsrattsagarna_brf

En mäklare manipulerade ett foto på en eldstad som inte fungerade där det såg ut som att den brann. Information om att bilden var ett fotomontage saknades, varav Fastighetsmäklarinspektionen gav mäklaren en prick. 

Eldstaden i en lägenhet som var ute till försäljning fungerade inte men mäklaren manipulerade ett foto som visade en levande eld. Fotot användes i marknadsföringen men det framgick inte att bilden inte var riktig. Utöver fotot ska mäklaren ha ljugit om eldstaden i objektsbeskrivningen och på visningar, vilket ledde till en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) för falsk marknadsföring. 

Enligt mäklaren uppgav säljarna att eldstaden fungerade och att de själva hade använt den. De hade inte heller blivit uppmanade av varken föreningen eller den sotare som kontrollerat eldstaden att inte använda den. Därutöver hade säljarna svarat nej på frågan om det fanns brister eller andra fel i bostaden. På grund av detta gjorde mäklaren ett fotomontage där det brann i eldstaden till marknadsföring men utelämnade information om att fotot var redigerat.

Fastighetsmäklarinspektionen menar att en eldstad som går att bruka ofta är viktig information för en potentiell köpare. FMI anser att det inte fanns anledning för mäklaren att tvivla på säljarens information om eldstadens skick. Däremot riskerar bilden att vilseleda folk varför FMI menar att information om att det var fotomontage borde tillagts. Bedömningen blev att mäklarens agerande stred mot god fastighetsmäklarsed varför han prickats.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Råttor är ett stort problem i centrala Göteborg. Enligt en ny undersökning från Fastighetsägarna har över 75 procent av de svarande haft problem med råttor de senaste fem åren. Det är en knapp ökning från en liknande undersökning Fastighetsägarna genomförde 2016. Samtidigt oroar kommunens nya regler för förpackningsinsamling.

Det är ett problem som få vill prata högt om, men som växer när det byggs och grävs mer inne i städerna. Råttor som kilar i restaurangkök och på uteserveringar, klättrar upp i toaletter och gnager sönder av­loppsrör. Oavsett vad man tycker om råttor så trivs de där människor lever eftersom det innebär tillgång på mat i form av avfall och matrester.

Inne i fastigheterna kan råttorna ställa till med omfattande skador. Förutom att det är svårt att få ut dem när de väl bosatt sig kan de orsaka bland annat vattenskador, läckage och elavbrott till följd av söndergnagda ledningar. För att ta reda på problemets omfattning har Fastighetsägarna genomfört en undersökning bland medlemmar i Göteborg. Sammantaget har 174 fastighetsägare besvarat enkäten, och resultatet är nedslående. Ungefär 75 procent av de svarande uppger att de haft problem med råttor i sina fastigheter de senaste fem åren, och knappt en tredjedel uppger att det pågår en råttsanering idag i någon av deras fastigheter.

Sedan 2024 är det kommunerna som har ansvaret för att samla in förpackningar från hushållen. Det innebär också att alla ska kunna lämna sina förpackningar där man bor. Den fastighetsnära insamlingen ska vara genomförd senast 2027. Förändringen möts av oro av många fastighetsägare. Totalt 17 procent bedömer att de nya reglerna avsevärt kommer att försvåra problematiken med råttor, och 31 procent tror att de kommer försvåra i viss grad.

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox

Den 20 november 2024 beslutade riksdagen att alla ekonomiska föreningar inklusive bostadsrättsföreningar ska ge in årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket. Lagändringarna träder i kraft den 1 januari 2025 och gäller för räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2024. Årsredovisningen och revisionsberättelsen för 2025 blir alltså de första handlingarna som omfattas av kravet.

När ska årsredovisningen senast ges in?

Idag är alla bostadsrättsföreningar skyldiga att upprätta en årsredovisning. Det är dock bara vissa större föreningar som är skyldiga att självmant ge in årsredovisningshandlingarna till Bolagsverket. Nu blir det obligatoriskt att lämna in årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket inom en månad efter det att föreningsstämman har fastställt dessa handlingar. Handlingarna ska ges in i bestyrkta kopior. Med en bestyrkt kopia jämställs vid tillämpningen av denna lag ett elektroniskt original.

Vad händer om årsredovisningen inte ges in?

Nya regler införs även om att om en bostadsrättsförening inte inkommer med handlingarna i tid så utgår en förseningsavgift. Om handlingarna inte inkommit inom elva månader från räkenskapsårets utgång så kan Bolagsverket besluta om likvidation av föreningen.

Dessutom får Bolagsverket större möjligheter att kontrollera företagsregistren och arbeta mot brott i företag. Bolagsverket får utökade befogenheter att kräva personlig inställelse vid anmälan av företrädare och vid kontroll av misstänkta oriktiga uppgifter i registren. Bolagsverket ska stryka oriktiga uppgifter om företrädare i registren. Dessutom kriminaliseras företagskapning, och straffet för brott mot målvaktsförbudet skärps.

De nya lagreglerna syftar till att motverka brottslighet som begås inom ramen för företag.

Text: HSB

Bild: Colourbox

Brottslighet inom bostadsrättsföreningar ökar stadigt. Lagstiftningen är bristfällig och polisen saknar i många fall rätt kompetens och resurser för att hantera dessa frågor. Det anser Staffan Teste, ordförande i Bostadsrättsägarnas Riksförbund.

Han efterlyser striktare tag från samhället för att stävja brottsligheten inom bostadsrättsföreningar, polisenheter som är specialiserade på just denna typ av brott och bättre lagstiftning.

– Det är viktigt att bostadsrätts-innehavare sätter sig in i stadgar och reagerar när styrelsen inte sänder ut verksamhets- och årsberättelsen i tid, ställer in eller skjuter på stämmomöten. Var observant när styrelsen försöker missbruka sin ställning och få igenom beslut som i första hand gynnar styrelsen själv, p-platser, hissar till sina vindsvåningar eller tillskansa sig lägenhets- eller förrådsutrymmen eller minimera sina andelar och avgifter, säger Teste.

Läs föreningens årsbokslut

Vid köp av bostadsrätt rekommenderar Staffan Teste privatpersoner att skaffa information om föreningen och dess styrelse genom att bland annat titta på föreningens senaste årsbokslut. Det är också viktigt att kontrollera att föreningen genomför det löpande underhåll som krävs. Är avgiften till föreningen för låg kan det innebära att kostnader skjuts på framtiden då delar av styrelseledamöterna redan flyttat. Lyssna med tidigare boenden i föreningen. Mobbing kan ha förekommit.

Lagförslag förebygger brott i bostadsrättsföreningar

Regeringen har lagt ett nytt lagförslag som syftar till att förebygga och bekämpa brott i företag och bostadsrättsföreningar. Förslaget innebär bland annat att det blir obligatoriskt för samtliga bostadsrättsföreningar att lämna in sina årsredovisningar till Bolagsverket. Idag är det bara få som behöver det.

−Lagförslaget gör det lättare att upptäcka om föreningar inte inkommer med någon årsredovisning eller lämnar in en årsredovisning med felaktiga uppgifter. Det är positivt eftersom det försvårar för kriminella att använda bostadsrättsföreningar för att begå brott. Bostadsrättslagen måste göras om. Den gynnar idag styrelsen på den enskilde medlemmens bekostnad. Medlemmarna måste sammansluta sig och verka gemensamt, exempelvis via Bostadsrättsägarnas Riksförbund, för att få sina intressen tillgodosedda, säger Staffan Teste.

Artikel: Tillväxtportalen/Mediaplanet

Foto överst: Ann Hedlund

Staffan Teste, ordförande i Bostadsrättsägarnas Riksförbund. Foto: Mikael Bodner.

Nyproducerade bostadsrätter lockar med moderna material och hög standard. Men bakom fasaden döljer sig dålig byggkvalitet och osäkra förhandsavtal. “Köp inte”, säger juristen. 

Det senaste decenniet har byggandet av nya bostadsrätter skjutit i höjden, särskilt i storstadsområden, skriver tidningen Dagens PS. Men enligt Erik Stenberg, arkitekt och forskare vid KTH, kommer det med stora risker - de nyproducerade bostäderna håller nämligen inte samma kvalitet som tidigare generationers byggprojekt.

- 2010-talens bostäder är första gången på nästan 100 år sämre när vi bygger än decenniet innan, säger han till Sveriges Radio.

Enligt Stenberg är ett stort problem att byggföretag ofta lämnar över ansvaret till bostadsrättsföreningar så snart bygget är klart. Eftersom byggföretagens ansvarstid är tio år kan husen i praktiken byggas för att klara sig precis så länge – men inte längre.

- Bostadsutvecklare kommer in och ser att det här är en marknad där man kan tjäna pengar men de vet egentligen väldigt lite om att bygga hus, säger han. 

Problemen som Stenberg pekar på handlar inte alltid om det synliga. En snygg fasad eller välpolerad inredning kan maskera stora brister:

- Jag tror att det här med ventilationssystemen är en tickande bomb. På längre sikt när de här bostäderna ska renoveras så kommer det vara väldigt dyrt. Och sitter man då i en bostadsrättsförening som redan är högt belånad, då kommer man inte ha råd att bygga om och då kommer huset att förfalla mycket snabbare än det borde, säger han. 

Branschorganisationen Byggföretagen avvisar dock Stenbergs kritik. I ett mejl till Sveriges Radio skriver de att de inte delar hans bild av att nyproduktion skulle vara en “tickande renoveringsbomb”.

Men kvalitetsproblemen är bara ena sidan av myntet skriver Dagens PS. Till saken hör att många av de nyproducerade bostäderna ofta säljs på ritning via så kallade förhandsavtal, vilket innebär att köparna tar stora risker långt innan byggnaden ens står klar.

Förhandsavtalen innebär enligt juristen Ingrid Uggla en enorm risk, trots att hon själv var med och drev igenom lagen om avtalen på 90-talet. 

- Jag ångrar mig och jag tycker att vi måste förbjuda förhandsavtal. Det går inte, man köper någonting på ritning och man vet inte alls hur det kommer se ut, säger hon till SR. 

Problemet med förhandsavtal är att köparen förbinder sig att köpa en bostad som bara existerar på papper. Bygget kan dröja flera år och resultatet stämmer inte alltid överens med vad som utlovats i prospektet.

Dagens PS skrev nyligen om lägenhetsköparen Daniel som köpte, vad han trodde var, en nyproducerad lyxlägenhet i Nacka. Försäljningsbroschyren målade upp en bild av en bostad med lyxiga material och eleganta detaljer, men verkligheten var en annan. 

Höga fönsterpartier visade sig vara små och inklämda, den utlovade golvvärmen var i vissa fall obefintlig och inredningen inte som förväntad. Spånplattor var missfärgade och ytterdörren trasig. Här har Ingrid Uggla ett tydligt råd: 

- Köp inte. Se vad du ska köpa för någonting. Man ska kunna ha visningar så man vet vad man köper.

Artikel: Dagens PS

Bilder: Colorbox