I en ny lagrådsremiss föreslår regeringen att den tillfälliga lagen för digitala stämmor i exempelvis bostadsrättsföreningar, vilken infördes under pandemin, ska bli permanent.

Regeringen har lämnat in ett förslag till Lagrådet om att permanenta möjligheten för till exempel bostadsrättsföreningar att hålla digitala stämmor, i allmänhet gäller förslaget ekonomiska föreningar och aktiebolag. En brf som vill nyttja denna möjlighet ska kunna bestämma det genom stadgarna. Utöver det vill regeringen att det under extraordinära omständigheter ska gå att hålla stämmor digitalt utan krav på stöd i stadgarna.

Initiativet motiveras bland annat med att dagens regler hindrar digitala stämmor. I nuläget gäller att stämman ska vara ett fysiskt möte som kräver medlemmarnas närvaro och röster, antingen personligen eller via ombud. Dock hindrar inte bestämmelsen om plats/ort för stämman medlemmar från att delta digitalt genom nyttjande av videoteknik.

Däremot är det inte möjligt att hålla helt digitala föreningsstämmor, förutom om samtliga medlemmar skulle ge sitt samtycke till det.

I april 2020, i början av pandemin, infördes en lag om tillfälliga undantag i syfte att minska risken för smittspridning i samband med genomförandet av bolags- och föreningsstämmor. Lagändringen gjorde det möjligt att hålla stämmor helt utan fysiskt deltagande.

På grund av ökad smittspridning återinfördes de tillfälliga undantagen i mars 2022, för att upphöra vid slutet av samma år. Sedan våren 2021 har Justitiedepartementet utvärderat de tillfälliga lagarna genom samrådsmöten. Tanken var att samla in underlag inför utformning av eventuella permanenta regler för digitala bolags- och föreningsstämmor.

Deltagare vid samrådsmötena har varit företag, myndigheter och organisationer som på olika sätt berörts av de tillfälliga reglerna. Slutsatsen som departementet dragit är att det varit ett stort intresse för digitala stämmor samt att många föreningar och bolag genomfört sådana. Men samtidigt ska ett stort antal ha avstått då de varit oroliga för teknikstrul.

I lagrådsremissen lyfts också att digitala stämmor tillåts i Sveriges grannländer. Detta följs av att en rad fördelar presenteras. Till exempel att modern teknik möjliggör för fler att delta och att ett större deltagande kan innebära mer demokrati i föreningen, vilket kan ge en ökad legitimitet för beslut som fattas. Vidare innebär digitala stämmor möjligheter att dra ned på kostnader för stämmolokal och resor.

En annan punkt gäller möjligheten till poströstning. Det konstateras att det inte bör införas krav i lag på att digitala stämmor ska kombineras med detta, bland annat då demokratin kan bli lidande om många väljer att rösta innan de lyssnat till eventuella diskussioner eller tagit del av alternativa förslag till beslut under stämman. Lösningen med poströster kan också bli problematiskt om förutsättningarna för beslut ändras efter att formulär för poströstning skickats ut, alternativt inkommer tilläggsyrkanden eller alternativa förslag under stämman.

Möjlighet till poströstning i just bostadsrättsföreningar uppges det råda delade meningar om. Dock anses de negativa synpunkter som framförts väga så pass tungt att alternativet bedöms som uteslutet i nuläget. Till exempel har aktörer lyft potentiella risker kopplat till rättsäkerhet och försvagning av demokratin.

När det kommer till hur medlemmar i en förening ska informeras inför en digital stämma, föreslås att det av kallelsen ska framgå hur medlemmar ska gå till väga för att delta i stämman.

De nya reglerna är tänkta att kunna träda i kraft den första januari nästa år.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Magnus Gotander

Västmanlands tingsrätt har dömt två män för grovt bedrägeri efter att de lurat en brf i Västerås på över 470 000 kronor. En av männen får fängelsestraff. Det skriver VLT.

En bostadsrättsförening i Västerås och företrädare för ett bolag tecknade avtal om installation av en värmeanläggning i föreningens fastighet. Därefter ska de som företrätt bolaget ha begärt en förskottsbetalning om över 470 000 kronor, med motiveringen att de behövde erlägga förskott till sina underleverantörer. Dock valde företrädarna att försätta bolaget i konkurs två månader senare, utan att den avtalade installationen genomförts. Det står att läsa i Vestmanlands Läns Tidning (VLT).

Istället ska pengarna som föreningen betalat in ha gått till att betala av skulder som bolaget hade. Fallet kom att avgöras i Västmanlands tingsrätt och i domen konstaterar rätten att bolagets avsikt aldrig varit att slutföra arbetet enligt avtalet. Syftet uppges snarare ha varit att skaffa fram pengar till att betala bolagets skulder innan det skulle försättas i konkurs.

De två männen som företrätt bolaget dömdes båda för grovt bedrägeri. Den ena dömdes även för sådant som försvårande av skattekontroll, grovt brott, med fängelse i ett år som påföljd samt fem års näringsförbud.

Den andre mannen fick villkorlig dom och ett tre år långt näringsförbud. Utöver det ålades bolagsföreträdarna att betala ett gemensamt skadestånd till föreningen på drygt 470 000 kronor.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ewa Ahlin / Sveriges Domstolar

En bostadsrättsförening i Stockholm ville vräka en hyresgäst redan 2016. Efter en tur upp i hyresnämnden fick hyresgästen bo kvar, men nu har föreningen köpt ut denne för 700 000 kronor. Detta skriver Hem & Hyra.

För sju år sedan ville en bostadsrättsförening söder om Stockholm vräka en hyresgäst. Föreningen påstod att hyresgästen olovligen hyrt ut bostaden i andra hand och uppgav detta som skäl till vräkningen, skriver Hem & Hyra.

Hyresgästen tog upp ärendet i hyresnämnden och fick där rätt och kunde bo kvar. Hem & Hyra skriver att bostadsrättsföreningen år 2020 sa upp dennes kontrakt, av liknande orsak som tidigare, varpå hyresgästen återigen tog ärendet till rätten. Där vann hyresgästen och fick ha kvar sin bostad. Föreningen ville ändå se att hyresgästen flyttade och erbjöd 700 000 kronor om denne lämnade bostaden. Enligt ett beslut i hovrätten har hyresgästen nu tackat ja till att flytta i juli.

Susanna Skogsberg, före detta föbundsjurist på Hyresgästföreningen, säger till tidningen att det inte är olagligt att köpa ut en hyresgäst men att det ändå kan skapa problem.

– Man förlorar ju sitt hem, så det är klart att det är ett svårt ställningstagande. I vissa situationer kan man känna sig mer eller mindre tvingad att acceptera en sådan här lösning, till exempel när fastighetsägarna sätter det i system och försöker få bort alla hyresgäster, säger Susanna Skogsberg.

Susanna Skogsberg menar att det kan vara olustigt att bo kvar i en förening där de vill bli av med en. Hon berättar vidare att det kan vara bra för bostadsrättsföreningar att få bort hyresgäster då de istället kan sälja lägenheterna och på så sätt få in pengar.

Artikel: Hem & Hyra

Foto: Magnus Gotander

Den 19 maj 2023 kom Svea hovrätt med ett nytt avgörande gällande en andrahandsupplåtelse.

Hyresnämnden
I hyresnämnden, underinstansen till hovrätten, lade bostadsrättshavaren fram att han från början köpt lägenheten i syfte att bereda hans barn möjlighet till bostad när det blivit stort nog och att han under tiden skulle ha möjlighet att hyra ut lägenheten i andra hand. Bostadsrättsföreningen menade å sin sida att bostadsrättshavaren aldrig bott i lägenheten och inte heller haft några konkreta planer på att flytta dit – den som äger en bostadsrätt bör också ha för avsikt att bo där. Hyresnämnden avslog bostadsrättshavarens ansökan om att få hyra ut lägenheten i andra hand.

Beslutet överklagades till Svea hovrätt där bostadsrättshavaren lade till ett yrkande om att hans barn, när det väl var dags att flytta in i lägenheten, inte skulle hyra denna i andra hand utan istället skulle komma att bli delägare i bostadsrätten och medlem i bostadsrättsföreningen.

Hovrätten
Hovrätten började med att resonera kring bestämmelserna i bostadsrättslagen om att en bostadsrättshavare inte får hyra ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens samtycke. Om styrelsen vägrar ge sitt samtycke kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden som på nytt kan pröva bostadsrättshavarens skäl och bevilja eller avslå ansökan om andrahandsupplåtelse. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

I förarbetena till bostadsrättslagen framhålls att en bostadsrättshavares skäl i princip bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten, men att skälen som utgångspunkt väger lättare ju längre tiden går. Även skäl som snarare hänför sig till andrahandshyresgästen anses i vissa fall vara godtagbara, t.ex. att lägenheten upplåts i andra hand till en närstående för att under en tid bereda honom eller henne en bostad. Att en bostadsrättshavare vill hyra ut sin lägenhet i avvaktan på att hans eller hennes barn ska kunna bosätta sig i lägenheten som andrahandshyresgästen har dock inte ansetts vara skäl som bör godtas för en andrahandsupplåtelse.

I just det här fallet kunde hovrätten konstatera att bostadsrättshavaren, med föreningens tillstånd, hyrt ut lägenheten i andra hand sedan tillträdet i mars 2020. Det kunde också konstateras att syftet med förvärvet av lägenheten inte var att han själv skulle bosätta sig där utan att så småningom bereda hans barn en bostad. Bostadsrättshavaren har haft lägenheten uthyrd i andra hand i nästan tre år och har inte något behov av att behålla den för egen del.

Skälet han angav – att hans barn i framtiden ska kunna bosätta sig där – utgör inte ett godtagbart skäl för att få hyra ut lägenheten i andra hand. Eftersom lägenheten redan varit uthyrd under så lång tid ändras inte bedömningen av det förhållandet att barnet i framtiden kan komma att bli delägare i bostadsrätten och medlem i bostadsrättsföreningen istället för att hyra den i andra hand. Hovrätten konstaterade mot bakgrund av detta att bostadsrättshavaren inte visat skäl för att något ytterligare tillstånd till upplåtelse i andra hand ska lämnas, oavsett vem som är hyresgäst.

Att i framtiden vilja bereda sitt barn bostad är alltså inte skäl nog för att få hyra ut i sin lägenhet i andra hand.

Text och bild: HSB

Det blir allt vanligare med tvister gällande avtal om nyproducerade lägenheter, där köpare vill dra sig ur på grund av höjda avgifter och uppjusterad insats. Samtidigt visar statistik från både Booli och Hemnet på ett stort tapp inom försäljning av nya bostäder. Detta enligt SR.

Att köpare och säljare hamnar i tvist gällande avtal om nyproducerade lägenheter har blivit allt vanligare, rapporterar Sveriges Radio (SR) Ekot. Ofta på grund av att de som tecknat upp sig för lägenheter vill dra sig ur när månadsavgiften eller insatsen är högre i upplåtelseavtalet än i förhandsavtalet. En av de som SR talat med är bostadsrättsjuristen Ingrid Uggla som företräder köpare i denna situation.

– De gråter, de är ledsna, de känner en pinsamhet ibland att de har ingått ett sånt här avtal. Men framförallt så tror jag att de känner att, ja men vi kunde väl lita på den bostadsutvecklaren och vi kunde inte ens drömma om att vi skulle hamna i den här situationen, säger hon till Ekot.

I vissa fall har månadsavgiften blivit mer än hundra procent högre. De som tecknat avtal för att köpa lägenhet trodde att säljaren var ett stort byggbolag. När det sedan uppstått tvister har de dock fått klart för sig att deras motpart är en bostadsrättsförening. Och personerna som skrivit under på att köpa bostad har inte längre något lånelöfte från banken.

– De här lönelöftena som gavs i samband med att man tecknade förhandsavtalet, de gäller ju bara i några månader och inte ens det, därför att när man kontrollerar med bankerna så gör dom ju en ny prövning när de ska ha ut pengarna. Och det innebär ju att det är väldigt många som inte får lån idag, fortsätter Ingrid Uggla.

Ekot ska ha sökt ett antal byggbolag för en kommentar utan framgång. Uppsägning av förhandsavtal regleras i bostadsrättslagen och där framgår att det är tillåtet att säga upp avtalet inom tre månader vid väsentlig avgiftshöjning. Dock råder det delade meningar kring exakt hur denna formulering ska tolkas. Snart ska det första fallet om detta prövas i Västmanlands tingsrätt.

Utöver inslaget i Ekot handlade också det senaste avsnittet av Ekonomiekot Extra (SR) om marknaden för nyproduktion i Sverige just nu. Till exempel framgår av programmet att det i april 2023 såldes 77 procent färre nyproducerade lägenheter än samma månad ifjol, enligt statistik från bostadssajten Booli. Siffror från bostadssajten Hemnet uppges visa på en liknande utveckling.

– När vi pratar försäljningar så har vi aldrig sett så låga volymer tidigare, alltså antal försäljningar. Vi kommer förvisso från en period under pandemin då det varit ett ovanligt tryck på nyproducerade bostäder, så att minskningen är ju dramatisk, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg till Ekonomiekot Extra.

Men han tillägger att dagens nivåer framstår som låga även historiskt sett, de lägsta Hemnet någonsin uppmätt. Trots detta verkar ingen generell prissänkning vara på gång ännu för nyproducerade lägenheter. Dock tror Erik Holmberg att utvecklare kommer bli tvungna att sänka priserna för att få alla bostäder sålda.

– De allra flesta, skulle jag ändå säga, kommer man då att behöva korrigera ner priset på, avslutar han.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Magnus Gotander

Nyligen fattade regeringen beslut om utbetalning av elstöd till företag och organisationer, en kategori där även bostadsrättsföreningar ingår, enligt uppgift från Riksbyggen och Skånska Energi.

Regeringen har gått ut med ett pressmeddelande om elstöd till företag. Där framgår att företag och organisationer, från och med den 30 maj i år, kommer kunna ansöka om stödet hos Skatteverket. Beslutet om förordningen, där ansökan om och utbetalning av elstöd regleras, ska ha fattats vid ett extra regeringssammanträde den åttonde maj 2023.

Under våren uppges regeringen ha arbetat intensivt för att få på plats ett elstöd till företag och organisationer. I början av april skickades en formell statsstödsansökan in, vilken godkändes av Europeiska kommissionen i början av maj.

Av ett blogginlägg från energikoncernen Skånska Energi framgår vilka som kan ansöka om stödet för företag och organisationer. Inledningsvis förtydligas att målgruppen är näringsidkare och juridiska personer i elområde 3 och 4. Vidare står det att en förening räknas som en organisation i detta sammanhang, så även registrerade trossamfund.

En annan fråga som besvaras är vilken tidsperiod som stödet avser, vilken uppges vara perioden första oktober 2021 till och med 30 september 2022.

Beslutet har även kommenterats av Riksbyggen via bolagets bostadspolitiska expert och förändringsledare Johanna Bjurskog.

– Äntligen kan även bostadsrättsföreningar få elstödet. Det var en del av en akut krishantering. Framåt vill jag se mer fokus på energieffektivisering. Det bästa för både plånboken och miljön är de kilowattimmar som aldrig förbrukas. Riksbyggen har föreslagit hur ett grönt stöd till bostadsrättsföreningar kan utformas för att påskynda omställningen, säger hon i ett pressmeddelande.

Källa: Bostadsrättsnytt

Anledningarna till att en bostadsrättshavare vill hyra ut i andra hand kan vara flera.Den 3 maj 2023 kom Svea hovrätt, överinstans till Hyresnämnden, med ett beslut avseende en bostadsrättshavares möjlighet att upplåta sin bostadsrättslägenhet i andra hand. Bakgrunden i målet var att tre bostadsrättshavare till en lägenhet i Göteborg, ansökte om att få upplåta sin lägenhet i andra hand med anledning av de dåliga marknadsförutsättningar som råder för att sälja lägenheten.

Bostadsrättshavarna menade att det inte skulle vara möjligt att sälja lägenheten utan att gå med förlust. Mäklaren som bostadsrättshavarna haft kontakt med hade också rekommenderat bostadsrättshavarna att vänta med försäljning av lägenheten till efter sommaren 2023. Föreningen å andra sidan menade att det finns en efterfrågan på lägenheter i föreningen, vilket styrks av att flera likvärdiga lägenheter sålts under året.

Bostadsrättshavarnas skäl prövades först av Hyresnämnden i Göteborg som avslog ansökan. Beslutet överklagades då till Svea hovrätt. Hovrätten framförde med stöd av förarbetena till bostadsrättslagen att en andrahandsupplåtelse kan godkännas så länge det finns ett rimligt behov för bostadsrättshavaren att behålla lägenheten. Det kan också i vissa fall finnas skäl att tillåta en upplåtelse i andra hand även när bostadsrättshavaren inte har för avsikt att behålla lägenheten, till exempel när lägenheten är svårsåld på grund av rådande marknadsförutsättningar.

Bakgrunden till denna inställning är att en bostadsrätt ofta är viktig för bostadsrättshavaren i privatekonomiskt hänseende och det är därför naturligt att en bostadsrättshavare vill avvakta något med en försäljning om bostadsrätten är svår att sälja på acceptabla villkor. I förarbetena framförs också att skälet “dåliga marknadsförutsättningar” inte bör kunna användas i mer än ett år. Har marknaden inte förbättrats under den tiden finns det normalt sett inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med en försäljning.

Att en försäljning inte kan ske på acceptabla villkor innebär att det som regel ska vara fråga om en påtaglig sänkning av marknadspriset för den aktuella lägenheten i närtid. Enbart det förhållandet att en bostadsrättshavare behöver sälja sin lägenhet utan vinst eller med en mindre förlust innebär inte att försäljningen inte sker på acceptabla villkor.

Som de flesta är medvetna om har en viss nedgång av priserna på bostadsmarknaden skett. I det här fallet hade bostadsrättshavarna bland annat åberopat ett värderingsintyg från december 2022 tillsammans med mäklarens rekommendation om att avvakta med försäljningen då bostadsmarknaden just nu har en regressiv utveckling. Hovrätten ansåg dock inte att det fanns tillräckligt underlag för slutsatsen att det skulle vara fråga om en sådan påtaglig nedgång av priset att bostadsrätten kan anses vara svår att sälja på acceptabla villkor. Hovrätten ansåg således att bostadsrättshavarna inte hade tillräckliga skäl för att upplåta bostadsrätten i andra hand med anledning av dåliga marknadsförutsättningar.

Text och bild: HSB

Funderar du på om det är bra läge att köpa bostad i vår? Det är lätt att bli villrådig i dessa tider med stigande bolåneräntor och sjunkande bostadspriser. Hur stor kommer nedgången vara och när går priserna upp igen? Eftersom det är svårt att veta säkert hur bostadsmarknaden ser ut framöver publicerar vi några tips från Nordax på hur du kan tänka.

1) Hitta en bostad att trivas i länge

Oavsett prisnedgångar vet vi att bostadspriserna historiskt sett går upp på sikt. Ju längre tid du bor i bostaden desto lägre är risken för en kraftig värdeminskning. Att hitta en lägenhet som du känner att du kommer att trivas i är viktigare än att du prickar in exakt rätt tajming på bostadsmarknaden. Däremot är det viktigt att ha goda marginaler och känna dig trygg med att kunna bo kvar även om du skulle bli av med jobbet eller om räntan stiger.

2) Se över din boendeekonomi

Hur mycket kan du och är du villig att lägga på boendekostnader? Gör en budget som tar hänsyn till eventuella förändringar. Räkna på vad som händer med din ekonomi om räntan stiger eller om amorteringskraven blir tuffare. Banken stresstestar visserligen också din ekonomi när det avgör om du kan få ett bolån - men det är alltid bra att vara medveten om vad olika påfrestningar på din ekonomi innebär.

3) Sälj och köp ungefär samtidigt

Äger du redan en bostad som du ska sälja? Försök att sälja och köpa under samma tidsperiod. Säljer du i en nedgång och samtidigt köper, innebär det ju att du även köper din nya bostad till ett lägre pris. Förbered dig så mycket som möjligt. Hur ser det ut med försäljningen av likvärdiga lägenheter i samma område? Håll koll på hur lång tid det brukar ta från att annonsen lagts ut till att bostaden blivit såld. Och finns det ett stort utbud av bostäder du är intresserad av?

4) Syna bostadsrättsföreningens ekonomi

Innan du köper en bostad bör du läsa bostadsrättsföreningens årsredovisning ordentligt. Det är i slutändan föreningens ekonomi
som kommer att påverka din avgift och indirekt bostadens värde.

Något som är värt att kolla efter är:

Hur stora är lånen? Det som är intressant är lån fördelat på boarean och avgiften per kvadratmeter och år. Leta upp den totala skulden och totala boytan. Vad snittvärdet ligger på skiljer sig från olika städer och områden. Fråga mäklaren om genomsnittsvärdet för området bostaden ligger i.

Ökade framtida kostnader? Har föreningen bundit sina lån som snart löper ut? Isåfall kan det innebära att avgiften höjs i och med att föreningens lånekostnader antagligen kommer att öka. Eller kanske planeras det stora renoveringar som kan påverka avgiften?
Intäkter? Hyr föreningen ut lokaler eller är några bostäder hyreslägenheter som genererar intäkter? Har stora renoveringar redan gjorts? Då kan en förening med lite högre lån per kvadratmeter ändå ha en bra bostadsekonomi.

5) Kolla försäljningssiffror i området

Ingen vill betala överpris för sin bostad. Därför är det viktigt att kolla försäljningssiffror för likvärdiga bostäder i samma område. Kolla aktuella försäljningssiffror men också hur priserna sett ut historiskt sett. Hur har området klarat tidigare nedgångar på bostadsmarknaden? Ser du en uppåtgående trend?

Blev det lite klarare?

Det viktiga tycker vi är alltså att hitta en bostad du tycker om och har råd att ha kvar oavsett om räntorna går upp eller om dina ekonomiska förutsättningar ändras. Det är också viktigt att säkerställa att bostadsrättsföreningens ekonomi ser bra ut. Då har du ditt på det torra oavsett marknadens svängningar som ingen ändå kan förutspå helt säkert. Det enda vi vet är att bostadsmarknaden haft en uppåtgående trend oavsett nedgångar och kanske är det inte så konstigt. Vi blir ju trots allt fler och alla behöver någonstans att bo.

Text och bild från Nordax.

Behöver du råd och stöd inför köp eller försäljning av bostadsrätt? Välkommen att kontakta oss på Bostadsrättsägarnas Riksföbund. 

Telefon: 08-778 78 14

E-post: Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Den nya gränsen på fyra veckor för att överklaga en planerad ombyggnad innebär att många bostadsrättsinnehavare missar möjligheten att protestera. Kommuner som Stockholms stad bryr sig inte om att informera berörda. Kravet att alla ska läsa kungörelser öppnar för att vissa i en bostadsrättsförening gynnar sig själva på grannarnas bekostnad.

En ny fransk balkong i innervinkel endast tre meter, nittio grader utanför egna bostadsrättens sovrumsfönster, låter inte det som något som borde angå en? Eller någons bygglov för motsvarande arkitektoniska raffinemang till ens eget sovrum och som sammantaget ger upphov till en ”halvöppen planlösning” med grannen?

Det förefaller dock inte Stadsbyggnadsnämnden (SBN) i Stockholms stad tycka som i ovanstående exempel hämtat från Muttern 17 på Södermalm, det hus där jag bott i 34 år. Systematiskt underlåter kommuner att direktinformera alla enskilda ”sakägarhushåll” om bygglov för t.ex. balkonger och takaltaner på flerfamiljshus så att besluten efter fyra veckor vinner laga kraft och sedan inte kan överklagas hur lagstridiga och drabbande de än är. Mycket talar för att denna underlåtenhet även gäller andra typer av lov.

Den 2 maj, 2011 reviderades Plan- och Bygglagen (PBL). Före lagändringen kunde sakägare överklaga upp till tre veckor efter att vederbörande blivit medveten om ett bygglov. Nu infördes en skarp gräns. Idag vinner alltså lovet laga kraft fyra veckor efter beslut om ingen sakägare klagat.

I gengälld skärptes kommunernas informationsplikt: ”Det här kommer att bli säkrare för alla”, kommenterade enhetschef Camilla Adolfsson på Stefan Attefalls (KD) Socialdepartementet för Sydsvenskan (18/2-11), ”Det blir bättre för grannarna som får besked om vad som är på gång och det blir bättre för den som ska bygga eftersom de får besked om att lovet verkligen är klart”.

I Stockholm informerar SBN bostadsrättsföreningens styrelse om lovet men inte den enskilde medlemmen eller motsvarande i omgivande fastigheter trots att det i PBL 9 kap, 41 b § anges att riktad kungörelse även ska göras till ”…övriga kända sakägare, om antalet inte är så stort att det skulle innebära större kostnader och besvär än vad som är försvarligt med hänsyn till ändamålet med meddelandet att skicka det till var och en av dem.”

Kuvert och portokostnad på några hundralappar och enkel brevhantering kan knappast sägas vara oskäligt i förhållande till upprätthållande av rättssäkerhet och möjlighet att freda egendomar för miljoner och högt uppskattade bruksvärden. Ansökningskostnaden uppgår till drygt 20 000 kr, så lite medel borde kunna öronmärkas även till information; i annat fall: höj avgiften.

Man skulle också kunna tänka sig en revidering av PBL där kommunen förpliktigar bostadsrättsföreningar och fastighetsägare som fått delgivningar om ansökan och beslut att upplysa varje medlem eller hyresgäst om detta och att klagandetiden i annat fall förlängs. Delgivningar via elektronisk post har lagstiftaren framsynt nog redan tagit höjd för. Informationsfrågan handlar inte om att det är ogörligt eller ens svårt. Det är viljan som tryter.

När kommunen har en skyldighet att underrätta var och en men sätter i system att strunta i det har de hjälp av en liten finurlig passus på undanskymd plats i förarbetet till PBL, Prop. 2010/11:63 55: ”Bestämmelsens utformning innebär att tiden för överklagande ska räknas på det sätt som anges i tredje stycket även om byggnadsnämnden inte skulle ha uppfyllt skyldigheten att skicka ett meddelande till sakägare enligt 9 kap. 41 b §.” Ingen möjlighet till rättelse för den drabbade och inga sanktionsmöjligheter mot till exempel de alltid lika exploateringspeppiga stockholmskommunerna. Bilden av ett politiskt och ideologiskt uppsåt framträder.

Istället för direktriktad information från kommunen förväntas de oprioriterade sakägarna ta del av bygglovsbeslutet genom nätpublikationen Post- och Inrikes tidningar. Handen på hjärtat, hur ofta besöker du den sidan eller läser lokaltidningarnas kungörelser? Och i synnerhet om du inte förväntar dig att hitta något där som angår dig. Post- och Inrikestidningar från 1645 är en museal informationskanal för gallerierna, ett orimligt sätt för samhället att hävda att de delgett allmänheten viktiga beslut.

Man skulle kunna tro att bostadsrättsföreningsstyrelsernas förpliktelser enligt likställighetsprincipen (utgår från generalklausuler i LEF & BRL) trots allt ändå ska garantera information i tid till samtliga medlemmar så de kan delta i den kommunala handläggningsprocessen och eventuellt överklaga; men denna lagstadgade fundamentala grundsats är i praktiken ofta en chimär.

I vår egen förening gav styrelsens bemyndigade balkonggrupp medlemmarna drygt två månader på sig att lämna synpunkter ”inför inlämnade av ansökan”, som man skriftligen uttryckte det. I själva verkat hade de redan lämnat in och under den interna samrådsperioden beviljades lovet och obevekligt tickade sedan tiden ner tills beslutet vann laga kraft, oss övriga medlemmar ovetandes trots att vi var flera som var tydliga med att vi ville delta i processen. Först sju månader efter att byggloven beviljats informerades medlemmarna i samband med årsstämma.

Fyra av de fem styrelseledamöterna verkade aktivt för tre takaltaner och tre balkonger - till sig själva, vid sidan av övriga åtgärder. Och de hade möjligheten till skillnad från oss andra att utnyttja sin insiderkunskap och kommunicera handläggaren för att påverka sin privata situation.

Modellen ovan är bara en av flera varianter på hur ledningen för bostadsrättsföreningar rundar risken för överklaganden från egna medlemmar.

I många avseenden utgör bostadsrättsföreningar i praktiken små rättsliga fristater i staten där en majoritet genom styrelsen tämligen sorglöst kan ägna sig åt t.ex. otillbörligt gynnande av egna intressen och pennalism. Stora ekonomiska incitament och närmast oinskränkt makt gör många bostadsrättsföreningar till socialpsykologiska tummelplatser som inte står Svenska Akademien efter.

Det är få förunnat att ha de finansiella muskler som krävs för en rättsprocess mot en förening som moraliskt gått vilse. Och vid allvarligare konflikter finns också ofta ett mer eller mindre uttalat hot om förverkande av bostadsrätten, ens hem och trygghet.

Som drabbade sakägare i en bostadsrättsförening på drift törstar man efter kontakt med yttervärlden, etiska normer och en juridiskt stadig mark att äntligen få kravla upp på. Vi väntade andäktigt på att få vår tamp kastad till oss från det samhälle vi trodde vi hade ett kontrakt med. Men det kom ingen.

Vågar alla vi och morgondagens drabbade sakägare i landet snart hoppas på lite lagefterlevnad, garanterad talerätt och rättssäkerhet trots att vi inte är några hippa och omhuldade spekulationspimpare på grannars bekostnad av faciliteter marknaden redan dignar av?

Thomas Fång
Kulturarvet – Ej till salu!
(Sedan 2006; finns på Facebook)

Det är allt fler som vill hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. Detta enligt siffror från Blocket som TV4 tagit del av.

Bostadsrättsnytt skriver att hyra ut sin bostadsrätt kan vara en sätt att tjäna extra pengar. Just nu ser Blocket en ökning i antalet annonser om bostadsrätter till uthyrning. Under april månad har annonserna ökat med 134 procent jämfört med samma period i fjol. TV4 skriver att det pressade ekonomiska läget kan ha bidragit till att fler vill hyra ut.

– Jag är ganska förvånad. Jag trodde aldrig jag skulle se den här storleken på ökning. Det visar ju på det ekonomiska läge vi befinner oss i med inflation och stigande räntor, säger Fredrik Strömsten som är vd på företaget Qasa som driver annonssidan Blocket bostad, till tv-kanalen.

Enligt TV4 vill inte Blocket säga exakt hur många annonser de 134 procenten motsvarar. Detta av konkurrensskäl.

Blocket har genomfört en enkät där 413 personer som hyr ut sin bostadsrätt svarat. Där svarar 62 procent att de skulle vilja hyra ut en längre period om föreningen tillät det. I enkäten svarar också 48 procent att de kan tvingas sälja sin bostad om föreningen fortsätter neka uthytning.

– Många personer sitter ju i dag i lite av en rävsax. Man kanske sitter med stora bolån och behöver sälja, men marknaden har gått ned mycket. Då vänder man sig till hyresmarknaden för att hyra ut, säger Fredrik Strömsten till TV4.

Källa och bild: Bostadsrättsnytt 

Har du en uteplats i anslutning till din lägenhet? Har du koll på hur den får användas? En vanlig uppfattning är att uteplatsen tillhör lägenheten och således fritt kan nyttjas av bostadsrättshavaren. Riktigt så enkelt är det dock inte utan rätten att använda uteplatsen beror på hur föreningen har reglerat nyttjandet av marken utanför lägenheten.

Det finns i huvudsak två sätt enligt vilka mark kan upplåtas. Det ena sättet är att upplåta marken med bostadsrätt. I ett sådant fall är marken juridiskt en del av lägenheten och bostadsrättshavaren har förhållandevis stor frihet att själv bestämma hur marken ska nyttjas. Om marken är upplåten med bostadsrätt ska det framgå av ett upplåtelseavtal eller tilläggsavtal till upplåtelseavtalet. Detta regleras i bostadsrättslagen.

Kanske är det dock vanligare att marken är upplåten som en s.k. benefik nyttjanderätt. I ett sådant fall är marken inte en del av lägenheten utan upplåts separat som en exklusiv nyttjanderätt utan betalning för den enskilda bostadsrättshavaren. Om marken är upplåten som en benefik nyttjanderätt är det fortfarande föreningen som beslutar om vad som gäller angående markens användning. Bostadsrättshavaren är därmed skyldig att rätta sig efter föreningens ordningsregler angående t.ex. byggnationer, tillåtna planteringar eller färg på staket.

Det är viktigt att reglera benefika nyttjanderätter genom avtal. Det finns inga formkrav för benefika nyttjanderättsavtal och avtalet kan vara såväl muntligt som skriftligt. Skriftlighet är dock att föredra för att parterna ska veta vad som gäller. Skriftlighet är också fördelaktigt ur bevissynpunkt. Avtalet kan till exempel reglera hur uteplatsen får nyttjas, hur ansvar för underhåll och reparation ska fördelas, vilken uppsägningstid som gäller samt vad som gäller för eventuella byggnationer och ändringar.

Om en bostadsrättshavare har tagit en uteplats i anspråk och föreningen inte säger något om det, kan föreningen anses ha accepterat det genom konkludent handlande, dvs. genom att föreningen agerat som om bostadsrättshavaren haft rätt att nyttja uteplatsen. En benefik nyttjanderätt kan då ha uppstått utan konkret avtalsinnehåll. Det kan leda till konflikter mellan föreningen och bostadsrättshavaren eftersom bostadsrättshavaren trott sig ha rätt att nyttja ”sin” uteplats. Det kan också leda till ökade kostnader för föreningen.

Text och bild: HSB
www.hsb.se

Innan du köper en bostad bör du granska bostadsrättsföreningens ekonomi. En låg månadsavgift betyder inte per automatik att ekonomin är bra. Att ta en ordentlig titt på föreningens årsredovisning är a och o innan ett bostadsköp. Vi vet att det kan kännas överväldigande att granska en årsredovisning. Här är en checklista som kan hjälpa dig.

1. Hur stor är föreningen?

Om en bostadsrättsförening består av mindre än 10 lägenheter räknas den som liten. Köper du en bostad i en mindre förening innebär det en högre risk eftersom ni är färre hushåll som delar på kostnaderna. Ska ett stambyte göras kanske föreningen behöver ta ett större lån och högre räntekostnader kan leda till att månadsavgiften behöver höjas. Höjningen blir givetvis då högre per medlem jämfört med om ni skulle varit fler i föreningen. Det kan också vara svårare att få ett bolån beviljat om du köper bostad i en liten förening. Kolla alltid med banken innan du skriver på köpekontraktet.

2. Hur stora är lånen?

Det som är intressant att kolla på är lån fördelat på boarean. Skuldsättningen per kvadratmeter brukar du kunna hitta i början av årsredovisningen. Annars kan du räkna ut det själv genom att leta upp bostadsföreningens totala skuld och dela den med föreningens totala boyta. Allt under 5000 kr per kvadrameter anses vara bra, mindre bra är om föreningen har en skuld på 10 000 kr - 15 000 kr per kvadratmeter. Du bör helst undvika köpa en bostad i en förening som är högt belånad.

3. Hur stora är räntekostnaderna?

Räntekostnaderna är ofta den största utgiften och har störst påverkan på månadsavgiften. Leta upp Resultaträkningen och raden Räntekostnader och jämför med Nettoomsättningen (intäkterna). Ligger räntekostnaderna på 15-20 % av omsättningen är det bra. Nyproduktion med nybildade föreningar kan ha räntekostnader på 30 % eller mer. Men har föreningen en bra amorteringsplan är det en utgift som kommer minska med tiden. Kolla upp hur mycket föreningen amorterar varje år. En bra nivå är minst 2 % av det totala lånebeloppet.

4. När löper lånen ut?

Har föreningen bundit sina lån till låg ränta men som snart löper ut? Isåfall kan det innebära att avgiften höjs i och med att föreningens lånekostnader antagligen kommer att öka. Eller kanske planeras det stora renoveringar som kan innebära att föreningen behöver ta ytterligare lån?

5. Är årets intäkter större än utgifterna?

Hyr föreningen ut lokaler eller är några bostäder hyreslägenheter som genererar intäkter? Har stora renoveringar redan gjorts? En förening med lite högre lån per kvadratmeter kan alltså ändå kan ha en bra bostadsekonomi. I Resultaträkningen ser du om bostadsrättsföreningen gått med vinst eller förlust under året. Här redovisas vad som kostat pengar och var intäkterna kommer ifrån. Om stora renoveringar gjorts är det något positivt men som påverkar resultatet negativt. Viktigt är att kolla vad som orsakat ett negativt resultat. Om det är en engångsutgift för en investering är det inte lika alarmerande som höga räntekostnader till exempel.

6. Hur ser det ut bakåt i tiden?

Balansräkningen redovisar summan av föreningens vinster och förluster från tidigare år. Är det balanserade resultatet negativt - d.v.s att det är ett underskott? Beror det på att en större renovering som gjorts tidigare år till exempel kan föreningen ändå ha en bra ekonomi. Handlar det om att man år efter går gått back för att intäkterna hela tiden varit lägre än utgifterna är det värre. Ta reda på när det blev ett underskott och varför. Fråga även gärna om att få se resultatet från tidigare årsredovisningar.

7. Tomträtt eller äganderätt?

Det är vanligt att bostadsföreningen hyr marken från kommunen som huset står på - de har s.k. tomträtt. Höjer kommunen hyran, innebär det ökade kostnader för föreningen och i sin tur en högre månadsavgift. Det är främst de större städerna Stockholm, Göteborg och Malmö som drabbas av hyreshöjningar. Om bostadsföreningen har äganderätt däremot är det positivt eftersom de då äger marken och inte betalar någon hyra. Däremot har föreningen istället antagligen högre lån och räntekostnader om de köpt loss marken.

8. Äkta eller oäkta bostadsrättsförening?

De flesta bostadsföreningar är äkta. En förening klassas som oäkta om mer än 40 % av föreningens intäkter kommer från hyreslägenheter, hyreslokaler eller från företag som äger bostadsrätter i föreningen. Det är olika skatteregler för oäkta och äkta bostadsrättsföreningar. Säljer du en bostad i en oäkta förening betalar du 25 % i vinstskatt, vilket är något högre jämfört med om du säljer en bostad i en äkta förening där vinstskatten ligger på 22 %. Ofta kan det vara lägre eller ingen månadsavgift alls i en oäkta förening, som du kan bli förmånsbeskattad för. Det finns alltså för - och nackdelar med båda. Det viktiga är att vara medveten om dem och räkna på det.

Text: Nordax Bank

Behöver du råd och stöd - välkommen att kontakta oss på Bostadsrättsägarnas Riksförbund.

Du är väl medlem? Det kostar endast 300 kronor / år. 

En kvinna skulle flytta till en bostadsrätt hon köpt, men efter att föreningen höjde avgiften rejält nekade banken henne bolån. Enligt förhandsavtalet får köparen avbryta avtalet om en väsentlig förändring av avgiften sker. Företaget Serneke anser dock att den höjning som gjorts inte är en väsentlig höjning, och vill istället se att Malin skriver på upplåtelseavtalet och sedan själv säljer bostaden.

En kvinna vid namn Malin Svensson från Malmö skrev för ett och ett halvt år sedan på ett förhandsavtal för en lägenhet som skulle byggas. Hon beviljades då även ett bolån från sin bank. Tanken var att hon skulle flytta in nu i veckan, men inflyttningen blev inte av. Detta skrev Aftonbladet nyligen om.

Orsaken till att Malin Svensson inte kan flytta in är att byggbolaget Serneke, som står bakom projektet där Malin skulle flytta in, höjde avgiften i november med 46 procent. Aftonbladet skriver att avgiften för lägenheten låg på 4 300 kronor när Malin skrev på förhandsavtalet och att den efter höjningen istället ligger på 6 300 kronor. Banken gjorde en ny beräkning och kom fram till att dra tillbaka lånelöftet. Nu beskriver Malin Svensson läget som en “rävsax” för tidningen.

– Jag har inte skrivit på upplåtelseavtalet så jag äger inte bostaden. Jag har skrivit på ett förhandsavtal som de inte låter mig frånträda trots att det står i förhandsavtalet tydligt att om det sker en väsentlig höjning så har man rätt att frånträda, säger Malin Svensson.

Enligt förhandsavtalet får köparen avbryta avtalet om en väsentlig förändring av avgiften sker. Serneke anser dock att den höjning som gjorts inte är en väsentlig höjning. Serneke vill istället se att Malin skriver på upplåtelseavtalet och sedan själv säljer bostaden.

– De ville att jag skulle göra det och sedan försöka sälja lägenheten själv. Men då hamnar jag i en sits att om jag inte får sålt lägenheten blir jag tvungen att flytta in själv. Det går inte när jag inte får lån eller har råd att bo där, säger Malin Svensson till Aftonbladet.

Malin har anlitat en jurist för att hjälpa henne. Aftonbladet har sökt Serneke som menar att avgiftshöjningen inte är väsentlig då den grundas på höjda räntor, stigande inflation och högre elpriser. ”Vi har förståelse för att man kan hamna i en besvärlig situation i rådande läge, men avtalet är bindande. Kan man inte flytta in så finns det en lösning i att sälja lägenheten innan tillträdet”. Det skriver Serneke till tidningen i ett mejl.

Artikel:Bostadsrättsnytt

Bild: Bostadsrättsnytt/Mostphotos

Hur får man flera medlemmar att delta i vårstädningen? Är en straffavgift från styrelsen en bra idé? Våren är äntligen här och det är sen gammalt att det som göms i snö kommer upp i tö. För många bostadsrättsföreningar är det därför hög tid för vårstädning och det är inte ovanligt att föreningarna uppmanar sina medlemmar att hjälpa till. En del medlemmar ser detta som en chans att umgås med sina grannar och njuta av den härliga solen medan andra medlemmar gärna håller sig borta. Att inte alla medlemmar ställer upp kan i många fall skapa irritation och olika läger bland medlemmarna. Vad kan bostadsrättsföreningen göra för att undvika detta?

Varför kan det vara en bra idé att anordna vårstädning?
Genom att anordna städdagar där medlemmarna städar är en möjlighet för bostadsrättsföreningen att hålla kostnaderna för utvändig städning nere. Det vill säga att medlemmarna själva utför arbetsuppgifterna än att anlita extern hjälp. Årsavgiften som medlemmarna betalar till bostadsrättföreningen ska förvisso täcka föreningens driftkostnader, bland annat amorteringar, vatten, el, uppvärmning och löpande underhåll. Eftersom utvändig städning ingår i det löpande underhållet av fastigheten kan detta vara ett sätt för bostadsrättsföreningen att hålla kostnaderna nere och i sin tur också medlemmarnas årsavgifter.

Utöver möjligheten att hålla kostnaderna nere för det löpande underhållet av fastigheten är vårstädningen också en social aktivitet som kan bidra till bättre gemenskap i bostadsrättsföreningen.

Straffavgift för den som inte deltar?
De avgifter som bostadsrättsföreningen får ta ut av medlemmarna är de som framgår av 7 kap. 14§ bostadsrättslagen, det vill säga upplåtelse-, överlåtelse och pantsättningsavgift, insats och årsavgift samt avgift vid andrahandsupplåtelse. Med det sagt får bostadsrättsföreningen alltså inte kräva att den som inte ställer upp i vårstädningen betalar en särskild avgift. Deltagandet måste vara frivilligt och föreningen har inget stöd i lagen att avisera en sådan straffavgift.

Hur kan man få flera medlemmar att delta?
För att få flera medlemmar att delta kan det vara en bra idé att locka med ett trevligt umgänge och till exempel fika efter städdagens slut. Det kan även vara en fördel att informera om att detta är ett sätt för att hålla nere på boendekostnaderna för alla medlemmar, varför det är trevligare om alla hjälps åt. Med det sagt bör det även finnas möjlighet för varje medlem att engagera sig i sina egna intresseområden. Tillgång till en container skulle även kunna öka intresset för att delta i vårstädningen, det vill säga om det finns en möjlighet för medlemmarna att slänga sina egna grovsopor. Till sist kan det vara en bra idé att få varje medlem att känna sig inbjuden genom att skicka ut inbjudningarna i brevlådan.

Text och bild: HSB

En kvinna som reklamerade fel i bostadsrätt efter köp fick bara delvis rätt när frågan prövades i domstol, och istället för ett yrkat belopp på över en miljon får hon endast 80 000 kronor i prisavdrag. Vidare måste hon stå för säljarnas rättegångskostnader på nära 400 000 kronor.

Vid slutet av augusti 2019 ingicks ett överlåtelseavtal gällande en bostadsrätt i Stockholmsstadsdelen Vasastan. Ett par stod som säljare av lägenheten och köpare var en kvinna som fick tillträde till den i december samma år. Avtalet tecknades dagen efter visningen av objektet.

I överlåtelseavtalet angavs boarean till 92 kvadratmeter “enligt bostadsrättsföreningen”. Vidare framgick att lägenheten överläts i befintligt skick. Från tillträdet i början av december fram till slutet av oktober 2020 framförde kvinnan löpande klagomål till säljarna gällande upplevda fel och brister i bostaden.

Sommaren 2020 valde kvinnan att vända sig till Stockholms tingsrätt för att väcka talan mot säljarna och yrkade där på prisavdrag alternativt skadestånd för påstådda fel i bostadsrätten. Totalt krävde hon 1 255 008 kronor i ersättning, exklusive ränta. Klagomålen rörde lägenhetens boarea, väggar och dörr, golv, badrum, kakelugn, ventilation samt elfel i kök.

Enligt kvinnans talan marknadsfördes lägenheten som en “sekelskiftesdröm” om 92 kvadratmeter, men en kontrollmätning visade senare att boarean endast uppgick till 86 kvadratmeter. Marknadsföringsmaterialet ifråga ska ha ingått som en del av avtalsinnehållet. Förutom angiven boarea ska även information om golvmaterial och väggarnas ytskikt ha varit felaktig.

Vidare lyfte hon att bostadens badrum visat sig vara behäftat med allvarliga fel och därför behövde byggas om från grunden, på ett fackmannamässigt sätt. En annan punkt gällde en kakelugn i vardagsrummet som hon fått uppgift om skulle behöva tätas innan den kunde användas, men som i själva verket var obrukbar och plomberad.

Utöver det påpekade kvinnan att anmärkningar gällande ventilationen i bostaden inte hade åtgärdats, samt att eluttag i köket kunde orsaka allvarliga person- och sakskador.

Att lägenheten såldes i befintligt skick var ett förbehåll som kvinnan menade framställdes först när överlåtelseavtalet skulle signeras, i “överrumplingssyfte”. Hon kände inte att det gavs någon realistisk möjlighet till undersökning av lägenheten i samband med signeringen.

Säljarnas svar på det var bland annat att de inte haft någon skyldighet att uppmana en köpare att undersöka objektet. Och att det var köparen som själv valt att lägga ett bud på lägenheten kort efter hållen visning.

Tingsrätten noterade att det i inlämnad objektsbeskrivning fanns en uppmaning till potentiell köpare om att undersöka objektet noga. Det konstaterades också att köparen måste anses ha vidtagit en undersökning av lägenheten under visningen hon var på, även om den kanske inte varit så noggrann. Och därmed kan brister som hon borde ha upptäckt då inte göras gällande i efter köpet.

Sammantaget beviljades kvinnan prisavdrag om 80 000 kronor. I övrigt ålades hon att stå för säljarnas rättegångskostnader på drygt 300 000 kronor, med motiveringen att hon varit “huvudsakligen tappande” i målet.

Beslutet överklagades och målet prövades nyligen i Svea hovrätt, där tingsrättsdomen fastställdes. Säljarnas rättegångskostnader i hovrätten uppgick till drygt 80 000 kronor, en summa som köparen också ålades att betala.

Tingsrättens bedömning av reklamerade fel:

Boarean
Reklamation gällande boarean gjordes inom en viss tid efter tillträdet, vilket ansågs vara godtagbart. Förutom att lägenhetens boyta anges i överlåtelseavtalet så finns en rad om att uppgiften av olika skäl kan vara felaktig, samt att den köpare som tycker att arean är av betydelse för köpet bör göra en uppmätning av denna. Tingsrätten gjorde bedömningen att säljarna därmed lämnat en klar och tydlig reservation rörande boytan och inte en utfästelse om att arean skulle vara den angivna. I och med det konststerades att avvikelsen från uppgiven boyta inte kan utgöra något köprättsligt fel.

Väggar och golv
Andra klagomål handlade om pluggar och hål i lägenhetens väggar, samt att en oriktig uppgift lämnats avseende golvmaterial. Att väggarna inte var i nyskick tyckte tingsrätten att kvinnan borde ha noterat redan under visningen. Säljarna lämnade inte heller någon annan utfästelse än att lägenheten såldes i befintligt skick.
I objektsbeskrivningen uppgavs att det var furugolv i hela bostaden förutom i köket, men även hallen och ett av sovrummen hade annan typ av golv. En av säljarna menade att en diskussion med köparen om golven förekommit i samband med kontraktskrivning. Tingsrätten kom fram till att kvinnan i alla fall borde ha noterat typen av golv i lägenheten när hon tillträdde den. Dock reklamerades inte golvmaterialet i hallen och sovrummet förrän i mars 2020, vilket inte kan anses ha varit inom skälig tid.

Badrummet
Köparen framförde också klagomål om badrummet i bostadsrätten. Ett gällde att golvvärmen var ur funktion, en reklamation som betraktades vara godtagbar. Men det gick inte att fastställa när felet uppstått, då det rådde delade meningar mellan parterna om det uppkommit före eller efter tillträdet. Inte heller presenterades någon uppgift kring vad en reparation av systemet skulle kosta. Sammantaget ansågs det inte visat att säljarna borde svara för felet.
Det fanns också andra problem i badrummet (fackmässiga brister) som inte gått att se förrän efter rivning av utrymmet, varför en reklamation i mars 2020 bedömdes som skälig. För denna del av målet hördes två personer med särskild kompetens rörande branschregler för och krav på våtrum.

I bedömningarna valde den ena att utgå ifrån de branschregler som gällde vid byggtiden (badrummet renoverades år 2012), medan den andra lade vikt vid att det inte gjorts utfästelser om att branschregler skulle ha följts när utrymmet renoverades. Därav ansågs endast Boverkets bestämmelser för våtrum som tillämpliga, vilka bedömdes vara uppfyllda.
På grund av motstridigheten i dessa två utlåtanden, konstaterade tingsrätten att det inte var övervägande sannolikt att badrummet varit behäftat med sådana fel som köparen uppgivit.

Kakelugnen
När det kommer till kakelugnen drogs slutsatsen att reklamationen, som gjordes vid samma tid som felen kopplade till badrummet, skett inom skälig tid. Detta då det krävts en fackmässig undersökning för att bedöma problemens omfattning. Enligt tingsrätten borde köparen ha informerats om att kakelugnen var plomberad. I ett inlämnat besiktningsprotokoll står att kakelugnens rökkanal är fylld av sten/murbruk och att ugnen är utdömd. Felet bedömdes som väsentligt och hon beviljades prisavdrag om 75 000 kronor vilket uppgavs motsvara bostadsrättens värdetapp med anledning av kakelugnens skick, enligt ett inlämnat värdeintyg.

Ventilation och el
Köparen reklamerade också fel kopplade till ventilation och eluttag. I samband med renoveringen av badrummet fick hon höra att ventilationen där kunde vara otillräcklig och lämnade därefter in en reklamation avseende detta i oktober 2020, cirka tio månader efter tillträdet. Tingsrätten kom fram till att kvinnan borde ha upptäckt felen tidigare och att reklamationen följaktligen inte kan anses ha skett inom rimlig tid.

För elfelen i köket anmäldes felen i mars 2020. De ska ha bestått i löst liggande elkablar och otillräcklig montering av ett eluttag. Bristerna uppgavs kunna utgöra risk för brand eller personskada. Felen bedömdes ha reklamerats inom skälig tid. Kostnaden för att åtgärda detta uppskattades till 5 000 kronor, vilket tingsrätten ansåg rimligt.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Svea hovrätt i Stockholm // Mostphotos

Vad är elprisstödet? Under hösten 2022 beslutade regeringen att införa ett elprisstöd till de som drabbats hårdast av de höga elkostnaderna – privatpersoner och företag i elprisområde 3 och 4. Detta är alltså det första stödet som ska betalas ut.

Vilka får elprisstödet? Den som har förbrukat el i hushållet under perioden 1 oktober 2021 - 30 september 2022 och har ett eget elnätsavtal för konsumentändamål i elområde 3 (mellersta Sverige) och 4 (södra Sverige) har rätt till ersättning. Det är den elanvändare som stod på elnätsavtalet den 17 november 2022 som har rätt till ersättning.

För bostadsrättshavare med eget elnätsavtal kommer stödet att betalas ut direkt till hushållet. Vid gemensamt elavtal är det i stället bostadsrättsföreningen som kommer att få stödet utbetalat till sig när stödet för näringsidkare och juridiska personer börjar betalas ut.

Hur stort är elprisstödet? I elområde 3 uppgår kompensationen till 50 öre per förbrukad kWh, och 79 öre per förbrukad kWh i elområde 4. Ingen kompensation betalas ut för skatter eller avgifter.

Har bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningar rätt till elprisstöd? Om du som bostadsrättsinnehavare har ett eget elavtal så kommer du få ett elprisstöd utbetalt till det konto som du har registrerat på Swedbank fr.o.m den 20 februari 2023.

Om avgiften för el istället ingår i den avgift du betalar till din bostadsrättsförening så är det mer komplicerat och inte fastslaget i nuläget hur och när elprisstödet kommer betalas ut.

När ett elstöd har betalats ut till bostadsrättsföreningen, blir det styrelsens uppgift att besluta om hur stödet eventuellt skall fördelas:

1. Bostadrättsföreningen kan behålla elprisstödet.
2. Bostadsrättsföreningen kan föra vidare hela eller delar av elprisstödet till medlemmarna eller hyresgästerna

Tänk på att det är viktigt att informera medlemmarna om vad som gäller för er bostadsrättsförening.

Artikel och bild: nabo.se

Nu är det högsäsong för BRF:ernas årsmöten. Då kan det vara bra att veta om finanserna är i sin ordning. Men hur vet man det? Här är 4 tips för dig som ska försöka tyda årsredovisningen, och ett vanligt misstag du kan undvika.

Funderar du på att köpa en bostadsrätt, men vill kolla om den lokala bostadsrättsföreningen (BRF) har sina finanser under kontroll?

Eller är du en av de hundratusentals som väntas gå på BRF-årsmöte nu i vår, och vill veta om pengarna går till rätt saker?

Då ska du ha koll på de fyra ledtrådarna, och inte begå det vanliga misstaget.

För att ta reda på om finanserna är goda ska man titta i årsredovisningen, som varje förening är skyldig att lämna in enligt lag:

- Ett vanligt misstag är att endast titta på resultaträkningen för att se om föreningen gått plus eller minus. Då är det lätt att missa eventuella varningstecken, säger Markus Pålsson som är affärsområdeschef för Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC.

Istället tycker han man ska kolla på belåningsgraden per kvadratmeter i BRF:en:

- Efter det senaste årets räntehöjningar är det viktigt att även se över föreningens belåning per kvadratmeter, eftersom högt belånade föreningar drabbas hårdast när räntorna går upp. I årsredovisningens noter kan man också se vilka bindningstider som föreningens lån har och till vilka räntesatser, säger Markus Pålsson.

Det finns fyra ledtrådar att titta efter i redovisningen:

1. En god berättelse
Förvaltningsberättelsen innehåller ger en översikt över utvecklingen av BRF:ens verksamhet och resultat. Det ska finnas en beskrivning i både ord och siffror.

2. Resultat som räknas
Resultaträkningen återger kostnader och intäkter för året jämfört med året innan. ”Årsavgifter och hyror är ett vanligt exempel på intäkter. Vanliga kostnader är skötsel och underhåll av fastigheten, el, vatten och värme samt skatte- och räntekostnader”, skriver SBC.

3. Balans från året innan?
Balansräkningen visar tillgångar och skulder som föreningen har. Årets balansräkning kan jämföras mot föregående år för att se hur finanserna förändrats. ”Har den minskat utan att några investeringar gjorts bör du fråga styrelsen vad detta beror på”, skriver SBC.

4. Sist – men inte minst
Längst ner i årsredovisning finns noterna. Det är inte för att de är ointressanta – långt ifrån. Där finns mer i detalj vad de olika posterna i resultat- och balansräkningen innehåller. Exempelvis kan man se information om föreningens lån och ränteutgifter.

”Man brukar säga att en räntekostnad på under 20 procent är bra. Om den däremot är över 40 procent bör man se det som en varningsflagga”, skriver SBC.

Artikel: Dagens PS

Foto: Magnus Gotander

Nu börjar många bostadsrättsföreningar att planera inför den kommande ordinarie föreningsstämman och det kan vara mycket att tänka på. Här kan du läsa om några viktiga punkter. 

Viktigt att kallelsen sker i tid
Kallelse till ordinarie föreningsstämma får utfärdas tidigast sex veckor före föreningsstämman och senast två veckor före föreningsstämman. När datum för föreningsstämman har fastslagits är det viktigt att styrelsen ser till att kallelsen sker inom denna tidsram.

Kallelsen ska alltid anslås
Av samma paragraf framgår det också att kallelse sker genom anslag på lämplig plats inom bostadsrättsföreningens fastigheter. Det innebär att kallelsen exempelvis kan sättas upp på en anslagstavla, på entrédörren till vardera trappuppgång eller annan liknande plats. 

För att öka chansen till att fler medlemmar verkligen får del av kallelsen kan styrelsen, utöver att anslå på lämplig plats, även dela ut kallelsen till vardera bostadsrättslägenhet. Det fungerar alldeles utmärkt att också skicka kallelsen till de mejladresser som styrelsen har tillgång till, så länge man uppfyllt minimikravet.

Ärenden ska tydligt anges
Kallelsen ska innehålla uppgift om de ärenden som ska förekomma på föreningsstämman. Det gäller såväl ärenden som enligt lag och stadgar är obligatoriska att behandla som icke obligatoriska. Det senare kan vara andra ärenden som är initierade av styrelsen eller enskilda motioner. En kallelse som är korrekt utformad ska därmed nära överensstämma med föreningsstämmans föredragningslista.

Text och bild: HSB

Ett gift par på Östermalm i Stockholm förlorar nyttjanderätten till sin bostadsrätt efter otillåten andrahandsuthyrning. Enligt parets tolkning av upplåtelseavtalet skulle uthyrning vara tillåtet, men brf:en motsatte sig detta och vände sig till tingsrätten som beslutade att paret skulle avhysas, en dom som nu fastställts av hovrätten.

Sommaren 2017 förvärvade ett gift par en bostadsrätt på Östermalm i Stockholm med tillträde hösten samma år. Ungefär två år senare ansökte de om att få hyra ut lägenheten i andrahand men fick nej av bostadsrättsföreningen. Makarna vände sig då till Hyresnämnden men blev nekade även där.

Makarna valde ändå att hyra ut lägenheten i andrahand, enligt föreningen, som med anledning av det skickade ut en anmaning om rättelse hösten 2019. Då uthyrningen inte upphörde meddelade föreningen paret om uppsägning, vilket skedde brevledes i december.

Efter det vände sig föreningen till domstol och yrkade på att Stockholms tingsrätt skulle förpliktiga paret att genast avflytta från bostadsrätten ifråga. Av makarnas förstahandstalan i rätten framgår att de tolkat upplåtelseavtalet för lägenheten (upprättat 2009) som att uthyrning var tillåtet.

I upplåtelseavtalet står bland annat att föreningen “tillåter och godkänner, såvitt avser bostadsrättshavaren till vilken denna upplåtelse sker, härmed andrahandsuthyrning av bostadsrätten ifråga under förutsättning att bostadsrättsföreningen p.g.a. detta inte riskerar att beskattas som ett s.k. oäkta bostadsföretag."

Dock konstaterade tingsrätten att det av upplåtelseavtalet även framgår att upplåtelsen av bostadsrätten år 2009 avsåg en annan person, alltså inte makarna som förvärvade lägenheten 2017. Föreningens tillåtelse och godkännande gällande andrahandsuthyrning gällde en tidigare bostadsrättshavare “till vilken den aktuella upplåtelsen skedde”, och endast till denne.

Paret framhöll att upplåtelseavtalet ifråga överläts till dem i samband med att de förvärvade bostadsrätten, och att godkännandet i det gällande uthyrning därmed avsåg dem som bostadsrättshavare “till vilken den aktuella upplåtelsen” skedde. Den tolkningen gav tingsrätten inte mycket för, utan konstaterade att det saknas stöd för att godkännandet skulle gälla för senare bostadsrättsinnehavare.

I sin andrahandstalan nekade paret till att ha hyrt ut lägenheten, utan påstod att det endast handlat om inneboende. Föreningen kontrade bland annat med vittnesmål om att det vid flera tillfällen varit andra än paret som öppnat dörren in till lägenheten, samt att makarna ytterst sällan synts till i huset på senare år.

Dessutom stod ingen av makarna skriven på bostadsrättens adress, utan det var det istället en annan familj som gjorde vars namn även fanns på lägenhetens ytterdörr. En av föreningens styrelseledamöter ska också ha blivit kontaktad av en person som uppgav att han hyrde parets lägenhet i andrahand.

Tingsrätten valde att döma till föreningens fördel. Paret förlorade nyttjanderätten till bostadsrätten och ålades att genast avflytta från lägenheten. Beslutet överklagades och i mars 2023 prövades målet i Svea hovrätt som valde att fastställa tingsrättens dom på den punkten.

En annan del av målet rörde kostnader kopplade till en vattenskada i lägenheten som upptäcktes kort efter att paret flyttat in, vem som skulle stå för kostnaderna för lägenhetens återställande: föreningen eller makarna.

Både tingsrätten och hovrätten var eniga om att fuktskador uppkommit till följd av en felaktigt konstruerad uteplats, vilken tillhör lägenheten och har byggts av en tidigare bostadsrättsinnehavare och dess entreprenör. Föreningen ansågs inte skyldig att svara för skador som orsakats av en bristfällig ombyggnation utförd av en tidigare medlem.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

Artikel och bild från BRF-mappen/HSB

Hur ska föreningen gå till väga när de vill höja hyran för föreningens garage- och parkeringsplatser?

Skillnad mellan garageplatser och parkeringsplatser

Det är viktigt att komma ihåg att det är en relativt stor juridisk skillnad mellan en parkeringsplats och en garageplats. En garageplats är en parkering som är del av en byggnad (fyra väggar och ett tak). Om en garageplats inte är upplåten med bostadsrätt är det att anse som lokal vilket innebär att reglerna i 12 kapitlet jordabalken om lokalhyra som appliceras. Detta gäller även parkeringar i ett så kallat parkeringshus.

När vi pratar om parkeringsplatser menar man rent juridiskt parkering som sker direkt på marken (ofta i en parkeringsruta) och där parkeringen inte är en del av en byggnad. Parkeringsplatser omfattas inte av reglerna i hyreslagen. I stället gäller reglerna om lägenhetsarrende i jordabalken.

Hyreshöjning för en garageplats

För att ändra villkor i ett hyresavtal, exempelvis hyran, behöver föreningen i egenskap av hyresvärd säga upp avtalet för villkorsändring. Vid hyresvärdens uppsägning av en lokalhyresgäst finns det formkrav för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig, först och främst ska det ske skriftligen.

Beroende på om hyrestiden är bestämd eller löper på obestämd tid kan uppsägningstiden variera. Ett hyresavtal som är ingånget på bestämd tid, det vill säga fram till ett visst angivet datum, varierar beroende på hyrestiden. Det kan handla om allt från en dag till nio månader. Är hyresavtalet i stället på obestämd tid, det vill säga tills vidare, gäller nio månaders uppsägningstid. Viktigt att belysa är att det går att avtala om en längre uppsägningstid.

Uppsägningen ska innehålla själva uppsägningsförklaringen, samt uppgift om villkoren som hyresvärden begär för förlängning av avtalet. Föreningen måste alltså ha upprättat ett nytt avtal med nya villkor redan vid uppsägningen av det gamla. Innehåller uppsägningen inte begärda villkor samt avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan..

Indirekt besittningsskydd

En lokalhyresgäst, vilket samtliga hyresgäster för garage är, har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har omedelbar rätt till förlängning av hyresavtalet om det sägs upp. Om hyresvärden, det vill säga föreningen, och hyresgästen inte kommer överens om ett nytt avtal när avtalstiden löper ut måste hyresgästen avflytta från lokalen.

Det indirekta besittningsskyddet innebär dock att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som hyresgästen lidit på grund av att hyresförhållandet upphört. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.
Hyreshöjning för parkeringsplats.

Som ovan nämnt ses inte parkeringsplats som lokalhyra utan regleras i stället av jordabalkens allmänna regler om lägenhetsarrende. För dessa typer av avtal råder stor avtalsfrihet, varpå det är fritt att avtala om uppsägningstid i dessa avtal. Har parterna inte avtalat om någon särskild uppsägningstid ska uppsägning ske senast sex månader innan den 14 mars (den så kallade fardagen).
På samma sätt som för uppsägning för villkorsändring för garageplats behöver föreningen ha ett nytt avtal med nya villkor förberett vid uppsägningen.

Behöver du hjälp?

Kontakta oss om du behöver råd eller hjälp.

Telefon: 08-778 78 14

E-post: Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.