En mäklare manipulerade ett foto på en eldstad som inte fungerade där det såg ut som att den brann. Information om att bilden var ett fotomontage saknades, varav Fastighetsmäklarinspektionen gav mäklaren en prick. 

Eldstaden i en lägenhet som var ute till försäljning fungerade inte men mäklaren manipulerade ett foto som visade en levande eld. Fotot användes i marknadsföringen men det framgick inte att bilden inte var riktig. Utöver fotot ska mäklaren ha ljugit om eldstaden i objektsbeskrivningen och på visningar, vilket ledde till en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) för falsk marknadsföring. 

Enligt mäklaren uppgav säljarna att eldstaden fungerade och att de själva hade använt den. De hade inte heller blivit uppmanade av varken föreningen eller den sotare som kontrollerat eldstaden att inte använda den. Därutöver hade säljarna svarat nej på frågan om det fanns brister eller andra fel i bostaden. På grund av detta gjorde mäklaren ett fotomontage där det brann i eldstaden till marknadsföring men utelämnade information om att fotot var redigerat.

Fastighetsmäklarinspektionen menar att en eldstad som går att bruka ofta är viktig information för en potentiell köpare. FMI anser att det inte fanns anledning för mäklaren att tvivla på säljarens information om eldstadens skick. Däremot riskerar bilden att vilseleda folk varför FMI menar att information om att det var fotomontage borde tillagts. Bedömningen blev att mäklarens agerande stred mot god fastighetsmäklarsed varför han prickats.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Råttor är ett stort problem i centrala Göteborg. Enligt en ny undersökning från Fastighetsägarna har över 75 procent av de svarande haft problem med råttor de senaste fem åren. Det är en knapp ökning från en liknande undersökning Fastighetsägarna genomförde 2016. Samtidigt oroar kommunens nya regler för förpackningsinsamling.

Det är ett problem som få vill prata högt om, men som växer när det byggs och grävs mer inne i städerna. Råttor som kilar i restaurangkök och på uteserveringar, klättrar upp i toaletter och gnager sönder av­loppsrör. Oavsett vad man tycker om råttor så trivs de där människor lever eftersom det innebär tillgång på mat i form av avfall och matrester.

Inne i fastigheterna kan råttorna ställa till med omfattande skador. Förutom att det är svårt att få ut dem när de väl bosatt sig kan de orsaka bland annat vattenskador, läckage och elavbrott till följd av söndergnagda ledningar. För att ta reda på problemets omfattning har Fastighetsägarna genomfört en undersökning bland medlemmar i Göteborg. Sammantaget har 174 fastighetsägare besvarat enkäten, och resultatet är nedslående. Ungefär 75 procent av de svarande uppger att de haft problem med råttor i sina fastigheter de senaste fem åren, och knappt en tredjedel uppger att det pågår en råttsanering idag i någon av deras fastigheter.

Sedan 2024 är det kommunerna som har ansvaret för att samla in förpackningar från hushållen. Det innebär också att alla ska kunna lämna sina förpackningar där man bor. Den fastighetsnära insamlingen ska vara genomförd senast 2027. Förändringen möts av oro av många fastighetsägare. Totalt 17 procent bedömer att de nya reglerna avsevärt kommer att försvåra problematiken med råttor, och 31 procent tror att de kommer försvåra i viss grad.

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox

Den 20 november 2024 beslutade riksdagen att alla ekonomiska föreningar inklusive bostadsrättsföreningar ska ge in årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket. Lagändringarna träder i kraft den 1 januari 2025 och gäller för räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2024. Årsredovisningen och revisionsberättelsen för 2025 blir alltså de första handlingarna som omfattas av kravet.

När ska årsredovisningen senast ges in?

Idag är alla bostadsrättsföreningar skyldiga att upprätta en årsredovisning. Det är dock bara vissa större föreningar som är skyldiga att självmant ge in årsredovisningshandlingarna till Bolagsverket. Nu blir det obligatoriskt att lämna in årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket inom en månad efter det att föreningsstämman har fastställt dessa handlingar. Handlingarna ska ges in i bestyrkta kopior. Med en bestyrkt kopia jämställs vid tillämpningen av denna lag ett elektroniskt original.

Vad händer om årsredovisningen inte ges in?

Nya regler införs även om att om en bostadsrättsförening inte inkommer med handlingarna i tid så utgår en förseningsavgift. Om handlingarna inte inkommit inom elva månader från räkenskapsårets utgång så kan Bolagsverket besluta om likvidation av föreningen.

Dessutom får Bolagsverket större möjligheter att kontrollera företagsregistren och arbeta mot brott i företag. Bolagsverket får utökade befogenheter att kräva personlig inställelse vid anmälan av företrädare och vid kontroll av misstänkta oriktiga uppgifter i registren. Bolagsverket ska stryka oriktiga uppgifter om företrädare i registren. Dessutom kriminaliseras företagskapning, och straffet för brott mot målvaktsförbudet skärps.

De nya lagreglerna syftar till att motverka brottslighet som begås inom ramen för företag.

Text: HSB

Bild: Colourbox

Brottslighet inom bostadsrättsföreningar ökar stadigt. Lagstiftningen är bristfällig och polisen saknar i många fall rätt kompetens och resurser för att hantera dessa frågor. Det anser Staffan Teste, ordförande i Bostadsrättsägarnas Riksförbund.

Han efterlyser striktare tag från samhället för att stävja brottsligheten inom bostadsrättsföreningar, polisenheter som är specialiserade på just denna typ av brott och bättre lagstiftning.

– Det är viktigt att bostadsrätts-innehavare sätter sig in i stadgar och reagerar när styrelsen inte sänder ut verksamhets- och årsberättelsen i tid, ställer in eller skjuter på stämmomöten. Var observant när styrelsen försöker missbruka sin ställning och få igenom beslut som i första hand gynnar styrelsen själv, p-platser, hissar till sina vindsvåningar eller tillskansa sig lägenhets- eller förrådsutrymmen eller minimera sina andelar och avgifter, säger Teste.

Läs föreningens årsbokslut

Vid köp av bostadsrätt rekommenderar Staffan Teste privatpersoner att skaffa information om föreningen och dess styrelse genom att bland annat titta på föreningens senaste årsbokslut. Det är också viktigt att kontrollera att föreningen genomför det löpande underhåll som krävs. Är avgiften till föreningen för låg kan det innebära att kostnader skjuts på framtiden då delar av styrelseledamöterna redan flyttat. Lyssna med tidigare boenden i föreningen. Mobbing kan ha förekommit.

Lagförslag förebygger brott i bostadsrättsföreningar

Regeringen har lagt ett nytt lagförslag som syftar till att förebygga och bekämpa brott i företag och bostadsrättsföreningar. Förslaget innebär bland annat att det blir obligatoriskt för samtliga bostadsrättsföreningar att lämna in sina årsredovisningar till Bolagsverket. Idag är det bara få som behöver det.

−Lagförslaget gör det lättare att upptäcka om föreningar inte inkommer med någon årsredovisning eller lämnar in en årsredovisning med felaktiga uppgifter. Det är positivt eftersom det försvårar för kriminella att använda bostadsrättsföreningar för att begå brott. Bostadsrättslagen måste göras om. Den gynnar idag styrelsen på den enskilde medlemmens bekostnad. Medlemmarna måste sammansluta sig och verka gemensamt, exempelvis via Bostadsrättsägarnas Riksförbund, för att få sina intressen tillgodosedda, säger Staffan Teste.

Artikel: Tillväxtportalen/Mediaplanet

Foto överst: Ann Hedlund

Staffan Teste, ordförande i Bostadsrättsägarnas Riksförbund. Foto: Mikael Bodner.

Nyproducerade bostadsrätter lockar med moderna material och hög standard. Men bakom fasaden döljer sig dålig byggkvalitet och osäkra förhandsavtal. “Köp inte”, säger juristen. 

Det senaste decenniet har byggandet av nya bostadsrätter skjutit i höjden, särskilt i storstadsområden, skriver tidningen Dagens PS. Men enligt Erik Stenberg, arkitekt och forskare vid KTH, kommer det med stora risker - de nyproducerade bostäderna håller nämligen inte samma kvalitet som tidigare generationers byggprojekt.

- 2010-talens bostäder är första gången på nästan 100 år sämre när vi bygger än decenniet innan, säger han till Sveriges Radio.

Enligt Stenberg är ett stort problem att byggföretag ofta lämnar över ansvaret till bostadsrättsföreningar så snart bygget är klart. Eftersom byggföretagens ansvarstid är tio år kan husen i praktiken byggas för att klara sig precis så länge – men inte längre.

- Bostadsutvecklare kommer in och ser att det här är en marknad där man kan tjäna pengar men de vet egentligen väldigt lite om att bygga hus, säger han. 

Problemen som Stenberg pekar på handlar inte alltid om det synliga. En snygg fasad eller välpolerad inredning kan maskera stora brister:

- Jag tror att det här med ventilationssystemen är en tickande bomb. På längre sikt när de här bostäderna ska renoveras så kommer det vara väldigt dyrt. Och sitter man då i en bostadsrättsförening som redan är högt belånad, då kommer man inte ha råd att bygga om och då kommer huset att förfalla mycket snabbare än det borde, säger han. 

Branschorganisationen Byggföretagen avvisar dock Stenbergs kritik. I ett mejl till Sveriges Radio skriver de att de inte delar hans bild av att nyproduktion skulle vara en “tickande renoveringsbomb”.

Men kvalitetsproblemen är bara ena sidan av myntet skriver Dagens PS. Till saken hör att många av de nyproducerade bostäderna ofta säljs på ritning via så kallade förhandsavtal, vilket innebär att köparna tar stora risker långt innan byggnaden ens står klar.

Förhandsavtalen innebär enligt juristen Ingrid Uggla en enorm risk, trots att hon själv var med och drev igenom lagen om avtalen på 90-talet. 

- Jag ångrar mig och jag tycker att vi måste förbjuda förhandsavtal. Det går inte, man köper någonting på ritning och man vet inte alls hur det kommer se ut, säger hon till SR. 

Problemet med förhandsavtal är att köparen förbinder sig att köpa en bostad som bara existerar på papper. Bygget kan dröja flera år och resultatet stämmer inte alltid överens med vad som utlovats i prospektet.

Dagens PS skrev nyligen om lägenhetsköparen Daniel som köpte, vad han trodde var, en nyproducerad lyxlägenhet i Nacka. Försäljningsbroschyren målade upp en bild av en bostad med lyxiga material och eleganta detaljer, men verkligheten var en annan. 

Höga fönsterpartier visade sig vara små och inklämda, den utlovade golvvärmen var i vissa fall obefintlig och inredningen inte som förväntad. Spånplattor var missfärgade och ytterdörren trasig. Här har Ingrid Uggla ett tydligt råd: 

- Köp inte. Se vad du ska köpa för någonting. Man ska kunna ha visningar så man vet vad man köper.

Artikel: Dagens PS

Bilder: Colorbox

Att det är svårt för unga vuxna att ta sig in på Stockholms bostadsmarknad är ingen nyhet. Om de nya förslagen om lägre amorteringskrav och kontantinsats går igenom kommer tusentals unga få större chans att köpa bostad, enligt Länsförsäkringar. 

I början av november överlämnades en utredning om bolånetaket och amorteringskraven till finansmarknadsministern. Om dessa förslag i utredningen skulle bli verklighet – sänkt amorteringskrav och lägre kontantinsatser – skulle det gynna många unga och ge dem en chans att köpa en bostad. 

Länsförsäkringar har gjort en uträkning som visar på hur det skulle se ut om förslagen skulle gå igenom. Idag är det 73 procent, eller 118 867 personer av de unga vuxna i Stockholms kommun som inte har råd med en bostad. Skulle förslagen gå igenom är det istället 63 procent, 101 223 personer, som inte klarar att köpa en lägenhet. 

Länsförsäkringar skriver i ett pressmeddelande att bostadsmarknaden är för många unga som ett ointagligt fort. Samtidigt som mindre hårda kreditrestriktioner får in fler på bostadsmarknaden finns det också risker. 
– De långsiktiga effekterna är beroende av bostadsprisernas utveckling. Om bostadspriserna stiger med mer än elva procent elimineras effekten gällande inkomstkravet, eftersom man då måste ha lika hög inkomst som idag med befintliga regler, säger Stefan Westerberg, privatekonom på Länsförsäkringar. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Tidningen Hem&Hyra rapporterade nyligen om att hundratals barn och vuxna som är skrivna i en ny skandalförening i Kinesiska muren i Malmö lever de utan vare sig värme eller varmvatten. Problemen hopar sig och myndigheterna hotar hyresvärden med en miljonsmäll.

Hemma hos hyresgästen Anna Szwajda rinner det bara kallt vatten i kranarna och elementen är lika kalla. En gång i veckan åker hon till dottern i Svedala och tar en dusch. Ska hon bara tvätta av sig värmer hon vatten på spisen.

– Jag vet inte vad som kommer att hända, ingen vet. Det här är rena katastrofen, säger hon till Hem&Hyra när det besöker området.

Och hon är inte ensam. Den 2 oktober stängde Eon av värme och varmvatten för 67 lägenheter i Bostadsrättsföreningen Femman i omskrivna Kinesiska muren på Rosengård i Malmö med anledning av obetalda fakturor.

Enligt Hem&hyra så har föreningen betalat delar av fakturorna men fortfarande återstår en skuld på över 600 000 kronor till Eon. Bostadsrättföreningen menar att Eon har gjort fel som stängt av fjärrvärmen och inte velat diskutera en avbetalningsplan. Medan Eon menar att man visst har erbjudit föreningen en avbetalningsplan och att man dessutom uppmanat styrelsen att ”under mycket lång tid” antingen betala eller komma med andra förslag på lösningar.

I huset är 183 personer skrivna, den äldste är 85 år, yngst är en flicka på snart två månader. 72 personer är under 18 år. Hur många som hyr och hur många som faktiskt har betalat för sin lägenhet är det ingen som vet. Enligt en Anticimex-rapport från år 2021 är 24 lägenheter hyresrätter. Under det senaste året har en rad instanser sökt de ansvariga i föreningen, som konstant har duckat. Nu hopar sig problemen:

• Det mest akuta: De boende har varken varmvatten eller värme.
• Kronofogden kräver att få veta vem som äger specifika lägenheter i huset och har dragit föreningen till domstol. Eftersom det inte finns något nationellt register för bostadsrätter är det bara föreningen som vet detta. Ingen har svarat.
• Miljöförvaltningen kräver insatser för att förbättra boendemiljön. Även här är en domstol inkopplad. Ingen har svarat.
• Fyra hushåll med hyresgäster i föreningen har vänt sig till hyresnämnden och kräver information om var de ska betala in sin hyra. Företaget som tidigare skött detta har gått i konkurs. Hyresnämnden har krävt att det ska lösas men än så länge har ingenting hänt

Viteshoten från Skatteverket och miljöförvaltningen ligger på drygt 2,6 miljoner kronor. Huset pekas av kommunen ut som en av stadens ”oseriösa hyresvärdar” i Hem & Hyras och SVT:s stora granskning av landets slumvärdar. Problemen har pågått i många år till hyresgästers och myndigheternas frustration. Föreningen följer inte regler och krav som kommunen ställer.

Malmö stads socialtjänst uppger att de har ”ögonen på situationen” men att de än så länge inte vidtagit några åtgärder med anledning av bristen på värme och varmvatten.

Artiklel från Hem&hyra

Foto: Colourbox

I december ska Boverket publicera en ny beräkning för hur många bostäder Sverige behöver bygga de kommande tio åren för att möta efterfrågan. Enligt Fastighetstidningen kommer antalet bostäder sänkas rejält jämfört med dagens siffra. 

Det var i september i fjol som Boverket presenterade en analys över hur behovet av nya bostäder såg ut i Sverige. Då menade myndigheten att 67 300 nya bostäder per år behövde byggas fram till år 2030 för att tillgodose behovet av bostäder. 

Nu skriver Fastighetstidningen att Boverket förmodligen kommer att sänka antalet behövda bostäder i sin beräkning. Sedan den senaste rapporten har SCB sänkt den förväntade befolkningsökningen. Nu tror man på en befolkningsökning på 25 000 personer per år från 2024 till 2033. Det kan jämföras med 90 000 personer per år de senaste tio åren. 

Under 2022 och 2023 byggdes 99 procent av de nya bostäderna i områden där byggbehov råder. Det tyder på att byggbranschen är förnuftig, menar Bengt J Eriksson, bostadsmarknadsexpert på Boverket. För Fastighetstidningen uppger han att deras prognoser inte ska användas som ett exakt facit för bostadsbehovet av byggherrarna, utan att de får använda sina kunskaper om marknaden. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

En man köpte och bodde i en lägenhet i fem år innan han upptäckte att boytan var elva kvadratmeter mindre än vad som framgick vid upplåtelsen. Mannen nekades ersättning i tingsrätten och har nu, enligt en dom, även blivit nekad av hovrätten. 

I september 2014 fick en man tillträde till en lägenhet han köpt i Sundsvall. Lägenheten var från början en råvind som byggts om till en bostadsrätt. I upplåtelseavtalet framgick det att lägenheten hade tre rum och kök och hade en boyta på cirka 64 kvadratmeter. I avtalet framgick det även att köparen godkände lägenheten i befintligt skick. Detta framgår av en dom från hovrätten för västra Sverige.

Fem år efter att mannen flyttat in kom en besiktningstekniker från Anticimex och mätte boytan i lägenheten. Då konstaterades det att lägenheten mätte 53 kvadratmeter, alltså elva kvadratmeter mindre än vad mannen trodde att den var. Mannen vände sig då till tingsrätten för att kräva 285 313 kronor plus ränta på grund av den felaktiga angivelsen av bostadsytan. Denna summa kom mannen fram till när han utgått från insatsen delat på antalet kvadratmeter han betalat för, och vad som då varit felaktigt. 

Bostadsrättsföreningen menade att boytan var uppgiven som en ungefärlig uppgift och inte exakt. Mannen hade godkänt att lägenheten upplåtits i befintligt skick och hade dessutom undersökningsplikt som stärktes i och med att ytan var en cirkauppgift. Mot bakgrund av detta borde mannen själv ha upptäckt felet och kan därför inte kräva ersättning för bristen.

Uddevalla tingsrätt fastslog att mannen haft tillgång till den ekonomiska planen vid signering av bokningsavtalet. Den ekonomiska planen var en del av bokningsavtalet och fanns med på sista sidan av detta dokument. Tingsrätten framhöll att bostadsrättsföreningen därmed visat upp handlingar och inte försökt dölja uppgifter. 

I domen från tingsrätten framgår det att ett vittne menat att lägenheternas storlek hade beräknats av en arkitekt och fanns med i den ekonomiska planen. Tingsrätten yrkade på att föreningen inte strikt ansvarade för riktigheten gällande lägenhetens storlek eftersom det i upplåtelseavtalet stod cirka 64 kvadratmeter. 

Bostadsrättsinnehavaren kunde inte styrka att arkitekten gått i god för att lägenheten uppmätts till 64 kvadratmeter. Därför kunde mannen inte få rätt i fallet, som ogillades av rätten.

Att mannen bott i lägenheten i fem år utan att upptäcka att boytan var felaktig, att han godkänt bostadens befintliga skick och haft undersökningsplikt blev grund för tingsrätten att avslå mannens begäran om ersättning.

Nu har alltså även hovrätten tagit beslut i fallet – de går på tingsrättens linje och menar att mannen inte får ersättning. Han måste nu dessutom betala för bostadsrättsföreningens rättegångskostnader som uppgår till nära 200 000 kronor. 

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

Sedan några år tillbaka så finns det ett projektet som kallas ”Blåljuskod” och som idagsläget omfattar delar av Storstockholmsområdet. Projektet går ut på att fastighetsägare och bostadsrättsföreningar kan anmäla portkoder till polisen för att underlätta för utryckningspersonal att snabbt ta sig in i en fastighet. Dessutom kan man undvika att skador på entrédörrar och fönsterrutor uppstår i samband med utryckningen. Med hjälp av Blåljuskod kan polisen ta sig in med en vanlig portkod, på samma sätt som postombuden.

När en bostadsrättsförening ansluter sig så får man en dekal att sätta upp utanför porten så att utryckningspersonalen snabbt kan se att det finns en blåljuskod till fastigheten. Koden, som lämnas ut av polisens ledningscentral, är endast tillgänglig för deras personal.

Så här funkar det:

• Kontakta ert lokala polisområde och kontrollera om de är anslutna till projektet.
• Bostadsrättsföreningen lägger med hjälp av lokalpolisen in sin adress i polismyndighetens ärendehanteringssystem. Systemet används för att dokumentera händelser och få överblick över polisresurser i yttre tjänst. Vet ni inte vart ni ska vända er går det att använda e-postadressen Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den. för att anmäla adresser för Blåljuskod. Meddela då vilken ort och vilka adresser det handlar om för att ge registraturen en chans att skicka förfrågan rätt.
• Portkoden kan var en som används för detta ändamål och som bara ett fåtal personer känner till. Det kan även vara den kod som de boende använder. Koden skrivs då om till en krypterad kod i polisens ärendehanteringssystem.
• När en polispatrull åker ut till en adress som är ansluten till Blåljuskod, så får patrullen koden rapporterad av operatören. Därmed behöver inte poliserna slå in något fönster eller någon dörr för att snabbt ta sig in i fastigheten.

Eftersom Blåljuskod är något som polismyndigheten i region Stockholm har startat, är det till för poliser i första hand. Men om det är ett ärende för SOS alarm, som sjukdomsfall eller brand, så kan larmcentralen höra av sig till polisens regionala ledningscentral för att höra om det finns en blåljuskod.

Om inte ovanstående sker så görs utryckningspersonalen ändå uppmärksamma på att föreningen är ansluten till Blåljuskod genom den dekal som ska vara placerad vid entrén. På så vis kan kontakt tas med ledningscentralen för att få koden. 

I vissa livsavgörande situationer kan det hända att personalen inte har tid att kontakta ledningscentralen. Tyvärr behöver de då slå in rutan eller dörren för att snabbt kunna hjälpa drabbade.

Källa: Bostadsrätterna

Bild: Colourbox

Enligt bostadsrättslagen får en förvärvare inte nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen om den skäligen bör godtas som bostadsrättshavare.

Huvudregeln är att en ny innehavare av en bostadsrätt endast får utöva bostadsrätten om personen antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Undantag gäller under viss tid för dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare. Det finns även ett undantag som i viss tid gäller för juridiska personer som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning och då haft panträtt i bostadsrätten. I de flesta fall behöver dock den nya innehavaren av bostadsrätten ansöka om medlemskap i föreningen.

Ansök hos styrelsen

En ny innehavare av en bostadsrätt ska vända sig till styrelsen i bostadsrättsföreningen för att ansöka om medlemskap. Enligt HSB Normalstadgar ska styrelsen avgöra frågan om medlemskap inom en månad från det att en skriftlig och fullständig ansökan om medlemskap tagits emot. För att pröva frågan om medlemskap kan styrelsen komma att begära kreditupplysning avseende den som söker. Mer information om vad som kan vara bra att tänka på vid medlemskapsprövningen hittar du här.

Styrelsen kan antingen bevilja eller neka medlemskap. Om styrelsen är osäker på om medlemskap bör beviljas eller inte kan det vara bra att ta hjälp av jurist.

Om styrelsen inte ger tillstånd

Om styrelsen inte beviljar medlemskap kan den som nekats medlemskap vända sig till hyresnämnden. Undantag gäller för juridisk person som nekats medlemskap efter förvärv av en bostadsrättslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. För den gruppen finns ingen möjlighet till överprövning.

Ansökan ska göras till hyresnämnden inom en månad från det att innehavaren har fått del av bostadsrättsföreningens beslut. Om ansökan görs för sent kan ansökan avvisas.

Om hyresnämnden inte ger tillstånd

Hyresnämndens beslut om medlemskap kan överklagas till Svea hovrätt. För att överklaga behöver ett överklagande ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag hyresnämnden meddelade beslut. Svea hovrätt är sista instans för prövning av medlemskapsfrågor. Det beslut som Svea hovrätt fattar är alltså det som gäller.

Ekonomisk förmåga som ett led i medlemskapsprövningen

Enligt 2 kap 3 § Bostadsrättslagen får en förvärvare inte nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen om den skäligen bör godtas som bostadsrättshavare. I praktiken är det främst förvärvarens förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot bostadsrättsföreningen och dennes personliga kvalifikationer som tillmäts betydelse vid prövningen av medlemskap. Vid skälighetsbedömningen kan dock andra omständigheter vara avgörande. Medlemskap får endast vägras om det finns objektivt godtagbara skäl för detta.

Det finns ingen schablon eller liknande där det går att avläsa hur mycket en förvärvare ska ha i inkomst för att den ska beviljas medlemskap i en bostadsrättsförening. Om bostadsrättsföreningen ifrågasätter förvärvarens ekonomiska förmåga ankommer det på förvärvaren att visa att han eller hon har sådan förmåga. Enligt praxis ska bostadsrättshavaren på egen hand ha sådan ekonomisk förmåga att han eller hon själv kan betala månadsavgiften löpande. Om det framstår som tveksamt att förvärvaren själv har tillräckligt god ekonomi kan ett borgensåtagande i vissa fall medföra att förvärvaren ändå bör godtas som medlem. 

Om det är utrett att den som söker inträde i bostadsrättsföreningen vid upprepade tillfällen varit i dröjsmål med hyresbetalning eller haft andra betalningsanmärkningar mot sig kan detta leda till nekat medlemskap om förvärvaren inte kan ställa godtagbar säkerhet. Betalningsanmärkningar är dock inte något absolut hinder, utan en helhetsbedömning av de ekonomiska förhållandena ska göras.

Nytt rättsfall gällande ekonomisk förmåga i medlemskapsprövningen

I ett nyligen avgjort rättsfall från Svea hovrätt (H14222-23)aktualiserades frågan om ekonomisk förmåga i medlemskapsprövningen. Avgörandet avsåg en person som ropade in en bostadsrättslägenhet på exekutiv auktion där hans ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen avslogs med hänvisning till att han inte bedömdes kunna fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot bostadsrättsföreningen. Utredningen visade att mannen hade en fast anställning som taxichaufför med provisionsbaserad lön. 

Av lönebeskeden framgick att hans inkomster enligt hovrätten fick anses betryggande. Hovrätten beaktade också att lägenheten var obelånad och att det fanns en borgensförbindelse. Det stod klart i målet att mannen inte hade betalat årsavgiften till bostadsrättsföreningen och att parterna haft olika uppfattningar om det fanns en skyldighet att betala årsavgiften då han ännu inte blivit medlem. Bostadsrättsföreningen hade dock inte skickat avier eller påminnelser vilket innebar att denna omständighet enligt hovrätten fick anses ha begränsad betydelse vid skälighetsbedömningen. Sammantaget bedömde hovrätten, till skillnad från hyresnämnden, att bostadsrättsföreningen skäligen borde godta mannen som medlem i föreningen. Med anledning av hovrättens avgörande blev bostadsrättsföreningen i målet skyldig att ersätta bostadsrättshavarens rättegångskostnader i hovrätten som i målet översteg 100 000 kronor.

Medlemskapsprövningar kräver en omfattande helhetsbedömning och ett nekande som överklagas kan som i ovan angivet fall resultera i höga rättegångskostnader för bostadsrättsföreningen. Det kan även bli tal om skadestånd vid nekande av medlemskapsansökan. Skulle bostadsrättsföreningens nekande av medlemskap stå i strid med bostadsrättslagen och bostadsrättsföreningens stadgar kan det innebära att bostadsrättshavaren har rätt till skadestånd från bostadsrättsföreningen om bostadsrättshavaren lidit skada.

 Text: HSB

Foto: Colourbox

En ny undersökning utförd av Verian på uppdrag av Nabo avslöjar att 44% av de intervjuade bostadsrättsföreningarna är osäkra på om de kommer att klara av att finansiera kommande underhåll. Detta trots att i stort sett alla bostadsrättsföreningar har en underhållsplan på plats. En stor utmaning är att sparandet sjunker hos föreningarna. Undersökningen visar också att nästan en tredjedel av bostadsrättsföreningar har skjutit upp underhåll de senaste tre åren. 

Undersökningen visar att 56% av föreningarna känner sig trygga med att kunna finansiera kommande underhåll, medan hela 44% är osäkra, varav 37% ändå tror att de kommer klara av det. Tryggheten är högre bland större föreningar där 66% är säkra på att de kan finansiera framtida underhåll.

- Resultatet av undersökningen visar att en underhållsplan i sig inte alltid innebär att föreningar sparar tillräckligt. För att säkerställa att föreningarna står starka inför framtida utmaningar behöver vi tydligare regler och krav för sparande och finansiering av underhåll, säger Jonas Gustavsson, chefsekonom på Nabo.

Undersökningen visar också att 31% av föreningarna har skjutit upp underhåll under de senaste tre åren. Detta särskilt i äldre föreningar med hus byggda före 1949. Det är tydligt att senaste årens inflation, ökade underhållskostnader och höjda räntor påverkar bostadsrättsföreningarna och kommer att påverka även framåt. 

Vidare visar undersökningen att äldre föreningar står inför större underhållsutmaningar inom en snar framtid. Av föreningarna byggda före 1989 förväntar sig 53% större underhåll inom de kommande nio åren, medan endast 17% av föreningar byggda efter 1990 förväntar sig samma behov. Med tanke på den relativt korta tidsramen och de ökade räntekostnaderna, är det avgörande att föreningarna inte har för hög skuldsättning när dessa större underhåll närmar sig.

Undersökningen avslöjar också att 96% av bostadsrättsföreningarna har en underhållsplan, men endast 47% av dessa är kompletta. De flesta föreningar tar professionell hjälp för att upprätta planerna (75%), men 53% sköter själva uppdateringen.

- Det är avgörande att vi inför en tydlig standard för underhållsplaner och krav på 50-åriga planer för samtliga bostadsrättsföreningar. Detta skulle minska osäkerheten kring hur mycket som behöver sparas och ge föreningarna bättre vägledning i sin avgiftssättning, tillägger Jonas Gustavsson.

- Vi ser också ett behov av att reformera redovisningen så att avsättningen till yttre fonden ersätts med ett krav på ett faktiskt sparande i form av amorteringar eller sparande på bankkonto.

Undersökningen är genomförd av Verian på uppdrag av Nabo. Metod för insamlingen var en webbaserad enkät och insamlingen skedde 10 juni-19 augusti 2024. Totalt svarade 1 681 bostadsföreningar (svarsfrekvens 22 %). Urvalet levererades av Nabo och bestod av såväl kunder som icke-kunder till företaget.

Foto överst: Jonas Gustavsson, chefsekonom på Nabo.

Text och bild: Nabo

En man köpte en bostadsrätt men nekades inträde i bostadsrättsföreningen. Detta på grund av att han endast hade en pågående provanställning. Detta enligt ett beslut från Svea hovrätt.

Det är inte helt självklart vad som förväntas av en ny styrelse och det är mycket att tänka på till en början.

Registrera den nya styrelsen hos Bolagsverket

Så snart föreningsstämman är avklarad och beslut kring de nya rollerna är tagna behöver styrelsen registreras. Det görs via bolagsverket. En ändring i styrelsen börjar gälla först då anmälan om registrering ankommit till Bolagsverket och får ett diarienummer. Det gäller även för anmälan av firmatecknare.

Uppdatera fullmakterna

Fullmakter som tillhör bostadsrättsföreningens styrelse kan finnas hos till exempel banken eller hos den ekonomiska förvaltaren. Dessa behöver uppdateras genom att ta bort de ledamöter som har avgått och lägga till namn på de nytillsatta i styrelsen.

Skaffa dig koll på nycklar och lösenord

Tillsammans med den tidigare styrelsen behöver du och resterande i den nya styrelsen gå igenom vilka nycklar som är utlämnade. Skaffa er en ordentlig översyn kring nycklarna och låssystemet. Det är er som medlemmarna kommer att fråga om nycklar och användandet av gemensamma utrymmen, så se till att ha koll på dessa.

Även koder och lösenord som styrelsen har haft förfogande över behöver ni ta reda på samt ändra. Exempelvis behöver brf-styrelsens mejlinkorg ett nytt lösenord som endast ni i den nya styrelsen har koll på.

Anmäl er som nya kontaktpersoner

Som en helt ny styrelse behöver ni bekanta er med samt ta över avtalen hos alla externa kontakter som den tidigare styrelsen hade kontakt med. Det kan vara allt från förvaltare, bank och hissjour till revisor, avfallshantering och leverantörer av förbrukningsmaterial. När du kontaktar dessa bör du även passa på att be om en genomgå av vilka rutiner som gäller. På så sätt kommer du snabbt in i din nya roll i styrelsen.

Sätt upp en tydlig planering

För att styrelsearbetet ska fungera så smidigt som möjligt är det viktigt med en tydlig plan. Börja med att ta en sittning och gå igenom fastigheten, allt från ekonomisk status till underhållsplan. På så sätt får ni en övergripande bild över vad som behöv göras framöver. Skriv även en tydlig fördelning över vem som förväntas göra vad och boka in datum för kommande styrelsemöten. Det är vanligt att styrelsemöten hålls varje eller varannanmånad, beroende på hur stor föreningen är.

Få till effektiva och korta styrelsemöten

När det väl är dags för styrelsemöte är vårt tips att få till effektiva och korta styrelsemöten. Långa utdragna möten med oklara beslutspunkter stjäl energi och riskerar få hela styrelsearbetet att kännas tristare än vad det behöver vara. Försök därför att ha en tydlig mötesagenda med tydliga beslutspunkter, uttalad protokollförare och iordningställda underlag. Varje styrelsemöte ska dokumenteras i protokoll, som förs i nummerföljd och som ordföranden och minst en ledamot ska skriva under. Denne ledamot får inte vara protokollföraren själv. Sedan ska protokollen förvaras på en säker plats.

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox

När man köper en bostadsrätt köper man inte själva lägenheten – hela fastigheten inklusive alla bostäder ägs ju av föreningen - utan man köper rätten att bo i en viss bostad under obegränsad tid. Det här är del 1 i AoB:s/Bofaktas serie artiklar ur Bostadsrättshandboken - öppen läsning för alla som bor i eller ska köpa bostadsrätt. Hela handboken finns att läsa som PDF på bofakta.se

Förutsättningen är att man sköter sina åtaganden mot föreningen, det vill säga betalar sin avgift,  som det heter i bostadsrätt, och följer de regler som gäller. När bostaden är ny säljs den av föreningen, vilket kallas upplåtelse. När den sedan säljs vidare heter det överlåtelse. Oftast anlitas en mäklare av förening eller säljare för att genomföra affären. Vid besök i bostaden ska man titta närmare på i vilket skick den är och särskilt studera kök och våtrum, men givetvis också golv, väggar och tak.  Det är dock i kök och badrum som kostnaden för en renovering blir högst.  Som köpare har man undersökningsplikt, och har man inte gjort en noggrann kontroll innan köpet är det ofta svårt att efteråt hävda brister som borde ha kunnat upptäckas.   

Ett sätt att vara på den säkra sidan är att beställa en besiktning av en oberoende besiktningsman som går igenom lägenhetens yta, kontrollerar förekomsten av vattenskador, tvätt- och diskmaskinsanslutningar, rörledningar och radiatorsystem. Att mäta boytan är en del av besiktningsmännens uppgifter. Under senare år har många som köpt en bostadsrätt i efterhand fått reda på att lägenheten är mindre än förväntat.  Anledningen är framför allt att det tidigare funnits flera olika sätt att mäta ytan. 

En bostadsrättslägenhet är i lagens mening så kallad ”lös egendom” och då är det den vanliga köplagen som gäller. Som köpare är man som sagt skyldig att noggrant undersöka lägenheten. Fel som upptäcks senare och som man borde ha kunnat hitta eller se själv kan man aldrig räkna med att kunna reklamera i efterhand. Men så kallade dolda fel, som man inte borde ha kunnat upptäcka ens vid en noggrann besiktning, har man rätt att reklamera inom två år från tillträdesdagen. 

Det finns många exempel på fall där säljaren fått betala tillbaka delar av köpeskillingen eller tvingats betala skadestånd för sådana fel i bostadsrätt. Ibland kan säljaren inte avtala bort dolda fel ens med en friskrivningsklausul, vilket det också finns rättsfall som visat. Annars kan man som sagt inte räkna med att kunna reklamera fel i efterhand, såvida inte säljaren lämnat ofullständiga eller felaktiga uppgifter. Hur noggrann man måste vara när man frågar om och undersöker bostaden framgår av det här rättsfallet: 

Den slarviga köparen
En ung kvinna köpte en etta på 24 kvadrat i Vallentuna norr om Stockholm. Lägenheten köptes i befintligt skick, enligt avtalet, och hon besökte lägenheten två gånger innan avtalet skrevs. När hon flyttat in kände hon dålig lukt från badrummet och ringde fastighetsskötaren. Efter besiktning visade det sig att badrummet var ombyggt från en tidigare toalett/klädkammare, vilket föreningen enligt uppgift inte känt till eller gett tillstånd för. Föreningen krävde att felen skulle åtgärdas, vilket också omgående skedde. Efter reparationen, som kostade cirka 100.000 kronor, stämde kvinnan säljaren. Hon ansåg att det var ett köprättsligt fel och att hon hade rätt till både skadestånd och prisavdrag samt ersättning för egna reparationskostnader. Det felaktiga badrummet gick heller inte att försäkra, påpekade hon. Men säljaren, en äldre dam, bestred kraven. Hon menade att ombyggnaden gjorts långt innan hon själv köpte lägenheten, innan 1989, och var utförd enligt de regler som gällde då. Hon hade inte känt till något om när eller vem som utfört ombyggnaden, eller att föreningens godkännande saknats.  Hon hade alltså inte ljugit i sin beskrivning av lägenheten. Köparen hade lätt kunnat konstatera att det inte fanns en golvbrunn, och att vattnet leddes bort via rör genom en garderob.  Hon hade heller inte pratat med föreningen innan köpet. Hade hon gjort det hade hon fått reda på de faktiska omständigheterna kring badrummet, men hon hade inte ens frågat säljaren närmare om just det. Tingsrätten menade därför att den unga kvinnan inte hade undersökt lägenheten tillräckligt noga och hon förlorade målet. 
Lunds Tingsrätt Mål T 821-12

Det kan vara värt att fråga lite extra om just ombyggda kök och badrum. Foto: Ann Hedlund

Det finns många liknande exempel som visar hur stark den så kallade undersökningsplikten är. Det kan alltså vara värt att fråga lite extra om just ombyggda kök och badrum. Om arbete med rördragningar, kakel, tätskikt med mera inte är rätt utförda kan det innebära en skaderisk. Begär också gärna ”våtrumsintyg” av säljaren, om sådant finns, för just ombyggda badrum. Man bör också ta reda på om föreningen känt till och godkänt renoveringen. Man ska också kontrollera vad som ingår av extra utrustning, exempelvis mikrovågsugn, duschkabin, tvättmaskin i badrum m.m.  Om det är säljarens egen utrustning, som inte ingick i bostadsrätten från början, har han rätt att ta den med sig, så det är viktigt att i ett tidigt skede ta reda på vad som ingår.

Vidare bör man ta reda på bostadsrättsföreningens status idag och i framtiden. Bäst är att läsa årsredovisningen och sedan prata med bostadsrättsföreningens kontaktperson. Är föreningen nybildad finns ingen årsredovisning, men däremot en ekonomisk plan där man kan se en sammanställning och en prognos över kostnaderna de tre första åren.

Frågor som kan vara värda att söka svar på är: Ska fastigheten renoveras? Finns det i så fall trygg finansiering? När och hur länge ska renoveringen pågå? Finns det positiva potentialer i föreningen, exempelvis genom hyreslägenheter eller vindar som kan byggas om till bostäder som föreningen kan få in pengar för? Om föreningen hyr ut lokaler till butiker och företag i fastigheten - hur ser deras kontrakt ut och när ska de skrivas om och vad kan det få för konsekvenser för föreningens ekonomi? Tycker du det är svårt att läsa en årsredovisning bör du be din mäklare eller annan sakkunnig om hjälp, för i årsredovisningen finns värdefull information.  Även bostadsrättsföreningens ordförande, eller den person som utsetts till kontaktperson, kan hjälpa till att svara på frågor.

Som köpare ska man också försäkra sig om att säljaren är den verklige ägaren till bostadsrätten. Fastighetsmäklaren har skyldighet att kontrollera säljaren, men det kan man även undersöka på egen hand. Den informationen kan fås genom ett utdrag ur föreningens lägenhetsförteckning. För att få detta utdrag måste det godkännas av säljaren. Om säljaren mot förmodan inte går med på det är det ett tecken på att något inte står rätt till. Om det är ett företag som äger bostadsrätten kan man som köpare begära att få ett färskt registreringsbevis av säljaren där det framgår vem som får teckna företagets firma.

Man bör även ta reda på om bostaden är en s.k. “äkta” bostadsrätt. Det kan man se i årsredovisningen. I korthet innebär det att en bostadsrättsförening är äkta om minst 60 procent av föreningens intäkter kommer från bostäder som används för medlemmarnas boende. En bostadsrättsförening kan bli oäkta när den i alltför stor utsträckning hyr ut lägenheter och lokaler eller upplåter bostadsrätter till annat än boende. Det finns också en fara att föreningen kan bli oäkta om det finns många juridiska personer (företag) som äger bostadsrätter i huset. Skattereglerna är olika för äkta och oäkta bostadsrättsföreningar, med hårdare beskattning för den oäkta. För dig som boende kan detta få stora konsekvenser. Vid en flytt till en oäkta bostadsrätt innebär det bland annat att du inte kan få uppskov med en eventuell reavinst på den gamla bostaden.  Det går inte heller att få uppskov på en eventuell reavinst när du ska sälja i en oäkta förening.

Prismässigt är det stor variation på bostadsrätter, även i samma stadsdelar. Det som avgör priset är främst avgiften, läget, boyta, planlösning, balkong, utsikt, öppen spis, hiss och garage. Årsavgiften, som oftast delas upp i 12 månadsavgifter, ska täcka föreningens kostnader för drift och underhåll, räntor och amorteringar m.m. Man betalar avgiften för att få rätten att nyttja bostaden. Det är styrelsen i föreningen som bestämmer avgiftens storlek. Föreningen är också skyldig att sätta av pengar för underhåll och reparationer av stammar, fasader med mera.  Många värderar en låg månadsavgift som något positivt, men det kan också innebära att föreningen får in för lite pengar till framtida renoveringar, vilket på sikt kan betyda höjda avgifter. Det kan därför vara klokt att prata med föreningens kontaktperson - oftast ordföranden - för att ta reda på planer kring framtida investeringar. 

När man funderar på att köpa en ny bostad bör man först alltid se över sin egen ekonomiska situation och vad man har råd med för typ av bostad. Vidare bör man kontakta flera banker för att ta reda på vilka lånemöjligheter som finns.  Att besöka flera kreditgivare kan löna sig och det finns tusenlappar att tjäna på att få ett bra låneavtal.  Har säljaren skulder till föreningen, har man dock inget ansvar för dessa som köpare. Det är bara vid arv, testamente och bolagsskifte som man tar över den tidigare ägarens skulder.

Det är mycket vanligt att byggföretag idag, via bostadsrättsföreningen som de har bildat, tar ut både bokningsavgift och förskott för nya bostadsrätter som ska byggas. Före 1991, när lagen ändrades, var förskott av det här slaget inte tillåtna, men idag är tvärtom systemet med förhandsavtal det normala. 
En bokningsavgift, som förekommer ibland, kan tas ut för att man ska få reservera en viss lägenhet man är intresserad av redan på ritningsstadiet.  Avgiften brukar uppgå till 10- 20.000 kronor, och avräknas senare från köpeskillingen när kontraktet skrivs.  När projektet kommit lite längre, och det finns en ekonomisk plan tillgänglig att ta del av, kan föreningen även upprätta ett så kallat förhandsavtal efter godkännande av Bolagsverket.  Förskottet man betalar i förhandsavtalet får vara högst 10 procent av insatsen för bostadsrätten. Avtalet är bindande för båda parter. Om projektet inte blir av ska förskottet återbetalas.

Det som avgör priset är främst avgiften, läget, boyta, planlösning, balkong, utsikt, öppen spis, hiss och garage. Foto: Magnus Gotander

Numera gäller nya regler för förhandsavavtal. Avtalet ska noga beskriva allt som ingår i bostadsrätten via upplåtelsen. Köparen har också en betänketid på minst en vecka för att överväga sitt val. Uppgift om det nödvändiga bygglovet för projektet ska också finnas med.  Datum för upplåtelse ska anges, som därefter inte får variera mer än tre månader. Även datum för tillträde ska därefter anges, om det inte sker i direkt anslutning till upplåtelseavtalet.  Förhandsavtal som inte följer reglerna på alla punkter är ogiltiga och kan frånträdas av köparen.

Ska du köpa en helt ny bostadsrätt är därför rådet att se upp lite extra med vilka villkor byggaren ställer i förhandsavtalet, om det begärs att du ska skriva på ett sådant. Därefter erbjuds man som köpare oftast att bestämma vilka eventuella tillval man önskar. Tillvalen kostar extra, och betalas vanligen i samband med kontraktsskrivningen. Nästa steg i processen är det särskilda upplåtelseavtalet som måste finnas för respektive bostadsrätt. Upplåtelseavtalet bygger på den ekonomiska planen som granskats av två så kallade intygsgivare som ska vara godkända av Boverket.  Nya regler gäller numera även för upplåtelsevtal, som ska skrivas under av både säljaren (föreningen) och köpare och noggrant räkna upp exakt vad som ingår i bostadsrätten. Ingår t.ex. förråd, garage, uteplats, terrass eller balkong i upplåtelsen, eller får man bara nyttja dessa som en del i boendet? 
I många föreningar ingår t.ex. inte balkongen i själva upplåtelsen, vilket innebär att underhållsansvaret helt ligger på föreningen och inte kan föras över på bostadsrättshavaren - inte ens via en stadgeändring. En kort tid före inflyttning ska sedan slutbetalningen av resterande insats ske. I samband med inflyttning ska bostaden besiktigas och eventuella fel åtgärdas av byggföretaget. 

Det är mycket att tänka på vid köp av en bostadsrätt, men med rätt kunskap finns det goda möjligheter att hitta den bostad man verkligen vill ha.     

CHECKLISTA: 
# Undersök lägenheten noga. Att reklamera fel som man själv borde ha kunnat se vid visningen går inte. Kontrollera vad som ingår i upplåtelsen, t.ex. förråd, uteplats m.m. 

# Läs de viktigaste punkterna i föreningens stadgar, t.ex. om underhållsansvar m.m. Om något bryter mot reglerna i bostadsrättslagen gäller det inte. Lagen står alltid över stadgarna. 

# Ta del av årsredovisningen och de sju nyckeltalen som numera redovisas. Hur stora är lånen respektive räntekostnaderna? Planeras större renoveringar som kan ge höjd avgift?  

# Titta inte bara på själva lägenheten - kolla även tvättstuga, källare, vindsutrymmen, garage m.m.

# Tala med styrelsen och fråga andra i huset om föreningen.

# Begär ett utdrag ur lägenhetsförteckningen av säljaren/mäklaren för att se att säljaren verkligen är rätt ägare och vad som ingår i bostadsrätten.

# Säljarens make/maka/sambo ska godkänna överlåtelsen skriftligt även om han/hon inte är delägare i bostadsrätten.

# Har föreningen många lokaler och bostäder som hyrs ut, dvs är föreningen äkta eller finns risk att den kan komma att betraktas som oäkta av skattemyndigheten? 

# Finns utomstående förvaltare respektive revisor, i regel ett plus.

# Kontrollera lägenhetsytan. Hur stor är lägenhetens andel i förhållande till föreningens alla skulder?

# Hyr föreningen sin mark och betalar så kallad tomträttsavgäld? Det kan leda till höjda avgifter när markhyran höjs.

# Är föreningen liten - med få lägenheter - då kan problem för bara en medlem leda till besvär för övriga boende. Många små föreningar går numera ihop i en så kallad fusion för att bli starkare.       

Artikel: AoB/Bofakta

Foto: Colourbox

Visste du att temperaturen i din lägenhet bör ligga mellan 20 och 24 grader? Enligt riktlinjerna får temperaturen i din bostad inte vara lägre än 18 grader under en längre tid. Detta är för att säkerställa att inomhusklimatet inte påverkar hälsan negativt. För känsligare miljöer, som förskolor och äldreboenden, bör temperaturen vara minst 20 grader.

Utomhustemperaturen kan variera kraftigt, särskilt under snabba väderomslag från plusgrader till minusgrader. Det kan ta en stund innan värmesystemet i fastigheten hinner anpassa sig och värma upp bostäderna till rätt temperatur. Under sådana omständigheter kan man behöva ha tålamod en kortare period. Om temperaturen dock inte återgår till normal nivå efter ett par dagar, är det viktigt att kontakta sin hyresvärd eller bostadsrättsföreningens styrelse för att undersöka problemet.

Vad gör man om det är för kallt i lägenheten?

Om du upplever att det är kallt, det vill säga att temperaturen är under 20 grader, bör du kontakta din hyresvärd eller bostadsrättsförening. De bör då mäta temperaturen och hitta orsaken till problemet.

Hur mäter man temperaturen korrekt?

Temperaturen i bostaden ska mätas en meter upp från golvet och en bit in i rummet. För golvet gäller att temperaturen inte får understiga 16 grader.

Vad kan orsaka att det känns kallt, trots att det är varmt?

Ett vanligt problem är drag från fönster, dörrar eller ventiler som gör att det känns kallare än vad temperaturen faktiskt är. Om väggar och golv är kallare än luften i rummet, kan det också upplevas som dragigt. I sådana fall kan det vara bra att höja inomhustemperaturen något för att kompensera för draget. För att minska obehaget är det viktigt att luftens medelhastighet inte överstiger 0,15 meter per sekund under vinterhalvåret.

Tips för att hålla rätt temperatur i din bostad

Som boende finns det några saker du kan göra för att undvika en för kall lägenhet:

• Se till att möbler inte blockerar värmen från elementen. Värmen behöver fritt utrymme för att kunna spridas i rummet.
• Om du misstänker att det är kallt, mät temperaturen på rätt sätt (en meter upp från golvet och mitt i rummet).
• Om temperaturen långvarigt ligger under 20 grader, kontakta din hyresvärd eller bostadsrättsförening.
• Lufta element – låt proffsen ta hand om det

Det kan vara frestande att själv lufta elementen om det känns som att de inte fungerar som de ska. Men var försiktig! Om man gör det felaktigt finns det en stor risk för vattenskador. Det är därför bättre att överlåta luftningen till en professionell fastighetsskötare.

Fastighetsägarens ansvar vid kall lägenhet

För fastighetsägare är det viktigt att ha koll på rutiner för att kontrollera inomhustemperaturer och värmesystem. Temperaturreglering ingår i fastighetsägarens egenkontrollsansvar, och det är en del av kraven enligt Miljöbalken. Om du behöver hjälp med att hålla koll på dessa rutiner finns det system och verktyg som hjälper till att översätta lagkrav till praktiskt arbete.

Att hålla rätt temperatur i din bostad är viktigt både för trivsel och hälsa. Känn till dina rättigheter och vad du kan göra om temperaturen sjunker – det kan göra en stor skillnad under kalla vintermånader!

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox

Efter år av turbulens har den svenska bostadsmarknaden satt kurs mot vad mäklarna tror kan bli en normalisering. “Detta är en markant förändring jämfört med för bara sex månader sedan”, säger Bjurfors vd till Dagens PS. 

Enligt Svensk Mäklarstatistik har priserna på bostadsrätter i snitt ökat med 0,8 procent under september, medan villapriserna har tappat med 0,4 procent. Antalet bostadsaffärer har ökat med 11 procent i år, jämfört med samma period förra året. Det rör sig om nästan 122 000 försäljningar. Nu börjar efterfrågan komma ifatt utbudet, menar flera mäklare. 

- Antalet affärer ligger fortfarande något under, men närmar sig nivåerna från pandemin och rekordåret 2021. Det är bara en tidsfråga innan priserna börjar stiga ordentligt, säger Bjurfors vd Fredrik Kullman till Privata Affärer. Han tillägger: 

- Detta är en markant förändring jämfört med för bara sex månader sedan, när branschen fortfarande kämpade i motvind. Anledningen stavas så klart räntesänkningar, men också att vi nu ser ganska så rejäla reallöneökningar.

2024 kan bli året då bostadsmarknaden stabiliseras efter den långa osäkerheten. Mäklarna ser tecken på att den stora volymen av försäljningar börjar möta det stora utbudet av bostäder, något som har saknats de senaste åren. 

Marcus Svanberg, vd på Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, är än mer optimistisk:  

- Vi räknar med att antalet bostadsaffärer fortsätter att stiga kraftigt det kommande året. Med räntor på väg ned och reallöner på väg upp kan bostadspriserna nå nya toppnivåer redan i år, säger han enligt Dagens Industri. 

Det genomsnittliga priset på en bostadsrätt har stigit med 2,6 procent i riket på ett år. Prisökningarna har varit störst i storstadsregionerna, där Storstockholm och Stormalmö sticker ut. Under september ökade priset på bostadsrätter i Storstockholm med drygt 1 procent. I centrala Malmö ökade de med 0,8 procent medan de minskade med 0,6 procent i Storgöteborg. På årsbasis varierar prisförändringen på villor från knappt 3 procent i Storstockholm till strax under 5 procent i Stormalmö, enligt Per-Arne Sandegren från Svensk Mäklarstatistik. 

En av de största anledningarna till optimismen på bostadsmarknaden är, inte helt förvånande, räntesänkningarna. Erik Wikander, vice vd på Svensk Fastighetsförmedling, tror att vi till och med kan se en dubbelsänkning innan året är slut, vilket i så fall skulle ge marknaden en rejäl skjuts framåt.

- Den allt mjukare retoriken från Riksbanken angående räntebanan framåt, som t.om. kan innehålla en dubbelsänkning senare i höst, tillsammans med regeringens stimulansbudget och en trolig förändring av amorteringskrav på lite sikt, medför att vi verkligen går in i 2025 med en normaliserad bostadsmarknad, säger han. 

Artikel: Dagens PS

Foto: Ann Hedlund

Två bostadsrättsföreningar åläggs betala byggsanktionsavgift för åtgärder som bostadsrättshavare har vidtagit i sina lägenheter utan startbesked. 

Byggsanktionsavgift tas ut för vissa överträdelser av plan- och bygglagstiftningen. Till exempel krävs enligt Plan- och bygglagen startbesked för åtgärder som påverkar en byggnads bärande delar och vid ändring av en byggnad som innebär att byggnadens planlösning påverkas avsevärt. Om sådana åtgärder påbörjas utan startbesked, ska en byggsanktionsavgift tas ut. Detta gäller även om överträdelsen inte sker uppsåtligen eller av oaktsamhet.

En byggsanktionsavgift ska tas ut av 1) den som när överträdelsen begicks var ägare till den fastighet som överträdelsen avser, 2) den som begick överträdelsen, eller 3) den som fått fördel av överträdelsen. Det finns i dagsläget inget krav i lagen på att någon av de ovan nämnda objekten ska väljas i första hand. Avgiften behöver inte tas ut om det är oskäligt. En avgift kan också i vissa fall sättas ned om avgiften inte står i rimlig proportion till den överträdelse som har begåtts.

I det ena avgörandet tog Stadsbyggnadsnämnden ut en byggsanktionsavgift för en åtgärd, som innebar avväxling av en bärande vägg. Åtgärden hade vidtagits av en bostadsrätthavare i föreningen, men med föreningens godkännande. Föreningen överklagade beslutet och fick rätt i två instanser. Stadsbyggnadsnämnden överklagade därefter till Mark- och miljööverdomstolen som gick emot de tidigare avgörandena och fastställde byggsanktionsavgiften.

I det andra fallet hade en bostadsrättshavare tagit ner en icke bärande vägg och slagit ihop två lägenheter. Även i det här fallet hade bostadsrättshavaren informerat föreningen om åtgärden. Föreningen överklagade beslutet och fick rätt i en instans av två. Föreningen överklagade därefter till Mark- och miljööverdomstolen som gav stadsbyggnadsnämnden rätt, men satte ner avgiften till hälften.

Mark- och miljööverdomstolens avgöranden

Frågorna som domstolen prövar i båda målen är om bostadsrättsföreningen som ägare (eller tomträttsinnehavare i det ena fallet) av fastigheten kan påföras byggsanktionsavgiften trots att åtgärden utförts av en lägenhetsinnehavare eller om det finns omständigheter som medför att det är oskäligt att ta ut avgiften av föreningen eller i annat fall finns skäl att sätta ned den.

Domstolens slutsats i båda målen är att det räcker att den som sanktionsavgiften riktas mot ingår i någon av de tre kategorierna, se under rubriken byggsanktionsavgift ovan. I dessa två fall fanns det också en bostadsrättshavare som har vidtagit åtgärden och har haft vinning av den som också hade kunnat göras ansvarig. Detta förtar dock inte stadsbyggnadsnämndens möjlighet att istället ålägga bostadsrättsföreningen avgiften enligt rättsfallen mot bakgrund av lagreglernas utformning och avsaknaden av vägledande förarbetsuttalanden.

Domstolen anger dock att det i och för sig kan vara lämpligt att en tillsynsmyndighet beaktar vem som begått en överträdelse och/eller vem som fått fördel av överträdelsen när den tar ställning till vem ett krav på byggsanktionsavgift bör riktas mot.

Eftersom föreningarna i båda fallen har haft kännedom om åtgärderna bedömer domstolen vidare att det inte finns grund för att anse att det är oskäligt att ta ut avgiften. Domstolen prövar därefter om det, trots att byggsanktionsavgiften kan riktas mot föreningen, är oskäligt att ta ut avgiften eller om den på grund av annat skäl att sätta ned den.

I fallet med sammanslagning av två lägenheter konstaterar domstolen att det inte gjorts gällande att åtgärden utförts felaktigt eller inneburit allvarliga risker. Lägenhetsinnehavaren hade själv kontaktat byggnadsnämnden och mot den bakgrunden fanns det skäl att sätta ner byggsanktionsavgiften till hälften.

I fallet med den bärande väggen anger anser domstolen att det inte finns skäl att sätta ner byggsanktionsavgiften. Bl.a. anger domstolen att den aktuella åtgärden med hänsyn till de risker som ingrepp i bärande konstruktioner i allmänhet är förenade med, inte anses vara av mindre allvarlig art.

Mark- och miljööverdomstolen har tillåtit att båda målen överklagas till Högsta domstolen, vilket har skett i fallet med den bärande väggen. Som huvudregel ska Mark- och miljööverdomstolens avgöranden stå fast och det är ovanligt att domstolen tillåter att dessa avgöranden överklagas. Detta visar på att även domstolen anser att rättsläget är oklart och att prejudikat (vägledande avgöranden) behövs.

Det är i skrivande stund oklart om Högsta domstolen kommer att ta upp det överklagade målet till prövning (om så kallat prövningstillstånd meddelas) och vad utgången då skulle bli. Domarna visar på att bostadsrättsföreningar måste vara noggranna att följa upp att bygglovsregler följs även när det är en bostadsrättshavare utför renoveringar i sin lägenhet.

 Text: HSB

Bild: Magnus Gotander

Det kan bo människor med många olika vanor i en bostadsrättsförening och det är vanligt att grannar anser sig bli störda av varandra. Styrelsen ska vara den första instansen som gör en gränsdragningsbedömning för att bestämma om det rör sig om en störning eller inte. Det bör finnas en tydlig rutin för hur det ska gå till väga. Det är viktigt att fundera på störningen ur de boendes perspektiv. Ibland kan saker upplevas som störande även om det rent juridiskt inte är en störning.

– Då får styrelsen försöka lösa det genom att ha ett samtal med den som stör eller den som anser sig bli störd. Är det en störning så är styrelsen skyldig att ta ärendet vidare. Om det inte rör sig om en störning så bör styrelsen inte agera, säger Karolina Sandahl, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service.

 Vad räknas som störningar?

– En vanligt förekommande störning är att en boende spelar hög musik lite för ofta på kvällarna. Det brukar vara tillåtet att ha fest någon gång ibland men inte att regelbundet spela hög musik eller att det ofta rör sig berusade gäster i trapphuset. En störning kan även vara att till exempel bygga om i lägenheten sent på kvällen eller att ett par ofta bråkar och skriker, säger Karolina Sandahl.

Att ta reda på om det är en störning

Det finns lite olika hjälpmedel för att ta reda på om det faktiskt rör sig om en störning. Om det är möjligt så kan någon från styrelsen gå och lyssna när störningen håller på men det är inte alltid rimligt att begära det. Då kan det vara en bra idé att anlita en störningsjour som de boende kan ringa till mitt i natten istället för till styrelsen. Oftast kan störningsjouren lämna en rapport av händelsen som går att använda som bevismaterial om det skulle gå så långt att det behövs. De kan också ibland hjälpa till att lugna ned vid en eventuell konflikt.

– Styrelsen kan även ha en dialog med de boende som bor i anslutning till den berörda lägenheten. Om flera upplever störningar kan styrelsen be dem föra noteringar om när, var och hur störningarna sker. Om det bara är en person som upplever att det är en störning så kan det vara en ovanligt känslig person. Om många upplever en störning så är det troligt att det är en störning, säger Karolina Sandahl.

Att hantera en bekräftad störning

När det väl har konstaterats att det rör sig om en störning är det viktigt att först och främst prata med den som orsakar störningarna. Om det inte hjälper måste styrelsen skicka en rättelseanmodan till den boende som ska innehålla en beskrivning av vad det är som den boende har gjort som är störande och att denne kan bli uppsagd från sin lägenhet om störningen fortsätter.

– Det låter allvarligt men det är viktigt att vara rak och tydlig så att det inte finns chans för några missförstånd. Styrelsen måste även underrätta socialnämnden om att det har skickats en rättelseanmodan till den boende så att de har möjlighet att gå in och hjälpa till om det rör sig om sociala problem. Styrelsen måste kunna bevisa att de har skickat detta både till bostadsrättsinnehavaren och till socialnämnden och därför ska rättelseanmodan skickas med rekommenderad post. Det är bra att även skicka ett vanligt brev ifall det rekommenderade brevet inte löses ut, säger Karolina Sandahl.

Ärendet går till domstol

Om styrelsen inte upprättat en anmodan om rättelse tidigare är det en god idé att ta hjälp av en fastighetsjurist eftersom det finns formkrav på hur den ska se ut.

– Blir det fel så börjar processen om från början och det kan vara tråkigt att tappa tid om det känns angeläget att lösa problemet, säger Karolina Sandahl.

Ifall den som blir uppsagd bestrider rättelseanmodan så går ärendet till domstol och då bör styrelsen absolut anlita en jurist som kan hjälpa till att värdera bevisningen och lägga fram ens talan i domstolen.

Om beteendet inte ändras

– Man behöver fortsätta utredningen efter det att rättelseanmodan har skickats. Det är ju efter anmodan som man vet om bostadsrättshavaren har rättat sig eller inte, det vill säga, slutat med störningarna. Ändras inte beteendet finns det inget annat alternativ än att säga upp personen som stör. Det går att backa ut ur en uppsägningsprocess om styrelsen anser att personen kommer att bättra sig. Störningar leder oftast inte till uppsägning, i många fall går det att lösa på annat sätt, avslutar Karolina Sandahl.

Om det blir fråga om uppsägning så kan det bli en tvångsförsäljning av den boendes lägenhet. Ofta kan man dock komma överens och till exempel säga att den boende själv får sälja lägenheten om det görs inom en viss tid.

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox

Ett offentligt register för panter i bostadsrätt har debatterats i decennier. Ska det verkligen vara nödvändigt, tycks många ha frågat sig. Det fungerar ju så bra när föreningarna sköter det själva. Det är visserligen sant, men många exempel har uppdagat svagheten med dagens system, där bostadsrättens ställning visat sig betydligt sämre än villaägarens. Nu ska dock registret bli verklighet! I budgeten har regeringen anslagit 10 miljoner kronor till Lantmäteriet för att påbörja arbetet nästa år. Anslaget ökas med ytterligare 30 miljoner kronor per år för att slutföra projektet fram till 2030.

De första trevande försöken med ett register påbörjades redan 1996, när Lantmäteriet samarbetade med IFF, Institutet för Fastighetsrättslig Forskning på Juridicum i Uppsala. Professor Ulf Jensen, då lektor och expert på fastighetsjuridik, drev frågan som föreståndare på institutet, vars försök dock fick skrinläggas på grund av lågt intresse hos tillfrågade föreningar. Men Ulf Jensen var säker:

- Det blir ett centralt pantregister för bostadsrättsföreningar. Frågan är bara när och vem som ska sköta det. sa han i en artikel i Allt om Bostadsrätt 2-1995.  

Och efter 30 år får han alltså rätt! Frågan om ett register har utretts grundligt under åren. När 1999 års utredning gick ut på remiss var alla instanser för förslaget, utom HSB, Riksbyggen, SBC (idag: Bostadsrätterna) och AdeFörvaltning (idag: Simpleko). Organisationerna ville föra de egna registren själva, medan privata intressenter skulle få ta hand om resten. Men Ulf Jensen var måttligt imponerad.

- Jag ser inga fördelar med fristående register som HSB och SBC säger sig vilja föra, sa han i intervju. I den senaste utredningen var dock alla tillfrågade remissinstanser för förslaget - även organisationerna. Föreningarnas möjlighet att ta ut en avgift tas bort och ett nytt avgiftssystem införs. Vid överlåtelser blir det köparen som ansvarar för att ändringen anmäls till Lantmäteriet i samverkan med långivarna. 

Lantmäteriet ville i sitt remissvar att registret ska omfatta alla möjliga uppgifter. Men redan för 30 år sen hörde Ulf Jensen till dem som ansåg att bara grunduppgifter om förening, namn och adress på innehavaren samt vilka panter som belastar bostadsrätten ska ingå - inget annat. Hur registret slutligen kommer att se ut är upp till Lantmäteriet och ansvariga på berörda departement. Det hela är alltså till sist en politisk fråga. Men att registret nu blir verklighet är en positiv nyhet för hela bostadsrättssektorn.

Artikel: AOB - Allt om Bostadsrätt

Foto: Magnus Gotander