Sveriges BostadsrättsCentrum, SCB, har ett BRF-index som nu visar att omkostnaderna för bostadsrättsföreningarna börjat minska. Detta på grund av att Riksbanken sänkt styrräntan och att lånen blir mindre dyra. 

– Det har varit en utmanande period som landets bostadsrättsföreningar gått igenom och det är glädjande att se att det nu börjar lätta. Däremot ska man inte dra förhastade slutsatser av att omkostnaderna minskar. Det är fortsatt en ökning på årsbasis, om än mindre än de senaste kvartalen. Min spaning är att det kommer fortsätta nedåt, men i långsam takt. Även om räntan och inflationen sjunker syns effekterna av ökningarna fortfarande och kommer fortsätta göra det ett bra tag framöver, säger Markus Pålsson, chef för verksamhetsinnovation och utveckling på SBC, i ett pressmeddelande.

I pressmeddelandet skriver SBC att BRF-index är en beräkning av hur mycket det kostar att driva bostadsrättsföreningar. SBC har utgått från en genomsnittlig förening med 50 lägenheter samt en lokal. Nytt index släpps varje kvartal. 

Av det senaste indexet framgår det att en bostadsrättsförening har kostnader på runt 2 990 000 kronor under ett år. Det är en ökning med 3,5 procent jämfört med tidigare år. 

En post som blivit billigare för bostadsrättsföreningarna är elen. Elkostnaderna har minskat med 37 procent mellan första och andra kvartalet i år. På årsbasis har elpriserna sjunkit med 27 procent. 

– Vissa av kostnaderna minskar naturligt under de ljusare och varmare månaderna och elkostnaden är en sådan. Det skapar en möjlighet för bostadsrättsföreningarna att antingen lägga pengar på andra områden, eller spara pengar till att elpriserna går upp när det blir mörkare igen, säger Markus Pålsson.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

På uppdrag av hypoteksbolaget Borgo har Demoskop genomfört en undersökning om bolånetak och ungas vilja att ta lån. Om bolånetaket höjdes från dagens 85 procent till 90 procent skulle 23 procent av alla svenskar vara mer benägna att köpa bostad. I ett pressmeddelande skriver Demoskop även att 30 procent av svenskarna i åldrarna 18–29 år skulle vara mer sugna på att köpa en bostad om bolånetaket höjdes. Bland hyresgästerna skulle 31 procent vara mer benägna till ett bostadsköp och 17 procent av bostadsrättsägarna kan tänka sig en flytt vid höjt bolånetak. 

Efter en svalare tid på marknaden har aktiviteten bland bostadsaffärerna ökat och priserna stiger. Stigande priser innebär också högre trösklar för förstagångsköpare. Sedan januari 2024 utreder Finansinspektionen, på uppdrag av regeringen, hur en höjning av bolånetaket skulle fungera. Finansinspektionen är enligt pressmeddealndet från Demoskop negativa till förslaget om höjt bolånetak då det skulle innebära ökade risker för större hushållslån. 

– Efter de senaste årens sjunkande priser på bostadsmarknaden finns nu många bostadsägare som har en faktisk belåningsgrad på över 100 procent, alltså att deras bostadslån är högre än det nuvarande värdet på bostaden. Det innebär stora risker för den enskilda privatekonomin och för samhällsekonomin i stort. Samtidigt är det positivt att regeringen överväger alternativ för att fler ska kunna köpa sin första bostad utan att behöva ta ett dyrt och riskabelt blancolån. Vi ser fram emot att höra vad man kommer fram till i utredningen, säger Adam Lewenhaupt, medgrundare av Borgo, i pressmeddelandet.

Demoskops undersökning genomfördes under mars i år och totalt 2 035 personer svarade på frågor om sin privatekonomi. 

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

– Det är det högsta antalet bostäder sedan vi började mäta 2014, säger Erik Holmberg, marknadsanalytiker på Hemnet, till SVT. 

Till helgen är det vad som kallas den stora visningshelgen. Då beräknas det att runt 13 000 bostäder visas för potentiella köpare. Utöver att det är en chans att sälja objekt är det också ett bra tillfälle för mäklarna att se hur marknaden ser ut och hur stor efterfrågan är. 

Enligt Hemnet beror det stora utbudet av bostäder till salu till stor del på att processen att sälja blivit långsammare. Nu tar det i snitt fyra veckor från att ett objekt publiceras till salu fram till att köpekontraktet är skrivet.

– Det är i princip en dubblering från när det gick som allra fortast. Samtidigt sticker Sverige ändå ut med en betydligt snabbare försäljningsprocess än andra länder i Europa, säger Erik Holmberg till SVT.

Att det tar längre tid att sälja en bostad beror också på att många säljer innan de köper en ny lägenhet eller hus. Förr ville två av tre köpare ha köpt en bostad innan de sålde sitt befintliga hem medan det nu är tvärtom enligt Hemnet. 

– Det skapar en säljare som nödvändigtvis inte är så stressad utan kan vänta ut rätt pris. Det är en bidragande orsak till att det tar väsentligt längre tid, säger Erik Holmberg. 

Snart är det balans mellan köpare och säljare på marknaden, till skillnad från tidigare då det varit köparen som haft störst fördel. 

– Tittar vi på 2024 hittills så har antalet försäljningar ökat tydligt, och det är en indikation på att köpare och säljare lyckats mötas. Dessutom har priserna stigit vilket ger en ganska stark bild av marknaden, berättar Erik Holmberg för SVT.

Text: Bostadrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

Sommaren 2018 färdigställdes en bostadsrättsförening i Gävle på uppdrag av HSB. Föreningen består av tre hus med 90 lägenheter.  Det tog ett år innan den tillsatta styrelsen med representanter från HSB lämnade över ansvaret till bostadsrättsföreningens styrelse. När det skedde upptäckte styrelsen för brf:en en rad fel som det dessutom inte längre gick att klaga på då det passerat för lång tid. Detta rapporterar Gefle Dagblad (GD). 

SVT Nyheter har besökt bostadsrättsföreningen i Gävle och träffat två personer som varit med i styrelsen sedan 2019. De berättar att de upptäckt många fel, bland annat har taket vid ingångarna till bostadshusen börjat rasa, garaget är dåligt isolerat och kallt samt att vattenrännan i garaget ligger för högt vilket skapar vattenpölar. 

För SVT Nyheter uppger styrelsemedlemmarna att HSB inte åtgärdat flera av felen sedan 2018. När en besiktning gjordes efter att bostadsrättsföreningens styrelse tagit över kom det fram att de tre husen hade över 4 000 fel. Trots att vissa fel åtgärdats finns mycket kvar att lösa, skriver GD. 

Vidare skriver tidningen att tvisten, utöver felen, grundar sig i att HSB produktion och bostadsrättsföreningen är oense om vilket avtal som gäller för uppförandet av de tre bostadshusen. Föreningen tycker att ursprungsavtalet, daterat 2015, gäller medan HSB menar att de har ett avtal med entreprenören Peab. 

Bostadsrättsföreningen stämde HSB på grund av detta. Förra året dömde tingsrätten till HSB:s fördel. Nu ska ärendet vidare till hovrätten, men det kan dröja innan ärendet tas upp. 

Under tiden vill bostadsrättsföreningens styrelse att de ska lämna HSB. För GD uppger styrelsemedlemmarna att det mest är en markering, men de sparar också 35 000 kronor i medlemsavgift per år. Enligt SVT har styrelsen röstat om att lämna HSB och där ja-sidan vann med 52 röster för och endast en emot. 

GD har talat med Anders Wallner som är vd för HSB Södra Norrland där bostadsrättsföreningen ingår. 

– Vi har olika uppfattningar. Någon annan får avgöra vad som är rätt och fel. Men vi kan konstatera att vi vann i tingsrätten. Den domen är överklagad och nu är det bara att avvakta hovrättens utfall. Visst finns det saker vi har kunnat göra på ett annorlunda sätt och kommunicerat bättre, säger Anders Wallner till tidningen. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

För åtta år sedan sålde mäklaren Niklas Berntzon, tillhörande mäklarfirman Eklund Stockholm New York, en lägenhet i centrala Stockholm för 104,5 miljoner kronor. Det blev då den dyraste lägenhetsförsäljningen någonsin som skett i Sverige. Nu vill han slå sitt rekord på nytt, skriver Privata Affärer. 

Med en 510 kvadratmeter stor våning på Östermalm hoppas Niklas Berntzon kunna uppnå en försäljning på 110 miljoner kronor. Den stora bostaden har tio rum som är fördelade på ett våningsplan med sex balkonger. Enligt lägenhetsannonsen på mäklarfirmans hemsida har bostaden även tre entréer, flera kakelugnar och ett vinrum med plats för runt 1 600 flaskor.

För Privata Affärer uppger mäklaren att det är nära 40 meter från vägg till vägg och det finns hela sex rum i fil i lägenheten. 

– En sådan här försäljning handlar väldigt mycket om tillfälligheter, det handlar om vilka som är ute på marknaden just nu. Det är också en yta som många kanske inte har behov av. Behovet fylls redan på 300–400 kvadratmeter om du har en stor familj. Här köper du en extra yta för att man kanske har ett stort socialt umgänge, säger Niklas Berntzon till tidningen. 

Utöver att vara en av landets dyraste lägenheter till salu är det även en av de största. Vilka det är som är intresserade av denna typ av bostad menar Niklas Berntzon har förändrats de senaste decennierna. 

– Förr var det vissa familjer och några entreprenörer som jag visste satt på det här kapitalet. Nu är det otroligt många fler. Vi har ett ganska stort spektra med idrottsstjärnor, musiker, entreprenörer, finanspersoner – och familjer med ärvda pengar. Det är fler unga personer, tech-killar eller musiker med mycket pengar. De kan vara i yngre 30-årsåldern, kanske rent av 20-årsåldern och en bredare målgrupp ligger bakom prisuppgångarna, säger han till Privata Affärer. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

År 2022 beslutade sig en man i 40-årsåldern att sälja sin trerummare i Västra Hamnen i Malmö. Han anlitade en kvinnlig mäklare från en mäklarfirma. De satte ett utgångspris på 4 500 000 kronor för lägenheten och ersättningen till mäklaren skulle bli 60 000 kronor i fast provision samt en rörlig del på sju procent på köpeskillingen som gick över 4 500 000 kronor. 

Lägenheten annonserades ut på både Hemnet och Skandiamäklarnas hemsida i början av maj 2022 med visningar i mitten av samma månad. 

Kort efter att visningsdagarna i maj ägt rum tog sig mäklaren an ett annat uppdrag. Uppdraget handlade om att sälja en annan bostadsrätt i samma hus som 40-åringens lägenhet. Båda bostäderna var lika stora, 76 kvadratmeter, men 40-åringens lägenhet låg högst upp i byggnaden, på femte våningen, och hade stor balkong med utsikt mot havet. Den andra lägenheten låg på andra våningen i huset och saknade balkong. I början av juni lades grannens lägenhet ut till försäljning med utgångspriset 3 595 000 kronor. Den såldes en knapp vecka senare för det priset. 

Under samma tid, i juni 2022, avslutades avtalet mellan 40-åringen och mäklaren. Lägenheten blev inte såld och hade inte blivit såld fram till åtminstone april 2024 då en dom från Malmö tingsrätt föll. 

Anledningen till att tingsrätten tagit upp 40-åringens bostadsaffär beror på att han yrkat att tingsrätten ska kräva mäklaren på skadestånd, motsvarande 559 810 kronor med ränta. Den 40-årige mannen menar att mäklaren och han själv tillsammans bestämt att mäklaren skulle sälja hans lägenhet först, sedan grannens. Dessutom hävdar 40-åringen att mäklaren inte uppfyllt sina skyldigheter. Mannen menar bland annat att mäklaren fokuserat på att sälja grannens lägenhet istället för hans bostad och att mäklaren gett bristande rådgivning kring pris och marknadsföring av bostaden. Han menar också att mäklaren satt sina egna ekonomiska intressen framför hans. 

När det kommer till mäklarens och 40-åringens överenskommelse om att mäklaren skulle sälja mannens lägenhet först, innan hon kunde sälja grannens, är något som Malmö tingsrätt anser inte är styrkt. Tingsrätten anser inte heller att 40-åringen kunnat bevisa att mäklaren lagt sitt fokus på grannes lägenhetsförsäljning då det inte finns underlag som pekar på att mäklaren skulle ställt in eller låtit bli att hålla visningar eller varit svår att få tag i. Mannen som ville sälja sin lägenhet ansåg även att mäklaren inte uppfyllt kravet på tillbörlig skyndsamhet. Tingsrätten slår bort detta påstående och menar att mäklaren visst uppfyllt kravet. 

Den 40-årige mannen och mäklaren har lämnat olika svar på frågan om hur de kom fram till utgångspriset på 4 500 000 kronor. Mannen har uppgivit i ett förhör att han tagit upp en liknande lägenhet som exempel då denna bostad nyligen hade sålts för 4 500 000 kronor. Mäklaren hade då sagt att hans lägenhet bör vara värd minst lika mycket och att de kanske får upp priset ännu mer vid budgivning. Enligt Malmö tingsrätt har utgångspriset accepteras av både mannen och mäklaren. 

Det tingsrätten kan konstatera i sin dom från andra april 2024 är att priset på 4 500 000 kronor nu i efterhand var ett för högt utgångspris. Under den månad som lägenheten låg ute till salu kom knappt intressenter till visningarna och inte ett enda bud kom in. En person som tingsrätten hänvisar till som ett vittne med lång erfarenhet av mäklaryrket har gett sin syn på ärendet och menar att 4 500 000 kronor inte var ett relevant marknadsvärde. Detta baserat på liknande bostäder i området och det minimala intresset för lägenheten.

När 40-åringen senare försökt sälja bostaden, med hjälp av en annan mäklare, har han fått ett bud på 3 500 000 kronor. Dock anser tingsrätten inte utgångspriset som så högt att det skulle innebära att mäklaren brustit i omsorgsplikten. Hon har inte heller missat att använda sin avrådandeskyldighet om 40-åringen hade krävt utgångspriset på 4 500 000 kronor. Eftersom utgångspriset sattes i samråd mellan säljaren och mäklaren har mäklaren inte heller brustit i skyldigheten att ta vara på mannens ekonomiska intressen. 

Efter Malmö tingsrätts beslut från april i år blev det alltså inget skadestånd till den 40-årige mannen från den kvinnliga mäklaren. Tingsrätten bedömer att mäklaren inte har brutit mot sina skyldigheter. 

Text: Bostadsrättsnytt

År 2021 planerade ett gift par att renovera sin bostadsrätt i Stockholmsstadsdelen Vasastan och inför det bad de bostadsrättsföreningen som lägenheten tillhör om lov att installera en kakelugn. Tanken var att uppföra den där det tidigare stått en sådan, på dess ursprungliga plats. Dock fick paret nej från föreningen och tog därför ärendet vidare till Stockholms tingsrätt. 

Enligt paret borde de få installera en kakelugn då rökgasgången som behövs för installationen “bottnar” i deras bostad och därför bör ses som en del av lägenheten. Det svar paret fick från berörd brf var att det skulle tillåtas, under förutsättning att installationen inte orsakade skada eller olägenhet för föreningen.

Vidare framhöll makarna att de anlitat sakkunniga för att kontrollera ventilationskraven. För att installera kakelugnen ansågs plombering av en frånluftsventil till kanalen i en annan lägenhet vara nödvändig, en åtgärd som de sakkunniga bedömde inte skulle påverka berörd lägenhet negativt. Även en kakelugnsmakare ska ha bedömt aktuell kanal som lämplig för installationen. 

Makarna tillade att de uppfyllt de krav som föreningen ställt och att installationen borde tillåtas även utanför deras lägenhet, så länge det inte orsakar föreningen skada eller utgör en olägenhet.

Föreningen höll inte med om att paret hade rätt att installera en kakelugn med rökgasgång i föreningens hus då arbetet delvis skulle utföras utanför lägenheten. Rökgasgången uppgavs ligga utanför parets lägenhet. Dessutom hävdade föreningen att aktuell installation skulle innebära påtaglig skada och olägenhet för föreningen, likaså för boende eftersom plomberingen av frånluftsventilen skulle påverka befintlig ventilation i berörd lägenhet.

I november 2022 avvisade tingsrätten parets talan “eftersom den inte uppfyllde kraven på en fastställelsetalan enligt 13 kap. 2 § rättegångsbalken”. I början av 2023 beslutade Svea hovrätt att återförvisa målet till tingsrätten för fortsatt handläggning. 

Frågan prövades igen i mars 2024. I tingsrättens domskäl uppges att makarnas talan nu enbart grundas på hur 7 kap 7 § Bostadsrättslagen såg ut den första januari ifjol, samt att övergångsbestämmelser gör att den äldre lydelsen av detta stycke fortfarande gäller vid tvist om åtgärd i lägenhet inletts vid domstol före ikraftträdandet.   

I tingsrättens domskäl uppges att makarnas talan enbart grundas på hur 7 kap 7 § Bostadsrättslagen såg ut den första januari ifjol, samt att övergångsbestämmelser gör att den äldre lydelsen av detta stycke fortfarande gäller vid tvist om åtgärd i lägenhet inletts vid domstol före ikraftträdandet. 

Därefter följer ett stycke där bestämmelsen återges:

“Bostadsrättsinnehavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra någon åtgärd som innefattar

1. ingrepp i en bärande konstruktion,

2. installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,

3. någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.”

Tingsrätten konstaterade också att det i vissa fall kan vara svårt att bedöma vad som avses med förändringar i själva lägenheten då det handlar om kanaler i fastigheten, som till exempel rökkanaler. Därav valde rätten att utgå ifrån ett avgörande i Högsta domstolen där en kanal i en skorstensstock som gick igenom en bostadsrättslägenhet, inte ansågs var en del av lägenheten och borättshavarna fick därför inte rätt att ansluta en kamin till denna. 

I tingsrättsmålet bedömdes det som klarlagt att aktuell skorstenensstock går genom flera lägenheter, samt att dess kanal går genom fastigheten från taket ned till våning ett. Kakelugnsmakaren ska också ha vittnat om att kanalen inte har kvar någon äldre anslutning i parets lägenhet för en kakelugn. 

Stockholms tingsrätt kom fram till att paret inte kunnat visa att rökkanalen var en del av deras lägenhet. Mot den bakgrunden ansågs inte 7 kap 7 § Bostadsrättslagen tillämplig och därmed fann rätten ingen anledning att pröva om installation av kakelugn skulle kunna innebära påtaglig skada och olägenhet för föreningen. Tingsrätten valde därför att ogilla parets fastställelsetalan och dömde till fördel för föreningen. 

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

Fjolåret var ovanligt tufft för bostadsrättsföreningar i Stockholmsregionen, visar rapporten Stockholms bostadsrättsbarometer 2024 från bostadskooperationen HSB. Den främsta anledningen till det ska vara fördubblade räntekostnader och kostnaderna kommer fortsätta uppåt även i år, trots nedjustering av styrräntan.

– Prövningen är långt ifrån över, trots den efterlängtade räntelättnaden. Det är ett fortsatt ansträngt läge med betydligt högre räntekostnader under många år framöver, säger HSB Södertörns ekonom och analytiker Anna Rosquist i ett pressmeddelande. 

Rapporten uppges bygga på nyckeltal från 762 bostadsrättsföreningar i Stockholms län, vilka förvaltas av HSB. Bland annat visar statistiken att föreningarnas driftskostnader steg med i snitt fem procent ifjol, samtidigt som höjningen av snitträntan innebar att deras räntekostnader fördubblades. I procent ökade de med 105 procent.  

Vidare höjdes avgiften i föreningarna med i genomsnitt sju procent, medan sparandet för framtida underhåll sjönk med 13 procent. 

– Avgifterna har höjts, men inte tillräckligt. Nuvarande sparandenivå är långt under våra rekommendationer och innebär att den genomsnittliga föreningen i dag varken bekostar sitt slitage fullt ut, eller är tillräckligt ekonomiskt förberedd för framtida underhåll. Det behöver åtgärdas och kommer att vara något som vi ber våra föreningar att titta extra på under höstens budgetarbete, fortsätter Anna Rosquist. 

Hon rekommenderar inte föreningar att vänta på att räntan ska bli lägre istället för att höja avgifterna. 

– En styrelse ska räkna med en långsiktig ränta på omkring tre procent. En stor del av den bundna lånestocken läggs om i år vilket driver upp föreningarnas snittränta ytterligare, parallellt med att kommunala taxor fortsätter öka. Ett för lågt sparande i dag kan bara betyda en högre avgift i framtiden, säger Anna Rosquist i pressmeddelandet.

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

En bostadsrättsförening på Kungsholmen i Stockholm beskattades under en längre tid som ett oäkta bostadsföretag, men föreningen ansåg sig uppfylla lagkraven (rekvisiten) för att beskattas som ett privatbostadsföretag och överklagade därför Skatteverkets beslut för beskattningsåren 2016–2020.  

Föreningen hänvisade bland annat till ett avgörande i Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) rörande tolkning av reglerna i 2 kap. 17 § inkomstskattelagen: “Genom Högsta förvaltningsdomstolens avgörande i HFD 2021 not 54 har Skatteverkets tolkning av dessa bestämmelser nu underkänts.” 

Vidare lyftes att de delvärden som åsatts olika värderingsenheter i fastighetstaxeringen, haft en avgörande betydelse vid bedömningen av om en brf utgör ett privatbostadsföretag i det aktuella HFD-målet. I fallet med föreningen på Kungsholmen uppgavs det vara bostäder och mark till bostäder som utgjorde värderingsenheter. Och eftersom taxeringsvärdet för dessa två tillsammans utgör minst 60 procent av fastighetens totala taxeringsvärde, uppfyller föreningen förutsättningarna för att kunna beskattas som ett privatbostadsföretag.

Skatteverket yrkade att HFD fastslagit att bedömningen ska göras utifrån den faktiska fastighetstaxeringen och att det inte finns utrymme att göra på något annat sätt. Myndigheten medgav dock att det också slagits fast att bedömningen bör ske “med ledning av åsatta taxeringsvärden”, men att fördelningen av taxeringsvärdet framöver borde utgå ifrån de faktiska hyresvärden för bostäder och lokaler som använts i fastighetstaxeringen av aktuell fastighet, istället för modellen med genomsnittliga hyresvärden som använts tidigare. 

Det konstaterades också att föreningen inte uppnått 60 procent kvalificerad verksamhet under något av åren 2016–2020, vilket framfördes som anledningen till att föreningen beskattats som ett oäkta bostadsföretag istället för ett privatbostadsföretag.

Skatteverkets förklaring löd att den årshyra som åsatts föreningens bostäder i fastighetstaxeringen inte når 60 procent av “den sammanlagda årshyran för bostäder och lokaler i fastigheten”. 

Efter att föreningen överklagat beslutet kom tvisten att prövas i Förvaltningsrätten i Stockholm ifjol. Där ansågs fastighetens användning som avgörande vid bedömningen i målet. Detta då det krävs att minst 60 procent av taxeringsvärdet är baserat på bostadslägenheter upplåtna till medlemmar för att en brf ska kunna utgöra ett privatbostadsföretag.  

Domstolen kom fram till att underlagen för Skatteverkets bedömning utgjorde ett bättre mått för föreningens kvalificerade verksamhet än de föreningen använt. Även om bostadslägenheterna i föreningens hus upplåts med bostadsrätt, bedömdes åsatta hyresvärden som mer relevanta än riktvärden för bostäder och mark, när det kommer till att spegla verksamheten. 

Förvaltningsrätten lyfte också att det finns riktlinjer där det anges att “fördelningen av taxeringsvärdet bör ske i förhållande till hyresvärdena”, vilket innebär att den beräkningsmodellen är förenlig med rättspraxis på området.  

Utöver det tillades att även lokaler i huset som har ett naturligt samband med boendet bör ingå vid bedömning av omfattningen av en bostadsrättsförenings kvalificerade verksamhet. Då den korrigeringen inte ledde till att föreningens kvalificerade verksamhet uppnådde 60 procent, avslogs föreningens överklagan. 

Därefter valde föreningen att överklaga även detta beslut och i maj 2024 prövades målet i Kammarrätten i Stockholm. Där fastslogs att frågan om en bostadsrättsförenings verksamhet är kvalificerad ska avgöras med ledning av åsatta taxeringsvärden och att vad som avses med detta är fördelningen mellan hyresvärden för bostäder respektive lokaler. Därmed ansågs föreningen inte ha uppfyllt förutsättningarna för att kunna räknas som ett privatbostadsföretag och därför valde rätten att avslå överklagandet. 

Beslutet kan komma att överklagas till HFD.

Artikel från Bostadsrättsnytt, Text: Linda Myrin

Bild: Colourbox

I slutet av december 2019 förvärvade en man bostadsrätten till en 142 kvadratmeter stor vindsvåning på Norrmalm i centrala Stockholm. Han tecknade överlåtelseavtal med köparen, tillika ett fastighetsbolag, och köpeskillingen uppgick till 21,3 miljoner kronor. 

Enligt avtalet skulle ett oinrett vindsutrymme vara ombyggt och iordningställt till bostad senast på tillträdesdagen som satts till den 29 maj 2020. Dock gavs köparen inte möjlighet att tillträda lägenheten förrän den 20 januari 2021.  

Av avtalet framgår också att säljaren ska ha rätt att flytta fram tillträdesdatum vid skriftliga extrabeställningar. Försening av andra skäl ger köparen rätt till ett skadestånd från säljaren på 20 000 kronor per påbörjad vecka. 

Men parterna var oense om vad som orsakat förseningen och tvisten hamnade därför i Kalmar tingsrätt där bolaget har sitt säte. Där gjorde fastighetsbolaget gällande att köparen begärt ändringar via extrabeställningar som gjort det omöjligt att färdigställa lägenheten inom avtalad tid och att förseningen enligt avtalet därför inte ger köparen rätt till skadestånd.

Köparen höll inte med och menade istället att orsaken till förseningen var att bolaget prioriterat att färdigställa andra vindsvåningar i huset först, i kombination med bristande projektledning. Dock bekräftade köparen att han gjort tilläggsbeställningar i förhållande till avtalat utförande. Till exempel i form av glasparti för rum och dusch, liten bioetanolspis i sovrum utan rökkanal, ett runt fönster i badrumsdörr, markis, samt AC-aggregat.

Han påtalade även att det inför lägenhetsköpet varit av stor vikt för honom att få den höga standard som utlovats i lägenhetens objektsbeskrivning. Detta då kvadratmeterpriset uppgick till 150 000 kronor, medan “gängse marknadspris” i området vid den tiden låg kring 100 000 kronor per kvadratmeter.

Tingsrätten kom fram till att bolaget haft fog för sin uppfattning om vad som orsakat förseningen, enligt vittnen ändrade köparen dessutom ofta tidigare framförda önskemål. 

Köparens yrkande om skadestånd kunde därför inte bifallas. Däremot fick köparen rätt till ersättning för fel i bostadsrätt, som han också yrkat på. Totalt ålades säljaren att betala 72 373 kronor, jämte ränta, vilket uppgavs motsvara vad det kostat köparen att åtgärda felen. 

Beslutet överklagades till Göta hovrätt som ändrade tingsrättsdomen. Bland annat fastslogs att köparen endast bekräftat äktheten i handlingar som bolaget presenterat genom sakframställning i rätten, samt att innehållet i dessa handlingar endast utgjort påståenden om bevisfakta och att hovrätten därav inte kan göra en värdering av innehållet “i förhållande till tvistiga rättsfakta i målet”.

Utöver det ansågs det inte vara styrkt att köparen krävt sådana förändringar av lägenheten, att det i väsentlig omfattning skulle avvika från det avtalade utförandet. Inte heller att de tilläggsbeställningar som köparen medgivit att han gjort berättigar bolaget att flytta fram datum för tillträde, bland annat då tidsplan för åtgärderna saknats.

Därmed fick köparen rätt till förseningsvite i enlighet med överlåtelseavtalet. Totalt handlade det om 34 påbörjade veckor, vilket bedömdes motsvara ett skadestånd på sammanlagt 680 000 kronor. Hovrätten sänkte också ersättningen för fel i bostadsrätt till 53 412 kronor.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox