Fastighetsägare BID Sofielund och Fastighetsägare BID Möllevången samverkar under samlingsnamnet BID Malmö med många olika aktörer för att öka trivseln i Sofielund och Möllevången. Den 15 februari bjöd man in till samtal om hur bostadsrättsföreningar kan hantera frågor i den ekonomiska krisen. Fokus låg på de problem som uppstått på grund av de höga elpriserna och höjda räntorna, och vad bostadsrättsföreningar bör tänka på.

Vår ordförande Staffan Teste bjöds in för att prata om den kris som många BRF:er upplever just nu. Inbjuden var också energiexperten Kerstin Geppert som informerade om hur man kan energieffektivisera fastigheter.

Kort om innehållet i Staffans föredrag:

* Bostadsrättsägarnas Riksförbund representerar enskilda bostadsrättsinnehavare över hela Sverige och dessa bostadsrättsinnehavare ställer ofta krav på att få insyn i föreningsverksamheten och att föreningen bedriver sin verksamhet så ekonomiskt bra som möjligt.

* Intressant med ny bostadsrättslagstiftning 2023 vilken har betydelse för ekonomiverksamheten i föreningen. Ytterligare ny lagstiftning som påverkar kommer 2024.

* Från årsskiftet 2023 tillkommer också nya krav på bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar. Årsredovisningen ska innehålla en kassaflödesanalys, samt vid negativt resultat, en upplysning om vad det innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Utöver det ska årsredovisningen innehålla följande nyckeltal:
- årsavgift/kvm
- skuldsättning/kvm
- sparande/kvm
- energikostnad/kvm
- räntekänslighet

Har detta inte tidigare funnits i redovisningen kräver det en del arbete för att kunna delge sina medlemmar dessa siffror. Fördel är inte minst att få ett bättre grepp om sin egen ekonomi och varför man i vissa situationer, som många föreningar gör i dessa tider, tvingas höja avgifterna.

I dessa kristider finns det ännu större skäl att involvera alla medlemmar i en förening. Det kan finnas medlemmar i en förening som har goda kontakter som kan underlätta för alla i föreningen. Inte minst kan detta gälla bankkontakter som är av värde om föreningar måste lägga om sina lån.

* År 2024 ytterligare lagstiftning beträffande ekonomisk plan. Den ekonomiska planen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av bostadsrättsföreningens verksamhet på kort och lång sikt, däribland uppgifter om föreningens fastighet, kostnader och finansiering samt en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.

För medlemmar i bostadsrättsföreningar är det viktigt att få bättre vetskap om ekonomiska redovisningar och att det förbereds för att den ekonomiska planen kan läggas fram för medlemmarna i enlighet med den nya lagstiftningen 2024.

Behöver du råd och stöd? Välkommen att kontakta oss. 

Möjligheten att kamerabevaka ett flerbostadshus finns, men det är viktigt att det sker på rätt sätt. Hur ser regelverket ut?

Det är svårt men inte omöjligt att bedriva kamerabevakning i och omkring ett flerbostadshus. Något särskilt tillstånd behövs i regel inte enligt kamerabevakningslagen men behandlingen av ljud- och bildmaterialet måste vara förenlig med GDPR. Även om Europeiska dataskyddsstyrelsen EDPB och branschorganisationer tagit fram riktlinjer och vägledningar är bedömningen i det enskilda fallet ofta väldigt komplicerad. Vi anser därför att det finns ett stort behov av konkret juridisk hjälp, särskilt eftersom tillsynsmyndigheten IMY i flera fall underkänt fastighetsägares kamerabevakning.

Vid en bedömning av om det finns förutsättningar för kamerabevakning i ett flerbostadshus är det framförallt viktigt att utreda om fastighetsägaren har ett berättigat intresse av att bedriva kamerabevakning och om bevakningen är nödvändig, samt hur fastighetsägarens intresse förhåller sig till de registrerades intressen (med registrerade avses de som bevakas av kamerorna). Eftersom personlig integritet i anslutning till boendet är ett mycket starkt intresse är det sällan tillåtet att bedriva kamerabevakning i ett flerbostadshus. Att bedriva kamerabevakning där människor bor medför trots allt en risk att människors vanor, umgänge och liv i största allmänhet bevakas på ett orimligt sätt. Det är även viktigt att komma ihåg att människor generellt sett inte förväntar sig att bli bevakade i sin boendemiljö. Eftersom den personliga integriteten ska respekteras måste varje beslut om att kamerabevaka föregås av en ordentlig, korrekt och välmotiverad bedömning.

Tillsynsmyndigheten IMY har ansett det särskilt problematiskt att bedriva kamerabevakning vid entréer och på de våningsplan där människor bor och där kamerorna är riktade mot lägenhetsdörrar. Rent generellt gäller att kamerabevakning i flerbostadshus är tillåtet endast i undantagsfall, men har tillåtits när en fastighetsägare har tungt vägande skäl – exempelvis till följd av omfattande och upprepad skadegörelse eller allvarlig brottslighet – och kamerabevakningen begränsas så mycket som möjligt.

Kamerabevakning i flerbostadshus förenklat

1. Det behövs generellt sett inte ett särskilt tillstånd för att sätta upp kameror i ett flerbostadshus.
2. Innan bevakningen påbörjas måste det ske en särskild bedömning av syftet med bevakningen.
3. Bostadsrättsföreningen eller hyresvärden behöver säkerställa att det inspelade materialet hanteras enligt GDPR, till exempel genom att anta rutiner och sätta upp informationsskyltar.
4. Bedömningen av syftet med kamerabevakning måste utvärderas var sjätte månad.

Text och bild: HSB

Från och med årsskiftet 2023 är det lättare för dig som ska köpa en bostadsrätt att få inblick i din blivande bostads ekonomi. Den 1 januari uppdaterades nämligen lagen så att du som köper bostadsrätt enkelt ska få koll på bostadsrättens nettoskuldsättning. Mäklarfirman Bjurfors har tittat närmare på vad det betyder, och hur det hjälper dig att få bättre koll på föreningens lån. Läs mer här:

https://stories.bjurfors.se/nettoskuldsberakning?fbclid=IwAR32SYZ9ZSElzPOZT4q2RI6QB2MOy0otN2MebnM4uUwDGsTbU1tCfmqUrQw

Dagens Industri skriver "En kvinna i Göteborg tvingas köpa ut sin ex-sambo från bostadsrätten trots att hon bott i lägenheten flera år innan hon inledde relationen. Ett samboavtal kunde besparat henne en utdragen rättstvist – och närmare 900.000 kronor. Domen i Högsta domstolen ändrar nu förutsättningarna för kommande fall. - Den här stämmer bättre överens med lagtexten säger familjejuristen Cathrine M Nyander som varnar för fler sambofällor".

Behöver du juridisk rådgivning avseende samboavtal eller anant som rör ditt bostadsrättsägande, så är du välkommen att höra av dig till oss. 

Vad har bostadsrättsföreningen egentligen för ansvar när det kommer till att sanda och skotta?

Fastighetsägaransvar
Bostadsrättsföreningen har, i egenskap av fastighetsägare, ansvar för att underhålla sin mark och sina byggnader så att det inte uppstår skador på personer eller egendom. Det här ansvaret blir inte minst aktuellt vintertid när det finns is och snö. Det kan dels uppstå halka vid gångbanor och fastighetsentréer, dels finns det risk för att istappar eller snö faller ner från byggnadens tak.

Bostadsrättsföreningen ska inom ramen för sitt fastighetsägaransvar se till att snö och is avlägsnas från taket och att snöröjning sker. Men bostadsrättsföreningens ansvar vid olyckor är inte strikt, utan det kräver att bostadsrättsföreningen har varit oaktsam. Om ansvar föreligger eller inte måste avgöras i det enskilda fallet och olika omständigheter måste vägas mot varandra. Att bostadsrättsföreningen har förhållit sig passiv och inte vidtagit tillräckliga åtgärder för att säkerställa att skador inte uppstår kan alltså resultera i att denne bli skadeståndsskyldig. Exempel på situationer som skulle kunna uppstå är om någon halkar och slår sig inom bostadsrättsföreningens område eller om det ramlar ner istappar från bostadsrättsföreningens tak på en bil och bilen skadas.

Avtal med entreprenör
Många bostadsrättsföreningar tecknar avtal med entreprenörer om vinterunderhåll av mark och byggnad. Då är det viktigt att se till att det i avtalet med entreprenören finns en tydlig delegation, alltså att det framgår tydligt vad entreprenören ansvarar för och inte. Om olyckan ändå är framme ska bostadsrättsföreningen kontakta sitt försäkringsbolag. Skadan som uppstått kan täckas av ansvarsförsäkringen och i vissa försäkringar finns det även en tilläggsförsäkring där ersättning kan utgå även om inte bostadsrättsföreningen varit vårdslös.

En bra vinterrutin
För att tillse att bostadsrättsföreningen efterlever innebörden av fastighetsägaransvaret är det viktigt att ha en bra rutin kring snöskottning, istappar och allt det där andra som hör vintern till. En bra idé är att dokumentera alla de åtgärder som vidtas inom bostadsrättsföreningen, exempelvis att den som sandat en gångväg skriver en rad om vad som gjorts och när. På så sätt blir det lättare för bostadsrättsföreningen att följa upp och säkerställa att man vidtagit rätt åtgärder i rätt tid.

Text och bild från HSB

Från och med 1 januari 2023 kan man förlora sin bostadsrätt om man renoverar den utan tillstånd från styrelsen i föreningen. Detta enligt Sveriges Radio.

Bostadsrättsnytt skriver att tidigare har en bostadsrättsinnehavare haft relativt stor frihet när det kommer till renovering och förändring av sin lägenhet. Nu kan det dock leda till att man förlorar sin bostadsrätt om man utan tillstånd från styrelsen genomför en renovering.

Sveriges Radio berättar om den lagändring som trädde i kraft den första januari 2023 som innebär att det krävs tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse innan en renovering påbörjas. Det gäller ändringar av bland annat värme, avlopp och bärande väggar. Styrelsen får nu, i och med lagändringen, rätt att sätta stopp för förändringar som påverkar ”särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden”.

Uppstår tvister i ett ärende kan detta tas upp i hyresnämnden. Säger styrelsen nej till en renovering och det blir ett nej även från hyresnämnden kan styrelsen kräva att bostaden återställs. Går man emot styrelse och nämnden kan det leda till uppsägning.

Juristbyrån Lawline fick nyligen en fråga om hur personuppgifter ska/får hanteras av en bostadsförening. Frågan löd: Är det OK av min bostadsrättsförening att i ett e-postmeddelande till mina grannar, dela ut mitt personnummer inkl. de fyra sista, samt e-postadress och telefonnummer? Lawline svarade så här:

En Bostadsrättsförening ska följa dataskyddsförordningen (GDPR) och för att behandla medlemmars personuppgifter bör de tänka på vad begreppet behandling innebär och att principen om ändamålsbegränsning bör följas.

Behandling: är en åtgärd eller kombination av åtgärder beträffande personuppgifter eller uppsättningar av personuppgifter, oberoende av om de utförs automatiserat eller ej, såsom insamling, registrering, organisering, strukturering, lagring, bearbetning eller ändring, framtagning, läsning, användning, utlämning genom överföring, spridning eller tillhandahållande på annat sätt, justering eller sammanförande, begränsning, radering eller förstöring, enligt GDPR artikel 4 2p.

Ändamålsbegränsning: De ska bara samla in uppgifter för specifika ändamål och inte behandla uppgifterna för ett andra ändamål. Exempelvis om bostadsföreningen samlat in personuppgifter för att administrera medlemskap får du inte använda dessa uppgifter till marknadsföring. Dessutom får de bara behandla uppgifter som anses vara nödvändiga för ändamålet, d.v.s om endast namn och personnummer krävs för ändamålet ska inte e-postadress registreras för att det ''kan vara bra att ha''.

Personnummer ska alltid skyddas extra enligt dataskyddsförordningen (GDPR). Personnummer får bara registreras om det anses vara nödvändigt för ändamålet, se GDPR artikel 5. En förening är aldrig skyldig att lämna ut sitt medlemsregister om någon medlem skulle begära detta.

Hem & Hyra skrev nyligen om en tvåbarnsfamilj som förlorar sin bostad på grund av störningar. Hyresgästerna anklagades för att ha stört sina grannar med dunsar, spring, bollar som studsar, högljudda samtal och möbler som flyttas. Nu har värden fått nog och har sagt upp hyresgästerna.

Vår ordförande Staffan Teste menar att detta är något som även kan appliceras på bostadsrättsföreningar.

- Ja det gäller också bostadsrättsföreningar. Vi har många som klagar över störande grannar, men föreningarna gör inget. Ibland lierar de sig till och med med den som stör. I det här exemplet gäller det en hyresrätt, men det kan drabba även boende i bostadsrättsföreningar. Fastighetsägaren, allstå bostadsrättsföreningen, är skyldig att se till att störningar inte uppstår och att undersöka lyhördheten i huset, säger han.

Du kan läsa hela artikeln här:

https://www.hemhyra.se/nyheter/en-tvabarnsfamilj-forlorar-sin-bostad-pa-grund-av-storningar/

I de bostadsrättsföreningar som är högt skuldsatta kom inte Riksbankens besked om en höjd styrränta som ett glädjebesked. Detta kan leda till kraftigt höjda avgifter hos dessa föreningar, enligt UC.

Bostadsrättsnytt skriver att för de bostadsrättsföreningar som har en hög skuldsättning blir den höjda styrräntan ett problem. Höjda räntekostnader ihop med hög inflation påverkar alla föreningar, men främst de med hög skuldsättning.

Nu har UC, en leverantör av företags- och konsumentinformationstjänster, tagit fram siffror om vilka som kommer påverkas mest av Riksbankens räntehöjning. De menar att det främst är hos de relativt nybildade föreningarna som avgiften riskerar att höjas. Detta för att dessa föreningar ofta har högre skuldsättningen än föreningar som funnits en längre tid.

I ett pressmeddelande skriver UC att den genomsnittliga skuldsättningen hos svenska bostadsrättsföreningar är 6 200 kronor per kvadratmeter räknat per lägenhet och medianvärdet för skuldsättningen är 4 700 kronor per kvadratmeter räknat per lägenhet. I de yngre föreningarna ligger däremot medianvärdet på 13 800 kronor per kvadratmeter, vilket innebär att de som bor i nybildade föreningar har större risk att få höjda avgifter. Bland de yngre föreningarna får hela 41 procent av hushållen räkna med höjda avgifter på minst 40 procent.

Förvaltaren Nabo följer inte bostadsrättslagen. I den framgår det att fakturan för (månads)avgifter bara kan innehålla de avgifter som enligt Bostadsrättslagen kan debiteras medlemmar.

I flera fall har nu medlemmar av bostadsrättsföreningar, och våra medlemmar, drabbats av andra kostnader på dessa fakturor. Utgifter som bostadsrättsföreningen måste debiteras enskilt. I en del fall borde dessa kostnader dessutom ha burits av föreningen självt. Vi har varnat Nabo för detta, men felen har fortsatt.

I och med att medlemmarna haft autogiro med Nabo så har dessa kostnader betalts direkt av bostadsrättsinnehavaren, utan att denne haft en chans att först diskutera fakturan. Vi vill varna våra medlemmar att ha autogiro med Nabo för att inte drabbats av något som inte stämmer med bostadsrättslagen. Försök istället att få din avgift via faktura eller nätfaktura, så att du får en chans att kontrollera att fakturan är riktig.

Nästa år är medlemsavgiften 300 kronor, varav 10 kronor går till vår fond som våra medlemmar kan söka ekonomisk hjälp ifrån om man skulle hamna i en tvist rörande sin bostadsrätt. Välkommen att kontakta oss om du vill veta mer. 

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Vi, Bostadsrättsägarnas Riksförbund, som är Sveriges största organisation för enskilda bostadsrättsägare svarar på remissen Ett register för alla bostadsrätter. Vårt remissvar kan du läsa i sin helhet här:

Remiss_register_okt_2022_ss.docx

I Sverige finns i dag lite mer än 1 200 000 bostadsrätter fördelade på drygt 26 000 bostadsrättsföreningar, enligt statistik från SCB. Bo-stadsrätten som boendeform är med andra ord väldigt vanlig och un-gefär två miljoner människor i Sverige bor i bostadsrätt.

I dag är knappt 70 procent av alla bostadsrätter pantsatta enligt statistik från UC AB, en siffra som troligen är högre i storstads-områdena. Enligt statistik från Svenska Bankföreningen uppgick den totala bolånesumman med bostadsrätt som säkerhet till 1 249 miljarder kronor i december 2021.

För bostadsrätter finns, i motsats till vad som gäller beträffande fastigheter, inget nationellt register. Uppgifter om bostadsrätter finns i stället på olika håll, främst hos bostadsrättsföreningarna och deras förvaltare. Betänkande av Bostadsrättsregisterutredningen SOU 2022:39 föreslår bland annat att ett offentligt register för bostadsrätter behövs och bör inrättas. Registret ska vara statligt och Lantmäteriet ska ansvara för registret. Det ska omfatta landets samtliga bostadsrätter. Andelar i bostadsföreningar och bostadsaktiebolag ska inte ingå i registret. Ett viktigt syfte med registret är att förbättra hanteringen av pantsättning avseende bostadsrätter, och ett annat syfte är att förbättra tillgången till information om bostadsrätter.

Hela betänkandet kan du läsa här.

ett-register-for-alla-bostadsratter-sou-202239.pdf

Kan en bostadsrättshavare få ersättning efter en skada som uppstått i bostaden, trots att det är föreningen som står som beställare av arbetet?

Ja, menar Högsta Domstolen mot bakgrund av det här ärendet, som inträffade i en HSB-ansluten förening i Växjö.

Byggföretaget Bravida Mellersta hade anlitats för att utföra stambyte i fastigheten, då ett vattenrör sprang läck och orsakade skador i lägenheten och på en del av lösöret. Det var en anställd på byggföretaget som av misstag glömt dra åt en rörkoppling på ett varmvattenrör som var orsaken till skadorna. Att det hela rörde sig om en så kallad vattenledningsskada, som föreningen i sin helhet ska stå för gentemot den boende, stod klart. Föreningen fick ersättning för skadorna på huset och lägenheten från byggföretaget.

Följdkostnader
Men en tvist uppstod när bostadsrättshavaren begärde ersättning även för de extrakostnader hon haft för annat boende under reparationstiden, närmare 60.000 kronor. Det var klarlagt att hon inte kunde bo kvar i sin lägenhet under tiden som reparationerna pågick.
Föreningen sänkte inte avgiften under den tiden, och erbjöd heller ingen ersättningsbostad. Det fick kvinnan ordna med och bekosta själv.
Hennes hemförsäkring täckte hennes extrakostnader fullt ut, men försäkringsbolaget begärde i sin tur att byggföretaget skulle stå även för dessa. Frågan var om kvinnan som tredje part hade rätt till ersättning för ”allmän försäkringsskada” direkt från byggföretaget?

Särställning
Samtliga rättsinstanser gav kvinnan och försäkringsbolaget rätt, i det här fallet var det Folksam/ Svenska Konsumentförsäkringar.
En bostadsrättshavare har en evig nyttjanderätt till sin bostad och ett eget underhållsansvar för hela lägenheten, vilket är en mycket speciell särprägel på bostadsmarknaden. Bostadsrättshavaren har ett ägarliknande förhållande till bostaden, som dessutom förmögenhetsrättsligt liknar äganderätten, menade HD.

Enligt lagen har bostadsrättshavaren dessutom rätt att begära skadestånd från föreningen, om föreningen av någon orsak inte reparerar en uppkommen skada, eller på annat sätt orsakar ”hinder eller men i nyttjanderätten”. Att den som vållar en skada på en fastighet också kan få betala ersättning till enskilda bostadsrättshavare för de kostnader han eller hon åsamkats som en följd av skadorna, kan med hänsyn till bostadsrättshavarens starka anknytning till den skadade egendomen inte skapa oklarhet om ansvarsförhållandena, blev slutsatsen.

Fick rätt
Då försäkringsförbundet, som tillfrågats av domstolarna, inte heller hade någon invändning rent försäkringsmässigt mot den synen, fick kvinnan och försäkringsbolaget rätt, och byggföretaget dömdes att ersätta även de uppkomna extrakostnaderna fullt ut.
För föreningar och bostadsrättshavare finns det all anledning att granska uppkomna skador vid byggentreprenader, och i vissa fall kräva ersättning direkt från entreprenören efter den här domen.

Högsta Domstolen
Mål:  T 4133-062009-11-10

Bostadsrättsägarnas riksförbund har utsetts till remissorgan för "Ett register för alla bostadsrätter". Betänkade av Bostadsrättsregisterutredningen. Läs hela betänkandet här:

ett-register-for-alla-bostadsratter-sou-202239.pdf

En före detta styrelseledamot i en brf i Sollentuna, Stockholm, måste betala tillbaka nära sju miljoner kronor som föreningen ifråga svindlats på. Det framgår av en ny tingsrättsdom, enligt Hem & Hyra.

Läs mer

Det är glädjande att vi blir fler. Idagläget har vi 1500 betalande medlemmar och växer med ungefär 2 nya per dag. Tillsammans är vi starkare! Vi vill i och med detta också passa på att påminna om att vi behöver bli fler som kan hjälpa våra medlemmar inom olika områden. Är du intresserad av att engagera dig hos oss, välkommen att höra av dig till oss på Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Det pågår ett arbete med att stärka konsumentskyddet på bostadsmarknaden, och regeringen har bland annat lagt ett förslag om en lagändring beträffande röstning på föreningsstämmor. 

Vi har nu påtalat till Civilutskottet att en formulering i denna föreslagna lagändring skulle kunna få förödande konsekvenser för bostadsrättsinnehavare. Civilutskottet har nu meddelat oss att de ska ta upp detta på kommande sammanträde.

Det som vi reagerat på är följande i 9 kap 14 §: 

14 § Bestämmelserna om föreningsstämman i 6 kap. lagen (2018:672) om
ekonomiska föreningar gäller för bostadsrättsföreningar med följande
undantag:
1. En avvikelse i stadgarna från att varje medlem har en röst är endast
tillåten för en medlem som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett
garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används
som förvaringsutrymme. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemen-
samt har de endast en röst.

Förödande konsekvenser

Detta att införa rösträtt för de som har förråd eller garage var aldrig uppe i paragrafen då den gick ut på remiss. Vi menar alltså att det skulle kunna få förödande effekter.

Till exempel: i en mindre bostadsrättsförening i Södertälje har en grupp kapat föreningen bl.a. genom att dela upp en garagebyggnad i fyra delar och ge alla ägarna en röst var och därigenom övertagit röstmajoriteten.

Med den lagskrivning som här föreslås utökas antalet röster på ett tveksamt sätt.

Mer utredning krävs

Bostadsrättslagen handlar om bostadsrättslägenheter och det är där som nu föreslås att alla har bara en röst. Den här förändringen med röster för garage och förråd borde utredas mycket mer innan den kan börja utnyttjas för de som vill kapa föreningar. I regeringens förarbeten talas om andelar av röster men i lagtexten finns inte den begränsningen. Vi har kontaktat Civilutskottet och bett att denna nya möjlighet för kriminella element plockas bort.

I kommande sammanträde kommer detta alltså att tas upp, meddelar Civilutskottet. Vi fortsätter att bevaka och jobba med frågan. 

Har du frågor är du välkommen att kontakta vår ordförande Staffan Teste 08-778 7814 eller Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

I vårt remissvar varnade vi för möjligheten att manipulera stadgar för att överta rösträtten inom föreningarna. I nytt lagförslag låser nu regeringen rösträtten till endast en röst per lägenhet. Regeringen förtydligar också reglerna för förköp och tillträde för nya lägenheter.

Se kommande lagförslag som skall träda ikraft 2023.

Vår ordförande Staffan medverkade i programmet Plånboken i Sveriges Radio P1 nyligen. Ämnet var att det är svårt att få ersättning för bostadsköpare som upptäcker fel med lägenheten.

Lyssna på inslaget här.