En man med bostadsrätt i Norrköping som stört grannar med höga skrik i flera års tid, åläggs nu att avflytta från sin lägenhet. Det rapporterar tidningen Folkbladet med hänvisning till en ny tingsrättsdom.

Före den 10 juni 2024 skall omröstning ske för Bostadsrättsägarnas Riksförbunds föreningsstämma. Du som är medlem gå in på vår medlemssida. Där framöver kommer röstningsformulär att finnas med dagordning. Förslag till delvis ny styrelse kommer att finnas. Medlemmar kan redan nu komma med motioner och förslag till stämman.

Det kan bo människor med många olika vanor i en bostadsrättsförening och det är vanligt att grannar anser sig bli störda av varandra.

Ska styrelsen agera vid störningar?

Styrelsen ska vara den första instansen som gör en gränsdragningsbedömning för att bestämma om det rör sig om en störning eller inte. Det bör finnas en tydlig rutin för hur det ska gå till väga. Det är viktigt att fundera på störningen ur de boendes perspektiv. Ibland kan saker upplevas som störande även om det rent juridiskt inte är en störning. Då får styrelsen försöka lösa det genom att ha ett samtal med den som stör eller den som anser sig bli störd. Är det en störning så är styrelsen skyldig att ta ärendet vidare. Om det inte rör sig om en störning så bör styrelsen inte agera.

Vad räknas som störningar?

En vanligt förekommande störning är att en boende spelar hög musik lite för ofta på kvällarna. Det är tillåtet att ha fest då och då men inte att regelbundet spela hög musik eller att det ofta rör sig berusade gäster i trapphuset. En störning kan även vara att till exempel bygga om i lägenheten sent på kvällen eller att ett par ofta bråkar och skriker.

Hur tar man reda på om det är en störning?

Det finns lite olika hjälpmedel för att ta reda på om det faktiskt rör sig om en störning. Om det är möjligt så kan någon från styrelsen gå och lyssna när störningen håller på men det är inte alltid rimligt att begära det. Då kan det vara en bra idé att anlita en störningsjour som de boende kan ringa till mitt i natten istället för till styrelsen. Oftast kan störningsjouren lämna en rapport av händelsen som går att använda som bevismaterial om det skulle gå så långt att det behövs. De kan också ibland hjälpa till att lugna ned vid en eventuell konflikt. Styrelsen kan även dela ut lappar till de boende runt om den berörda lägenheten och be dem fylla i när, var, och hur störningarna sker. Om det bara är en person som upplever att det är en störning så kan det vara en ovanligt känslig person. Om många upplever en störning så är det troligt att det är en störning.

Hur ska styrelsen hantera en bekräftad störning?

När det väl har konstaterats att det rör sig om en störning är det viktigt att först och främst prata med den som orsakar störningarna. Om det inte hjälper måste styrelsen skicka en rättelseanmodan till den boende som ska innehålla en beskrivning av vad det är som den boende har gjort som är störande och att denne kan bli uppsagd från sin lägenhet om störningen fortsätter. Det låter allvarligt men det är viktigt att vara rak och tydlig så att det inte finns chans för några missförstånd. Styrelsen måste även underrätta socialnämnden om att det har skickats en rättelseanmodan till den boende så att de har möjlighet att gå in och hjälpa till om det rör sig om sociala problem. Styrelsen måste kunna bevisa att de har skickat detta både till bostadsrättsinnehavaren och till socialnämnden och därför ska rättelseanmodan skickas med rekommenderad post. Det är bra att även skicka ett vanligt brev ifall det rekommenderade brevet inte blir löses ut.

Om styrelsen inte upprättat en anmodan om rättelse tidigare är det en god idé att ta hjälp av en fastighetsjurist eftersom det finns formkrav på hur den ska se ut. Blir det fel så börjar processen om från början och det kan vara tråkigt att tappa tid om det känns angeläget att lösa problemet. Ifall den som blir uppsagd bestrider rättelseanmodan så går ärendet till domstol och då bör styrelsen absolut anlita en jurist som kan hjälpa till att värdera bevisningen och lägga fram ens talan i domstolen.

Vad händer om den boende inte upphör med störningarna?

Det är en god idé att fortsätta utredningen även efter det att rättelseanmodan har skickats. Ändras inte beteendet finns det inget annat alternativ än att säga upp personen som stör. Det går att backa ut ur en uppsägningsprocess om styrelsen anser att personen kommer att ändra sig. Störningar leder oftast inte till uppsägning, i många fall går det att lösa på annat sätt.

Om det blir fråga om uppsägning så kan det bli det en tvångsförsäljning av den boendes lägenhet. Ofta kan man dock komma överens och till exempel säga att den boende själv får sälja lägenheten om det görs inom en viss tid.

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox

Staffan Teste, ordförande (till höger) och Rolf Wikström, styrelseledamot i Bostadsrättsägarnas Riksförbund, som just nu har tre pågående tvister uppe för granskning i Högsta Domstolen. Foto: Peter Nordahl/Nordahlbild

Hyresrätter har det, villaägare har det, bostadsrättsföreningar har det och även andra fastighetsägare har det - en organisation att ansluta sig till för att få råd, stöd och information om det egna boendet. Under lång tid fanns det dock inget för bostadsrättshavare. Efter några misslyckade att försök organisera sig, så tog juristen Staffan Teste över verksamheten för fem-sex år sedan.

Staffan Teste såg behovet av ”hårdare nypor” och som ny ordförande satte han igång att stämma föreningar i parti och minut, främst för att hjälpa medlemmar som på olika sätt känt sig felaktigt behandlade. En del viktiga tvister har vunnits, men många har också förlorats. Det enträgna arbetet har dock lett till att medlemsantalet ökat kraftigt. Idag är man närmare 3000 medlemmar och det fortsätter att droppa in nya nästan varje dag. 

- En brf-förening ska vara till för sina medlemmar, det var det ursprungliga tanken. Idag ser många styrelser på dem mer som fiender. Förr i tiden rådde en annan kultur, man skakade hand och så var det klart. Idag måste man stämma varandra för att nå ett resultat, säger Teste när han medverkar i månadens intervju i tidningen Bofakta/Allt om Bostadsrätt.

Teste själv har varit i rätten otaliga gånger och menar att folk ljuger som bortsbindare och den lille har inget gehör. Men motparten, föreningen, har resurser för att anlita advokater som går deras ärenden. I intervjun tar han upp flera exempel på vad som kan och har gått fel. Han lyfter också fram att en brf-förening kan sköta sin verksamhet hur den vill - så länge ingen protesterar. Och här är ensam inte stark. Flera måste reagera och protestera för att få till en föränding menar han. 

Staffan Teste diskuterar det s.k tröskelmålet, som nu behandlas av HD, med klienten Kerstin Rådetorp. Foto: Peter Nordahl/Nordahlbild

Staffan Teste vill dock poängtera att de flesta brf-föreningar fungerar och sköts mycket bra. Det finns dock en klar trend - idag kan styrelseledamöter långt mer om lagar och regler än tidigare. Kurser och stöd från kunniga förvaltare och medlemsorganisationer betyder mycket. Men de boende har ingenstans att vända sig utanför den egna föreningen - utom till Bostadsägarnas Riksförbund - vars betydelse säkert kommer att öka framöver.

Sammanfattning av artikel i Allt om Bostadsrätt.

Artikelförfattare: L-O Kjerstadius/Bofakta/Allt om Bostadsrätt

Foto: Peter Nordahl/Nordahlbild/LinkedIn

Hela artikeln kan du läsa här.

Under fjolårets sista kvartal fortsatte utgifterna att stiga, det visar SBCs BRF-index.

När Sveriges Bostadsrättscentrum än en gång har tittat på vad en genomsnittlig bostadsrättsförening betalar per månad visar det sig att kostnaderna fortsätter växa. På årsbasis ökade kostnaderna under Q4 2023 med 11,6 procent. Det indikerar att de två senaste åren har varit tuffa för landets bostadsrättsföreningar. Även under Q4 2022 hade kostnaderna ökat med 12,5 procent på årsbasis, vilket innebär en total ökning på 24,1 procent de senaste två åren.

BRF-index ger en uppfattning om hur mycket en genomsnittsförening betalar och grundar sig på omkostnader för ränta, uppvärmning, el, försäkring, vatten och avlopp, avfall, fastighetsavgift samt övriga kostnader som bland annat inkluderar reparation och fastighetsskötsel. Totalt låg kostnaderna för en genomsnittlig bostadsrättsförening på 792 084 kronor under Q4. En genomsnittlig förening på 4834 m² betalar över 2 600 000 under ett år.

– Det har varit ett omskakande år på många sätt för bostadsrättsföreningarna, inte minst ekonomiskt. Ränteökningarna har fortlöpt och trots att Riksbanken lämnade räntan oförändrad i slutet av året, betyder det tyvärr inte att effekterna slutar märkas av. Många föreningar har tvingats höja avgifter eller rucka på underhållsplanen, vilket kan resultera i höga drift- och underhållskostnader samt försäkringspremier framöver. Vår rekommendation är att alltid utgå från driftkostnader, kapitalutgifter och slitage när budgetering ska göras, för att inte få oväntade kostnader framöver, säger Markus Pålsson, Chef för Verksamhetsinnovation och utveckling, SBC Sveriges Bostadsrättscentrum AB.

Största utgiften är fortfarande räntan

Precis som under övriga delen av året är räntan den största posten. Efter oförändrat räntebesked från Riksbanken i november blev ökningen jämfört med föregående kvartal dock betydligt lägre än hur det sett ut tidigare under 2023. Elkostnaderna har däremot ökat med 125 procent jämfört med Q3 – något som inte är särskilt förvånande med tanke på att det sista kvartalet både är mörkare och kallare.

– Många kostnader beslutas i början av varje år, vilket innebär att vi kommer se ännu större förändringar under första kvartalet 2024. Att elkostnaderna tar en större del av budgeten under vinterhalvåret är såklart helt naturligt, men tacksamt i år är att de håller sig på lägre nivåer än vintern 2022-2023. Uppvärmningen av fastigheten och lägenheterna är en kostnad som ännu inte syns öka i indexet, men som vi vet har stått för en stor del av budgeten då priserna förändrats och förbrukningen gått upp, avslutar Markus Pålsson.

Om BRF-index

BRF Index är ett index framtaget av SBC som visar hur mycket det kostar att driva en bostadsrättsförening. Den genomsnittliga föreningen som indexet utgår från har en totalyta på 4834 m² med 50 lägenheter och en lokal. Indexet släpps varje kvartal och utgår från sju parametrar.

Text: SBC

Foto: Magnus Gotander

Vilka möjligheter har en bostadsrättsförening att säga upp en bostadsrättshavare som har kopplingar till kriminalitet? Utgångspunkten för medlemskap i en bostadsrättsförening är öppenhet. Av bostadsrättslagen framgår det att det är bostadsrättsföreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i deras stadgar och bestämmelserna i det andra kapitlet i bostadsrättslagen som avgör medlemskapsfrågan.

En brf i Järfälla ålades av kommunen att klottersanera sin carport och överklagade föreläggandet till länsstyrelsen, som valde att gå på föreningens linje. Nyligen prövades frågan även i mark- och miljödomstolen där länsstyrelsens beslut upphävdes.

Den 1 januari 2023 ändras bostadsrättslagens bestämmelse kring renoveringar, åtgärder och förändringar inom en bostadsrätt.

Mer information kommer inom kort bakom inloggning som "medlem".

Våra stadgar hittar du här:

1Stadgar_Bostadsägarnas_riksförbund_2012_1.0.pdf

Vilket ansvar har bostadsrättsföreningar i fråga om skyddsrum?

Vad är ett skyddsrum?

Ett skyddsrum karakteriseras som ett rum med förstärkta väggar och dörrar, designat för att stå emot tryckvågor från bomber, brand och nedfallande bråte från skadade byggnader. Dessa rum är oftast placerade i källarplanet och utrustade med speciell ventilation samt luftslussar för att minimera påverkan från exempelvis giftiga gaser.

Vad har bostadsrättsföreningen för ansvar?

Om det finns ett eller flera skyddsrum i bostadsrättsföreningens fastighet så har bostadsrättsföreningen i egenskap av fastighetsägare ett ansvar för dessa skyddsrum. Det är i dessa fall viktigt att känna till de underhållskrav som finns och även se till att de upprätthålls. Bristande ansvar kan resultera i eventuella viten.

Bostadsrättsföreningen ansvarar bland annat för att märka fastigheten med en skyddsrumsskylt, se till att golvbrunnens avstängningsanordningsmekanism fungerar samt att regelbundet underhålla skyddsrumsdörrarna. Som fastighetsägare ansvarar bostadsrättsföreningen även för att ett skyddsrum vid behov och inom 48 timmar görs i ordning för att användas för sitt avsedda ändamål.

Vad menas med att ”ställa i ordning ett skyddsrum”?

Att göra i ordning ett skyddsrum innebär att förbereda rummet för att möta yttre hot. Om skyddsrummet för närvarande används för andra ändamål, som cykel- eller lägenhetsförråd, måste det tömmas för att kunna fungera som ett skyddsrum och skydda människor istället. Därtill behöver tillgången till vatten, fungerande värme, ventilation och toalettmöjligheter säkerställas.

Det exakta tillvägagångssättet är beroende på skyddsrummets storlek, konstruktion och gällande tekniska bestämmelser. Du kan läsa mer om det på MSBs hemsida (MSB Myndigheten för samhällsskydd och beredskap).

Var finns skyddsrummen i Sverige?

Skyddsrum finns utspridda över hela landet, särskilt i tätorter och större städer. Många av dessa skyddsrum är lokaliserade i källare på flerbostadshus, vilket innebär att bostadsrättsföreningar ofta har ansvaret för dessa utrymmen. Cykel- eller lägenhetsförråd kan omvandlas till skyddsrum vid behov. Totalt finns omkring 65 000 skyddsrum i Sverige, med en kapacitet att husera 7 000 000 människor. På MSBs hemsida kan du se var skyddsrummen finns (MSBs Skyddsrumskarta).

Sammanfattningsvis har bostadsrättsföreningar med skyddsrum i sin fastighet ett omfattande och viktigt ansvar. Om ni inte redan har gjort det är det lägligt att se över skyddsrummens skick och underhållsplan. Det rekommenderas även att fastighetsägare utarbetar en handlingsplan för att kunna agera snabbt vid behov.

Text: HSB

Foto: Magnus Gotander

En man fick bostadsrätt i arv efter sin pappa på villkor att han beviljades medlemskap i berörd brf. Dock nekades han detta av föreningen och frågan har nu avgjorts i hovrätten. Bland annat prövades arvskiftets giltighet och sonens rätt till medlemskap i föreningen. 

Ett gift par ville flytta köket i sin bostadsrätt i Stockholm för att skapa ytterligare ett rum, så att deras tre barn skulle kunna få ha egna sovrum. Efter att ha fått nej från berörd brf vände de sig till hyresnämnden som avslog ansökan då den tekniska utredning som gjorts ansågs otillräcklig.

Ordförande i en mindre bostadsrättsförening (54 lägenheter) i Västerås har den 15 januari 2024 dömts till fängelse i 2 år och 6 månader och näringsförbud. Ordföranden som varit ordförande i föreningsstyrelsen i 10 år döms för grova bokföringsbrott och grov trolöshet mot huvudman.

Ordföranden hade eget bolag som ”utförde” arbete” inom föreningen enligt uppdrag som ordföranden själv, och någon annan i föreningsstyrelsen, signerade. Nu skall den f d ordföranden betala skadestånd till föreningen med 11 364 293 kr och räntor på skulderna tills beloppen är betalade. Rätten beslöt också om kvarstad av 14 miljoner kronor. 

Det var medlemmar i föreningen som till sist kom på att vissa jobb aldrig utfördes och att bolaget som skulle utföra dem ägdes av föreningsordföranden. Domen visar också vikten av att medlemmarna i föreningar väljer kvalificerade revisorer som inte missar vad som sker.

Under 2024 har medlemmar valt bort minst 4 styrelser i olika föreningar förutom fallet i Västerås.

Text: Staffan Teste

Bild: Colourbox

Mäklarsamfundet har tagit fram siffror för hur mycket man behöver tjäna för att kunna köpa en bostadsrätt i landets tre storstäder – Stockholm, Göteborg och Malmö. Högst lön krävs i Stockholm.

Det är dyrt att bo i Sverige. Det ämnar regeringen nu få bukt på genom att höja bolånetaket. Här benar sparekonomen Frida Bratt ut fördelarna med en sådan höjning.

Skuldberget. Aldrig så stort som det är nu – och det fortsätter att växa. Bara sedan förra året har det svenska skuldberget utökats med 17 procent. Närmare 85 000 svenskar beräknas vara så kallade “evighetsgäldenärer”, alltså personer som är skuldsatta livet ut. 

En roll i det ekonomiska dramat spelar i dag våra våra boendekostnader, där många hushåll toppar sina bolån med högrisk- eller blancolån och hamnar i skuldfällan. Ett återkommande problem som regeringen nu hoppas kunna tackla genom att höja det så kallade bolånetaket från 85 till 90 procent. Ett förslag som syftar till att underlätta för fler att komma in på bostadsmarknaden och minska behovet av dyra konsumtionslån med höga räntor. Som ett led i det ser regeringen över amorteringskravet, med en utredning som ska vara klar i oktober.

Bra eller dåligt? Det passade Dagens PS på att fråga Frida Bratt, sparekonom på Nordnet. 

- Det är positivt att regeringen nu gör detta. Det är inte rimligt att staten ska ge rabatt på konsumtionslån, när vi vet att många fastnar i en ond skuldspiral som kan bestå hela livet. Det är också principiellt viktigt att staten signalerar att man inte uppmuntrar snabba lån till hög ränta, säger hon.

Hon menar att ränteavdraget länge varit en het fråga när det gäller avdrag för bostadslån, och att ingen politiker kommer vilja röra det under överskådlig tid. Hon tillägger samtidigt att det vore önskvärt från regeringens sida att göra sparande attraktivt. 

- Vad gäller avdraget för konsumtionslån är det faktiskt mest förvånande att en utfasning inte redan ägt rum. Istället för att uppmuntra låntagande borde regeringen nu i ännu högre utsträckning kunna uppmuntra sparande, i form av generellt lägre skatt på ISK, säger Frida Bratt. 

Och bolånetaket?

Hon menar att det är här de dyra blancolånen kommer in. En dålig deal för hushållen, som enbart gynnar lånebolagen. För att de unga ska ha kunna starta ett bosparande behöver trösklarna därför bli ännu lägre.  Här passar skattefriheten på de första 300 000 kronorna enligt Tidöavtalet väl in, konstaterar Bratt, men tillägger att även en morot i form av en generell skattesänkning på sparande skulle göra stor skillnad.

Artikel: Dagens PS

Foto: Ann Hedlund

En brf-medlem i Stockholm spelade hög musik från morgon till kväll. Föreningen uppmanade honom att vidta rättelse utan resultat, varpå han sades upp som medlem för avflyttning från sin bostadsrätt. Frågan kom senare att prövas i tingsrätten där domen blev till fördel för föreningen. Beslutet har därefter fastställts av hovrätten.

Att lämna in en motion till föreningsstämman är ett jättebra sätt för medlemmarna att engagera sig i föreningen. 

Tid för inlämnande av motion

Alla medlemmar i bostadsrättsföreningen har rätt att lämna in motioner till stämman.

Vilket som är det senaste datumet för att lämna in en motion varierar för olika bostadsrättsföreningar. För att veta vilket datum som gäller för just er förening så behöver ni titta i föreningens stadgar. Många föreningar som har kalenderår som räkenskapsår brukar ha sista februari eller sista mars som sista datum för att lämna in en motion.

Är det en motion?

Att avgöra om en handling som inkommer till styrelsen utgör en motion eller inte är ofta inte helt enkelt. Även om handlingen är benämnd ”Motion” så kan det hända att den inte utgör en motion. Av lag framgår att de ärenden som ska behandlas på stämman tydligt ska anges i kallelsen.

Det finns inte några formkrav för en motion, men det är viktigt att det finns ett förslag som stämman kan ta ställning till. En handling som enbart innehåller frågor till styrelsen och synpunkter på styrelsens agerande kan eventuellt bedömas att inte utgöra en motion. Ibland kan det vara lämpligt att styrelsen kontaktar motionären och ber denne förtydliga motionen, exempelvis kring vad det är för förslag till beslut som denne vill lägga fram på stämman.

Styrelsens svar på motionen

Det är värt för styrelsen att lägga ned lite arbete på att upprätta ett svar på motionen och skicka med detta redan tillsammans med kallelsen till föreningsstämman. Särskilt om det är en fråga där styrelsen har en annan uppfattning än motionären.

Genom att upprätta ett svar på motionen kan styrelsen på så sätt informera övriga medlemmar om styrelsens syn på frågan och de argument som styrelsen har för sin uppfattning samt vilket förslag till beslut som styrelsen föreslår. Medlemmarna kan då i lugn och ro innan stämman läsa igenom såväl motionen som styrelsens svar på motionen och bilda sig en egen uppfattning i frågan. Det finns inget krav enligt lag på att styrelsen ska upprätta ett svar på motionen, men det är att rekommendera.

Text: HSB

Bild: Colourbox

Att ha bra stadgar som följer lagarna gör föreningen stark och problemfri.

Vad måste stadgarna innehålla?
– Stadgarna behöver klart och tydligt säga hur många styrelseledamöter ni ska ha, hur era avgifter beräknas och tas ut samt hur stämman sammankallas. Det här gör allt så mycket enklare och undviker missförstånd och konflikter inom föreningen.

När är det dags att ändra stadgarna?
– Det är viktigt att stadgarna är aktuella och uppdaterade. Förändringar i lagstiftningen kan påverka stadgarna och därför bör de regelbundet granskas och uppdateras. Lagen har alltid företräde över stadgarna, vilket gör det nödvändigt att anpassa dem efter rådande lagstiftning.

Vilka lagar påverkar stadgarna?
– Bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar är de stora lagarna att ha koll på. Genom att förstå dem slipper ni knepiga juridiska problem och kan vara säkra på att era stadgar är i linje med lagarna.

Finns det några fallgropar eller misstag som bör undvikas?
– Se till att inga justeringar strider mot lagen. Till exempel kan inkludering av villkor som inte överensstämmer med den aktuella lagstiftningen skapa förvirring och konflikter bland medlemmarna, säger Elin Redner Antemar.

Ett smart drag är att hålla stadgarna tydliga och relevanta för alla. Fokusera på att specificera regler kring styrelsemedlemmar, avgiftsberäkningar och hur stämmor ska hållas. Genom att undvika vaga formuleringar kan bostadsrättsföreningen minska risken för missförstånd och tvister.

– En noggrann översyn av stadgarna, med lagarna i åtanke, är nyckeln för att undvika problem. Genom att hålla stadgarna uppdaterade och i linje med lagstiftningen säkerställer ni en stabil och välfungerande förening för alla medlemmar, avslutar Elin Redner Antemar.

Text: Fastighetsägarna

Bild: Colourbox

Bostadsrättsföreningen Innovationen i Norra Tornen i Stockholm har ansökt om att fastighetsbolaget Oscar Properties ska försättas i konkurs. Detta enligt ett pressmeddelande från bolaget.

Från och med räkenskapsåret 2023 gäller fler krav på information i årsredovisningar i bostadsrättsföreningar.

Från och med räkenskapsåret 2023 ska årsredovisningar för bostadsrättsföreningar innehålla mer information än tidigare. Syftet är att ge medlemmar och potentiella köpare en bättre och mer jämförbar information om föreningens ekonomi.

De nya reglerna i årsredovisningslagen innebär bland annat att alla föreningar ska lämna mer information och ange nyckeltal i förvaltningsberättelsen samt upprätta en kassaflödesanalys. Detta påverkar hur bostadsrättsföreningar ska upprätta sina årsredovisningar som lämnas under 2024. Bokföringsnämnden har nu publicerat anvisningar för hur de nya reglerna i årsredovisningslagen ska tillämpas.

Information som ska finnas i förvaltningsberättelsen

Följande upplysningar ska framgå under allmänt om verksamheten: 

• Om bostadsrättsföreningen är eller inte är privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen
• Om marken innehas med äganderätt eller tomträtt och vissa uppgifter om tomträttsavtalets löptider och avgäld.
• Om bostadsrättsföreningens fastighet eller tomträtt har en del av en samfällighet och vad denna i så fall förvaltar
• Om bostadsrättsföreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan

Flerårsöversikten ska också innehålla följande nyckeltal under en period av fyra år

• Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
• Årsavgifternas andel i procent av de totala rörelseintäkterna
• Skuldsättning per kvadratmeter: Detta nyckeltal visar bostadsrättsföreningens skuldsättning där hänsyn även tas till byggnadens storlek. Det beräknas genom att fördela räntebärande skulder på det antal kvadratmeter yta som bostadsrättsföreningen får intäkter från. Föreningen ska redovisa två nyckeltal, ett där både ytor för bostadsrätter och hyresrätter ingår och ett fördelat enbart på bostads­rättsyta.
• Sparande per kvadratmeter: Detta nyckeltal anger hur stort överskott bostadsrättsföreningen skapar under ett år, som kan ses som ett slags sparande i föreningen fördelat på antalet kvadratmeter som föreningen får intäkter från. Nyckeltalet utgår från resultaträkningen och innebär att bostadsrättsföreningen utgår från årets resultat och ökar detta med bland annat avskrivningar, kostnadsfört planerat underhåll och justerar för intäkter och kostnader som inte normalt förekommer i bostadsrättsföreningen. I nästa steg fördelas detta belopp på antalet kvadratmeter som bostadsrättsföreningen får intäkter från.
• Räntekänslighet: Detta nyckeltal ska visa hur mycket bostadsrättsföreningen kan behöva höja avgifterna om räntan för bostadsrättsföreningens räntebärande skulder ökar med 1 %. Det beräknas genom att dividera föreningens räntebärande skulder med bostadsrättsföreningens intäkter från avgifter för bostadsrätterna.
• Energikostnad per kvadratmeter: Många bostadsrättsföreningar redovisar nyckeltal om energikostnader sedan tidigare, det ska dock beräknas på ett enhetligt sätt vilket gör att många bostadsrättsföreningar behöver justera beräkningen.

Om bostadsrättsföreningen redovisar en förlust ska bostadsrättsföreningen lämna en upplysning om vad detta innebär för bostadsrättsföreningens möjligheter att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Med ekonomiska åtaganden menas till exempel räntor, amorteringar, ev. tomträttsavgälder samt underhåll av bostadsrättsföreningens byggnader. Finansiering kan till exempel ske genom avgiftshöjningar, nya lån, minska amorteringar, ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och insatsökningar. Förlust under ett enstaka år kräver endast en kortare upplysning.

Krav på kassaflödesanalys

Det blir obligatoriskt att ha en kassaflödesanalys i årsredovisningen. Kassaflödesanalysen visar en bostadsrättsförenings in- och utbetalningar under året och därmed bostadsrättsföreningens betalningsströmmar. Kassaflödet påverkas inte av avskrivningar och en förening som går med förlust kan därför ha ett posi­tivt kassaflöde. En sund bostadsrättsförening måste ha tillräckligt positivt kassaflöde för att kunna klara underhåll, investeringar och amorteringar. Det finns två olika metoder för att upprätta kassaflö­des­analys och föreningen får välja vilken metod som ska användas.

Övergångsbestämmelser kring nyckeltal

Det allmänna rådet BFNAR 2023:1 ska enligt övergångsbestämmelserna tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter den 31 december 2022. Nyckeltal som ska lämnas för de tre föregående räkenskapsåren behöver inte lämnas för räkenskapsår som föregår det räkenskapsår som det allmänna rådet tillämpas första gången. Det innebär att föreningar inte behöver granska tidigare årsredovisningar för att ta fram siffror från dessa år i årsredovisningen för 2023.

Kommer redovisningsregelverket K3 bli obligatoriskt för bostadsrättsföreningar?

Enligt ett förslag från Bokföringsnämnden kommer bostadsrättsföreningar i framtiden inte längre få tillämpa K2-regelverket (mindre företag med enklare förhållanden), det ska vara obligatoriskt att tillämpa K3-regelverket vilket är huvudregelverket för större företag. Bokföringsnämnden förväntas att under våren 2024 besluta om denna ändring och de nya redovisningskraven kan komma att omfatta räkenskapsår som inleds efter 31 december 2023. 

Ändringen skulle påverka framför allt bostadsrättsföreningens avskrivningar och hantering av underhåll och renoveringar. I K 3 ska nämligen en byggnad delas upp i väsentliga komponenter som har olika livslängd, till exempel stomme, tak, fönster och dörrar samt olika installationer som el, VVS och hissar. Sedan skrivs de olika komponenterna av över dess förväntade livslängd. När en komponent byts ut, till exempel stambyte, redovisas detta som utrangering av den gamla komponenten och anskaffning av en ny komponent som sedan skrivs av. I K 2 hade stambytet istället redovisats som en kostnad med en stor förlust som följd.

Text: Fastighetsägarna

bild: iStock