En kvinna som reklamerade fel i bostadsrätt efter köp fick bara delvis rätt när frågan prövades i domstol, och istället för ett yrkat belopp på över en miljon får hon endast 80 000 kronor i prisavdrag. Vidare måste hon stå för säljarnas rättegångskostnader på nära 400 000 kronor.

Vid slutet av augusti 2019 ingicks ett överlåtelseavtal gällande en bostadsrätt i Stockholmsstadsdelen Vasastan. Ett par stod som säljare av lägenheten och köpare var en kvinna som fick tillträde till den i december samma år. Avtalet tecknades dagen efter visningen av objektet.

I överlåtelseavtalet angavs boarean till 92 kvadratmeter “enligt bostadsrättsföreningen”. Vidare framgick att lägenheten överläts i befintligt skick. Från tillträdet i början av december fram till slutet av oktober 2020 framförde kvinnan löpande klagomål till säljarna gällande upplevda fel och brister i bostaden.

Sommaren 2020 valde kvinnan att vända sig till Stockholms tingsrätt för att väcka talan mot säljarna och yrkade där på prisavdrag alternativt skadestånd för påstådda fel i bostadsrätten. Totalt krävde hon 1 255 008 kronor i ersättning, exklusive ränta. Klagomålen rörde lägenhetens boarea, väggar och dörr, golv, badrum, kakelugn, ventilation samt elfel i kök.

Enligt kvinnans talan marknadsfördes lägenheten som en “sekelskiftesdröm” om 92 kvadratmeter, men en kontrollmätning visade senare att boarean endast uppgick till 86 kvadratmeter. Marknadsföringsmaterialet ifråga ska ha ingått som en del av avtalsinnehållet. Förutom angiven boarea ska även information om golvmaterial och väggarnas ytskikt ha varit felaktig.

Vidare lyfte hon att bostadens badrum visat sig vara behäftat med allvarliga fel och därför behövde byggas om från grunden, på ett fackmannamässigt sätt. En annan punkt gällde en kakelugn i vardagsrummet som hon fått uppgift om skulle behöva tätas innan den kunde användas, men som i själva verket var obrukbar och plomberad.

Utöver det påpekade kvinnan att anmärkningar gällande ventilationen i bostaden inte hade åtgärdats, samt att eluttag i köket kunde orsaka allvarliga person- och sakskador.

Att lägenheten såldes i befintligt skick var ett förbehåll som kvinnan menade framställdes först när överlåtelseavtalet skulle signeras, i “överrumplingssyfte”. Hon kände inte att det gavs någon realistisk möjlighet till undersökning av lägenheten i samband med signeringen.

Säljarnas svar på det var bland annat att de inte haft någon skyldighet att uppmana en köpare att undersöka objektet. Och att det var köparen som själv valt att lägga ett bud på lägenheten kort efter hållen visning.

Tingsrätten noterade att det i inlämnad objektsbeskrivning fanns en uppmaning till potentiell köpare om att undersöka objektet noga. Det konstaterades också att köparen måste anses ha vidtagit en undersökning av lägenheten under visningen hon var på, även om den kanske inte varit så noggrann. Och därmed kan brister som hon borde ha upptäckt då inte göras gällande i efter köpet.

Sammantaget beviljades kvinnan prisavdrag om 80 000 kronor. I övrigt ålades hon att stå för säljarnas rättegångskostnader på drygt 300 000 kronor, med motiveringen att hon varit “huvudsakligen tappande” i målet.

Beslutet överklagades och målet prövades nyligen i Svea hovrätt, där tingsrättsdomen fastställdes. Säljarnas rättegångskostnader i hovrätten uppgick till drygt 80 000 kronor, en summa som köparen också ålades att betala.

Tingsrättens bedömning av reklamerade fel:

Boarean
Reklamation gällande boarean gjordes inom en viss tid efter tillträdet, vilket ansågs vara godtagbart. Förutom att lägenhetens boyta anges i överlåtelseavtalet så finns en rad om att uppgiften av olika skäl kan vara felaktig, samt att den köpare som tycker att arean är av betydelse för köpet bör göra en uppmätning av denna. Tingsrätten gjorde bedömningen att säljarna därmed lämnat en klar och tydlig reservation rörande boytan och inte en utfästelse om att arean skulle vara den angivna. I och med det konststerades att avvikelsen från uppgiven boyta inte kan utgöra något köprättsligt fel.

Väggar och golv
Andra klagomål handlade om pluggar och hål i lägenhetens väggar, samt att en oriktig uppgift lämnats avseende golvmaterial. Att väggarna inte var i nyskick tyckte tingsrätten att kvinnan borde ha noterat redan under visningen. Säljarna lämnade inte heller någon annan utfästelse än att lägenheten såldes i befintligt skick.
I objektsbeskrivningen uppgavs att det var furugolv i hela bostaden förutom i köket, men även hallen och ett av sovrummen hade annan typ av golv. En av säljarna menade att en diskussion med köparen om golven förekommit i samband med kontraktskrivning. Tingsrätten kom fram till att kvinnan i alla fall borde ha noterat typen av golv i lägenheten när hon tillträdde den. Dock reklamerades inte golvmaterialet i hallen och sovrummet förrän i mars 2020, vilket inte kan anses ha varit inom skälig tid.

Badrummet
Köparen framförde också klagomål om badrummet i bostadsrätten. Ett gällde att golvvärmen var ur funktion, en reklamation som betraktades vara godtagbar. Men det gick inte att fastställa när felet uppstått, då det rådde delade meningar mellan parterna om det uppkommit före eller efter tillträdet. Inte heller presenterades någon uppgift kring vad en reparation av systemet skulle kosta. Sammantaget ansågs det inte visat att säljarna borde svara för felet.
Det fanns också andra problem i badrummet (fackmässiga brister) som inte gått att se förrän efter rivning av utrymmet, varför en reklamation i mars 2020 bedömdes som skälig. För denna del av målet hördes två personer med särskild kompetens rörande branschregler för och krav på våtrum.

I bedömningarna valde den ena att utgå ifrån de branschregler som gällde vid byggtiden (badrummet renoverades år 2012), medan den andra lade vikt vid att det inte gjorts utfästelser om att branschregler skulle ha följts när utrymmet renoverades. Därav ansågs endast Boverkets bestämmelser för våtrum som tillämpliga, vilka bedömdes vara uppfyllda.
På grund av motstridigheten i dessa två utlåtanden, konstaterade tingsrätten att det inte var övervägande sannolikt att badrummet varit behäftat med sådana fel som köparen uppgivit.

Kakelugnen
När det kommer till kakelugnen drogs slutsatsen att reklamationen, som gjordes vid samma tid som felen kopplade till badrummet, skett inom skälig tid. Detta då det krävts en fackmässig undersökning för att bedöma problemens omfattning. Enligt tingsrätten borde köparen ha informerats om att kakelugnen var plomberad. I ett inlämnat besiktningsprotokoll står att kakelugnens rökkanal är fylld av sten/murbruk och att ugnen är utdömd. Felet bedömdes som väsentligt och hon beviljades prisavdrag om 75 000 kronor vilket uppgavs motsvara bostadsrättens värdetapp med anledning av kakelugnens skick, enligt ett inlämnat värdeintyg.

Ventilation och el
Köparen reklamerade också fel kopplade till ventilation och eluttag. I samband med renoveringen av badrummet fick hon höra att ventilationen där kunde vara otillräcklig och lämnade därefter in en reklamation avseende detta i oktober 2020, cirka tio månader efter tillträdet. Tingsrätten kom fram till att kvinnan borde ha upptäckt felen tidigare och att reklamationen följaktligen inte kan anses ha skett inom rimlig tid.

För elfelen i köket anmäldes felen i mars 2020. De ska ha bestått i löst liggande elkablar och otillräcklig montering av ett eluttag. Bristerna uppgavs kunna utgöra risk för brand eller personskada. Felen bedömdes ha reklamerats inom skälig tid. Kostnaden för att åtgärda detta uppskattades till 5 000 kronor, vilket tingsrätten ansåg rimligt.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Svea hovrätt i Stockholm // Mostphotos

Vad är elprisstödet? Under hösten 2022 beslutade regeringen att införa ett elprisstöd till de som drabbats hårdast av de höga elkostnaderna – privatpersoner och företag i elprisområde 3 och 4. Detta är alltså det första stödet som ska betalas ut.

Vilka får elprisstödet? Den som har förbrukat el i hushållet under perioden 1 oktober 2021 - 30 september 2022 och har ett eget elnätsavtal för konsumentändamål i elområde 3 (mellersta Sverige) och 4 (södra Sverige) har rätt till ersättning. Det är den elanvändare som stod på elnätsavtalet den 17 november 2022 som har rätt till ersättning.

För bostadsrättshavare med eget elnätsavtal kommer stödet att betalas ut direkt till hushållet. Vid gemensamt elavtal är det i stället bostadsrättsföreningen som kommer att få stödet utbetalat till sig när stödet för näringsidkare och juridiska personer börjar betalas ut.

Hur stort är elprisstödet? I elområde 3 uppgår kompensationen till 50 öre per förbrukad kWh, och 79 öre per förbrukad kWh i elområde 4. Ingen kompensation betalas ut för skatter eller avgifter.

Har bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningar rätt till elprisstöd? Om du som bostadsrättsinnehavare har ett eget elavtal så kommer du få ett elprisstöd utbetalt till det konto som du har registrerat på Swedbank fr.o.m den 20 februari 2023.

Om avgiften för el istället ingår i den avgift du betalar till din bostadsrättsförening så är det mer komplicerat och inte fastslaget i nuläget hur och när elprisstödet kommer betalas ut.

När ett elstöd har betalats ut till bostadsrättsföreningen, blir det styrelsens uppgift att besluta om hur stödet eventuellt skall fördelas:

1. Bostadrättsföreningen kan behålla elprisstödet.
2. Bostadsrättsföreningen kan föra vidare hela eller delar av elprisstödet till medlemmarna eller hyresgästerna

Tänk på att det är viktigt att informera medlemmarna om vad som gäller för er bostadsrättsförening.

Artikel och bild: nabo.se

Nu är det högsäsong för BRF:ernas årsmöten. Då kan det vara bra att veta om finanserna är i sin ordning. Men hur vet man det? Här är 4 tips för dig som ska försöka tyda årsredovisningen, och ett vanligt misstag du kan undvika.

Funderar du på att köpa en bostadsrätt, men vill kolla om den lokala bostadsrättsföreningen (BRF) har sina finanser under kontroll?

Eller är du en av de hundratusentals som väntas gå på BRF-årsmöte nu i vår, och vill veta om pengarna går till rätt saker?

Då ska du ha koll på de fyra ledtrådarna, och inte begå det vanliga misstaget.

För att ta reda på om finanserna är goda ska man titta i årsredovisningen, som varje förening är skyldig att lämna in enligt lag:

- Ett vanligt misstag är att endast titta på resultaträkningen för att se om föreningen gått plus eller minus. Då är det lätt att missa eventuella varningstecken, säger Markus Pålsson som är affärsområdeschef för Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC.

Istället tycker han man ska kolla på belåningsgraden per kvadratmeter i BRF:en:

- Efter det senaste årets räntehöjningar är det viktigt att även se över föreningens belåning per kvadratmeter, eftersom högt belånade föreningar drabbas hårdast när räntorna går upp. I årsredovisningens noter kan man också se vilka bindningstider som föreningens lån har och till vilka räntesatser, säger Markus Pålsson.

Det finns fyra ledtrådar att titta efter i redovisningen:

1. En god berättelse
Förvaltningsberättelsen innehåller ger en översikt över utvecklingen av BRF:ens verksamhet och resultat. Det ska finnas en beskrivning i både ord och siffror.

2. Resultat som räknas
Resultaträkningen återger kostnader och intäkter för året jämfört med året innan. ”Årsavgifter och hyror är ett vanligt exempel på intäkter. Vanliga kostnader är skötsel och underhåll av fastigheten, el, vatten och värme samt skatte- och räntekostnader”, skriver SBC.

3. Balans från året innan?
Balansräkningen visar tillgångar och skulder som föreningen har. Årets balansräkning kan jämföras mot föregående år för att se hur finanserna förändrats. ”Har den minskat utan att några investeringar gjorts bör du fråga styrelsen vad detta beror på”, skriver SBC.

4. Sist – men inte minst
Längst ner i årsredovisning finns noterna. Det är inte för att de är ointressanta – långt ifrån. Där finns mer i detalj vad de olika posterna i resultat- och balansräkningen innehåller. Exempelvis kan man se information om föreningens lån och ränteutgifter.

”Man brukar säga att en räntekostnad på under 20 procent är bra. Om den däremot är över 40 procent bör man se det som en varningsflagga”, skriver SBC.

Artikel: Dagens PS

Foto: Magnus Gotander

Nu börjar många bostadsrättsföreningar att planera inför den kommande ordinarie föreningsstämman och det kan vara mycket att tänka på. Här kan du läsa om några viktiga punkter. 

Viktigt att kallelsen sker i tid
Kallelse till ordinarie föreningsstämma får utfärdas tidigast sex veckor före föreningsstämman och senast två veckor före föreningsstämman. När datum för föreningsstämman har fastslagits är det viktigt att styrelsen ser till att kallelsen sker inom denna tidsram.

Kallelsen ska alltid anslås
Av samma paragraf framgår det också att kallelse sker genom anslag på lämplig plats inom bostadsrättsföreningens fastigheter. Det innebär att kallelsen exempelvis kan sättas upp på en anslagstavla, på entrédörren till vardera trappuppgång eller annan liknande plats. 

För att öka chansen till att fler medlemmar verkligen får del av kallelsen kan styrelsen, utöver att anslå på lämplig plats, även dela ut kallelsen till vardera bostadsrättslägenhet. Det fungerar alldeles utmärkt att också skicka kallelsen till de mejladresser som styrelsen har tillgång till, så länge man uppfyllt minimikravet.

Ärenden ska tydligt anges
Kallelsen ska innehålla uppgift om de ärenden som ska förekomma på föreningsstämman. Det gäller såväl ärenden som enligt lag och stadgar är obligatoriska att behandla som icke obligatoriska. Det senare kan vara andra ärenden som är initierade av styrelsen eller enskilda motioner. En kallelse som är korrekt utformad ska därmed nära överensstämma med föreningsstämmans föredragningslista.

Text och bild: HSB

Ett gift par på Östermalm i Stockholm förlorar nyttjanderätten till sin bostadsrätt efter otillåten andrahandsuthyrning. Enligt parets tolkning av upplåtelseavtalet skulle uthyrning vara tillåtet, men brf:en motsatte sig detta och vände sig till tingsrätten som beslutade att paret skulle avhysas, en dom som nu fastställts av hovrätten.

Sommaren 2017 förvärvade ett gift par en bostadsrätt på Östermalm i Stockholm med tillträde hösten samma år. Ungefär två år senare ansökte de om att få hyra ut lägenheten i andrahand men fick nej av bostadsrättsföreningen. Makarna vände sig då till Hyresnämnden men blev nekade även där.

Makarna valde ändå att hyra ut lägenheten i andrahand, enligt föreningen, som med anledning av det skickade ut en anmaning om rättelse hösten 2019. Då uthyrningen inte upphörde meddelade föreningen paret om uppsägning, vilket skedde brevledes i december.

Efter det vände sig föreningen till domstol och yrkade på att Stockholms tingsrätt skulle förpliktiga paret att genast avflytta från bostadsrätten ifråga. Av makarnas förstahandstalan i rätten framgår att de tolkat upplåtelseavtalet för lägenheten (upprättat 2009) som att uthyrning var tillåtet.

I upplåtelseavtalet står bland annat att föreningen “tillåter och godkänner, såvitt avser bostadsrättshavaren till vilken denna upplåtelse sker, härmed andrahandsuthyrning av bostadsrätten ifråga under förutsättning att bostadsrättsföreningen p.g.a. detta inte riskerar att beskattas som ett s.k. oäkta bostadsföretag."

Dock konstaterade tingsrätten att det av upplåtelseavtalet även framgår att upplåtelsen av bostadsrätten år 2009 avsåg en annan person, alltså inte makarna som förvärvade lägenheten 2017. Föreningens tillåtelse och godkännande gällande andrahandsuthyrning gällde en tidigare bostadsrättshavare “till vilken den aktuella upplåtelsen skedde”, och endast till denne.

Paret framhöll att upplåtelseavtalet ifråga överläts till dem i samband med att de förvärvade bostadsrätten, och att godkännandet i det gällande uthyrning därmed avsåg dem som bostadsrättshavare “till vilken den aktuella upplåtelsen” skedde. Den tolkningen gav tingsrätten inte mycket för, utan konstaterade att det saknas stöd för att godkännandet skulle gälla för senare bostadsrättsinnehavare.

I sin andrahandstalan nekade paret till att ha hyrt ut lägenheten, utan påstod att det endast handlat om inneboende. Föreningen kontrade bland annat med vittnesmål om att det vid flera tillfällen varit andra än paret som öppnat dörren in till lägenheten, samt att makarna ytterst sällan synts till i huset på senare år.

Dessutom stod ingen av makarna skriven på bostadsrättens adress, utan det var det istället en annan familj som gjorde vars namn även fanns på lägenhetens ytterdörr. En av föreningens styrelseledamöter ska också ha blivit kontaktad av en person som uppgav att han hyrde parets lägenhet i andrahand.

Tingsrätten valde att döma till föreningens fördel. Paret förlorade nyttjanderätten till bostadsrätten och ålades att genast avflytta från lägenheten. Beslutet överklagades och i mars 2023 prövades målet i Svea hovrätt som valde att fastställa tingsrättens dom på den punkten.

En annan del av målet rörde kostnader kopplade till en vattenskada i lägenheten som upptäcktes kort efter att paret flyttat in, vem som skulle stå för kostnaderna för lägenhetens återställande: föreningen eller makarna.

Både tingsrätten och hovrätten var eniga om att fuktskador uppkommit till följd av en felaktigt konstruerad uteplats, vilken tillhör lägenheten och har byggts av en tidigare bostadsrättsinnehavare och dess entreprenör. Föreningen ansågs inte skyldig att svara för skador som orsakats av en bristfällig ombyggnation utförd av en tidigare medlem.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

Artikel och bild från BRF-mappen/HSB

Hur ska föreningen gå till väga när de vill höja hyran för föreningens garage- och parkeringsplatser?

Skillnad mellan garageplatser och parkeringsplatser

Det är viktigt att komma ihåg att det är en relativt stor juridisk skillnad mellan en parkeringsplats och en garageplats. En garageplats är en parkering som är del av en byggnad (fyra väggar och ett tak). Om en garageplats inte är upplåten med bostadsrätt är det att anse som lokal vilket innebär att reglerna i 12 kapitlet jordabalken om lokalhyra som appliceras. Detta gäller även parkeringar i ett så kallat parkeringshus.

När vi pratar om parkeringsplatser menar man rent juridiskt parkering som sker direkt på marken (ofta i en parkeringsruta) och där parkeringen inte är en del av en byggnad. Parkeringsplatser omfattas inte av reglerna i hyreslagen. I stället gäller reglerna om lägenhetsarrende i jordabalken.

Hyreshöjning för en garageplats

För att ändra villkor i ett hyresavtal, exempelvis hyran, behöver föreningen i egenskap av hyresvärd säga upp avtalet för villkorsändring. Vid hyresvärdens uppsägning av en lokalhyresgäst finns det formkrav för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig, först och främst ska det ske skriftligen.

Beroende på om hyrestiden är bestämd eller löper på obestämd tid kan uppsägningstiden variera. Ett hyresavtal som är ingånget på bestämd tid, det vill säga fram till ett visst angivet datum, varierar beroende på hyrestiden. Det kan handla om allt från en dag till nio månader. Är hyresavtalet i stället på obestämd tid, det vill säga tills vidare, gäller nio månaders uppsägningstid. Viktigt att belysa är att det går att avtala om en längre uppsägningstid.

Uppsägningen ska innehålla själva uppsägningsförklaringen, samt uppgift om villkoren som hyresvärden begär för förlängning av avtalet. Föreningen måste alltså ha upprättat ett nytt avtal med nya villkor redan vid uppsägningen av det gamla. Innehåller uppsägningen inte begärda villkor samt avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan..

Indirekt besittningsskydd

En lokalhyresgäst, vilket samtliga hyresgäster för garage är, har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har omedelbar rätt till förlängning av hyresavtalet om det sägs upp. Om hyresvärden, det vill säga föreningen, och hyresgästen inte kommer överens om ett nytt avtal när avtalstiden löper ut måste hyresgästen avflytta från lokalen.

Det indirekta besittningsskyddet innebär dock att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som hyresgästen lidit på grund av att hyresförhållandet upphört. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.
Hyreshöjning för parkeringsplats.

Som ovan nämnt ses inte parkeringsplats som lokalhyra utan regleras i stället av jordabalkens allmänna regler om lägenhetsarrende. För dessa typer av avtal råder stor avtalsfrihet, varpå det är fritt att avtala om uppsägningstid i dessa avtal. Har parterna inte avtalat om någon särskild uppsägningstid ska uppsägning ske senast sex månader innan den 14 mars (den så kallade fardagen).
På samma sätt som för uppsägning för villkorsändring för garageplats behöver föreningen ha ett nytt avtal med nya villkor förberett vid uppsägningen.

Behöver du hjälp?

Kontakta oss om du behöver råd eller hjälp.

Telefon: 08-778 78 14

E-post: Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Dagens Juridik skriver om att en man med dubbla boenden förlorar hyresrätt i Solna. Hyresgästen har själv vidgått att han utöver lägenheten äger en bostadsrätt där han vistats flera dagar i veckan tillsammans med sin fru, som bor där. Såväl hyresnämnden som hovrätten anser att han saknar behov av hyresrätten. Han är därför skyldig att flytta.

En man hyr sedan år 2007 en tvårumslägenhet om cirka 65 kvadratmeter i Solna. Hyresvärden sade upp hyresavtalet på grund av otillåten andrahandsuthyrning och hänsköt förlängningstvisten till Hyresnämnden i Stockholm.

Äger bostadsrätt
Som stöd för sin talan anförde hyresvärden att hyresgästen sedan september 2017 äger en bostadsrätt i Saltsjö-Boo, i vilken han bor i tillsammans med sin flickvän. Mannen folkbokförde sig på bostadsrättens adress i november 2019 och var fortfarande folkbokförd där vid tidpunkten för hyresnämndens prövning. Han adressändrade tillfälligt i 16 dagar i samband med att han mottog uppsägningen från hyresvärden. Även mannens flickvän och företag var folkbokförd respektive registrerat på bostadsrättens adress. Hyresgästen saknade alltså behov av lägenheten.
Hyresvärden pekade även på att tre andra personer varit folkbokförda på lägenheten under olika perioder de senaste åren.

”Bor i båda”
Hyresgästen vidgick att hade två boenden. Hon bor dock i båda lägenheterna och har därmed behov av båda, förklarade han. De personer som har stått skrivna på lägenheten har inte bott i andra hand, utan varit inneboende.

Hyresnämnden ansåg att mycket talade för att mannen saknade behov av lägenheten. Enligt hans egna uppgifter vistats han i både lägenheten och bostadsrätten hälften av tiden vardera, men mer än så har han inte berättat om boendesituationen.

Sammantaget ansåg nämnden att hyresvärden hade bevisat att mannen saknade behov av lägenheten. Yrkandet skulle därför bifallas redan på den grunden.

Andra skrivna i lägenheten
Dessutom var det ostridigt att de personer som stått skrivna på lägenheten även bott där. Eftersom mannen inte haft lägenheten som sin permanenta bostad ansågs dessa personer ha förfogat över lägenheten med en självständig nyttjanderätt. Yrkandet skulle därför även bifallas med hänvisning till den olagliga andrahandsupplåtelsen.

En ledamot var skiljaktig och ville avslå hyresnämndens talan.

Svea hovrätt inleder med att konstatera att hyresgästen äger en bostadsrätt som han har varit folkbokförd på under en längre tid. Vidare framgår att han adressändrade till lägenheten i samband med att han mottog uppsägningen från hyresvärden. Han är dessutom numera gift med den kvinna som också står skriven på bostadsrätten. Det framgår vidare att han har en parkeringsplats i Nacka medan parkeringsplatsen i Solna har sagts upp för några år sedan.

Under corona

Hyresgästen har i hovrätten tillagt att han under coronapandemin bodde i lägenheten ungefär två dagar i veckan och därefter cirka två till fyra dagar per vecka. Av mannens egna uppgifter framgår alltså att han inte använder lägenheten som sin permanenta bostad och inte har gjort det på flera år. Han saknar därför skyddsvärt behov av lägenheten. Det står dessutom klart att han har upplåtit lägenheten i andra hand utan tillstånd.

Överklagandet ska alltså avslås.

https://www.dagensjuridik.se/nyhetsbrev/

Om det skulle hända en olycka i gymmet eller bastun, hur blir det då?

Frågan om skadeståndsansvar regleras i Skadeståndslagen. I 2 kapitlet 1 § skadeståndslagen anges att den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar personskada eller sakskada ska ersätta skadan. Det innebär att den som med avsikt eller genom oaktsamhet orsakat någon annan skada kan bli skadeståndsansvarig.

Här kan du läsa mer om skadeståndsansvar:

https://brfmappen.se/nyheter/Foreningens-skadestandsansvar-i-gemensamhetslokaler/611h

Den 20 februari började Försäkringskassan betala ut elprisstöd till svenska hushåll. Vilka kommer få del av stödet och hur kan bostadsrättsföreningar hantera det? Vilka får elprisstödet och hur ska bostadsrättsföreningar hantera det?

Energinyheter.se skriver om vad som gäller. Du kan läsa hela artikeln här:

https://www.energinyheter.se/20230127/28379/elprisstod-vad-galler

Bostadsrättsnytt skriver att Svea hovrätt beslutat att en bostadsrättsförening i södra Stockholm ska återbetala avgifter till en medlem då de erlagts utan rättsgrund.

Efter att en brf i Stockholm Söderort ansökt om tvångsförsäljning av en bostadsrätt och Kronofogdemyndigheten beslutat att så skulle ske, ropade en man in lägenheten på exekutiv auktion i maj 2017. Beslutet om tvångsförsäljning överklagades till Nacka tingsrätt som valde att inte pröva det, varefter ingen ytterligare överklagan inkom. I början av december samma år kunde myndigheten därmed utfärda ett köpebrev för lägenheten ifråga.

Mannen beviljades medlemskap i föreningen först i mars 2018 och med anledning av det uppstod en tvist om avgifter han betalat för månader dessförinnan, vilka han ville få återbetalda. Senare prövades fallet i Stockholms tingsrätt där mannen yrkade på att få tillbaka totalt 21 238 kronor, för avgifter erlagda för perioden första oktober 2017 till åttonde mars 2018.

Tingsrättens dom meddelades i mars 2021. Där konstateras att föreningen den sjunde december 2017 underrättades om att bostadsrätten övergått till mannen och att han i och med detta blev skyldig att börja betala avgift. Därmed har han inte rätt att få återbetalning för avgifter som erlagts efter det. Vidare uppges kontoutdrag som mannen åberopat inte kunna styrka att han betalat in avgifter för månader innan december 2017 och därmed ska han inte få någon återbetalning för det. Vad inbetalningarna avsett anses vara oklart.

I domskälen poängteras också att det inte förelegat något kontraktsförhållande mellan parterna innan medlemskapet beviljades i mars 2018, och att föreningen därmed inte kan ha något skadeståndsansvar för omständigheter i tiden innan dess.

Beslutet överklagades till Svea hovrätt som valde att ge prövningstillstånd och nyligen meddelades domen i målet. Av domskälen framgår bland annat att hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning angående när mannens skyldighet att betala avgift till föreningen inträdde, vilket innebär att han inte kan få avgifter för tiden därefter återbetalda.

En annan fråga hovrätten hade att ta ställning till var om det kunde anses vara styrkt att mannen betalat in avgift till föreningen innan han blev skyldig att göra det. Enligt mannen gjorde han i mars 2018 tre inbetalningar för avgifter avseende oktober–december 2017, vilket får stöd av transaktionsutdrag med belopp som överensstämmer med den månadsavgift föreningen tog ut under 2017. Avgiftsbeloppet ska också stå angivet i inkassobrev som mannen åberopat i rätten. Dessutom ska avgiften för december ha betalats in två gånger.

Bostadsrättsföreningens medger i sin talan att månadsavgifterna för bostadsrätten, rörande perioden ifråga, har betalats men förnekar att betalningarna gjorts av mannen ifråga. Hovrätten konstaterar att det saknar betydelse vem som gjort inbetalningarna, att det räcker att det fastslagits att de avsåg den aktuella bostadsrätten.

Den sammantagna bedömningen blev att mannen betalat 10 545 kronor till föreningen utan skyldighet att göra så. Och den som betalat utan rättsgrund ska, enligt allmänna civilrättsliga principer, som utgångspunkt ha “rätt att återfå det betalade beloppet från mottagaren”. Föreningen förpliktas därför att återbetala denna summa till mannen.

Tingsrättsdomen ska ändras i enlighet med vad hovrätten anfört och det nya beslutet kan överklagas senast den 17 mars i år.

Översta bilden:  Wrangelska palatset i Stockholm där Svea hovrätt har sina lokaler. Pressbild från Svea hovrätt

Innan du grabbar tag i hammare och spik kan det vara bra att kolla en extra gång på vilka regler som gäller för renovering i bostadsrätt.

Den 1 januari 2023 gjordes förändringar i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen till att inkludera fler tillståndspliktiga åtgärder. Förutom tillägg av tillståndspliktiga åtgärder stadgas det också att en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden behöver ansöka om tillstånd om en tilltänkt åtgärd skulle innebära att ett sådant värde påverkas.

Behöver jag alltid ansökan om tillstånd innan jag renoverar min lägenhet?
Huvudregeln är att du inte behöver tillstånd från styrelsen för att renovera de delar som faller inom bostadsrättshavarens underhålla- och reperationsansvar. Exempelvis ansvarar bostadsrättshavaren för bostadsrättens ytskikt. Det är således fritt fram för en bostadsrättshavare att tapetsera om eller byta parkettgolv i sin bostadsrätt.

När behöver jag tillstånd från föreningen?
Regler om tillåtligheten av åtgärder i lägenheten finns både i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen och i 37 § i HSBs normalstadgar – bestämmelserna är i väsentliga delar identiska. Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärd i lägenheten som innefattar:

1. Ingrepp i en bärande konstruktion
2. Ändringar av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
3. Installation eller ändring av anordning för ventilation
4. Installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet
5. Annan väsentlig förändring av lägenheten. 

För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas. Lägenheter som faller in inom denna bestämmelse är främst lägenheter i byggnader som omfattas av förvanskningsförbudet. I förarbetena till lagen går det att utläsa att med särskilt skyddsvärda byggnader avses inte bara byggnader av historiskt värde utan även byggnader som representerar olika tidsepoker, något typiskt från skilda sociala miljöer eller en byggnad som värderas högt av en lokal opinion.

Om styrelsen gör bedömningen att föreningens byggnader är särskilt skyddsvärda bör det kommuniceras till medlemmarna, liksom på vilket sätt styrelsen anser att värdena bör skyddas och tillvaratas.

Kan föreningen stoppa mina renoveringsplaner?
Styrelsen får endast vägra att lämna tillstånd till en viss åtgärd om det går att påvisa att åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.  Dessa regler gäller för åtgärder i lägenheten. Om en bostadsrättshavare vill utföra åtgärder i något som finns utanför lägenheten krävs alltid föreningens tillstånd. HSB Riksförbunds juristers uppfattning är att föreningen i dessa fall har en villkorslös rätt att neka tillstånd och att föreningen således inte behöver kunna motivera sitt beslut. Detta med anledning av att ingreppet görs på egendom som bostadsrättsföreningen har underhålls- och reperationsansvar för.

Om styrelsen inte lämnar tillstånd eller underlåter att lämna något tillstånd för en åtgärd som omfattas av 7 kap. 7 § bostadsrättslagen, kan medlemmen vända sig till hyresnämnden för att få saken prövad.

Text: Lånad från HSB

TT skriver om ett nytt fall av lägenhetskapning som har uppdagats i Malmö. Denna gång föll en äldre kvinna offer för bluffligan som tidigare dömts för att ha försökt lura en äldre man på sin lägenhet i Malmö.

Tre män åtalas för grovt bedrägeri, sedan lägenhetsinnehavaren, en äldre kvinna, lurats att betala sammanlagt 100 000 kronor i mellanskillnad för ett lägenhetsbyte till en bostadsrätt som egentligen aldrig existerade. 

Enligt stämningsansökan vid Malmö tingsrätt lämnades enbart kvinnans överlåtande av lägenheten in till styrelsen i bostadsrättsföreningen – inget annat. Den lägenhet som den äldre kvinnan trodde att hon bytt till sig har visat sig vara både pantsatt och belånad.

Det är inte första gången som ligan förekommer i sammanhanget. Flera av personerna som åtalas har tidigare lurat en då 82-årig man i Malmö på hans lägenhet genom att påstå att han skänkt bort den. Mannen anlitade en firma för att få hjälp med storstädning, och några veckor senare fick han veta att ett gåvobrev skickats till styrelsen i hans bostadsrättsförening. Där stod det att han skänkt sin lägenhet, värd nästan tre miljoner kronor, till en av männen bakom städfirman, som han inte kände sedan tidigare.

På gåvobrevet fanns den äldre mannens namnteckning, men han hävdade fram till sin död att han inte skrivit under något sådant. 82-åringen, som avled tidigare i år, hade bott i lägenheten sedan 1958. Den var värderad till drygt två miljoner kronor. Tre av ligans medlemmar dömdes till tre års fängelse, en dom som hovrätten fastställt.

Fastighetsägare BID Sofielund och Fastighetsägare BID Möllevången samverkar under samlingsnamnet BID Malmö med många olika aktörer för att öka trivseln i Sofielund och Möllevången. Den 15 februari bjöd man in till samtal om hur bostadsrättsföreningar kan hantera frågor i den ekonomiska krisen. Fokus låg på de problem som uppstått på grund av de höga elpriserna och höjda räntorna, och vad bostadsrättsföreningar bör tänka på.

Vår ordförande Staffan Teste bjöds in för att prata om den kris som många BRF:er upplever just nu. Inbjuden var också energiexperten Kerstin Geppert som informerade om hur man kan energieffektivisera fastigheter.

Kort om innehållet i Staffans föredrag:

* Bostadsrättsägarnas Riksförbund representerar enskilda bostadsrättsinnehavare över hela Sverige och dessa bostadsrättsinnehavare ställer ofta krav på att få insyn i föreningsverksamheten och att föreningen bedriver sin verksamhet så ekonomiskt bra som möjligt.

* Intressant med ny bostadsrättslagstiftning 2023 vilken har betydelse för ekonomiverksamheten i föreningen. Ytterligare ny lagstiftning som påverkar kommer 2024.

* Från årsskiftet 2023 tillkommer också nya krav på bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar. Årsredovisningen ska innehålla en kassaflödesanalys, samt vid negativt resultat, en upplysning om vad det innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Utöver det ska årsredovisningen innehålla följande nyckeltal:
- årsavgift/kvm
- skuldsättning/kvm
- sparande/kvm
- energikostnad/kvm
- räntekänslighet

Har detta inte tidigare funnits i redovisningen kräver det en del arbete för att kunna delge sina medlemmar dessa siffror. Fördel är inte minst att få ett bättre grepp om sin egen ekonomi och varför man i vissa situationer, som många föreningar gör i dessa tider, tvingas höja avgifterna.

I dessa kristider finns det ännu större skäl att involvera alla medlemmar i en förening. Det kan finnas medlemmar i en förening som har goda kontakter som kan underlätta för alla i föreningen. Inte minst kan detta gälla bankkontakter som är av värde om föreningar måste lägga om sina lån.

* År 2024 ytterligare lagstiftning beträffande ekonomisk plan. Den ekonomiska planen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av bostadsrättsföreningens verksamhet på kort och lång sikt, däribland uppgifter om föreningens fastighet, kostnader och finansiering samt en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.

För medlemmar i bostadsrättsföreningar är det viktigt att få bättre vetskap om ekonomiska redovisningar och att det förbereds för att den ekonomiska planen kan läggas fram för medlemmarna i enlighet med den nya lagstiftningen 2024.

Behöver du råd och stöd? Välkommen att kontakta oss. 

Möjligheten att kamerabevaka ett flerbostadshus finns, men det är viktigt att det sker på rätt sätt. Hur ser regelverket ut?

Det är svårt men inte omöjligt att bedriva kamerabevakning i och omkring ett flerbostadshus. Något särskilt tillstånd behövs i regel inte enligt kamerabevakningslagen men behandlingen av ljud- och bildmaterialet måste vara förenlig med GDPR. Även om Europeiska dataskyddsstyrelsen EDPB och branschorganisationer tagit fram riktlinjer och vägledningar är bedömningen i det enskilda fallet ofta väldigt komplicerad. Vi anser därför att det finns ett stort behov av konkret juridisk hjälp, särskilt eftersom tillsynsmyndigheten IMY i flera fall underkänt fastighetsägares kamerabevakning.

Vid en bedömning av om det finns förutsättningar för kamerabevakning i ett flerbostadshus är det framförallt viktigt att utreda om fastighetsägaren har ett berättigat intresse av att bedriva kamerabevakning och om bevakningen är nödvändig, samt hur fastighetsägarens intresse förhåller sig till de registrerades intressen (med registrerade avses de som bevakas av kamerorna). Eftersom personlig integritet i anslutning till boendet är ett mycket starkt intresse är det sällan tillåtet att bedriva kamerabevakning i ett flerbostadshus. Att bedriva kamerabevakning där människor bor medför trots allt en risk att människors vanor, umgänge och liv i största allmänhet bevakas på ett orimligt sätt. Det är även viktigt att komma ihåg att människor generellt sett inte förväntar sig att bli bevakade i sin boendemiljö. Eftersom den personliga integriteten ska respekteras måste varje beslut om att kamerabevaka föregås av en ordentlig, korrekt och välmotiverad bedömning.

Tillsynsmyndigheten IMY har ansett det särskilt problematiskt att bedriva kamerabevakning vid entréer och på de våningsplan där människor bor och där kamerorna är riktade mot lägenhetsdörrar. Rent generellt gäller att kamerabevakning i flerbostadshus är tillåtet endast i undantagsfall, men har tillåtits när en fastighetsägare har tungt vägande skäl – exempelvis till följd av omfattande och upprepad skadegörelse eller allvarlig brottslighet – och kamerabevakningen begränsas så mycket som möjligt.

Kamerabevakning i flerbostadshus förenklat

1. Det behövs generellt sett inte ett särskilt tillstånd för att sätta upp kameror i ett flerbostadshus.
2. Innan bevakningen påbörjas måste det ske en särskild bedömning av syftet med bevakningen.
3. Bostadsrättsföreningen eller hyresvärden behöver säkerställa att det inspelade materialet hanteras enligt GDPR, till exempel genom att anta rutiner och sätta upp informationsskyltar.
4. Bedömningen av syftet med kamerabevakning måste utvärderas var sjätte månad.

Text och bild: HSB

Från och med årsskiftet 2023 är det lättare för dig som ska köpa en bostadsrätt att få inblick i din blivande bostads ekonomi. Den 1 januari uppdaterades nämligen lagen så att du som köper bostadsrätt enkelt ska få koll på bostadsrättens nettoskuldsättning. Mäklarfirman Bjurfors har tittat närmare på vad det betyder, och hur det hjälper dig att få bättre koll på föreningens lån. Läs mer här:

https://stories.bjurfors.se/nettoskuldsberakning?fbclid=IwAR32SYZ9ZSElzPOZT4q2RI6QB2MOy0otN2MebnM4uUwDGsTbU1tCfmqUrQw

Dagens Industri skriver "En kvinna i Göteborg tvingas köpa ut sin ex-sambo från bostadsrätten trots att hon bott i lägenheten flera år innan hon inledde relationen. Ett samboavtal kunde besparat henne en utdragen rättstvist – och närmare 900.000 kronor. Domen i Högsta domstolen ändrar nu förutsättningarna för kommande fall. - Den här stämmer bättre överens med lagtexten säger familjejuristen Cathrine M Nyander som varnar för fler sambofällor".

Behöver du juridisk rådgivning avseende samboavtal eller anant som rör ditt bostadsrättsägande, så är du välkommen att höra av dig till oss. 

Vad har bostadsrättsföreningen egentligen för ansvar när det kommer till att sanda och skotta?

Fastighetsägaransvar
Bostadsrättsföreningen har, i egenskap av fastighetsägare, ansvar för att underhålla sin mark och sina byggnader så att det inte uppstår skador på personer eller egendom. Det här ansvaret blir inte minst aktuellt vintertid när det finns is och snö. Det kan dels uppstå halka vid gångbanor och fastighetsentréer, dels finns det risk för att istappar eller snö faller ner från byggnadens tak.

Bostadsrättsföreningen ska inom ramen för sitt fastighetsägaransvar se till att snö och is avlägsnas från taket och att snöröjning sker. Men bostadsrättsföreningens ansvar vid olyckor är inte strikt, utan det kräver att bostadsrättsföreningen har varit oaktsam. Om ansvar föreligger eller inte måste avgöras i det enskilda fallet och olika omständigheter måste vägas mot varandra. Att bostadsrättsföreningen har förhållit sig passiv och inte vidtagit tillräckliga åtgärder för att säkerställa att skador inte uppstår kan alltså resultera i att denne bli skadeståndsskyldig. Exempel på situationer som skulle kunna uppstå är om någon halkar och slår sig inom bostadsrättsföreningens område eller om det ramlar ner istappar från bostadsrättsföreningens tak på en bil och bilen skadas.

Avtal med entreprenör
Många bostadsrättsföreningar tecknar avtal med entreprenörer om vinterunderhåll av mark och byggnad. Då är det viktigt att se till att det i avtalet med entreprenören finns en tydlig delegation, alltså att det framgår tydligt vad entreprenören ansvarar för och inte. Om olyckan ändå är framme ska bostadsrättsföreningen kontakta sitt försäkringsbolag. Skadan som uppstått kan täckas av ansvarsförsäkringen och i vissa försäkringar finns det även en tilläggsförsäkring där ersättning kan utgå även om inte bostadsrättsföreningen varit vårdslös.

En bra vinterrutin
För att tillse att bostadsrättsföreningen efterlever innebörden av fastighetsägaransvaret är det viktigt att ha en bra rutin kring snöskottning, istappar och allt det där andra som hör vintern till. En bra idé är att dokumentera alla de åtgärder som vidtas inom bostadsrättsföreningen, exempelvis att den som sandat en gångväg skriver en rad om vad som gjorts och när. På så sätt blir det lättare för bostadsrättsföreningen att följa upp och säkerställa att man vidtagit rätt åtgärder i rätt tid.

Text och bild från HSB

Från och med 1 januari 2023 kan man förlora sin bostadsrätt om man renoverar den utan tillstånd från styrelsen i föreningen. Detta enligt Sveriges Radio.

Bostadsrättsnytt skriver att tidigare har en bostadsrättsinnehavare haft relativt stor frihet när det kommer till renovering och förändring av sin lägenhet. Nu kan det dock leda till att man förlorar sin bostadsrätt om man utan tillstånd från styrelsen genomför en renovering.

Sveriges Radio berättar om den lagändring som trädde i kraft den första januari 2023 som innebär att det krävs tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse innan en renovering påbörjas. Det gäller ändringar av bland annat värme, avlopp och bärande väggar. Styrelsen får nu, i och med lagändringen, rätt att sätta stopp för förändringar som påverkar ”särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden”.

Uppstår tvister i ett ärende kan detta tas upp i hyresnämnden. Säger styrelsen nej till en renovering och det blir ett nej även från hyresnämnden kan styrelsen kräva att bostaden återställs. Går man emot styrelse och nämnden kan det leda till uppsägning.

Juristbyrån Lawline fick nyligen en fråga om hur personuppgifter ska/får hanteras av en bostadsförening. Frågan löd: Är det OK av min bostadsrättsförening att i ett e-postmeddelande till mina grannar, dela ut mitt personnummer inkl. de fyra sista, samt e-postadress och telefonnummer? Lawline svarade så här:

En Bostadsrättsförening ska följa dataskyddsförordningen (GDPR) och för att behandla medlemmars personuppgifter bör de tänka på vad begreppet behandling innebär och att principen om ändamålsbegränsning bör följas.

Behandling: är en åtgärd eller kombination av åtgärder beträffande personuppgifter eller uppsättningar av personuppgifter, oberoende av om de utförs automatiserat eller ej, såsom insamling, registrering, organisering, strukturering, lagring, bearbetning eller ändring, framtagning, läsning, användning, utlämning genom överföring, spridning eller tillhandahållande på annat sätt, justering eller sammanförande, begränsning, radering eller förstöring, enligt GDPR artikel 4 2p.

Ändamålsbegränsning: De ska bara samla in uppgifter för specifika ändamål och inte behandla uppgifterna för ett andra ändamål. Exempelvis om bostadsföreningen samlat in personuppgifter för att administrera medlemskap får du inte använda dessa uppgifter till marknadsföring. Dessutom får de bara behandla uppgifter som anses vara nödvändiga för ändamålet, d.v.s om endast namn och personnummer krävs för ändamålet ska inte e-postadress registreras för att det ''kan vara bra att ha''.

Personnummer ska alltid skyddas extra enligt dataskyddsförordningen (GDPR). Personnummer får bara registreras om det anses vara nödvändigt för ändamålet, se GDPR artikel 5. En förening är aldrig skyldig att lämna ut sitt medlemsregister om någon medlem skulle begära detta.

Hem & Hyra skrev nyligen om en tvåbarnsfamilj som förlorar sin bostad på grund av störningar. Hyresgästerna anklagades för att ha stört sina grannar med dunsar, spring, bollar som studsar, högljudda samtal och möbler som flyttas. Nu har värden fått nog och har sagt upp hyresgästerna.

Vår ordförande Staffan Teste menar att detta är något som även kan appliceras på bostadsrättsföreningar.

- Ja det gäller också bostadsrättsföreningar. Vi har många som klagar över störande grannar, men föreningarna gör inget. Ibland lierar de sig till och med med den som stör. I det här exemplet gäller det en hyresrätt, men det kan drabba även boende i bostadsrättsföreningar. Fastighetsägaren, allstå bostadsrättsföreningen, är skyldig att se till att störningar inte uppstår och att undersöka lyhördheten i huset, säger han.

Du kan läsa hela artikeln här:

https://www.hemhyra.se/nyheter/en-tvabarnsfamilj-forlorar-sin-bostad-pa-grund-av-storningar/