Riksbanken presenterade det fjärde räntebeskedet för i år den 21 september. Detta besked oroar en tredjedel av befolkningen.

I SkandiaMäklarnas undersökning Räntetempen, som regelbundet genomförs inför Riksbankens räntebesked, uppgav en tredjedel att de i hög grad oroade sig inför det kommande beskedet. Jämfört med föregående besked har de som oroar sig i hög grad ökat med fyra procentenheter och det är även tre procentenheter mer än beskedet i april. Att oron ökar har säkerligen påverkats av att räntornas effekt blir synligare nu, både i privatekonomin och samhällsekonomin. Bland småbarnsfamiljer är nervositeten som högst där närmare hälften uppgav att de var oroade inför beskedet.

– Räntetoppen bör inte vara allt för långt borta om vi blickar framåt, men det är först nu vi börjar se ett tydligt genomslag av räntehöjningarna. Många privata bostadslån och lån i bostadsrättsföreningar börjar nu löpa ut och kunderna måste nu anpassa sig till en ny verklighet. Tiden med extremt låga räntor är förbi och det gör att vi måste tänka till när det kommer till ekonomi och vad vi köper för bostad, säger Andreas Moritz, VD SkandiaMäklarna.

Över hälften av svenskarna uppger att de inte förstår, eller endast förstår till viss del, vilken effekt ränteökningarna får på samhällsekonomin. Män känner sig säkrare på sina kunskaper om räntan och dess effekt, 47 procent uppger att de fullt ut förstår effekten på samhällsekonomin jämfört med kvinnor där en av tre uppger samma svar.

– Nu är det viktigare än någonsin att vara noggrann när man står inför ett bostadsköp. Det gäller att vara påläst på såväl priser som bostadsrättsföreningars ekonomi och villors driftskostnader. Räntehöjningarna påverkar inte enbart den privata plånboken utan även föreningars avgifter som i många fall kommer behöva höjas ordentligt. Det är även något som kommer kunna påverka priserna på enskilda objekt på sikt. Vi märker redan nu en stor skillnad i kundernas noggrannhet och uppmuntrar till att fortsätta vara pålästa, menar Andreas Moritz VD SkandiaMäklarna.

Text: SkandiaMäklarna

Foto: Ann Hedlund

Vi finns här för att hjälpa dig, som bostadsrättsägare och medlem, om du till exempel av någon anledning skulle hamna i tvist med din bostadsrättsförening. Vi har nyligen hjälpt Elisabeth och hon skriver i ett mejl till vår ordförande Staffan Teste:

Jag vill tacka så mycket för ett mycket gott utfört arbete och allt stöd som du har gett mig under min pågående tvist med min bostadsrättförening. Nu är tvisten äntligen löst, tack vare dig. Jag är så nöjd med din insats och din återkoppling under varje steg i processen. Hade inte du åtagit dig mitt fall, så hade jag inte haft min lägenhet kvar nu.

Vi är glada för att vi kunde hjälpa till.

Foto: Ann Hedlund

Hyresnämnden i Stockholm gav en andrahandshyresgäst rätt till totalt 76 000 kronor i ersättning för den överhyra hon ansågs ha betalat för en ny bostadsrätt i Hägersten. Nu har Svea hovrätt fastställt beslutet.

I slutet av förra året fick hyresnämnden i Stockholm in en ansökan om återbetalning av hyra för en lägenhet i Hägersten, Stockholms kommun. Hyresgästen ville ha ersättning för den överhyra hon ansåg sig ha betalt för lägenheten, en nyproducerad bostadsrätt på 46 kvadratmeter med en andrahandshyra på 14 000 kronor i månaden.

Ansökan avsåg perioden mars 2021–september 2022 och efterfrågad ersättning var satt till 144 400 kronor exklusive ränta.

Hyresvärden under perioden var ett bolag som från början ägde fastigheten där den aktuella lägenheten finns. Bolaget lät en bostadsrättsförening ta över byggnaden ifråga, vilken sedan fylldes med nyproducerade bostadsrätter, för att sedan teckna förhandsavtal för lägenheter i huset med rätt att upplåta dessa i andra hand.

Månadshyran på 14 000 kronor motiverar bolaget bland annat med att lägenheten har hög standard. Till exempel ska den vara utrustad med golvvärme, marmorgolv på toaletten, samt tvättmaskin och torktumlare. Lägenheten uppges också ligga på tre minuters gångavstånd från tunnelbanestationen Telefonplan.

Kvinnan som hyrt lägenheten menade att bruksvärdet för lägenheten uppgick till runt 6 000 kronor i månaden, baserat på vad lägenheter i området med liknande storlekar kostar att hyra i området. Bolaget kontrade med att det inte gick att hitta nyproducerade lägenheter med den hyran vid Telefonplan.

Hyresnämnden kom fram till att en andrahandshyra på 14 000 kronor i månaden för en nyproducerad bostadsrätt på 46 kvadratmeter i Hägersten var oskäligt hög. Efter en skälighetsbedömning utifrån allmän kännedom sattes lämplig hyra till 10 000 kronor per månad. Hyresgästen fick därmed rätt till totalt 76 000 kronor i ersättning för 19 månaders överhyra.

Bolaget överklagade beslutet till Svea hovrätt där det blev avslag.
“Det som förekommit i hovrätten motiverar ingen annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort.”

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Magnus Gotander

För att förhindra att hyresgästers intressen kringgås vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, bör det bland annat krävas att de som röstar om ombildning varit folkbokförda i fastigheten i minst ett halvår. Det föreslås i en ny statlig utredning.

Sommaren 2022 utsåg regeringen en särskild utredare, justitierådet Dag Mattsson, som fick i uppdrag att föreslå åtgärder för skärp kontroll vid överlåtelser av fastigheter. En grupp experter förordnades också, bland annat från Polismyndigheten, Bostadsrätterna, Lantmäteriet, Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen.

Uppdraget kom att gå under namnet “Utredningen om skärpta kontroller vid fastighetsförvärv” och chefen för Justitiedepartementet fick nyligen ta emot resultatet i form av betänkandet “Vem äger fastigheten” som ingår i rapportserien Statens offentliga utredningar.

En del rör ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt och hur de boendes intressen kan tillvaratas på ett bättre sätt. Till exempel lyfts två sätt som de boendes intressen i nuläget kan kringgås på.

Det första beskriver hur personer tillfälligt folkbokför sig på fastigheter inför omröstning om ombildning, för att skapa den majoritet som krävs för att få igenom beslutet. Bostadsrättsnytt skrev nyligen om ett rättsfall i ämnet.

Utredningens uppdrag har varit att föreslå åtgärder för att hindra att hyresgästers intressen kringgås vid denna typ av ombildningar. En åtgärd som föreslås är skärpt krav på folkbokföring; att de som ska rösta om ombildning måste ha varit skrivna i fastigheten minst sex månader innan aktuell föreningsstämma.

Dock finns det en del nackdelar med förslaget, som att det genom framförhållning går att kringgå lagstiftningen och att det kan drabba hyresgäster som faktiskt flyttat till fastigheten mindre än ett halvår innan stämman. Men sammantaget anses ändå fördelarna överväga nackdelarna.

Det andra exemplet handlar om hyresvärdar som först skapar en ekonomisk förening som kan förvärva fastigheten, så att den sedan kan omregistreras till bostadsrättsförening. Fastighetens lägenheter kan därefter upplåtas med bostadsrätt utan godkännande från de boende.

Bland annat konstateras att inte alla ekonomiska föreningar som äger fastigheter har uthyrda lägenheter, varför alla inte heller borde behöva omfattas av åtgärder som syftar till att värna hyresgästers intressen. För de fall där det finns uthyrda lägenheter föreslås att kraven i första exemplet även ska gälla för ekonomiska föreningar, alltså att beslut om omregistrering till brf endast får fattas om kraven som ställs för vanliga ombildningar är uppfyllda.

Om kraven för ombildning kan bedömas som uppfyllda blir upp till Bolagsverket att avgöra. En kontroll är tänkt att kunna ske i samband med att myndigheten tar emot ansökan om omregistrering till brf. Bolagsverket behöver då göra motsvarande kontroll som myndigheten Lantmäteriet gör när en brf ansöker om lagfart efter en ombildning.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

- Viktigt att man ser upp vid stamrenovering och har en diskussion med styrelsen i sin förening. En bostadsrättsinnehavare fick lägre standard och det var inte oskäligt enligt domslut, säger Staffan Teste ordförande i Bostadsrättsägarnas Riksförbund.

Börjar det närma sig stamrenovering i din förening? Stamrenovering är ett stort men nödvändigt ingrepp i fastigheten som innebär en del jobb för bostadsrättsföreningen. Stamrenovering utgör en underhållsåtgärd som omfattas av bostadsrättsföreningens underhållsskyldighet och som inte kräver stämmobeslut. Däremot kan åtgärden att återställa t.ex. ett badrum innebära en förändring av lägenheten som kräver antingen samtycke från berörda bostadsrättshavare eller stämmobeslut med kvalificerad majoritet tillsammans med ett godkännande från hyresnämnden.

I ett beslut från april 2019 konstaterade Svea hovrätt att en stamrenovering kan resultera i en lägre standard utan att det anses vara oskäligt mot bostadsrättshavaren. I det aktuella fallet hade föreningsstämman beslutat att genomföra ett stambyte i föreningens fastighet och sedan återställa alla påverkade badrum. Det beslutades att återställandet skulle ske till dagens byggstandard oavsett tidigare skick på badrummen. Badrum som renoverats inom en 5-årsperiod och kunde uppvisa våtrumsintyg behövde däremot inte rivas.

En bostadsrättshavare som renoverat sitt badrum för 14 år sedan motsatte sig detta eftersom han menade att stamrenoveringen skulle innebära en lägre standard av hans badrum. Svea hovrätt konstaterade att badrumsrenoveringen i det aktuella fallet var angelägen och att syftet därmed inte skäligen kunde tillgodoses på något annat sätt. Det ansågs därför inte vara oskäligt mot bostadsrättshavaren, trots att denne ansåg att stamrenovering skulle resultera i att hans badrum fick en lägre standard. Svea hovrätts beslut klargör därmed att stambyten kan genomföras även i fall där bostadsrättshavare gjort egna standardhöjande badrumsrenoveringar.

Artikel: HSB

Foto: Ann Hedlund

Bostadsrättsföreningar i Stockholm vill ha ersättning av bostadsutvecklaren Oscar Properties för byggrelaterade fel i sina hus. Totalt kräver de närmare 20 miljoner kronor, enligt stämningsansökningar som inkommit till Stockholms tingsrätt.

Två bostadsrättsföreningar i Hammarby Sjöstad har stämt bolaget som byggde deras lägenheter. Av stämningsansökningarna till Stockholms tingsrätt framgår bland annat att de vill ha ersättning för byggrelaterade fel och brister i sina hus. När flerbostadshusen uppfördes hette utvecklaren Oscar Properties Bygg AB men har därefter bytt namn till Reis Construction AB.

Bolaget ingår i en koncern med Oscar Properties Holding AB som moderbolag. Det står att läsa på sajten allabolag.se.

Våren 2012 ingick bolaget entreprenadavtal med det koncernägda HG7 Syd AB för nybyggnation av bland annat cirka 141 lägenheter och garage. Byggnationen uppfördes på en fastighet i Hammarby Sjöstad som styckades av och de två föreningarna, med 78 respektive 63 lägenheter (enligt bostadssajten Booli), äger idag varsin avstyckad del av den.

Entreprenaden slutbesiktigades i mars 2016 och fick då godkänt. En tvåårsgarantibesiktning påbörjades hösten 2017 utan att slutföras. Femårsgarantibesiktningen sattes igång i slutet av 2018 vilken även kom att inkludera anmärkningar från den ofullständiga tvåårsbesiktningen, efter en överenskommelse mellan parterna. Sammantaget noterades ett antal fel under garantiperioden som det varit bolagets ansvar att avhjälpa, konstaterar föreningarna i stämningsansökningarna. Trots det uppges många fel ha lämnats utan åtgärd.

Där framgår också att bolaget föreslagit att betala ut en fast ersättning till föreningarna om de själva vill låta åtgärda felen. Därefter har ett oberoende besiktningsföretag anlitats för att uppskatta hur mycket det skulle kosta att få felen avhjälpta. Efter att ha fått del av föreningens krav, motsvarande den uppskattade kostnaden, valde dock utvecklaren att bestrida sitt ersättningsansvar.

Totalt stämmer föreningarna nu bolaget på närmare 20 miljoner kronor inklusive moms. Beloppet ska motsvara kostnader för sådant som byggrelaterade fel invändigt, byggrelaterade fel allmänna ytor, VVS åtgärder, fel avseende yttertak och fasad, åtgärder garage, brister i plåtfasader och brister i markanläggning.

Vidare föreslår de båda föreningarna att deras tvister handläggs gemensamt "då kraven har nära samband med varandra". Till exempel uppges besiktningar, utredningar, möten och förhandlingar ha genomförts gemensamt mellan parterna i målet.

I juli 2023 skickades stämningarna ut till utvecklaren som därefter ansökt om anstånd och har beviljats inkomma med svar senast den 14 september.

Tidningen Dagens industri (Di) var först med att rapportera om fallet.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Ibland känns hallen för liten och då kan trapphuset uppfattas som den perfekta platsen att förvara diverse saker i. Frågan är dock om det är tillåtet att göra så. Hur ska föreningen tänka och agera kring detta?

Vems ansvar är trapphuset? Föreningen har underhålls- och reparationsansvar för trapphuset och föreningen får mot bakgrund av detta också bestämma vad som får och inte får förvaras där. Om föreningen inte har gett sitt tillstånd till det får en bostadsrättshavare som huvudregel inte förvara någonting alls i trapphuset.

Trapphuset är ett gemensamt utrymme för alla föreningens medlemmar och är i händelse av brand eller sjuktransport den huvudsakliga utrymningsvägen. Det är därför viktigt att det inte förvaras saker i trapphuset som blockerar eller försämrar utrymningsmöjligheterna. MSB, myndigheten för samhällsskydd och beredskap, rekommenderar att trapphus hålls helt fria från saker dels på grund av utrymningsmöjligheterna, dels på grund av risken för brand och rökutveckling. På MSB:s hemsida finns mer information om detta.

Trots blockering av utrymningsvägar och brandrisk kan föreningen inte kasta eller ta saker i beslag om de förvaras i trapphuset. Ett sådant handlande kan utgöra egenmäktigt förfarande och är alltså brottsligt.

Om egendomens ägare är känd ska föreningen i stället först uppmana ägaren att ta hand om sin egendom. Om ägaren inte hämtar eller flyttar egendomen kan föreningen ansöka om särskild handräckning hos Kronofogden som då kommer flytta eller omhänderta egendomen åt föreningen.

Om egendomens ägare inte är känd ska föreningen anmäla egendomen till polisen som hittegods eller kvarglömd egendom. Efter det ska föreningen förvara egendomen på ett säkert och låst ställe under minst sex månader. Föreningen bör noggrant dokumentera processen och de åtgärder som vidtas för att kunna styrka att föreningen har följt alla ovanstående steg.

Text: HSB

Bild:Colourbox

En mäklare varnas av Fastighetsmäklarinspektionen för att ha bekräftat identiteten på en budgivare till en annan spekulant innan tillträde skett. Detta rapporterar Dagens Juridik.

Under en budgivning anklagade en budgivare, vilket också blev den slutgiltiga fastighetsköparen, en annan intressent för att vara en bulvan, alltså en person som medverkar i en budgivning utan avsikt att köpa det i syfte att trissa upp priserna. Till följd av detta avslöjade den ansvariga mäklaren budgivarens identitet till anmälaren när köpekontraktet hade undertecknats men innan tillträde skett, skriver Dagens Juridik.

En budgivare behöver samtycka till att personliga uppgifter utlämnas till en köpare som eventuellt inte blir den slutgiltiga köparen innan köpet är juridiskt bindande. På grund av detta ska mäklaren få en varning av Fastighetsmäklarinspektionen, FMI. Enligt FMI går det mot god fastighetsmäklarsed att röja en spekulants identitet innan tillträde skett. Mäklaren i fråga uppger att anledningen till att han röjde budgivarens identitet var för att eliminera påståendet om att denne var en bulvan och styrka att det var en riktig budgivare.

Dagens Juridik skriver även att fastighetsköparen anmälde mäklaren för att ha angivit en felaktig prisuppgift i objektsbeskrivningen gällande driftskostnaden. Mäklaren tillstår att kostnaderna för driften till viss del saknades samt var felaktiga, eftersom objektet var nybyggt och saknade sådana uppgifter. FMI anser att då historik för driftkostnader saknas ska kostnaderna redovisas efter schablon, varav mäklaren får en varning. Mäklaren meddelas utöver detta en erinran då han felaktigt meddelat att fastigheten är undantagen avgift de första två åren istället för de egentliga första 15 åren.

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

För att bli bostadsrättshavare räcker det inte med att äga en bostadsrätt, du behöver även bli medlem i bostadsrättsföreningen. Huvudregeln är att en ny innehavare av en bostadsrätt endast får utöva bostadsrätten om personen antas som medlem i bostadsrättsföreningen.

Undantag gäller under viss tid för dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare. Det finns även ett undantag som i viss tid gäller för juridiska personer som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning och då haft panträtt i bostadsrätten. I de flesta fall behöver dock den nya innehavaren av bostadsrätten ansöka om medlemskap i föreningen.

En ny innehavare av en bostadsrätt ska vända sig till styrelsen i bostadsrättsföreningen för att ansöka om medlemskap. Enligt HSB Normalstadgar ska styrelsen avgöra frågan om medlemskap inom en månad från det att en skriftlig och fullständig ansökan om medlemskap tagits emot. För att pröva frågan om medlemskap kan styrelsen komma att begära kreditupplysning avseende den som söker. Mer information om vad som kan vara bra att tänka på vid medlemskapsprövningen hittar du här.

Styrelsen kan antingen bevilja eller neka medlemskap. Om styrelsen är osäker på om medlemskap bör beviljas eller inte kan det vara bra att ta hjälp av jurist. Om styrelsen inte beviljar medlemskap kan den som nekats medlemskap vända sig till hyresnämnden. Undantag gäller för juridisk person som nekats medlemskap efter förvärv av en bostadsrättslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. För den gruppen finns ingen möjlighet till överprövning.

Ansökan ska göras till hyresnämnden inom en månad från det att innehavaren har fått del av bostadsrättsföreningens beslut. Om ansökan görs för sent kan ansökan avvisas.

Hyresnämndens beslut om medlemskap kan överklagas till Svea hovrätt. För att överklaga behöver ett överklagande ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag hyresnämnden meddelade beslut. Svea hovrätt är sista instans för prövning av medlemskapsfrågor. Det beslut som Svea hovrätt fattar är alltså det som gäller.

Text:HSB

Bild: Colourbox

Vem räknas som närstående? Till skillnad från de andra godtagbara skäl som finns för andrahandsupplåtelse så utgör skälet att bereda närstående bostad under en period ett skäl som hänför sig till andrahandshyresgästen och inte till bostadsrättshavaren själv. Det finns ingen enhetlig definition av begreppet närstående i lagens mening men generellt avses familjemedlemmar och nära anhöriga. Det kan alltså omfatta bland andra make, maka, sambo, registrerad partner, barn och föräldrar. I ett mål från hyresnämnden (H 6597-23) ansågs det mycket tveksamt om det kunde anses utgöra en andrahandsupplåtelse till närstående när en man ville hyra ut sin bostad till sin guddotter.

Krav på anknytning till lägenheten
Generellt gäller det att bostadsrättshavaren ska ha för avsikt att återvända till lägenheten för att få upplåta lägenheten i andrahand. Det är även ett krav vid en andrahandsupplåtelse som grundar sig på att bereda närstående bostad. Detta konstaterades i Svea hovrätt (ÖH 13206-19) där ett par köpt en bostadsrätt i syfte att låta deras son bo där. De fick tillstånd att hyra ut den i andrahand i ett år och när de ansökte om ytterligare ett år nekades de tillstånd. Ärendet gick upp till hovrätten där det konstaterades att bostadsrättshavarna inte hade för avsikt att bosätta sig i lägenheten utan skälet för köpet var att bereda sonen bostad. Vid uthyrning till närstående ställs det krav på att bostadsrättshavaren har ett rimligt behov av att behålla lägenheten, vilket inte fanns i det här fallet och därför nekades ett ytterligare tillstånd för andrahandsuthyrning.

Vad är viktigt att tänka på vid ansökan om andrahandsuthyrning på denna grund?
Likt alla andrahandsupplåtelser är det viktigt att som bostadsrättshavare ansöka om tillstånd för en andrahandsuthyrning även fast det är till en närstående. Det finns inte heller något undantag för denna grund vad gäller bostadsrättshavarens avsikt att behålla lägenheten med avsikt att bosätta sig där senare. Om det inte finns ett rimligt behov för bostadsrättshavaren att behålla lägenheten så föreligger inte heller skäl att beviljas en andrahandsupplåtelse. Det är därför viktigt att tänka på att det inte är säkert att tillstånd medges för att bereda närstående boende under viss period om syftet med köpet av bostaden var att någon annan ska bo i lägenheten.

Text: HSB

Foto: Ann Hedlund

Trots stigande räntor och ökade underhållskostnader är det få bostadsrättsföreningar som höjt avgiften tillräckligt, vilket kan bli ett bakslag i längden. Detta enligt TT.

Bostadsrättsföreningarnas lån påverkas, precis som den enskilde bostadsrättsinnehavaren, negativt till följd av den högre räntan. Inflationen leder till att kostnader för exempelvis sophämtning, el och fjärrvärme ökar, vilket tvingar föreningarna att höja sina avgifter.

Jämfört med förra året har avgifterna ökat med sju procent, vilket motsvarar 61 kronor per kvadratmeter. När det gäller nyproduktion har avgifterna ökat dubbelt så mycket, 14 procent. Detta framkom i en undersökning som bostadssajten Hemnet gjort åt TT där de undersökt avgifterna på publicerade bostadsrätter nu jämfört med i fjol.

– Högre avgifter är något som bostadsrättsköpare i dag behöver räkna med och avgifterna kommer sannolikt också kunna öka ytterligare framöver, skriver Erik Holmberg, marknadsanalytiker hos Hemnet i en kommentar till TT.

Sju procent av de 650 föreningarna i HSB Stockholm höjde sin avgift den första juli i år, jämfört med fem procent år 2022.

– Slutsatsen är att det inte är någon större skillnad och med bakgrund av förra årets siffra är sju procent lite av en besvikelse. Man väntar uppenbarligen med att höja och det kan finnas en viss mentalitet att man ser räntetoppen som en tillfällighet, säger Johan Lindén, chef för strategisk förvaltning på HSB till nyhetsbyrån.

Enligt Johan Lindén höjde en majoritet på 57 procent av de förvaltade HSB-föreningarna sin årsavgift under det första kvartalet i år. Risken för de föreningar som höjt avgiften senare är att de kan behöva göra flera höjningar under samma år, eftersom lånen löper ut och fler räntehöjningar väntas ske i höst. De höga avgifterna som väntar spås bli en utmaning för många föreningar, som inte är beredda på de kommande kostnaderna.

– Man måste titta på varje enskild förening men med dagens ränta, kostnadsökningar på vatten, fjärrvärme och sophämtning så ser vi ett behov av att höja avgifterna med 40–50 procent i genomsnitt, säger Johan Lindén.

Även Jonas Gustavsson, som är expert på ekonomisk förvaltning på Nabo, ser att ekonomiska problem kan vänta föreningarna på sikt.

– Det krävs väldigt stora avgiftshöjningar och än så länge har vi inte sett något av det som jag tror kommer att krävas för att svälja inflations- och räntehöjningar, säger han.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

En kvinna med bostadsrätt på Östermalm i Stockholm förlorade sin hyresrätt cirka en kilometer bort i samma stadsdel, då hon inte ansågs ha ett skyddsvärt behov av lägenheten. Detta enligt en dom från Svea hovrätt.

Hösten 2021 sade en hyresvärd upp en kvinnas hyresavtal för en lägenhet med anledning av att hon inte bodde tillräckligt mycket i den, samt att hyresrätten olovligen hyrts ut i andra hand. Hyresgästen ville dock behålla sin hyresrätt och frågan kom därmed att prövas i Hyres- och arrendenämnden i Stockholm.

Kvinnan ska sedan år 1999 ha haft hyreskontrakt för den 45 kvadratmeter stora lägenheten, belägen på Grev Turegatan i Stockholmsstadsdelen Östermalm. Vid den tiden hade kvinnan sedan tre-fyra år tillbaka även en bostadsrätt med sex rum och kök på Riddargatan, 1,2 kilometer bort enligt Google Maps, vilken hon samägde med sin man. De ska också ha haft gemensamma barn skrivna på adressen.

År 2015 bytte hyresfastigheten där hyresrätten finns ägare. Efter att den nya hyresvärden fått kännedom om att kvinnan inte bodde i lägenheten utan istället hade sin permanentbostad på Riddargatan, samt att det förekommit otillåten andrahandsuthyrning, sades kvinnans kontrakt upp.

Det hela kom sedan att prövas i hyresnämnden där medgav kvinnan att hon låtit sin bror sova i hyresrätten på vardagar. Enligt hyresvärden handlade det om otillåten andrahandsuthyrning och kvinnan ska även ha låtit ytterligare personer hyra lägenheten i andrahand, vilket bekräftats av grannar i fastigheten.

Kvinnan hävdade att hon haft ett starkt behov av lägenheten där hon arbetat och ofta övernattat.

I oktober förra året valde hyresnämnden att godkänna uppsägningen av kvinnans kontrakt för hyresrätten. Detta då hon inte ansågs ha ett skyddsvärt behov av lägenheten. Kvinnan överklagade beslutet till Svea hovrätt som prövade målet i våras.

Av kvinnans talan framgår att hon ingått en muntlig överenskommelse med den tidigare hyresvärden som gav henne rätt att hyra lägenheten för evigt, utan krav på behov av hyresrätten som permanentbostad.

Hovrätten konstaterade att för att en ny ägare av en fastighet ska kunna bli bunden av en sådan typ av tillägg, hade det behövt finnas en skriftlig notering om detta på fastighetsägarens exemplar av aktuellt hyreskontrakt, alternativt att den nya ägaren fått information om det i samband med fastighetsförvärvet.

För övrigt anslöt sig hovrätten till hyresnämndens bedömning att låta hyresavtalet mellan kvinnan och ägaren av hyresfastigheten upphöra.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

Företaget Nabo har genomfört en omfattande analys baserad på 2022 års färska bokslutssiffror. Bostadsrättsföreningar drabbas ekonomiskt hårt i dessa tider med högre räntor, inflation och ökade kostnader för underhåll. Nabos analys visar att avgiftsnivåerna behöver höjas med mer än 45 procent i genomsnitt från avgiftsnivån 2022. Detta beräknat utifrån högre räntor, de avsättningar som krävs av föreningarna för planerat underhåll och inflationstakten.

- Det är aldrig roligt att komma med dåliga nyheter för bostadsrättsägare, men omvärlden har förändrats dramatiskt de senaste åren. Det innebär att många föreningar nu måste höja avgifterna avsevärt för att anpassa sig till nuvarande och långsiktiga förhållanden, säger Jonas Gustavsson, expert inom ekonomisk förvaltning på Nabo.

- För 2023 ser vi att sparandet kommer att minska ännu mer, vilket riskerar att bli en oroväckande spiral som kräver fler höjningar och man lägger bördan på framtida styrelser. De högre avgiftsnivåerna riskerar också i tillägg till det högre ränteläget att påverka priserna för bostadsrätter negativt, fortsätter Jonas Gustavsson.

Kassaflödet från verksamheten som enkelt uttryckt kallas sparande visar hur stark föreningarnas ekonomi är för att göra de avsättningar som krävs för planerat underhåll i fastigheten. Analysen visar att föreningarnas sparande i snitt är för lågt. Det genomsnittliga sparandet för helåret 2022 var 151 kronor per kvadratmeter vilket är en minskning från 2021 då snittet låg på 170 kr. Och betydligt lägre än rekommenderad avsättning för underhåll.

Under 2022 ökade byggkostnadsindex med 15,6 procent vilket indikerar kraftigt stigande underhållskostnader. Det innebär att föreningar snarare hade behövt öka sitt sparande snarare än att minska på det. Om räknar på tidigare snitt på 250 kronor per kvadratmeter borde sparandet uppgå till ca 288 kr/kvm efter 2022.

Föreningarnas genomsnittliga belåning var 6776 kronor per kvadratmeter 2022, vilket motsvarar ett snitt om 515 tkr per bostadsrätt.

Nu löper allt fler lån ut och läggs om till högre rådande ränteläge som för korta lån hamnar närmare 5 procent. I 2022 var räntekostnaden i snitt 88 kronor per kvadratmeter hos föreningarna. Räknar man upp det till 4,75 procent ränta är det 322 kronor per kvadratmeter vilket motsvarar en avgiftsökning på 39 procent. En mer trolig långsiktig nivå på räntan om 3,25 procent motsvarar en räntekostnad om 220 kronor per kvadratmeter vilket kräver en avgiftsökning om 22 procent.

- Ska bostadsrättsföreningarna hamna rätt med sitt sparande omkring 288 kronor per kvadratmeter och klara 3,25 procents ränta motsvarar det en genomsnittlig avgiftsökning om 45 procent från 2022 års nivå. I högt belånade föreningar med lån som läggs om till nu gällande räntenivåer så försvinner snabbt det positiva kassaflödet, där måste man agera för att skapa likviditet så att man klarar de närmaste åren med högre räntor, säger Jonas Gustavsson.

Riksbankens besked om behov av fler ränteökningar under året och hur länge dessa nivåer beräknas ligga kvar är något som ger ett behov av en längre ekonomisk planering. Detta för att bostadsrättsföreningarna ska kunna ha ekonomin under kontroll.

De flesta kostnaderna ökar med inflationen och många avtal är indexreglerade och räknas upp automatiskt. Med hög inflation i 2022 samt även fortsatt högre inflation 2023 syns att driftskostnader kommer påverkas framåt, vilket också kommer kräva ökningar av avgifterna i högre omfattning än vid normal inflation.

Sammanfattning och råd till föreningarna

Som slutsats kommer det vara ett rejält tryck på avgiftsökningar i bostadsrättsföreningarna de närmaste åren. Nabo rekommenderar att föreningarna räknar med en snittränta på 3–3,5 procent långsiktigt, klarar av avsättningar enligt sin underhållsplan (i snitt närmare 300 kronor per kvadratmeter och år) samt löpande justerar avgiften för inflation.

”Det är av yttersta vikt att bostadsrättsföreningarna ser över ekonomin och lägger en plan för att möta det tuffa marknadsläget de kommande åren. Det innebär ett särskilt stort ansvar för styrelsen, då det är komplicerade och modiga beslut som behöver fattas och som kommer påverka privatekonomin för alla i föreningen. Tydlig kommunikation mot de boende om situationen är viktigt. Känner föreningen sig osäker och behöver ytterligare stöd, bör man ta kontakt med föreningens ekonomiska förvaltare”, avslutar Jonas Gustavsson.

Detta bör bostadsrättsföreningar göra för att säkerställa ekonomin:

Ha koll på sitt underhåll. Ha en uppdaterad underhållsplan med relevanta kostnader i dagens läge och även när underhåll bör ske.
Ha koll på sin låneportfölj. Vetskap om när lån förfaller och en aktiv kontakt med banken om förväntade räntenivåer framåt.
Veta vilket sparande man har idag i föreningen och vilket man behöver framåt, inte minst med tanke på nya räntenivåer och framtida belåning för underhåll.

I detta lite oroliga ekonomiska läge behöver också föreningarna planera mer än ett år framåt för att säkerställa en god ekonomi.
Se över dolda tillgångar. Många föreningar har outnyttjade ytor som kanske kan upplåtas eller hyras ut. Det kan handla om hyresrätter, förråd, källare eller vindar.

Upphandla kostnader aktivt. Om det finns behov av renovering och underhåll, se till att ta in flera offerter och förhandla priset om det går.
Om Nabos analys

Urvalet utgörs av drygt 2 175 bostadsrättsföreningar i Sverige, såväl nya som äldre, stora och små föreningar med kalenderår som bokslutsperiod. Datan är aggregerad och anonymiserad.

Text: Nabo

Bild: Magnus Gotander

Planer på bostadsrätter i delar av Stockholms kommun har stoppats, istället ska lägenheterna bli hyresrätter. Och beslutet som fattats av det rödgröna styret i huvudstaden får nu kritik, rapporterar SvD.

Vi har nu 4500 medlemmar. Självklart vill vi gärna bli ännu fler, för tillsammans är vi starka! Tipsa dina vänner, familj och grannar om oss. Vi passar också på att önska alla en trevlig sommar. 

Till följd av det avstannade bostadsbyggandet har ett krismöte på bostadsminister Andreas Carlsons (KD) initiativ hållits. Där lyftes bland annat förslag som slopat amorteringskrav, enligt Dagens Nyheter.

I och med den nuvarande bostadskrisen kallade bostadsminister Andreas Carlson (KD) 29 aktörer inom bygg- och bostadsbranschen till ett stormöte i infrastrukturdepartementet den 13 juni, enligt Dagens Nyheter (DN). Slopa amorteringskravet, låta hyresvärdarna i nyproduktion själva få sätta hyran samt förenkla startlån för förstagångsköpare var några av de förslag som togs upp.

Förslaget om att underlätta för förstagångsköpare att få startlån har redan utretts och bereds nu i regeringskansliet enligt DN. Regeringen vill även lösa frågan om presumtionshyra, det vill säga den hyra som gäller i nyproduktion där hyresvärden och en lokal hyresgästorganisation förhandlat fram hyran istället för att den baseras på bruksvärdet av lägenheterna. Mer mark att bygga på och kortare ledtider är ytterligare förbättringspunkter som regeringen vill få i bruk på sikt.

Fackförbundet Byggnads ordförande Johan Lindholm medverkade på stormötet.

– Det måste till kraftfulla åtgärder i höstbudgeten, säger han i en intervju med DN, och nämner behovet av återinfört investeringsstöd.

En fråga som lyftes var risken för kompetensförlust när byggarbeten går mot en grönare riktning, vilket bland annat byggföretaget NCC:s divisionschef Niklas Sparw belyste.

– Vi var flera mötesdeltagare som lyfte detta, att vi riskerar stora kompetensförluster framåt i vår gröna omställning. Ministern tog emot det bra och förstod allvaret, säger Niklas Sparw till DN.

Anna Broman, branschorganisationen Byggföretagens bostadspolitiska expert, menar att initiativet till mötet var viktigt.

– Jag tolkar det här som att ministern inte utesluter åtgärder på kort sikt och att han kommer att fortsätta bjuda in till dialog med branschen, säger hon till DN.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

I en ny lagrådsremiss föreslår regeringen att den tillfälliga lagen för digitala stämmor i exempelvis bostadsrättsföreningar, vilken infördes under pandemin, ska bli permanent.

Regeringen har lämnat in ett förslag till Lagrådet om att permanenta möjligheten för till exempel bostadsrättsföreningar att hålla digitala stämmor, i allmänhet gäller förslaget ekonomiska föreningar och aktiebolag. En brf som vill nyttja denna möjlighet ska kunna bestämma det genom stadgarna. Utöver det vill regeringen att det under extraordinära omständigheter ska gå att hålla stämmor digitalt utan krav på stöd i stadgarna.

Initiativet motiveras bland annat med att dagens regler hindrar digitala stämmor. I nuläget gäller att stämman ska vara ett fysiskt möte som kräver medlemmarnas närvaro och röster, antingen personligen eller via ombud. Dock hindrar inte bestämmelsen om plats/ort för stämman medlemmar från att delta digitalt genom nyttjande av videoteknik.

Däremot är det inte möjligt att hålla helt digitala föreningsstämmor, förutom om samtliga medlemmar skulle ge sitt samtycke till det.

I april 2020, i början av pandemin, infördes en lag om tillfälliga undantag i syfte att minska risken för smittspridning i samband med genomförandet av bolags- och föreningsstämmor. Lagändringen gjorde det möjligt att hålla stämmor helt utan fysiskt deltagande.

På grund av ökad smittspridning återinfördes de tillfälliga undantagen i mars 2022, för att upphöra vid slutet av samma år. Sedan våren 2021 har Justitiedepartementet utvärderat de tillfälliga lagarna genom samrådsmöten. Tanken var att samla in underlag inför utformning av eventuella permanenta regler för digitala bolags- och föreningsstämmor.

Deltagare vid samrådsmötena har varit företag, myndigheter och organisationer som på olika sätt berörts av de tillfälliga reglerna. Slutsatsen som departementet dragit är att det varit ett stort intresse för digitala stämmor samt att många föreningar och bolag genomfört sådana. Men samtidigt ska ett stort antal ha avstått då de varit oroliga för teknikstrul.

I lagrådsremissen lyfts också att digitala stämmor tillåts i Sveriges grannländer. Detta följs av att en rad fördelar presenteras. Till exempel att modern teknik möjliggör för fler att delta och att ett större deltagande kan innebära mer demokrati i föreningen, vilket kan ge en ökad legitimitet för beslut som fattas. Vidare innebär digitala stämmor möjligheter att dra ned på kostnader för stämmolokal och resor.

En annan punkt gäller möjligheten till poströstning. Det konstateras att det inte bör införas krav i lag på att digitala stämmor ska kombineras med detta, bland annat då demokratin kan bli lidande om många väljer att rösta innan de lyssnat till eventuella diskussioner eller tagit del av alternativa förslag till beslut under stämman. Lösningen med poströster kan också bli problematiskt om förutsättningarna för beslut ändras efter att formulär för poströstning skickats ut, alternativt inkommer tilläggsyrkanden eller alternativa förslag under stämman.

Möjlighet till poströstning i just bostadsrättsföreningar uppges det råda delade meningar om. Dock anses de negativa synpunkter som framförts väga så pass tungt att alternativet bedöms som uteslutet i nuläget. Till exempel har aktörer lyft potentiella risker kopplat till rättsäkerhet och försvagning av demokratin.

När det kommer till hur medlemmar i en förening ska informeras inför en digital stämma, föreslås att det av kallelsen ska framgå hur medlemmar ska gå till väga för att delta i stämman.

De nya reglerna är tänkta att kunna träda i kraft den första januari nästa år.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Magnus Gotander

Västmanlands tingsrätt har dömt två män för grovt bedrägeri efter att de lurat en brf i Västerås på över 470 000 kronor. En av männen får fängelsestraff. Det skriver VLT.

En bostadsrättsförening i Västerås och företrädare för ett bolag tecknade avtal om installation av en värmeanläggning i föreningens fastighet. Därefter ska de som företrätt bolaget ha begärt en förskottsbetalning om över 470 000 kronor, med motiveringen att de behövde erlägga förskott till sina underleverantörer. Dock valde företrädarna att försätta bolaget i konkurs två månader senare, utan att den avtalade installationen genomförts. Det står att läsa i Vestmanlands Läns Tidning (VLT).

Istället ska pengarna som föreningen betalat in ha gått till att betala av skulder som bolaget hade. Fallet kom att avgöras i Västmanlands tingsrätt och i domen konstaterar rätten att bolagets avsikt aldrig varit att slutföra arbetet enligt avtalet. Syftet uppges snarare ha varit att skaffa fram pengar till att betala bolagets skulder innan det skulle försättas i konkurs.

De två männen som företrätt bolaget dömdes båda för grovt bedrägeri. Den ena dömdes även för sådant som försvårande av skattekontroll, grovt brott, med fängelse i ett år som påföljd samt fem års näringsförbud.

Den andre mannen fick villkorlig dom och ett tre år långt näringsförbud. Utöver det ålades bolagsföreträdarna att betala ett gemensamt skadestånd till föreningen på drygt 470 000 kronor.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ewa Ahlin / Sveriges Domstolar

En bostadsrättsförening i Stockholm ville vräka en hyresgäst redan 2016. Efter en tur upp i hyresnämnden fick hyresgästen bo kvar, men nu har föreningen köpt ut denne för 700 000 kronor. Detta skriver Hem & Hyra.

För sju år sedan ville en bostadsrättsförening söder om Stockholm vräka en hyresgäst. Föreningen påstod att hyresgästen olovligen hyrt ut bostaden i andra hand och uppgav detta som skäl till vräkningen, skriver Hem & Hyra.

Hyresgästen tog upp ärendet i hyresnämnden och fick där rätt och kunde bo kvar. Hem & Hyra skriver att bostadsrättsföreningen år 2020 sa upp dennes kontrakt, av liknande orsak som tidigare, varpå hyresgästen återigen tog ärendet till rätten. Där vann hyresgästen och fick ha kvar sin bostad. Föreningen ville ändå se att hyresgästen flyttade och erbjöd 700 000 kronor om denne lämnade bostaden. Enligt ett beslut i hovrätten har hyresgästen nu tackat ja till att flytta i juli.

Susanna Skogsberg, före detta föbundsjurist på Hyresgästföreningen, säger till tidningen att det inte är olagligt att köpa ut en hyresgäst men att det ändå kan skapa problem.

– Man förlorar ju sitt hem, så det är klart att det är ett svårt ställningstagande. I vissa situationer kan man känna sig mer eller mindre tvingad att acceptera en sådan här lösning, till exempel när fastighetsägarna sätter det i system och försöker få bort alla hyresgäster, säger Susanna Skogsberg.

Susanna Skogsberg menar att det kan vara olustigt att bo kvar i en förening där de vill bli av med en. Hon berättar vidare att det kan vara bra för bostadsrättsföreningar att få bort hyresgäster då de istället kan sälja lägenheterna och på så sätt få in pengar.

Artikel: Hem & Hyra

Foto: Magnus Gotander

Den 19 maj 2023 kom Svea hovrätt med ett nytt avgörande gällande en andrahandsupplåtelse.

Hyresnämnden
I hyresnämnden, underinstansen till hovrätten, lade bostadsrättshavaren fram att han från början köpt lägenheten i syfte att bereda hans barn möjlighet till bostad när det blivit stort nog och att han under tiden skulle ha möjlighet att hyra ut lägenheten i andra hand. Bostadsrättsföreningen menade å sin sida att bostadsrättshavaren aldrig bott i lägenheten och inte heller haft några konkreta planer på att flytta dit – den som äger en bostadsrätt bör också ha för avsikt att bo där. Hyresnämnden avslog bostadsrättshavarens ansökan om att få hyra ut lägenheten i andra hand.

Beslutet överklagades till Svea hovrätt där bostadsrättshavaren lade till ett yrkande om att hans barn, när det väl var dags att flytta in i lägenheten, inte skulle hyra denna i andra hand utan istället skulle komma att bli delägare i bostadsrätten och medlem i bostadsrättsföreningen.

Hovrätten
Hovrätten började med att resonera kring bestämmelserna i bostadsrättslagen om att en bostadsrättshavare inte får hyra ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens samtycke. Om styrelsen vägrar ge sitt samtycke kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden som på nytt kan pröva bostadsrättshavarens skäl och bevilja eller avslå ansökan om andrahandsupplåtelse. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

I förarbetena till bostadsrättslagen framhålls att en bostadsrättshavares skäl i princip bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten, men att skälen som utgångspunkt väger lättare ju längre tiden går. Även skäl som snarare hänför sig till andrahandshyresgästen anses i vissa fall vara godtagbara, t.ex. att lägenheten upplåts i andra hand till en närstående för att under en tid bereda honom eller henne en bostad. Att en bostadsrättshavare vill hyra ut sin lägenhet i avvaktan på att hans eller hennes barn ska kunna bosätta sig i lägenheten som andrahandshyresgästen har dock inte ansetts vara skäl som bör godtas för en andrahandsupplåtelse.

I just det här fallet kunde hovrätten konstatera att bostadsrättshavaren, med föreningens tillstånd, hyrt ut lägenheten i andra hand sedan tillträdet i mars 2020. Det kunde också konstateras att syftet med förvärvet av lägenheten inte var att han själv skulle bosätta sig där utan att så småningom bereda hans barn en bostad. Bostadsrättshavaren har haft lägenheten uthyrd i andra hand i nästan tre år och har inte något behov av att behålla den för egen del.

Skälet han angav – att hans barn i framtiden ska kunna bosätta sig där – utgör inte ett godtagbart skäl för att få hyra ut lägenheten i andra hand. Eftersom lägenheten redan varit uthyrd under så lång tid ändras inte bedömningen av det förhållandet att barnet i framtiden kan komma att bli delägare i bostadsrätten och medlem i bostadsrättsföreningen istället för att hyra den i andra hand. Hovrätten konstaterade mot bakgrund av detta att bostadsrättshavaren inte visat skäl för att något ytterligare tillstånd till upplåtelse i andra hand ska lämnas, oavsett vem som är hyresgäst.

Att i framtiden vilja bereda sitt barn bostad är alltså inte skäl nog för att få hyra ut i sin lägenhet i andra hand.

Text och bild: HSB