En man och en kvinna, gifta och föräldrar till tre barn, ville flytta köket i sin bostadsrätt för att skapa ytterligare ett rum. Detta då barnen var i behov av egna sovrum. Dock fick de nej av bostadsrättsföreningen och de vände sig därför till Hyresnämnden i Stockholm för att få ärendet prövat.   

Hyresnämnden meddelade sitt beslut i höstas och av myndighetens protokoll framgår att bostadsrättsföreningen har lägenheter i Stockholmsstadsdelen Vasastan. Vidare uppges grunden för parets yrkande vara en förändrad livssituation: Sedan de tillträdde bostadsrätten år 2018 har barnen blivit så stora att de nu kräver egna sovrum. Utöver det tillägger makarna att de arbetat hemifrån mycket sedan pandemin. 

Vad paret ville få lov till är att flytta bostadsrättens kök till matsalen och återskapa en tidigare vägg mellan det nuvarande köket och ett utrymme intill som från början varit jungfrukammare. På så sätt önskade de skapa ytterligare ett sovrum i lägenheten. Den tidigare väggen ska ha rivits någon gång efter att fastigheten uppfördes i början av 1900-talet. 

I föreningens talan framförs att lägenheterna i dess fastighet har kök belägna på betongplattor, till skillnad från bjälklaget i parets matsal. Att genomföra den föreslagna ombyggnaden hade inneburit att köket flyttas från en ljudskyddad zon till en som inte är det. 

Det påpekades också att avloppsrören i berörd del av lägenheten inte är dimensionerade för att koppla på ett kök. Dessutom hade påkoppling till rör behövt ske utanför lägenheten, genom håltagning i en bärande vägg, och föreningen tillåter inte ombyggnad utanför medlemmarnas egna lägenheter.    

Föreningen tillade även att ventilationen i matsalen inte är tillräcklig för ett kök. Paret menade att installation av kolfiberfläkt skulle kunna vara en lösning, men föreningen hävdade att det inte skulle räcka för att förhindra doft från matos och fettrester att spridas genom ventilationen till andra lägenheter. 

Paret lyfte att tre byggnadssakkunniga hade konsulterats rörande den tilltänkta ombyggnaden och att samtliga kommit fram till att den inte skulle skapa olägenhet för föreningen. 

Myndighetens protokoll avslutas med en del om hyresnämndens beslut och skälen för det. Till att börja med listas rättsliga utgångspunkter gällande bostadsrättshavare som vill utföra åtgärder i sina lägenheter. Bland annat att styrelsen (enligt bostadsrättslagens sjunde kapitel) endast får vägra att ge tillstånd till en ansökt åtgärd om den är “till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. 

Därefter följer en del där nämnden förklarar sin bedömning genom att hänvisa till en hovrättsdom, vari det konstateras att det är upp till bostadsrättsföreningen att visa att en åtgärd innebär en påtaglig skada eller olägenhet. Det fastslås också att det är bostadsrättshavarens ansvar att presentera en teknisk utredning “som utgör ett tillräckligt gott underlag för en noggrann tillståndsprövning”. 

När det kommer till det aktuella ärendet drog hyresnämnden slutsatsen att den tekniska utredningen var otillräcklig. Ingen av de konsultrapporter som presenterats innehöll någon närmare analys av hur de tilltänkta åtgärderna skulle påverka grannar eller fastigheten i stort. Utredningen ansågs därmed inte kunna utgöra ett tillräckligt detaljerat underlag för att en tillståndsprövning av denna typ skulle gå att genomföra. 

Därmed valde hyresnämnden att avslå parets ansökan om tillstånd att flytta köket i sin bostadsrätt.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Utöver en kontantinsats på minst 15 procent av bostadens pris behöver en bolånetagare även klara av bankernas kreditprövning för att beviljas ett bolån. Mäklarsamfundet, som är en bransch- och medlemsorganisation, har tittat närmare på hur hög lön som krävs för att köpa en lägenhet i Göteborg, Malmö och Stockholm. 

Enligt Statistiska Centralbyrån (SCB) ligger medellönen i Sverige på 38 300 kronor. Har man en lön på 51 158 kronor eller mer räknas man som höginkomsttagare. En medellön räcker inte för att köpa en bostadsrätt i Stockholms centrala delar, då man enligt Mäklarsamfundets behöver ha en månadslön på 44 000 kronor. Detta gäller ett ensamhushåll utan bil som önskar köpa en etta. 

– För att köpa en genomsnittlig etta i Stockholm eller Göteborg krävs idag en lön som uppskattningsvis bara runt tre av tio löntagare har, säger Oskar Öholm, vd Mäklarsamfundet, till SVT Nyheter.

Beräkningen, som SVT Nyheter skrivit om, har man gjort genom att räkna på att man behöver en kontantinsats på runt 495 000 kronor samt lån för att köpa en etta i centrala Stockholm. Kvar att leva på-kalkylen, det vill säga de pengar som finns kvar efter att boendekostnaderna varje månad är betalda, blir då 4 730 kronor. Boendekostnaden beräknas i detta exempel att uppgå till 17 103 kronor per månad. 

I Göteborgs city och centrala Malmö krävs en månadslön på 38 000 kronor respektive 27 000 kronor för en etta. När det gäller treor, om man söker bolån som två sammanboende personer med bil, krävs en inkomst på 112 000 kronor i centrala Stockholm, 80 000 kronor i Göteborg city och 64 000 kronor i Malmö. 

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

På Kungsholmen i Stockholm spelade en man musik på hög volym från morgon till kväll i sin bostadsrätt, vilket flera grannar upplevde som störande. Bostadsrättsföreningen uppmanade mannen att vidta rättelse vid flera tillfällen, men utan resultat. Även Kungsholmens stadsdelsförvaltning underrättades om störningarna.

Drygt fyra månader senare sades han upp som föreningsmedlem för avflyttning från bostadsrätten, men det gick han inte med på. Föreningen vände sig därför till tingsrätten och yrkade på att mannens nyttjanderätt till bostadsrätten skulle ses som förverkad, samt att han skulle förpliktigas att avflytta från bostadsrätten omedelbart.

Sommaren 2023 prövades fallet i Stockholms tingsrätt. Domstolen konstaterade bland annat att så gott som samtliga grannar som hörts hade berättat att mannen spelat klassisk musik från klockan 7–8 på morgonen till klockan 21–22 på kvällen, samt att musiken spelats så pass högt att den utgjort påtaglig störning i deras lägenheter. 

Av mannens talan i rätten framgår att han spelat musik på detta sätt för att dölja var i lägenheten han befunnit sig, bland annat i syfte att skydda sig själv mot en granne som förföljde honom. Vidare uppgav han att musiken inte hörts utanför hans lägenhet, men tillade att någon av grannarna haft kontroll över musikvolymen.

Tingsrättens domskäl inleds med en del om rättslig reglering. Bland annat konstateras att  bostadsrättslagens sjunde kapitel innehåller en paragraf om att bostadsrättshavaren, vid användning av lägenheten, ska säkerställa att boende i omgivningen inte orsakas störningar på ett sätt som kan vara skadligt för hälsan eller så att deras boendemiljö försämras i större utsträckning än “att de inte skäligen bör tålas”.

Vid förekomst av sådana störningar ska bostadsrättsföreningen uppmana bostadsrättshavaren att vidta rättelse. När det handlar om en bostadslägenhet ska även kommunens socialnämnd underrättas. Föreningen har därefter rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning om denne inte snarast möjligt vidtar rättelse. Bostadsrättshavarens nyttjanderätt till lägenheten bedöms då som förverkad.

I domskälen lyftes också att vittnena lämnat samstämmiga uppgifter om att musiken från mannens lägenhet, spelats på så hög volym att den utgjort en påtaglig störning för dem när de varit i sina bostäder. Det tilläggs att ingen teknisk utredning gjorts gällande ljudnivån.

Enligt tingsrätten har mannen inte anfört någon godtagbar anledning till att spela musik på detta sätt. Domstolen påpekar också att det finns billig teknik så att man kan lyssna på musik med hög volym utan att grannar störs.

Mot den bakgrunden, inkluderat att föreningen vid flera tillfällen uppmanat mannen att vidta rättelse utan resultat, ålade tingsrätten mannen att omedelbart avflytta från sin bostadsrättslägenhet. 

Utöver musikspelandet vittnade grannar även om att mannen betett sig störande på andra sätt, som att han haft ett otrevligt och hotfullt beteende. Men i den delen gjorde rätten bedömningen att ord stod mot ord och gick därför inte närmare in på det.

Tingsrättsdomen överklagades till Svea hovrätt som kom fram till att inte ge prövningstillstånd och tingsrättens avgörande står därmed fast.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Vid Torsplan i Stockholm ligger Norra Tornen, ett bostadsprojekt bestående av två torn med lägenheter som utvecklats av fastighetsbolaget Oscar Properties. 

I ett av tornen finns bostadsrättsföreningen Innovationen som under 2022 nådde en förlikning med Oscar Properties om att utvecklaren ska ersätta föreningen med miljonbelopp. Detta grundade sig i de många problem som fanns med huset, som läckande avlopp och trasiga hissar. 

Fastighetsbolaget betalade 15 miljoner kronor till föreningen och ytterligare 18,5 miljoner kronor skulle erläggas innan 2025. Dock ska föreningen nu ha ansökt om att Oscar Properties ska försättas i konkurs, enligt ett pressmeddelande från bolaget. 

Bakgrunden uppges vara att föreningen inte anser att bolaget följt det ingångna förlikningsavtalet. Oscar Properties skriver att de tänker bestrida konkursansökan och att bolaget utvärderar alternativen för en fortsatt drift av bolaget, samtidigt som man för dialoger med bostadsrättsföreningen ifråga och “övriga kreditgivare”.

Oscar Properties (Oscar Properties Holding AB) verksamhet går ut på att köpa, förvalta, utveckla och sälja fastigheter med attraktiva lägen i Sverige.  

Text: Bostadsrättsnytt

Det var under 2021 som en influencer med hundratusentals följare och hennes dåvarande sambo, känd från TV-sända realityserien Bachelor, beslutade sig för att renovera badrummet i sin bostadsrätt i Stockholm. Renoveringen genomfördes av en anlitad byggfirma. Aftonbladet skriver att renoveringen orsakade fuktskador hos en granne. Detta upptäcktes efter några månader efter att renoveringen slutförts och orsaken till fuktskadorna ska ha varit en läckande ledning.

Aftonbladet skriver vidare att bostadsrättsföreningen nu stämmer influencern och hennes dåvarande sambo. Föreningen kräver 371 317 kronor i ersättning för de kostnader som uppkom i samband med fuktskadorna hos grannen. Föreningen menar också att renoveringen varit “oaktsam” och att de kontaktat paret och bett dem korrigera läckan, men att de inte gick med på detta.

I både bostadsrättsföreningens stadgar och i bostadsrättslagen står det att det är de som bor i en bostadsrätt som är ansvariga för det arbete som utförs där och att dessa arbeten utförs fackmannamässigt. Renoveringen utfördes inte fackmannamässigt, enligt en besiktning, skriver Aftonbladet. Därmed har paret också brutit mot avtalet som fanns mellan föreningen och dem själva.

Aftonbladet har pratat med paret som menar att det är det anlitade byggföretaget som bär ansvaret. Ingen har velat ta på sig ansvaret för kostnaderna för vattenskadan – varken paret, byggföretaget eller bostadsrättsföreningen. Paret menar också att de känner sig lugna, då de är uppbackade av sitt försäkringsbolag och tror att ansvaret till slut kommer hamna hos byggföretaget. Det är även parets försäkringsbolag som kommer företräda dem i rättsprocessen med stämningen från bostadsrättsföreningen. 

Enligt uppgift från sajten Nyheter24 har berörd brf lägenheter i Stockholms innerstad.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

I ett flerbostadshus på Södermalm i Stockholm bor en äldre kvinna i en bostadsrätt och i lägenheten bredvid bor hennes dotter med sin man. De lämnade in en gemensam ansökan till bostadsrättsföreningen om tillstånd att ta upp en dörr mellan sina lägenheter, genom en icke bärande vägg, samt om att få återupprätta en köksingång till den äldre kvinnans lägenhet via trapphuset. Syftet uppgavs vara att anpassa sina boendebehov. 

Föreningen tillät dock inte de ansökta åtgärderna och frågan kom därför att hamna på hyresnämndens bord. När fallet prövades där i höstas lyfte dotterns make bland annat att andra bostadsrättshavare fått utföra liknande åtgärder i sina lägenheter. 

Till exempel ska styrelsen tidigare ha godkänt nya ytterdörrar mot gården till två lägenheter på bottenplan, rivning av hela väggpartier i lägenheter under och över, samt upptagning av en ny dörr mellan två lägenheter som ligger vägg i vägg under de sökandes bostadsrätter och som innehas av olika personer.    

Föreningen svarade med att dörrarna mot gården tillåtits för att möjliggöra uteplatser. Den ena medlemmen ska dock ha använt dörren till att skapa en separat uthyrningsdel med egen ingång i sin bostadsrätt. Uthyrningsdelen ska ha lett till ökade kostnader för föreningen, samt merarbete och störningar. Dessutom anfördes att uthyrningsdelar i lägenheter kan medföra olägenheter för föreningen i form av ökad belastning på fastigheten. 

När det kommer till sammanslagningen av lägenheterna belägna under de sökandes, hänvisade föreningen till att det var en tidigare styrelse som tillåtit detta. Föreningens företrädare lyfte även att sammanslagning av lägenheter innebär en risk för färre medlemmar i föreningen. Gällande återställande av köksingången påpekades att det var en tidigare ägare som satt igen denna och att återställande av ingången skulle innebära risk för att det skapas en uthyrningsdel i ännu en lägenhet.  

Presentationen av hyresnämndens beslut inleds med ett resonemang om bostadsrättslagens tillämplighet i det aktuella fallet. Det konstateras att det i lagens sjunde kapitel (7 §) slås fast att en bostadsrättshavare med tillstånd från styrelsen, får lov att utföra vissa åtgärder i sin lägenhet. Dock är det endast åtgärder i lägenheten som avses. Därmed innefattas inte åtgärder utanför lägenheten, vilka styrelsen uppges ha rätt att säga nej till “även om det avser en åtgärd som inte är till skada eller olägenhet för föreningen.”

Det finns däremot ingen skrivelse i bostadsrättslagen om vad som räknas till lägenheten.

Mot den bakgrunden valde nämnden istället att se till vad bostadsrättslagen eller föreningens stadgar hade att säga om ansvaret för underhåll av fastigheten och använda det som vägledning i sin bedömning. 

Då stadgarna inte innehöll någon närmare gränsdragning i fråga om bostadsrättshavarnas ansvar för yttre och inre underhåll av sina lägenheter, gjordes bedömningen att bostädernas yttre väggars inre ytskikt skulle inkluderas i bostadsrättshavarnas ansvarsområde. Men inte väggarnas konstruktion, bestående av sådant som reglar och isolering. Samma bedömning gjordes även för väggar i bostadsrätter som gränsar mot andra lägenheter. 

I och med detta ansågs bestämmelsen i bostadsrättslagens sjunde kapitel inte som tillämplig, eftersom tvisten inte avsåg åtgärder i lägenheter. De sökandes boendebehov och vad som anförts om att andra bostadsrättshavare fått lov att genomföra liknande åtgärder, uppgavs inte förändra nämndens bedömning. Avslutningsvis konstaterades att det saknas förutsättning för att ge tillstånd enligt bestämmelsen ifråga och att ansökan därför ska avslås. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Artikel publicerad i Bostadsrättsnytt. Text: Linda Myrin

Brf Ida har valt att stämma flera av sina tidigare leverantörer för att ha tagit betalt för mycket mer än de levererat. Den 13 juni startade den första rättegången med koppling till jättehärvan, där bland annat frågan om vad pengarna använts till ska tas upp. Tilltalad är företrädaren för byggbolaget Merb, en av Brf Idas tidigare leverantörer, vars omsättning år 2015 – 2017 till stor del bestod av intäkter från bostadsrättsföreningen.

Såhär förklarar Bo Birgerson, Kammaråklagare vid Ekobrottsmyndigheten i Malmö, kopplingen mellan rättegången och bostadsrättsföreningen: 

– Av förundersökning och åtal, samt en kommande dom, framgår vad Merb har gjort med inkomna betalningar, till största delen från Brf Ida. 

Det handlar om cirka 68 miljoner kronor av en total omsättning på cirka 78 miljoner kronor under åren 2015, 2016 och 2017.

Bakgrund

Att HSB brf Ida hamnat i en besvärlig ekonomisk situation, fick de boende i föreningen reda på genom ett informationsblad från styrelsen den fjärde september förra året. Bland annat stod det att föreningens skulder till leverantörer uppgick till nästan 23 miljoner kronor, och att föreningen hade lån på över 300 miljoner kronor. 

Den tolfte september förra året fick Brf Idas styrelse information om att ett antal av föreningens leverantörer, kunde ha kopplingar till ekonomisk brottslighet. De hade anlitats för att utföra arbeten inom ombyggnad- och renovering. Samma dag hade styrelsen ett möte med HSB Malmö, där de nya uppgifterna och den ekonomiska situationen diskuterades. Det framgår av ett utskick som medlemmarna fick i samband med detta. 

Månaden därpå får de boende ett brev från styrelsen i sina postfack. En rubrik lyder "Ordföranden har ordet", varunder rykten om att han skulle ha förskingrat pengar dementeras. 

Årsredovisning för räkenskapsåret 2016 hade ännu inte skrivits under av den auktoriserade revisorn, som saknade svar på frågor som ställts. Styrelsen informerade även om att de planerar att lämna in en polisanmälan mot leverantörerna i fråga, och inte tänker betala några fakturor som misstänks ha koppling till ekonomisk brottslighet. Tillsammans med HSB Malmö ska en statusbesiktning genomföras i syfte att kontrollera de ombyggnads- och renoveringsprojekt som beställts. I detta skede meddelas också att den dåvarande styrelsen, trots rådande omständigheter, inte avser att höja avgifterna. 

Den andra november 2017 får medlemmarna veta att Ekobrottsmyndigheten gjort ett tillslag, där bland annat styrelsens datorer, telefoner och pappersdokument beslagtagits. Detta i syfte att granska de av föreningens tidigare leverantörer som misstänks ha koppling till ekonomisk brottslighet. Det framgår av ett informationsblad, som även tar upp att föreningen fått ett betalningsföreläggande hos Kronofogden från en av leverantörerna. Styrelsen har kopplat in en advokat med anledning av det, eftersom berörda fakturor är av den karaktär som man tidigare kommit överens om att inte betala. 

Skrivelsen avslutas med att ett beslut nu fattats om att höja månadsavgifterna, trots tidigare löfte om att inte göra det. Hur stor höjningen blir kommer de boende få information om längre fram. En dryg vecka senare kommer besked om att avgifterna troligen kommer att bli mellan femhundra kronor och tusen kronor högre, beroende på hur stor lägenhet man har. Målet är att avgiftsökningen inte ska behöva införas förrän tidigast den första april 2018, vilket man lyckas hålla. 

Först i slutet av året är årsredovisningen tillgänglig för föreningens medlemmar. Ett utskick om att den lämnats i de boendes postfack går ut den åttonde december, som också innehåller informationen att styrelsens ordförande sitter häktad för grov trolöshet mot huvudman. Och att årsmötet kommer att hållas den 16 december i Rosengårds sporthall. 

I Sydsvenskans rapportering inför mötet beskrevs medlemmarna i Brf Ida som förbannade och sammanbitna. I hundratal gick de i karavan till sporthallen där årsstämman skulle hållas, för att avsätta styrelsen. Både polis och väktare bevakade mötet, där boende som förlorat mer än hundratusen kronor per hushåll deltog. En ny styrelse, med ett omfattande arbete framför sig, väljs och den gamla kastas ut. 

Året därpå, den 14 januari 2018, får medlemmarna ett informationsblad där det står att föreningen kommer att stämma fyra leverantörer, något som förmodligen blir en långdragen process. Man avser också att låta styrelsens advokatbyrå kontakta 2016 års ledamöter och suppleanter, och stämma de som "orsakat föreningen ekonomisk skada". Berörda leverantörer uppges bland andra vara Merb, och Pappoo Nordic. 

Under sommaren har Merbs företrädare omhäktats vid Malmö tingsrätt. Åklagaren i målet har vid ett flertal tillfällen begärt förlängning för att slutföra förundersökningen, och därmed har åtal inte kunnat väckas. Enligt Kammaråklagare Bo Birgerson beror detta förmodligen på att tingsrätten har alla utredningar i ärendet “Brf Ida” i samma mål, B 7913-17, medan Ekobrottsmyndigheten har delat upp utredningarna på ett annat sätt. Åtal är väckt i en del mot företrädaren för byggbolaget Merb och dom mot honom meddelades den 13 augusti 2018. I övriga delar fortsätter förundersökningen. 

Och ett annat av de byggbolag som Brf Ida valde att stämma, Pappoo Nordic AB, har enligt Sydsvenskan i en tredskodom dömts att betala över 9,5 miljoner kronor till Brf Ida. Detta på grund av att byggbolaget inte dök upp vid förhandlingen. Domstolen har således bifallit bostadsrättsföreningens yrkanden. Som grund för sin talan hade Brf Ida lagt fram att byggbolaget gjort sig skyldigt till avtalsbrott, då den installation av porttelefon-system som föreningen beställt inte levererats. I det tillerkända beloppet ingår de förskottsfakturor som bostadsrättsföreningen betalat för installationen, samt rättegångskostnader. Malmö tingsrätt uppger att domen ifråga avkunnades där den 20 juli i år. 

Rättegången mot Merb 

Under hösten 2017 beslutade Bo Birgersson, Kammaråklagare vid Ekobrottsmyndigheten i Malmö, att en förundersökning skulle inledas mot företrädaren för bolaget Merb. Enligt förundersökningens gärningsbeskrivning handlar det om betalningar från HSB Brf Ida på totalt 66 miljoner kronor. Beloppet härrör från brott under åren 2015, 2016 och 2017, och har omsatts på ett konto tillhörande Merb Enterprise Limited UK. Enligt Bolagsverket är det ett utländskt företag med verksamhet i Sverige. I domen (deldomen) kan man läsa att den åtalade framhållit att han inte haft uppsåt att begå någon brottslig gärning. Där står också att runt 78 miljoner kronor betalats in på ett konto tillhörande Merb hos en stor svensk bank, varav 68 miljoner kronor kommit från HSB Brf Ida. 

I maj 2017 ska drygt 8,9 miljoner kronor sedan ha förts över, från Merbs konto till bolagets företrädares privatkonto i samma bank. Samma dag som beloppet debiterades, som “Lån från närstående personer”, köpte han en fastighet i Malmö för 9,75 miljoner kronor. Under kvartal tre samma år upprättades en verifikation till Merbs bokföring, där företrädaren uppgivit att han betalat bolagsfakturor på 10,8 miljoner kronor med privata medel. När verifikationen bokförs krediteras ett konto med namnet “Lån från närstående personer”, samtidigt som en debitering sker på kontot för leverantörsskulder. 

Av förundersökningen framgår även att Merb gjort betalningar på över 19 miljoner kronor till ett aktiebolag kallat Xenon Vikaria, som enligt näringslivsregistret bedrivit restaurangverksamhet. Men av de momsdeklarationer som bolaget lämnat in framgår inte några inköpta tjänster från företag i Sverige eller EU. Enligt domen har Merb tagit in falska leverantörsfakturor i sin bokföring, som ser ut att komma från bland andra Xenon, som gick i konkurs sommaren 2016. En del av fakturorna ska även ha betalats in till restaurangbolaget efter att konkursen ägt rum. 

På förmiddagen den 13 augusti dömdes Merbs företrädare för skattebrott och grovt försvårande av skattekontroll, till två och ett halvt års fängelse och fem års näringsförbud. Domen meddelades i Malmö tingsrätt. Straffvärdet för de brott han dömts för motsvarar egentligen, enligt tingsrättens mening, fängelse i tre år. Detta har man dock valt att förkorta med hänsyn till tiden han suttit häktad med restriktioner, och vilka konsekvenser näringsförbudet kommer att innebära för honom. 

Dock friades Merbs företrädare från åtalspunkten grov näringspenningtvätt och för ett fall av skattebrott. 

I dagsläget sitter ytterligare två personer häktade med koppling till ärende B 7913-17, där åtal väntas väckas i höst, tidigast 20 september.

Kort om Brf Ida 

Föreningens fastigheter byggdes år 1968 och ligger i Rosengård, en av Malmös stadsdelar. Den har totalt 738 bostäder. Enligt Sydsvenskan är Brf Ida en av de största bostadsrättsföreningarna i Malmö, och har "den vackra delen av Rosengård" som slogan. 

I våras prövade hyresnämnden ett ärende gällande en bostadsrättsförenings rätt att vägra samtycke till andrahandsuthyrning av bostadsrätt då innehavaren är en juridisk person, en fråga som Bostadsrättsnytt skrev om även i fjol.

Enligt föreningens yttrande fanns det fog att vägra samtycke i och med att 80–90 lägenheter i dess hus (beläget i Solna kommun utanför Stockholm) för tillfället var upplåtna i andrahand, med eller utan tillstånd. Vidare lyftes att majoriteten av de andrahandsuthyrningar som tillåts tenderar att övergå till att bli olovliga, vilka föreningen sedan måste lägga ned stora resurser på att utreda.  

Gällande bostadsrättsinnehavaren i det aktuella fallet så lyftes att det handlat om näringsverksamhet, med andrahandsuthyrning av totalt fem bostadsrätter i föreningen. Och om tillstånd trots detta beviljas ska det begränsas till högst ett år. 

Nämnden konstaterade att föreningen genom att anta en juridisk person som medlem också accepterade andrahandsupplåtelse av bostadsrätten. Föreningen ansågs inte ha kunnat visa att det fanns befogad anledning att vägra samtycke till uthyrning i andrahand och ska inte heller ha framfört någon invändning mot andrahandshyresgästerna ifråga, vilka redan bott i lägenheten i några år. Därmed fick bostadsrättsinnehavaren rätt att fortsätta med andrahandsuthyrningen i ytterligare två år. 

Föreningen överklagade beslutet och Svea hovrätt tog upp fallet i december 2023. Hovrätten valde att gå på hyresnämndens linje om att det inte anförts någon befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrning, samt att antagande av juridiska personer som medlemmar ofrånkomligen innebär att bostadsrätter hyrs ut i andrahand. 

“Hovrätten kan, liksom hyresnämnden, konstatera att det föreningen anfört till viss del är en följd av att föreningen godkänt juridiska personer som medlemmar i föreningen, vilket ofrånkomligen innebär att lägenheter upplåts i andra hand.”

Gällande det mål som Bostadsrättsnytt skrev om 2022 så fastslog hovrätten följande: 
“Till skillnad från när en fysisk person ansöker om tillstånd uppställs alltså inget krav på att bostadsrättshavaren ska ha skäl för upplåtelsen. Föreningen får anses ha befogad anledning att vägra samtycke främst om anmärkning i fråga om skötsamhet kan riktas mot den person som faktiskt ska nyttja lägenheten”.

För målet som prövades i år hade hovrätten också att ta ställning till frågan om tidsbegränsning för uthyrningen, vilken även i denna instans sattes till två år. Beslutet motiverades med att hovrätten tidigare bedömt det som skäligt med en tidsbegränsning på ett år när det rört en ny hyresgäst. I det aktuella målet hade hyresgästen redan bott i lägenheten under en tid utan anmärkningar och tillståndet förlängdes därmed med två år.

Efter domskälen följer en rad om att hovrättsdomen inte får överklagas.

Kort om juridiska personer
En juridisk person avser en organisation med möjlighet att sluta avtal, äga egendom, ha fordringar eller skulder och vara part i domstol. Exempel på sådana kan vara aktiebolag, handelsbolag, föreningar, stiftelser, dödsbon, konkursbon eller kommuner.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Källa: Sveriges Domstolar

Foto: Ann Hedlund

I Upplands Väsby utanför Stockholm finns en bostadsrättsförening med totalt 324 lägenheter varav 204 upplåts med bostadsrätt och 30 är hyresrätter, enligt uppgift från bostadssajten Booli. 

Under årsstämman 2011 valdes två nya personer in i föreningens styrelse, den ena som ordförande och den andra som ekonomiansvarig. Våren 2019 lämnade båda ledamöterna sina styrelseuppdrag. Under en föreningsstämma året därpå beslutades att ge styrelsen ansvarsfrihet, med undantag för de två ledamöterna vilka man istället kom fram till att väcka skadeståndstalan mot vid Attunda tingsrätt. 

Detta på grund av att dåvarande ordföranden och den ekonomiansvarige bland annat tecknat avtal med entreprenörer för bostadsrättsföreningens räkning, utan att ha befogenhet att göra så. I stämningsansökan till tingsrätten väcktes även talan mot berörda bolag. 

Utöver att avtal tecknades utan resterande styrelseledamöters kännedom, ska ordföranden och den ekonomiansvarige enligt talan ha tillåtit överdebitering för utförda arbeten. Vidare uppges de två ha godkänt att en bostadsrätt i föreningen uppläts till underpris åt en inblandad bolagsföreträdares dotter. 

Varför skulle då en styrelseledamot i en brf välja att bete sig såhär? Föreningen hävdade i sin talan att det bland annat berodde på kopplingar mellan dåvarande ordföranden och företrädare för berörda bolag, att det handlade om jäv. Tingsrätten kom fram till att det fanns vissa kopplingar men konstaterade att “den eventuella intressekonflikten” inte var tillräckligt konkret för att det skulle kunna vara fråga om jäv i lagens mening. 

Vidare menade föreningen att den tidigare ordföranden gjort sig skyldig till tagande av muta, men tingsrätten avvisade även detta brottspåstående då det inte ansågs vara styrkt. 

Två av de avtal som föreningen åberopade förklarades ogiltiga av tingsrätten. Det ena rörde ett förvaltningsavtal som ansågs ha oskäliga villkor och uppgavs vara så omfattande att de två ledamöterna som signerat det, inte haft rätt att göra så utan att ett styrelsebeslut först fattats om detta. När kontraktsummor uppgår till flera miljoner torde det vara uppenbart att sådana avtal kräver styrelsebeslut, konstaterade rätten. 

Det andra avtalet bedömdes vara ett skenavtal för en påstådd hissentreprenad som endast upprättats i syfte att “sko sig” på föreningens bekostnad.

Gällande bostadsrätten fastslogs att den upplåtits till underpris vilket lett till att bostadsrättsföreningen drabbats av ekonomisk skada och därav har föreningen rätt till skadestånd. Försäljningspriset för lägenheten ska ha satts utifrån felaktiga uppgifter gällande skick och värde. Därefter ingick dåvarande ordföranden och den ekonomiansvariga ledamoten, utan befogenhet, upplåtelseavtal med köparen.  

Tingsrättens slutsats blev att den tidigare ordföranden gjort sig skyldig till trolöshet mot huvudman. Han ansågs skadeståndsskyldig på grund av föreningens ekonomiska skador med anledning av förvaltningsavtalet, skenavtalet, upplåtelsen av bostadsrätt till underpris, samt för dubbelfakturering.  

Den tidigare ekonomiansvariga ledamoten bedömdes skadeståndsskyldig till följd av oaktsamhet som orsakat föreningen ekonomisk skada, även här i samband med förvaltningsavtalet, skenavtalet, upplåtelsen av bostadsrätt till underpris, samt för dubbelfakturering. 

Två bolag med koppling till varandra dömdes också att betala skadestånd till bostadsrättsföreningen. Ett av bolagen blev skadeståndsskyldigt på grund av det ogiltigförklarade förvaltningsavtalet och bostadsrättsupplåtelsen. 

Båda bolagen ålades att ersätta föreningen för skenavtalet om den påstådda hissentreprenaden på grund av bristande lojalitet. 

Totalt uppskattades föreningens ekonomiska skador uppgå till 3 518 881 kronor. Den summan ålades den tidigare ordföranden och bolaget som signerat förvaltningsavtalet att solidariskt ersätta föreningen med. Två miljoner kronor av denna summa ålades båda bolagen, tidigare ordföranden och den ekonomiansvarige att betala solidariskt.  

Tingsrätten lät också kvarstad bestå på bolagens och ordförandens egendom.

Källa: Bodtadsrättsnytt

Foto: Colourbox

Attunda tingsrätt har ålagt en man med bostadsrätt i Järfällastadsdelen Barkarbystaden, Stockholms län, att sälja sin lägenhet och avflytta från den innan augusti nästa år. Det rapporterar lokaltidningen Mitt i Stockholm.

Bakgrunden till det hela ska vara att mannen hyrt ut sin bostadsrätt i andrahand utan tillåtelse från bostadsrättsföreningen där lägenheten finns, varpå föreningen uteslutit honom som medlem.

Uteslutningsärendet kom senare att prövas i Attunda tingsrätt som valde att gå på föreningens linje. De villkor som ställs i domen ska bygga på en överenskommelse mellan föreningen och mannen. Ofta kan hyresärenden avgöras i Hyresnämnden men i vissa fall går inte det och då får man vända sig till tingsrätten eller Kronofogdemyndigheten istället. Både tingsrätten och Hyresnämnden har hovrätten som överinstans. 

Artikel: Bostadsrättsnytt
Källa: Sveriges Domstolar

Foto: Magnus Gotander

Årligen inträffar omkring 24 000 bostadsbränder i Sverige och cirka 100 personer omkommer till följd av bränderna. Enligt försäkringsbolaget Trygg Hansa sker det dessutom i snitt 40 procent fler bränder i december jämfört med årets övriga månader. För bostadsrättsföreningar kan det ibland råda viss osäkerhet kring vem som ansvarar över vad. Ansvaret för brandskydd delas nämligen mellan styrelsen och de boende, där styrelsen har ett ansvar att genomföra ett systematiskt brandskyddsarbete.

- Brandrisk är givetvis viktigt att vara varse om under hela året, men när vi närmar oss julen och antalet bränder ökar är det extra viktigt att se över brandsäkerheten i huset. Eftersom ansvaret ligger fördelat på styrelsen och de boende är det något som rör alla. Många föreningar har en gemensam höststädning och något vi rekommenderar är att i samband med den genomföra en brandövning. På så sätt är fler i huset förberedda om det skulle börja brinna och det ger betydligt bättre förutsättningar för att en potentiell utrymning går smidigt till, säger Per Karlsson, Affärsområdeschef Teknisk förvaltning på SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum AB.

Styrelsen ansvarar för att byggnaden är utrustad med larmsystem och släckningsutrustning, vilket bland annat innefattar brandvarnare, brandslang och pulversläckare. Därefter ska styrelsen genomföra ett systematiskt brandskyddsarbete. Det kan innebära besiktning av rökdetektorer och släckningsutrustning i allmänna utrymmen, men också att inspektera och besiktiga gemensamma anläggningar, exempelvis sprinkleranläggningar.

Boende bär en viktig roll i att upprätta säkerheten genom att ansvara för brandskydd i sina egna bostäder, som att ha en fungerande brandvarnare. De har också ett ansvar att inte blockera utrymningsvägar i gemensamma utrymmen. Trots att det inte är en skyldighet, uppmanas boende också vara medvetna om bandrutiner för att snabbt kunna agera ifall en brand skulle uppstå.

Fyra tips som minskar risken för brand:

Genomför en brandövning

Att ha en brandövning i fastigheten är en god idé för att säkerställa att alla boende vet vad de ska göra ifall en brand uppstår. Är det svårt att få till en tid när alla kan går det också bra att brandöva på egen hand. Styrelsen kan underlätta genom att skicka ut information till de boende om hur en brandövning kan gå till.

Gör en plan

Håll en dialog i styrelsen om hur brandskyddsarbetet ska gå till. Se över var riskerna finns och att brandskyddsutrustningen är placerad på rätt platser. Kom även fram till om ni ska dokumentera arbetet och vem som ansvarar för det. Att genomföra systematiskt brandskyddsarbete är ingen lag, men ett råd för att säkerställa att brandskydden fungerar som de ska.

Kontrollera brandskydden

Rekommendationen är att testa brandvarnaren en gång i månaden. Boende ansvarar för detta i sina enskilda lägenheter medan styrelsen har ansvar för de gemensamma utrymmena. Styrelsen kan också informera medlemmarna om hur man testar brandvarnaren samt påminna om att årligen byta batteri. För att kontrollera att brandvarnaren fungerar trycker man på testknappen. Om den inte ger ifrån sig ett ljud behöver batterierna bytas. Tjuter den inte efter det ska brandvarnaren bytas ut. Det är även rekommenderat att ha en brandfilt, gärna nära köket, samt en brandsläckare nära till hands.

Installera en spisvakt

Det är många som tror att den vanligaste orsaken till brand är tända ljus, men i själva verket är det en bortglömd spis. Genom att installera en spisvakt, en apparat som varnar om spisen blir överhettad, kan boende i en förening själva minska risken för brand markant.

Text: SBC

Bild: Colourbox

I juli i år inkom ett ärende till Hyres- och arrendenämnden i Göteborg. Det handlade om att en bostadsrättsinnehavare ansökt om tillstånd för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand. Tidigare hade mannen hyrt ut sin bostad i ett år då han provat att bo sambo. Han hade inga planer på att flytta tillbaka till lägenheten utan ville sälja den. 

Mäklaren som mannen kontaktade berättade att han redan hade ett pågående uppdrag med att sälja en lägenhet av samma storlek i samma trappuppgång och att denna legat ute till försäljning en längre tid utan att ha blivit såld. 

Mannen publicerade därefter en annons om försäljning av lägenheten men ingen visade intresse av att köpa bostaden. Enligt mannen var lägenheten därför svårsåld. HSB skriver att mannen menade att efterfrågan på lägenheter av samma storlek i det aktuella området var låg och att en försäljning inte skulle täcka hans lån. Därför ansökte han om tillstånd för andrahandsupplåtelse hos bostadsrättsföreningen. Denna ansökan nekades styrelsen. 

HSB skriver vidare att föreningen inte ansåg att mannen bevisat att lägenheten var svårsåld. Föreningen ansåg också att priserna på lägenheter hade stabiliserats och att bostaden inte måste säljas till ett lägre pris än vad den är värd. 

Det Hyres- och arrendenämnden i Göteborg kom fram till var att mannen hade rätt – priserna hade försämrats avsevärt och det kunde vara svårt för honom att sälja sin lägenheten till ett rimligt pris. Han fick därför tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand till och med mitten av mars 2024. 

Enligt HSB förklarade Hyres- och arrendenämnden att en andrahandsuthyrning kan godkännas om bostadsmarknaden är tuff och det är svårt att sälja sin bostad. Om marknaden inte förbättrats på ett år finns det normalt inga fler skäl att fortsatt godkänna en uthyrning. I detta ärende hade mannen inte haft sin bostad ute till försäljning en särskilt lång tid och han hade dessutom satt ett för högt utgångspris. Däremot vägde de lägre priserna in.

Bostadsrättsföreningen överklagade beslutet till Svea hovrätt. Hovrätten delade dock Hyres- och arrendenämndens syn och avslog föreningens överklagande, ett beslut som kom den 3 november i år. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: A. Hedlund