Vem räknas som närstående? Till skillnad från de andra godtagbara skäl som finns för andrahandsupplåtelse så utgör skälet att bereda närstående bostad under en period ett skäl som hänför sig till andrahandshyresgästen och inte till bostadsrättshavaren själv. Det finns ingen enhetlig definition av begreppet närstående i lagens mening men generellt avses familjemedlemmar och nära anhöriga. Det kan alltså omfatta bland andra make, maka, sambo, registrerad partner, barn och föräldrar. I ett mål från hyresnämnden (H 6597-23) ansågs det mycket tveksamt om det kunde anses utgöra en andrahandsupplåtelse till närstående när en man ville hyra ut sin bostad till sin guddotter.

Krav på anknytning till lägenheten
Generellt gäller det att bostadsrättshavaren ska ha för avsikt att återvända till lägenheten för att få upplåta lägenheten i andrahand. Det är även ett krav vid en andrahandsupplåtelse som grundar sig på att bereda närstående bostad. Detta konstaterades i Svea hovrätt (ÖH 13206-19) där ett par köpt en bostadsrätt i syfte att låta deras son bo där. De fick tillstånd att hyra ut den i andrahand i ett år och när de ansökte om ytterligare ett år nekades de tillstånd. Ärendet gick upp till hovrätten där det konstaterades att bostadsrättshavarna inte hade för avsikt att bosätta sig i lägenheten utan skälet för köpet var att bereda sonen bostad. Vid uthyrning till närstående ställs det krav på att bostadsrättshavaren har ett rimligt behov av att behålla lägenheten, vilket inte fanns i det här fallet och därför nekades ett ytterligare tillstånd för andrahandsuthyrning.

Vad är viktigt att tänka på vid ansökan om andrahandsuthyrning på denna grund?
Likt alla andrahandsupplåtelser är det viktigt att som bostadsrättshavare ansöka om tillstånd för en andrahandsuthyrning även fast det är till en närstående. Det finns inte heller något undantag för denna grund vad gäller bostadsrättshavarens avsikt att behålla lägenheten med avsikt att bosätta sig där senare. Om det inte finns ett rimligt behov för bostadsrättshavaren att behålla lägenheten så föreligger inte heller skäl att beviljas en andrahandsupplåtelse. Det är därför viktigt att tänka på att det inte är säkert att tillstånd medges för att bereda närstående boende under viss period om syftet med köpet av bostaden var att någon annan ska bo i lägenheten.

Text: HSB

Foto: Ann Hedlund

Trots stigande räntor och ökade underhållskostnader är det få bostadsrättsföreningar som höjt avgiften tillräckligt, vilket kan bli ett bakslag i längden. Detta enligt TT.

Bostadsrättsföreningarnas lån påverkas, precis som den enskilde bostadsrättsinnehavaren, negativt till följd av den högre räntan. Inflationen leder till att kostnader för exempelvis sophämtning, el och fjärrvärme ökar, vilket tvingar föreningarna att höja sina avgifter.

Jämfört med förra året har avgifterna ökat med sju procent, vilket motsvarar 61 kronor per kvadratmeter. När det gäller nyproduktion har avgifterna ökat dubbelt så mycket, 14 procent. Detta framkom i en undersökning som bostadssajten Hemnet gjort åt TT där de undersökt avgifterna på publicerade bostadsrätter nu jämfört med i fjol.

– Högre avgifter är något som bostadsrättsköpare i dag behöver räkna med och avgifterna kommer sannolikt också kunna öka ytterligare framöver, skriver Erik Holmberg, marknadsanalytiker hos Hemnet i en kommentar till TT.

Sju procent av de 650 föreningarna i HSB Stockholm höjde sin avgift den första juli i år, jämfört med fem procent år 2022.

– Slutsatsen är att det inte är någon större skillnad och med bakgrund av förra årets siffra är sju procent lite av en besvikelse. Man väntar uppenbarligen med att höja och det kan finnas en viss mentalitet att man ser räntetoppen som en tillfällighet, säger Johan Lindén, chef för strategisk förvaltning på HSB till nyhetsbyrån.

Enligt Johan Lindén höjde en majoritet på 57 procent av de förvaltade HSB-föreningarna sin årsavgift under det första kvartalet i år. Risken för de föreningar som höjt avgiften senare är att de kan behöva göra flera höjningar under samma år, eftersom lånen löper ut och fler räntehöjningar väntas ske i höst. De höga avgifterna som väntar spås bli en utmaning för många föreningar, som inte är beredda på de kommande kostnaderna.

– Man måste titta på varje enskild förening men med dagens ränta, kostnadsökningar på vatten, fjärrvärme och sophämtning så ser vi ett behov av att höja avgifterna med 40–50 procent i genomsnitt, säger Johan Lindén.

Även Jonas Gustavsson, som är expert på ekonomisk förvaltning på Nabo, ser att ekonomiska problem kan vänta föreningarna på sikt.

– Det krävs väldigt stora avgiftshöjningar och än så länge har vi inte sett något av det som jag tror kommer att krävas för att svälja inflations- och räntehöjningar, säger han.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

En kvinna med bostadsrätt på Östermalm i Stockholm förlorade sin hyresrätt cirka en kilometer bort i samma stadsdel, då hon inte ansågs ha ett skyddsvärt behov av lägenheten. Detta enligt en dom från Svea hovrätt.

Hösten 2021 sade en hyresvärd upp en kvinnas hyresavtal för en lägenhet med anledning av att hon inte bodde tillräckligt mycket i den, samt att hyresrätten olovligen hyrts ut i andra hand. Hyresgästen ville dock behålla sin hyresrätt och frågan kom därmed att prövas i Hyres- och arrendenämnden i Stockholm.

Kvinnan ska sedan år 1999 ha haft hyreskontrakt för den 45 kvadratmeter stora lägenheten, belägen på Grev Turegatan i Stockholmsstadsdelen Östermalm. Vid den tiden hade kvinnan sedan tre-fyra år tillbaka även en bostadsrätt med sex rum och kök på Riddargatan, 1,2 kilometer bort enligt Google Maps, vilken hon samägde med sin man. De ska också ha haft gemensamma barn skrivna på adressen.

År 2015 bytte hyresfastigheten där hyresrätten finns ägare. Efter att den nya hyresvärden fått kännedom om att kvinnan inte bodde i lägenheten utan istället hade sin permanentbostad på Riddargatan, samt att det förekommit otillåten andrahandsuthyrning, sades kvinnans kontrakt upp.

Det hela kom sedan att prövas i hyresnämnden där medgav kvinnan att hon låtit sin bror sova i hyresrätten på vardagar. Enligt hyresvärden handlade det om otillåten andrahandsuthyrning och kvinnan ska även ha låtit ytterligare personer hyra lägenheten i andrahand, vilket bekräftats av grannar i fastigheten.

Kvinnan hävdade att hon haft ett starkt behov av lägenheten där hon arbetat och ofta övernattat.

I oktober förra året valde hyresnämnden att godkänna uppsägningen av kvinnans kontrakt för hyresrätten. Detta då hon inte ansågs ha ett skyddsvärt behov av lägenheten. Kvinnan överklagade beslutet till Svea hovrätt som prövade målet i våras.

Av kvinnans talan framgår att hon ingått en muntlig överenskommelse med den tidigare hyresvärden som gav henne rätt att hyra lägenheten för evigt, utan krav på behov av hyresrätten som permanentbostad.

Hovrätten konstaterade att för att en ny ägare av en fastighet ska kunna bli bunden av en sådan typ av tillägg, hade det behövt finnas en skriftlig notering om detta på fastighetsägarens exemplar av aktuellt hyreskontrakt, alternativt att den nya ägaren fått information om det i samband med fastighetsförvärvet.

För övrigt anslöt sig hovrätten till hyresnämndens bedömning att låta hyresavtalet mellan kvinnan och ägaren av hyresfastigheten upphöra.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

Företaget Nabo har genomfört en omfattande analys baserad på 2022 års färska bokslutssiffror. Bostadsrättsföreningar drabbas ekonomiskt hårt i dessa tider med högre räntor, inflation och ökade kostnader för underhåll. Nabos analys visar att avgiftsnivåerna behöver höjas med mer än 45 procent i genomsnitt från avgiftsnivån 2022. Detta beräknat utifrån högre räntor, de avsättningar som krävs av föreningarna för planerat underhåll och inflationstakten.

- Det är aldrig roligt att komma med dåliga nyheter för bostadsrättsägare, men omvärlden har förändrats dramatiskt de senaste åren. Det innebär att många föreningar nu måste höja avgifterna avsevärt för att anpassa sig till nuvarande och långsiktiga förhållanden, säger Jonas Gustavsson, expert inom ekonomisk förvaltning på Nabo.

- För 2023 ser vi att sparandet kommer att minska ännu mer, vilket riskerar att bli en oroväckande spiral som kräver fler höjningar och man lägger bördan på framtida styrelser. De högre avgiftsnivåerna riskerar också i tillägg till det högre ränteläget att påverka priserna för bostadsrätter negativt, fortsätter Jonas Gustavsson.

Kassaflödet från verksamheten som enkelt uttryckt kallas sparande visar hur stark föreningarnas ekonomi är för att göra de avsättningar som krävs för planerat underhåll i fastigheten. Analysen visar att föreningarnas sparande i snitt är för lågt. Det genomsnittliga sparandet för helåret 2022 var 151 kronor per kvadratmeter vilket är en minskning från 2021 då snittet låg på 170 kr. Och betydligt lägre än rekommenderad avsättning för underhåll.

Under 2022 ökade byggkostnadsindex med 15,6 procent vilket indikerar kraftigt stigande underhållskostnader. Det innebär att föreningar snarare hade behövt öka sitt sparande snarare än att minska på det. Om räknar på tidigare snitt på 250 kronor per kvadratmeter borde sparandet uppgå till ca 288 kr/kvm efter 2022.

Föreningarnas genomsnittliga belåning var 6776 kronor per kvadratmeter 2022, vilket motsvarar ett snitt om 515 tkr per bostadsrätt.

Nu löper allt fler lån ut och läggs om till högre rådande ränteläge som för korta lån hamnar närmare 5 procent. I 2022 var räntekostnaden i snitt 88 kronor per kvadratmeter hos föreningarna. Räknar man upp det till 4,75 procent ränta är det 322 kronor per kvadratmeter vilket motsvarar en avgiftsökning på 39 procent. En mer trolig långsiktig nivå på räntan om 3,25 procent motsvarar en räntekostnad om 220 kronor per kvadratmeter vilket kräver en avgiftsökning om 22 procent.

- Ska bostadsrättsföreningarna hamna rätt med sitt sparande omkring 288 kronor per kvadratmeter och klara 3,25 procents ränta motsvarar det en genomsnittlig avgiftsökning om 45 procent från 2022 års nivå. I högt belånade föreningar med lån som läggs om till nu gällande räntenivåer så försvinner snabbt det positiva kassaflödet, där måste man agera för att skapa likviditet så att man klarar de närmaste åren med högre räntor, säger Jonas Gustavsson.

Riksbankens besked om behov av fler ränteökningar under året och hur länge dessa nivåer beräknas ligga kvar är något som ger ett behov av en längre ekonomisk planering. Detta för att bostadsrättsföreningarna ska kunna ha ekonomin under kontroll.

De flesta kostnaderna ökar med inflationen och många avtal är indexreglerade och räknas upp automatiskt. Med hög inflation i 2022 samt även fortsatt högre inflation 2023 syns att driftskostnader kommer påverkas framåt, vilket också kommer kräva ökningar av avgifterna i högre omfattning än vid normal inflation.

Sammanfattning och råd till föreningarna

Som slutsats kommer det vara ett rejält tryck på avgiftsökningar i bostadsrättsföreningarna de närmaste åren. Nabo rekommenderar att föreningarna räknar med en snittränta på 3–3,5 procent långsiktigt, klarar av avsättningar enligt sin underhållsplan (i snitt närmare 300 kronor per kvadratmeter och år) samt löpande justerar avgiften för inflation.

”Det är av yttersta vikt att bostadsrättsföreningarna ser över ekonomin och lägger en plan för att möta det tuffa marknadsläget de kommande åren. Det innebär ett särskilt stort ansvar för styrelsen, då det är komplicerade och modiga beslut som behöver fattas och som kommer påverka privatekonomin för alla i föreningen. Tydlig kommunikation mot de boende om situationen är viktigt. Känner föreningen sig osäker och behöver ytterligare stöd, bör man ta kontakt med föreningens ekonomiska förvaltare”, avslutar Jonas Gustavsson.

Detta bör bostadsrättsföreningar göra för att säkerställa ekonomin:

Ha koll på sitt underhåll. Ha en uppdaterad underhållsplan med relevanta kostnader i dagens läge och även när underhåll bör ske.
Ha koll på sin låneportfölj. Vetskap om när lån förfaller och en aktiv kontakt med banken om förväntade räntenivåer framåt.
Veta vilket sparande man har idag i föreningen och vilket man behöver framåt, inte minst med tanke på nya räntenivåer och framtida belåning för underhåll.

I detta lite oroliga ekonomiska läge behöver också föreningarna planera mer än ett år framåt för att säkerställa en god ekonomi.
Se över dolda tillgångar. Många föreningar har outnyttjade ytor som kanske kan upplåtas eller hyras ut. Det kan handla om hyresrätter, förråd, källare eller vindar.

Upphandla kostnader aktivt. Om det finns behov av renovering och underhåll, se till att ta in flera offerter och förhandla priset om det går.
Om Nabos analys

Urvalet utgörs av drygt 2 175 bostadsrättsföreningar i Sverige, såväl nya som äldre, stora och små föreningar med kalenderår som bokslutsperiod. Datan är aggregerad och anonymiserad.

Text: Nabo

Bild: Magnus Gotander

Planer på bostadsrätter i delar av Stockholms kommun har stoppats, istället ska lägenheterna bli hyresrätter. Och beslutet som fattats av det rödgröna styret i huvudstaden får nu kritik, rapporterar SvD.

Vi har nu 4500 medlemmar. Självklart vill vi gärna bli ännu fler, för tillsammans är vi starka! Tipsa dina vänner, familj och grannar om oss. Vi passar också på att önska alla en trevlig sommar. 

Till följd av det avstannade bostadsbyggandet har ett krismöte på bostadsminister Andreas Carlsons (KD) initiativ hållits. Där lyftes bland annat förslag som slopat amorteringskrav, enligt Dagens Nyheter.

I och med den nuvarande bostadskrisen kallade bostadsminister Andreas Carlson (KD) 29 aktörer inom bygg- och bostadsbranschen till ett stormöte i infrastrukturdepartementet den 13 juni, enligt Dagens Nyheter (DN). Slopa amorteringskravet, låta hyresvärdarna i nyproduktion själva få sätta hyran samt förenkla startlån för förstagångsköpare var några av de förslag som togs upp.

Förslaget om att underlätta för förstagångsköpare att få startlån har redan utretts och bereds nu i regeringskansliet enligt DN. Regeringen vill även lösa frågan om presumtionshyra, det vill säga den hyra som gäller i nyproduktion där hyresvärden och en lokal hyresgästorganisation förhandlat fram hyran istället för att den baseras på bruksvärdet av lägenheterna. Mer mark att bygga på och kortare ledtider är ytterligare förbättringspunkter som regeringen vill få i bruk på sikt.

Fackförbundet Byggnads ordförande Johan Lindholm medverkade på stormötet.

– Det måste till kraftfulla åtgärder i höstbudgeten, säger han i en intervju med DN, och nämner behovet av återinfört investeringsstöd.

En fråga som lyftes var risken för kompetensförlust när byggarbeten går mot en grönare riktning, vilket bland annat byggföretaget NCC:s divisionschef Niklas Sparw belyste.

– Vi var flera mötesdeltagare som lyfte detta, att vi riskerar stora kompetensförluster framåt i vår gröna omställning. Ministern tog emot det bra och förstod allvaret, säger Niklas Sparw till DN.

Anna Broman, branschorganisationen Byggföretagens bostadspolitiska expert, menar att initiativet till mötet var viktigt.

– Jag tolkar det här som att ministern inte utesluter åtgärder på kort sikt och att han kommer att fortsätta bjuda in till dialog med branschen, säger hon till DN.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

I en ny lagrådsremiss föreslår regeringen att den tillfälliga lagen för digitala stämmor i exempelvis bostadsrättsföreningar, vilken infördes under pandemin, ska bli permanent.

Regeringen har lämnat in ett förslag till Lagrådet om att permanenta möjligheten för till exempel bostadsrättsföreningar att hålla digitala stämmor, i allmänhet gäller förslaget ekonomiska föreningar och aktiebolag. En brf som vill nyttja denna möjlighet ska kunna bestämma det genom stadgarna. Utöver det vill regeringen att det under extraordinära omständigheter ska gå att hålla stämmor digitalt utan krav på stöd i stadgarna.

Initiativet motiveras bland annat med att dagens regler hindrar digitala stämmor. I nuläget gäller att stämman ska vara ett fysiskt möte som kräver medlemmarnas närvaro och röster, antingen personligen eller via ombud. Dock hindrar inte bestämmelsen om plats/ort för stämman medlemmar från att delta digitalt genom nyttjande av videoteknik.

Däremot är det inte möjligt att hålla helt digitala föreningsstämmor, förutom om samtliga medlemmar skulle ge sitt samtycke till det.

I april 2020, i början av pandemin, infördes en lag om tillfälliga undantag i syfte att minska risken för smittspridning i samband med genomförandet av bolags- och föreningsstämmor. Lagändringen gjorde det möjligt att hålla stämmor helt utan fysiskt deltagande.

På grund av ökad smittspridning återinfördes de tillfälliga undantagen i mars 2022, för att upphöra vid slutet av samma år. Sedan våren 2021 har Justitiedepartementet utvärderat de tillfälliga lagarna genom samrådsmöten. Tanken var att samla in underlag inför utformning av eventuella permanenta regler för digitala bolags- och föreningsstämmor.

Deltagare vid samrådsmötena har varit företag, myndigheter och organisationer som på olika sätt berörts av de tillfälliga reglerna. Slutsatsen som departementet dragit är att det varit ett stort intresse för digitala stämmor samt att många föreningar och bolag genomfört sådana. Men samtidigt ska ett stort antal ha avstått då de varit oroliga för teknikstrul.

I lagrådsremissen lyfts också att digitala stämmor tillåts i Sveriges grannländer. Detta följs av att en rad fördelar presenteras. Till exempel att modern teknik möjliggör för fler att delta och att ett större deltagande kan innebära mer demokrati i föreningen, vilket kan ge en ökad legitimitet för beslut som fattas. Vidare innebär digitala stämmor möjligheter att dra ned på kostnader för stämmolokal och resor.

En annan punkt gäller möjligheten till poströstning. Det konstateras att det inte bör införas krav i lag på att digitala stämmor ska kombineras med detta, bland annat då demokratin kan bli lidande om många väljer att rösta innan de lyssnat till eventuella diskussioner eller tagit del av alternativa förslag till beslut under stämman. Lösningen med poströster kan också bli problematiskt om förutsättningarna för beslut ändras efter att formulär för poströstning skickats ut, alternativt inkommer tilläggsyrkanden eller alternativa förslag under stämman.

Möjlighet till poströstning i just bostadsrättsföreningar uppges det råda delade meningar om. Dock anses de negativa synpunkter som framförts väga så pass tungt att alternativet bedöms som uteslutet i nuläget. Till exempel har aktörer lyft potentiella risker kopplat till rättsäkerhet och försvagning av demokratin.

När det kommer till hur medlemmar i en förening ska informeras inför en digital stämma, föreslås att det av kallelsen ska framgå hur medlemmar ska gå till väga för att delta i stämman.

De nya reglerna är tänkta att kunna träda i kraft den första januari nästa år.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Magnus Gotander

Västmanlands tingsrätt har dömt två män för grovt bedrägeri efter att de lurat en brf i Västerås på över 470 000 kronor. En av männen får fängelsestraff. Det skriver VLT.

En bostadsrättsförening i Västerås och företrädare för ett bolag tecknade avtal om installation av en värmeanläggning i föreningens fastighet. Därefter ska de som företrätt bolaget ha begärt en förskottsbetalning om över 470 000 kronor, med motiveringen att de behövde erlägga förskott till sina underleverantörer. Dock valde företrädarna att försätta bolaget i konkurs två månader senare, utan att den avtalade installationen genomförts. Det står att läsa i Vestmanlands Läns Tidning (VLT).

Istället ska pengarna som föreningen betalat in ha gått till att betala av skulder som bolaget hade. Fallet kom att avgöras i Västmanlands tingsrätt och i domen konstaterar rätten att bolagets avsikt aldrig varit att slutföra arbetet enligt avtalet. Syftet uppges snarare ha varit att skaffa fram pengar till att betala bolagets skulder innan det skulle försättas i konkurs.

De två männen som företrätt bolaget dömdes båda för grovt bedrägeri. Den ena dömdes även för sådant som försvårande av skattekontroll, grovt brott, med fängelse i ett år som påföljd samt fem års näringsförbud.

Den andre mannen fick villkorlig dom och ett tre år långt näringsförbud. Utöver det ålades bolagsföreträdarna att betala ett gemensamt skadestånd till föreningen på drygt 470 000 kronor.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ewa Ahlin / Sveriges Domstolar

En bostadsrättsförening i Stockholm ville vräka en hyresgäst redan 2016. Efter en tur upp i hyresnämnden fick hyresgästen bo kvar, men nu har föreningen köpt ut denne för 700 000 kronor. Detta skriver Hem & Hyra.

För sju år sedan ville en bostadsrättsförening söder om Stockholm vräka en hyresgäst. Föreningen påstod att hyresgästen olovligen hyrt ut bostaden i andra hand och uppgav detta som skäl till vräkningen, skriver Hem & Hyra.

Hyresgästen tog upp ärendet i hyresnämnden och fick där rätt och kunde bo kvar. Hem & Hyra skriver att bostadsrättsföreningen år 2020 sa upp dennes kontrakt, av liknande orsak som tidigare, varpå hyresgästen återigen tog ärendet till rätten. Där vann hyresgästen och fick ha kvar sin bostad. Föreningen ville ändå se att hyresgästen flyttade och erbjöd 700 000 kronor om denne lämnade bostaden. Enligt ett beslut i hovrätten har hyresgästen nu tackat ja till att flytta i juli.

Susanna Skogsberg, före detta föbundsjurist på Hyresgästföreningen, säger till tidningen att det inte är olagligt att köpa ut en hyresgäst men att det ändå kan skapa problem.

– Man förlorar ju sitt hem, så det är klart att det är ett svårt ställningstagande. I vissa situationer kan man känna sig mer eller mindre tvingad att acceptera en sådan här lösning, till exempel när fastighetsägarna sätter det i system och försöker få bort alla hyresgäster, säger Susanna Skogsberg.

Susanna Skogsberg menar att det kan vara olustigt att bo kvar i en förening där de vill bli av med en. Hon berättar vidare att det kan vara bra för bostadsrättsföreningar att få bort hyresgäster då de istället kan sälja lägenheterna och på så sätt få in pengar.

Artikel: Hem & Hyra

Foto: Magnus Gotander

Den 19 maj 2023 kom Svea hovrätt med ett nytt avgörande gällande en andrahandsupplåtelse.

Hyresnämnden
I hyresnämnden, underinstansen till hovrätten, lade bostadsrättshavaren fram att han från början köpt lägenheten i syfte att bereda hans barn möjlighet till bostad när det blivit stort nog och att han under tiden skulle ha möjlighet att hyra ut lägenheten i andra hand. Bostadsrättsföreningen menade å sin sida att bostadsrättshavaren aldrig bott i lägenheten och inte heller haft några konkreta planer på att flytta dit – den som äger en bostadsrätt bör också ha för avsikt att bo där. Hyresnämnden avslog bostadsrättshavarens ansökan om att få hyra ut lägenheten i andra hand.

Beslutet överklagades till Svea hovrätt där bostadsrättshavaren lade till ett yrkande om att hans barn, när det väl var dags att flytta in i lägenheten, inte skulle hyra denna i andra hand utan istället skulle komma att bli delägare i bostadsrätten och medlem i bostadsrättsföreningen.

Hovrätten
Hovrätten började med att resonera kring bestämmelserna i bostadsrättslagen om att en bostadsrättshavare inte får hyra ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens samtycke. Om styrelsen vägrar ge sitt samtycke kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden som på nytt kan pröva bostadsrättshavarens skäl och bevilja eller avslå ansökan om andrahandsupplåtelse. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

I förarbetena till bostadsrättslagen framhålls att en bostadsrättshavares skäl i princip bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten, men att skälen som utgångspunkt väger lättare ju längre tiden går. Även skäl som snarare hänför sig till andrahandshyresgästen anses i vissa fall vara godtagbara, t.ex. att lägenheten upplåts i andra hand till en närstående för att under en tid bereda honom eller henne en bostad. Att en bostadsrättshavare vill hyra ut sin lägenhet i avvaktan på att hans eller hennes barn ska kunna bosätta sig i lägenheten som andrahandshyresgästen har dock inte ansetts vara skäl som bör godtas för en andrahandsupplåtelse.

I just det här fallet kunde hovrätten konstatera att bostadsrättshavaren, med föreningens tillstånd, hyrt ut lägenheten i andra hand sedan tillträdet i mars 2020. Det kunde också konstateras att syftet med förvärvet av lägenheten inte var att han själv skulle bosätta sig där utan att så småningom bereda hans barn en bostad. Bostadsrättshavaren har haft lägenheten uthyrd i andra hand i nästan tre år och har inte något behov av att behålla den för egen del.

Skälet han angav – att hans barn i framtiden ska kunna bosätta sig där – utgör inte ett godtagbart skäl för att få hyra ut lägenheten i andra hand. Eftersom lägenheten redan varit uthyrd under så lång tid ändras inte bedömningen av det förhållandet att barnet i framtiden kan komma att bli delägare i bostadsrätten och medlem i bostadsrättsföreningen istället för att hyra den i andra hand. Hovrätten konstaterade mot bakgrund av detta att bostadsrättshavaren inte visat skäl för att något ytterligare tillstånd till upplåtelse i andra hand ska lämnas, oavsett vem som är hyresgäst.

Att i framtiden vilja bereda sitt barn bostad är alltså inte skäl nog för att få hyra ut i sin lägenhet i andra hand.

Text och bild: HSB

Det blir allt vanligare med tvister gällande avtal om nyproducerade lägenheter, där köpare vill dra sig ur på grund av höjda avgifter och uppjusterad insats. Samtidigt visar statistik från både Booli och Hemnet på ett stort tapp inom försäljning av nya bostäder. Detta enligt SR.

Att köpare och säljare hamnar i tvist gällande avtal om nyproducerade lägenheter har blivit allt vanligare, rapporterar Sveriges Radio (SR) Ekot. Ofta på grund av att de som tecknat upp sig för lägenheter vill dra sig ur när månadsavgiften eller insatsen är högre i upplåtelseavtalet än i förhandsavtalet. En av de som SR talat med är bostadsrättsjuristen Ingrid Uggla som företräder köpare i denna situation.

– De gråter, de är ledsna, de känner en pinsamhet ibland att de har ingått ett sånt här avtal. Men framförallt så tror jag att de känner att, ja men vi kunde väl lita på den bostadsutvecklaren och vi kunde inte ens drömma om att vi skulle hamna i den här situationen, säger hon till Ekot.

I vissa fall har månadsavgiften blivit mer än hundra procent högre. De som tecknat avtal för att köpa lägenhet trodde att säljaren var ett stort byggbolag. När det sedan uppstått tvister har de dock fått klart för sig att deras motpart är en bostadsrättsförening. Och personerna som skrivit under på att köpa bostad har inte längre något lånelöfte från banken.

– De här lönelöftena som gavs i samband med att man tecknade förhandsavtalet, de gäller ju bara i några månader och inte ens det, därför att när man kontrollerar med bankerna så gör dom ju en ny prövning när de ska ha ut pengarna. Och det innebär ju att det är väldigt många som inte får lån idag, fortsätter Ingrid Uggla.

Ekot ska ha sökt ett antal byggbolag för en kommentar utan framgång. Uppsägning av förhandsavtal regleras i bostadsrättslagen och där framgår att det är tillåtet att säga upp avtalet inom tre månader vid väsentlig avgiftshöjning. Dock råder det delade meningar kring exakt hur denna formulering ska tolkas. Snart ska det första fallet om detta prövas i Västmanlands tingsrätt.

Utöver inslaget i Ekot handlade också det senaste avsnittet av Ekonomiekot Extra (SR) om marknaden för nyproduktion i Sverige just nu. Till exempel framgår av programmet att det i april 2023 såldes 77 procent färre nyproducerade lägenheter än samma månad ifjol, enligt statistik från bostadssajten Booli. Siffror från bostadssajten Hemnet uppges visa på en liknande utveckling.

– När vi pratar försäljningar så har vi aldrig sett så låga volymer tidigare, alltså antal försäljningar. Vi kommer förvisso från en period under pandemin då det varit ett ovanligt tryck på nyproducerade bostäder, så att minskningen är ju dramatisk, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg till Ekonomiekot Extra.

Men han tillägger att dagens nivåer framstår som låga även historiskt sett, de lägsta Hemnet någonsin uppmätt. Trots detta verkar ingen generell prissänkning vara på gång ännu för nyproducerade lägenheter. Dock tror Erik Holmberg att utvecklare kommer bli tvungna att sänka priserna för att få alla bostäder sålda.

– De allra flesta, skulle jag ändå säga, kommer man då att behöva korrigera ner priset på, avslutar han.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Magnus Gotander

Nyligen fattade regeringen beslut om utbetalning av elstöd till företag och organisationer, en kategori där även bostadsrättsföreningar ingår, enligt uppgift från Riksbyggen och Skånska Energi.

Regeringen har gått ut med ett pressmeddelande om elstöd till företag. Där framgår att företag och organisationer, från och med den 30 maj i år, kommer kunna ansöka om stödet hos Skatteverket. Beslutet om förordningen, där ansökan om och utbetalning av elstöd regleras, ska ha fattats vid ett extra regeringssammanträde den åttonde maj 2023.

Under våren uppges regeringen ha arbetat intensivt för att få på plats ett elstöd till företag och organisationer. I början av april skickades en formell statsstödsansökan in, vilken godkändes av Europeiska kommissionen i början av maj.

Av ett blogginlägg från energikoncernen Skånska Energi framgår vilka som kan ansöka om stödet för företag och organisationer. Inledningsvis förtydligas att målgruppen är näringsidkare och juridiska personer i elområde 3 och 4. Vidare står det att en förening räknas som en organisation i detta sammanhang, så även registrerade trossamfund.

En annan fråga som besvaras är vilken tidsperiod som stödet avser, vilken uppges vara perioden första oktober 2021 till och med 30 september 2022.

Beslutet har även kommenterats av Riksbyggen via bolagets bostadspolitiska expert och förändringsledare Johanna Bjurskog.

– Äntligen kan även bostadsrättsföreningar få elstödet. Det var en del av en akut krishantering. Framåt vill jag se mer fokus på energieffektivisering. Det bästa för både plånboken och miljön är de kilowattimmar som aldrig förbrukas. Riksbyggen har föreslagit hur ett grönt stöd till bostadsrättsföreningar kan utformas för att påskynda omställningen, säger hon i ett pressmeddelande.

Källa: Bostadsrättsnytt

Anledningarna till att en bostadsrättshavare vill hyra ut i andra hand kan vara flera.Den 3 maj 2023 kom Svea hovrätt, överinstans till Hyresnämnden, med ett beslut avseende en bostadsrättshavares möjlighet att upplåta sin bostadsrättslägenhet i andra hand. Bakgrunden i målet var att tre bostadsrättshavare till en lägenhet i Göteborg, ansökte om att få upplåta sin lägenhet i andra hand med anledning av de dåliga marknadsförutsättningar som råder för att sälja lägenheten.

Bostadsrättshavarna menade att det inte skulle vara möjligt att sälja lägenheten utan att gå med förlust. Mäklaren som bostadsrättshavarna haft kontakt med hade också rekommenderat bostadsrättshavarna att vänta med försäljning av lägenheten till efter sommaren 2023. Föreningen å andra sidan menade att det finns en efterfrågan på lägenheter i föreningen, vilket styrks av att flera likvärdiga lägenheter sålts under året.

Bostadsrättshavarnas skäl prövades först av Hyresnämnden i Göteborg som avslog ansökan. Beslutet överklagades då till Svea hovrätt. Hovrätten framförde med stöd av förarbetena till bostadsrättslagen att en andrahandsupplåtelse kan godkännas så länge det finns ett rimligt behov för bostadsrättshavaren att behålla lägenheten. Det kan också i vissa fall finnas skäl att tillåta en upplåtelse i andra hand även när bostadsrättshavaren inte har för avsikt att behålla lägenheten, till exempel när lägenheten är svårsåld på grund av rådande marknadsförutsättningar.

Bakgrunden till denna inställning är att en bostadsrätt ofta är viktig för bostadsrättshavaren i privatekonomiskt hänseende och det är därför naturligt att en bostadsrättshavare vill avvakta något med en försäljning om bostadsrätten är svår att sälja på acceptabla villkor. I förarbetena framförs också att skälet “dåliga marknadsförutsättningar” inte bör kunna användas i mer än ett år. Har marknaden inte förbättrats under den tiden finns det normalt sett inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med en försäljning.

Att en försäljning inte kan ske på acceptabla villkor innebär att det som regel ska vara fråga om en påtaglig sänkning av marknadspriset för den aktuella lägenheten i närtid. Enbart det förhållandet att en bostadsrättshavare behöver sälja sin lägenhet utan vinst eller med en mindre förlust innebär inte att försäljningen inte sker på acceptabla villkor.

Som de flesta är medvetna om har en viss nedgång av priserna på bostadsmarknaden skett. I det här fallet hade bostadsrättshavarna bland annat åberopat ett värderingsintyg från december 2022 tillsammans med mäklarens rekommendation om att avvakta med försäljningen då bostadsmarknaden just nu har en regressiv utveckling. Hovrätten ansåg dock inte att det fanns tillräckligt underlag för slutsatsen att det skulle vara fråga om en sådan påtaglig nedgång av priset att bostadsrätten kan anses vara svår att sälja på acceptabla villkor. Hovrätten ansåg således att bostadsrättshavarna inte hade tillräckliga skäl för att upplåta bostadsrätten i andra hand med anledning av dåliga marknadsförutsättningar.

Text och bild: HSB

Funderar du på om det är bra läge att köpa bostad i vår? Det är lätt att bli villrådig i dessa tider med stigande bolåneräntor och sjunkande bostadspriser. Hur stor kommer nedgången vara och när går priserna upp igen? Eftersom det är svårt att veta säkert hur bostadsmarknaden ser ut framöver publicerar vi några tips från Nordax på hur du kan tänka.

1) Hitta en bostad att trivas i länge

Oavsett prisnedgångar vet vi att bostadspriserna historiskt sett går upp på sikt. Ju längre tid du bor i bostaden desto lägre är risken för en kraftig värdeminskning. Att hitta en lägenhet som du känner att du kommer att trivas i är viktigare än att du prickar in exakt rätt tajming på bostadsmarknaden. Däremot är det viktigt att ha goda marginaler och känna dig trygg med att kunna bo kvar även om du skulle bli av med jobbet eller om räntan stiger.

2) Se över din boendeekonomi

Hur mycket kan du och är du villig att lägga på boendekostnader? Gör en budget som tar hänsyn till eventuella förändringar. Räkna på vad som händer med din ekonomi om räntan stiger eller om amorteringskraven blir tuffare. Banken stresstestar visserligen också din ekonomi när det avgör om du kan få ett bolån - men det är alltid bra att vara medveten om vad olika påfrestningar på din ekonomi innebär.

3) Sälj och köp ungefär samtidigt

Äger du redan en bostad som du ska sälja? Försök att sälja och köpa under samma tidsperiod. Säljer du i en nedgång och samtidigt köper, innebär det ju att du även köper din nya bostad till ett lägre pris. Förbered dig så mycket som möjligt. Hur ser det ut med försäljningen av likvärdiga lägenheter i samma område? Håll koll på hur lång tid det brukar ta från att annonsen lagts ut till att bostaden blivit såld. Och finns det ett stort utbud av bostäder du är intresserad av?

4) Syna bostadsrättsföreningens ekonomi

Innan du köper en bostad bör du läsa bostadsrättsföreningens årsredovisning ordentligt. Det är i slutändan föreningens ekonomi
som kommer att påverka din avgift och indirekt bostadens värde.

Något som är värt att kolla efter är:

Hur stora är lånen? Det som är intressant är lån fördelat på boarean och avgiften per kvadratmeter och år. Leta upp den totala skulden och totala boytan. Vad snittvärdet ligger på skiljer sig från olika städer och områden. Fråga mäklaren om genomsnittsvärdet för området bostaden ligger i.

Ökade framtida kostnader? Har föreningen bundit sina lån som snart löper ut? Isåfall kan det innebära att avgiften höjs i och med att föreningens lånekostnader antagligen kommer att öka. Eller kanske planeras det stora renoveringar som kan påverka avgiften?
Intäkter? Hyr föreningen ut lokaler eller är några bostäder hyreslägenheter som genererar intäkter? Har stora renoveringar redan gjorts? Då kan en förening med lite högre lån per kvadratmeter ändå ha en bra bostadsekonomi.

5) Kolla försäljningssiffror i området

Ingen vill betala överpris för sin bostad. Därför är det viktigt att kolla försäljningssiffror för likvärdiga bostäder i samma område. Kolla aktuella försäljningssiffror men också hur priserna sett ut historiskt sett. Hur har området klarat tidigare nedgångar på bostadsmarknaden? Ser du en uppåtgående trend?

Blev det lite klarare?

Det viktiga tycker vi är alltså att hitta en bostad du tycker om och har råd att ha kvar oavsett om räntorna går upp eller om dina ekonomiska förutsättningar ändras. Det är också viktigt att säkerställa att bostadsrättsföreningens ekonomi ser bra ut. Då har du ditt på det torra oavsett marknadens svängningar som ingen ändå kan förutspå helt säkert. Det enda vi vet är att bostadsmarknaden haft en uppåtgående trend oavsett nedgångar och kanske är det inte så konstigt. Vi blir ju trots allt fler och alla behöver någonstans att bo.

Text och bild från Nordax.

Behöver du råd och stöd inför köp eller försäljning av bostadsrätt? Välkommen att kontakta oss på Bostadsrättsägarnas Riksföbund. 

Telefon: 08-778 78 14

E-post: Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Den nya gränsen på fyra veckor för att överklaga en planerad ombyggnad innebär att många bostadsrättsinnehavare missar möjligheten att protestera. Kommuner som Stockholms stad bryr sig inte om att informera berörda. Kravet att alla ska läsa kungörelser öppnar för att vissa i en bostadsrättsförening gynnar sig själva på grannarnas bekostnad.

En ny fransk balkong i innervinkel endast tre meter, nittio grader utanför egna bostadsrättens sovrumsfönster, låter inte det som något som borde angå en? Eller någons bygglov för motsvarande arkitektoniska raffinemang till ens eget sovrum och som sammantaget ger upphov till en ”halvöppen planlösning” med grannen?

Det förefaller dock inte Stadsbyggnadsnämnden (SBN) i Stockholms stad tycka som i ovanstående exempel hämtat från Muttern 17 på Södermalm, det hus där jag bott i 34 år. Systematiskt underlåter kommuner att direktinformera alla enskilda ”sakägarhushåll” om bygglov för t.ex. balkonger och takaltaner på flerfamiljshus så att besluten efter fyra veckor vinner laga kraft och sedan inte kan överklagas hur lagstridiga och drabbande de än är. Mycket talar för att denna underlåtenhet även gäller andra typer av lov.

Den 2 maj, 2011 reviderades Plan- och Bygglagen (PBL). Före lagändringen kunde sakägare överklaga upp till tre veckor efter att vederbörande blivit medveten om ett bygglov. Nu infördes en skarp gräns. Idag vinner alltså lovet laga kraft fyra veckor efter beslut om ingen sakägare klagat.

I gengälld skärptes kommunernas informationsplikt: ”Det här kommer att bli säkrare för alla”, kommenterade enhetschef Camilla Adolfsson på Stefan Attefalls (KD) Socialdepartementet för Sydsvenskan (18/2-11), ”Det blir bättre för grannarna som får besked om vad som är på gång och det blir bättre för den som ska bygga eftersom de får besked om att lovet verkligen är klart”.

I Stockholm informerar SBN bostadsrättsföreningens styrelse om lovet men inte den enskilde medlemmen eller motsvarande i omgivande fastigheter trots att det i PBL 9 kap, 41 b § anges att riktad kungörelse även ska göras till ”…övriga kända sakägare, om antalet inte är så stort att det skulle innebära större kostnader och besvär än vad som är försvarligt med hänsyn till ändamålet med meddelandet att skicka det till var och en av dem.”

Kuvert och portokostnad på några hundralappar och enkel brevhantering kan knappast sägas vara oskäligt i förhållande till upprätthållande av rättssäkerhet och möjlighet att freda egendomar för miljoner och högt uppskattade bruksvärden. Ansökningskostnaden uppgår till drygt 20 000 kr, så lite medel borde kunna öronmärkas även till information; i annat fall: höj avgiften.

Man skulle också kunna tänka sig en revidering av PBL där kommunen förpliktigar bostadsrättsföreningar och fastighetsägare som fått delgivningar om ansökan och beslut att upplysa varje medlem eller hyresgäst om detta och att klagandetiden i annat fall förlängs. Delgivningar via elektronisk post har lagstiftaren framsynt nog redan tagit höjd för. Informationsfrågan handlar inte om att det är ogörligt eller ens svårt. Det är viljan som tryter.

När kommunen har en skyldighet att underrätta var och en men sätter i system att strunta i det har de hjälp av en liten finurlig passus på undanskymd plats i förarbetet till PBL, Prop. 2010/11:63 55: ”Bestämmelsens utformning innebär att tiden för överklagande ska räknas på det sätt som anges i tredje stycket även om byggnadsnämnden inte skulle ha uppfyllt skyldigheten att skicka ett meddelande till sakägare enligt 9 kap. 41 b §.” Ingen möjlighet till rättelse för den drabbade och inga sanktionsmöjligheter mot till exempel de alltid lika exploateringspeppiga stockholmskommunerna. Bilden av ett politiskt och ideologiskt uppsåt framträder.

Istället för direktriktad information från kommunen förväntas de oprioriterade sakägarna ta del av bygglovsbeslutet genom nätpublikationen Post- och Inrikes tidningar. Handen på hjärtat, hur ofta besöker du den sidan eller läser lokaltidningarnas kungörelser? Och i synnerhet om du inte förväntar dig att hitta något där som angår dig. Post- och Inrikestidningar från 1645 är en museal informationskanal för gallerierna, ett orimligt sätt för samhället att hävda att de delgett allmänheten viktiga beslut.

Man skulle kunna tro att bostadsrättsföreningsstyrelsernas förpliktelser enligt likställighetsprincipen (utgår från generalklausuler i LEF & BRL) trots allt ändå ska garantera information i tid till samtliga medlemmar så de kan delta i den kommunala handläggningsprocessen och eventuellt överklaga; men denna lagstadgade fundamentala grundsats är i praktiken ofta en chimär.

I vår egen förening gav styrelsens bemyndigade balkonggrupp medlemmarna drygt två månader på sig att lämna synpunkter ”inför inlämnade av ansökan”, som man skriftligen uttryckte det. I själva verkat hade de redan lämnat in och under den interna samrådsperioden beviljades lovet och obevekligt tickade sedan tiden ner tills beslutet vann laga kraft, oss övriga medlemmar ovetandes trots att vi var flera som var tydliga med att vi ville delta i processen. Först sju månader efter att byggloven beviljats informerades medlemmarna i samband med årsstämma.

Fyra av de fem styrelseledamöterna verkade aktivt för tre takaltaner och tre balkonger - till sig själva, vid sidan av övriga åtgärder. Och de hade möjligheten till skillnad från oss andra att utnyttja sin insiderkunskap och kommunicera handläggaren för att påverka sin privata situation.

Modellen ovan är bara en av flera varianter på hur ledningen för bostadsrättsföreningar rundar risken för överklaganden från egna medlemmar.

I många avseenden utgör bostadsrättsföreningar i praktiken små rättsliga fristater i staten där en majoritet genom styrelsen tämligen sorglöst kan ägna sig åt t.ex. otillbörligt gynnande av egna intressen och pennalism. Stora ekonomiska incitament och närmast oinskränkt makt gör många bostadsrättsföreningar till socialpsykologiska tummelplatser som inte står Svenska Akademien efter.

Det är få förunnat att ha de finansiella muskler som krävs för en rättsprocess mot en förening som moraliskt gått vilse. Och vid allvarligare konflikter finns också ofta ett mer eller mindre uttalat hot om förverkande av bostadsrätten, ens hem och trygghet.

Som drabbade sakägare i en bostadsrättsförening på drift törstar man efter kontakt med yttervärlden, etiska normer och en juridiskt stadig mark att äntligen få kravla upp på. Vi väntade andäktigt på att få vår tamp kastad till oss från det samhälle vi trodde vi hade ett kontrakt med. Men det kom ingen.

Vågar alla vi och morgondagens drabbade sakägare i landet snart hoppas på lite lagefterlevnad, garanterad talerätt och rättssäkerhet trots att vi inte är några hippa och omhuldade spekulationspimpare på grannars bekostnad av faciliteter marknaden redan dignar av?

Thomas Fång
Kulturarvet – Ej till salu!
(Sedan 2006; finns på Facebook)

Det är allt fler som vill hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. Detta enligt siffror från Blocket som TV4 tagit del av.

Bostadsrättsnytt skriver att hyra ut sin bostadsrätt kan vara en sätt att tjäna extra pengar. Just nu ser Blocket en ökning i antalet annonser om bostadsrätter till uthyrning. Under april månad har annonserna ökat med 134 procent jämfört med samma period i fjol. TV4 skriver att det pressade ekonomiska läget kan ha bidragit till att fler vill hyra ut.

– Jag är ganska förvånad. Jag trodde aldrig jag skulle se den här storleken på ökning. Det visar ju på det ekonomiska läge vi befinner oss i med inflation och stigande räntor, säger Fredrik Strömsten som är vd på företaget Qasa som driver annonssidan Blocket bostad, till tv-kanalen.

Enligt TV4 vill inte Blocket säga exakt hur många annonser de 134 procenten motsvarar. Detta av konkurrensskäl.

Blocket har genomfört en enkät där 413 personer som hyr ut sin bostadsrätt svarat. Där svarar 62 procent att de skulle vilja hyra ut en längre period om föreningen tillät det. I enkäten svarar också 48 procent att de kan tvingas sälja sin bostad om föreningen fortsätter neka uthytning.

– Många personer sitter ju i dag i lite av en rävsax. Man kanske sitter med stora bolån och behöver sälja, men marknaden har gått ned mycket. Då vänder man sig till hyresmarknaden för att hyra ut, säger Fredrik Strömsten till TV4.

Källa och bild: Bostadsrättsnytt 

Har du en uteplats i anslutning till din lägenhet? Har du koll på hur den får användas? En vanlig uppfattning är att uteplatsen tillhör lägenheten och således fritt kan nyttjas av bostadsrättshavaren. Riktigt så enkelt är det dock inte utan rätten att använda uteplatsen beror på hur föreningen har reglerat nyttjandet av marken utanför lägenheten.

Det finns i huvudsak två sätt enligt vilka mark kan upplåtas. Det ena sättet är att upplåta marken med bostadsrätt. I ett sådant fall är marken juridiskt en del av lägenheten och bostadsrättshavaren har förhållandevis stor frihet att själv bestämma hur marken ska nyttjas. Om marken är upplåten med bostadsrätt ska det framgå av ett upplåtelseavtal eller tilläggsavtal till upplåtelseavtalet. Detta regleras i bostadsrättslagen.

Kanske är det dock vanligare att marken är upplåten som en s.k. benefik nyttjanderätt. I ett sådant fall är marken inte en del av lägenheten utan upplåts separat som en exklusiv nyttjanderätt utan betalning för den enskilda bostadsrättshavaren. Om marken är upplåten som en benefik nyttjanderätt är det fortfarande föreningen som beslutar om vad som gäller angående markens användning. Bostadsrättshavaren är därmed skyldig att rätta sig efter föreningens ordningsregler angående t.ex. byggnationer, tillåtna planteringar eller färg på staket.

Det är viktigt att reglera benefika nyttjanderätter genom avtal. Det finns inga formkrav för benefika nyttjanderättsavtal och avtalet kan vara såväl muntligt som skriftligt. Skriftlighet är dock att föredra för att parterna ska veta vad som gäller. Skriftlighet är också fördelaktigt ur bevissynpunkt. Avtalet kan till exempel reglera hur uteplatsen får nyttjas, hur ansvar för underhåll och reparation ska fördelas, vilken uppsägningstid som gäller samt vad som gäller för eventuella byggnationer och ändringar.

Om en bostadsrättshavare har tagit en uteplats i anspråk och föreningen inte säger något om det, kan föreningen anses ha accepterat det genom konkludent handlande, dvs. genom att föreningen agerat som om bostadsrättshavaren haft rätt att nyttja uteplatsen. En benefik nyttjanderätt kan då ha uppstått utan konkret avtalsinnehåll. Det kan leda till konflikter mellan föreningen och bostadsrättshavaren eftersom bostadsrättshavaren trott sig ha rätt att nyttja ”sin” uteplats. Det kan också leda till ökade kostnader för föreningen.

Text och bild: HSB
www.hsb.se

Innan du köper en bostad bör du granska bostadsrättsföreningens ekonomi. En låg månadsavgift betyder inte per automatik att ekonomin är bra. Att ta en ordentlig titt på föreningens årsredovisning är a och o innan ett bostadsköp. Vi vet att det kan kännas överväldigande att granska en årsredovisning. Här är en checklista som kan hjälpa dig.

1. Hur stor är föreningen?

Om en bostadsrättsförening består av mindre än 10 lägenheter räknas den som liten. Köper du en bostad i en mindre förening innebär det en högre risk eftersom ni är färre hushåll som delar på kostnaderna. Ska ett stambyte göras kanske föreningen behöver ta ett större lån och högre räntekostnader kan leda till att månadsavgiften behöver höjas. Höjningen blir givetvis då högre per medlem jämfört med om ni skulle varit fler i föreningen. Det kan också vara svårare att få ett bolån beviljat om du köper bostad i en liten förening. Kolla alltid med banken innan du skriver på köpekontraktet.

2. Hur stora är lånen?

Det som är intressant att kolla på är lån fördelat på boarean. Skuldsättningen per kvadratmeter brukar du kunna hitta i början av årsredovisningen. Annars kan du räkna ut det själv genom att leta upp bostadsföreningens totala skuld och dela den med föreningens totala boyta. Allt under 5000 kr per kvadrameter anses vara bra, mindre bra är om föreningen har en skuld på 10 000 kr - 15 000 kr per kvadratmeter. Du bör helst undvika köpa en bostad i en förening som är högt belånad.

3. Hur stora är räntekostnaderna?

Räntekostnaderna är ofta den största utgiften och har störst påverkan på månadsavgiften. Leta upp Resultaträkningen och raden Räntekostnader och jämför med Nettoomsättningen (intäkterna). Ligger räntekostnaderna på 15-20 % av omsättningen är det bra. Nyproduktion med nybildade föreningar kan ha räntekostnader på 30 % eller mer. Men har föreningen en bra amorteringsplan är det en utgift som kommer minska med tiden. Kolla upp hur mycket föreningen amorterar varje år. En bra nivå är minst 2 % av det totala lånebeloppet.

4. När löper lånen ut?

Har föreningen bundit sina lån till låg ränta men som snart löper ut? Isåfall kan det innebära att avgiften höjs i och med att föreningens lånekostnader antagligen kommer att öka. Eller kanske planeras det stora renoveringar som kan innebära att föreningen behöver ta ytterligare lån?

5. Är årets intäkter större än utgifterna?

Hyr föreningen ut lokaler eller är några bostäder hyreslägenheter som genererar intäkter? Har stora renoveringar redan gjorts? En förening med lite högre lån per kvadratmeter kan alltså ändå kan ha en bra bostadsekonomi. I Resultaträkningen ser du om bostadsrättsföreningen gått med vinst eller förlust under året. Här redovisas vad som kostat pengar och var intäkterna kommer ifrån. Om stora renoveringar gjorts är det något positivt men som påverkar resultatet negativt. Viktigt är att kolla vad som orsakat ett negativt resultat. Om det är en engångsutgift för en investering är det inte lika alarmerande som höga räntekostnader till exempel.

6. Hur ser det ut bakåt i tiden?

Balansräkningen redovisar summan av föreningens vinster och förluster från tidigare år. Är det balanserade resultatet negativt - d.v.s att det är ett underskott? Beror det på att en större renovering som gjorts tidigare år till exempel kan föreningen ändå ha en bra ekonomi. Handlar det om att man år efter går gått back för att intäkterna hela tiden varit lägre än utgifterna är det värre. Ta reda på när det blev ett underskott och varför. Fråga även gärna om att få se resultatet från tidigare årsredovisningar.

7. Tomträtt eller äganderätt?

Det är vanligt att bostadsföreningen hyr marken från kommunen som huset står på - de har s.k. tomträtt. Höjer kommunen hyran, innebär det ökade kostnader för föreningen och i sin tur en högre månadsavgift. Det är främst de större städerna Stockholm, Göteborg och Malmö som drabbas av hyreshöjningar. Om bostadsföreningen har äganderätt däremot är det positivt eftersom de då äger marken och inte betalar någon hyra. Däremot har föreningen istället antagligen högre lån och räntekostnader om de köpt loss marken.

8. Äkta eller oäkta bostadsrättsförening?

De flesta bostadsföreningar är äkta. En förening klassas som oäkta om mer än 40 % av föreningens intäkter kommer från hyreslägenheter, hyreslokaler eller från företag som äger bostadsrätter i föreningen. Det är olika skatteregler för oäkta och äkta bostadsrättsföreningar. Säljer du en bostad i en oäkta förening betalar du 25 % i vinstskatt, vilket är något högre jämfört med om du säljer en bostad i en äkta förening där vinstskatten ligger på 22 %. Ofta kan det vara lägre eller ingen månadsavgift alls i en oäkta förening, som du kan bli förmånsbeskattad för. Det finns alltså för - och nackdelar med båda. Det viktiga är att vara medveten om dem och räkna på det.

Text: Nordax Bank

Behöver du råd och stöd - välkommen att kontakta oss på Bostadsrättsägarnas Riksförbund.

Du är väl medlem? Det kostar endast 300 kronor / år. 

En kvinna skulle flytta till en bostadsrätt hon köpt, men efter att föreningen höjde avgiften rejält nekade banken henne bolån. Enligt förhandsavtalet får köparen avbryta avtalet om en väsentlig förändring av avgiften sker. Företaget Serneke anser dock att den höjning som gjorts inte är en väsentlig höjning, och vill istället se att Malin skriver på upplåtelseavtalet och sedan själv säljer bostaden.

En kvinna vid namn Malin Svensson från Malmö skrev för ett och ett halvt år sedan på ett förhandsavtal för en lägenhet som skulle byggas. Hon beviljades då även ett bolån från sin bank. Tanken var att hon skulle flytta in nu i veckan, men inflyttningen blev inte av. Detta skrev Aftonbladet nyligen om.

Orsaken till att Malin Svensson inte kan flytta in är att byggbolaget Serneke, som står bakom projektet där Malin skulle flytta in, höjde avgiften i november med 46 procent. Aftonbladet skriver att avgiften för lägenheten låg på 4 300 kronor när Malin skrev på förhandsavtalet och att den efter höjningen istället ligger på 6 300 kronor. Banken gjorde en ny beräkning och kom fram till att dra tillbaka lånelöftet. Nu beskriver Malin Svensson läget som en “rävsax” för tidningen.

– Jag har inte skrivit på upplåtelseavtalet så jag äger inte bostaden. Jag har skrivit på ett förhandsavtal som de inte låter mig frånträda trots att det står i förhandsavtalet tydligt att om det sker en väsentlig höjning så har man rätt att frånträda, säger Malin Svensson.

Enligt förhandsavtalet får köparen avbryta avtalet om en väsentlig förändring av avgiften sker. Serneke anser dock att den höjning som gjorts inte är en väsentlig höjning. Serneke vill istället se att Malin skriver på upplåtelseavtalet och sedan själv säljer bostaden.

– De ville att jag skulle göra det och sedan försöka sälja lägenheten själv. Men då hamnar jag i en sits att om jag inte får sålt lägenheten blir jag tvungen att flytta in själv. Det går inte när jag inte får lån eller har råd att bo där, säger Malin Svensson till Aftonbladet.

Malin har anlitat en jurist för att hjälpa henne. Aftonbladet har sökt Serneke som menar att avgiftshöjningen inte är väsentlig då den grundas på höjda räntor, stigande inflation och högre elpriser. ”Vi har förståelse för att man kan hamna i en besvärlig situation i rådande läge, men avtalet är bindande. Kan man inte flytta in så finns det en lösning i att sälja lägenheten innan tillträdet”. Det skriver Serneke till tidningen i ett mejl.

Artikel:Bostadsrättsnytt

Bild: Bostadsrättsnytt/Mostphotos