Bostadsrättshandboken - del 1
När man köper en bostadsrätt köper man inte själva lägenheten – hela fastigheten inklusive alla bostäder ägs ju av föreningen - utan man köper rätten att bo i en viss bostad under obegränsad tid. Det här är del 1 i AoB:s/Bofaktas serie artiklar ur Bostadsrättshandboken - öppen läsning för alla som bor i eller ska köpa bostadsrätt. Hela handboken finns att läsa som PDF på bofakta.se
Förutsättningen är att man sköter sina åtaganden mot föreningen, det vill säga betalar sin avgift, som det heter i bostadsrätt, och följer de regler som gäller. När bostaden är ny säljs den av föreningen, vilket kallas upplåtelse. När den sedan säljs vidare heter det överlåtelse. Oftast anlitas en mäklare av förening eller säljare för att genomföra affären. Vid besök i bostaden ska man titta närmare på i vilket skick den är och särskilt studera kök och våtrum, men givetvis också golv, väggar och tak. Det är dock i kök och badrum som kostnaden för en renovering blir högst. Som köpare har man undersökningsplikt, och har man inte gjort en noggrann kontroll innan köpet är det ofta svårt att efteråt hävda brister som borde ha kunnat upptäckas.
Ett sätt att vara på den säkra sidan är att beställa en besiktning av en oberoende besiktningsman som går igenom lägenhetens yta, kontrollerar förekomsten av vattenskador, tvätt- och diskmaskinsanslutningar, rörledningar och radiatorsystem. Att mäta boytan är en del av besiktningsmännens uppgifter. Under senare år har många som köpt en bostadsrätt i efterhand fått reda på att lägenheten är mindre än förväntat. Anledningen är framför allt att det tidigare funnits flera olika sätt att mäta ytan.
En bostadsrättslägenhet är i lagens mening så kallad ”lös egendom” och då är det den vanliga köplagen som gäller. Som köpare är man som sagt skyldig att noggrant undersöka lägenheten. Fel som upptäcks senare och som man borde ha kunnat hitta eller se själv kan man aldrig räkna med att kunna reklamera i efterhand. Men så kallade dolda fel, som man inte borde ha kunnat upptäcka ens vid en noggrann besiktning, har man rätt att reklamera inom två år från tillträdesdagen.
Det finns många exempel på fall där säljaren fått betala tillbaka delar av köpeskillingen eller tvingats betala skadestånd för sådana fel i bostadsrätt. Ibland kan säljaren inte avtala bort dolda fel ens med en friskrivningsklausul, vilket det också finns rättsfall som visat. Annars kan man som sagt inte räkna med att kunna reklamera fel i efterhand, såvida inte säljaren lämnat ofullständiga eller felaktiga uppgifter. Hur noggrann man måste vara när man frågar om och undersöker bostaden framgår av det här rättsfallet:
Den slarviga köparen
En ung kvinna köpte en etta på 24 kvadrat i Vallentuna norr om Stockholm. Lägenheten köptes i befintligt skick, enligt avtalet, och hon besökte lägenheten två gånger innan avtalet skrevs. När hon flyttat in kände hon dålig lukt från badrummet och ringde fastighetsskötaren. Efter besiktning visade det sig att badrummet var ombyggt från en tidigare toalett/klädkammare, vilket föreningen enligt uppgift inte känt till eller gett tillstånd för. Föreningen krävde att felen skulle åtgärdas, vilket också omgående skedde. Efter reparationen, som kostade cirka 100.000 kronor, stämde kvinnan säljaren. Hon ansåg att det var ett köprättsligt fel och att hon hade rätt till både skadestånd och prisavdrag samt ersättning för egna reparationskostnader. Det felaktiga badrummet gick heller inte att försäkra, påpekade hon. Men säljaren, en äldre dam, bestred kraven. Hon menade att ombyggnaden gjorts långt innan hon själv köpte lägenheten, innan 1989, och var utförd enligt de regler som gällde då. Hon hade inte känt till något om när eller vem som utfört ombyggnaden, eller att föreningens godkännande saknats. Hon hade alltså inte ljugit i sin beskrivning av lägenheten. Köparen hade lätt kunnat konstatera att det inte fanns en golvbrunn, och att vattnet leddes bort via rör genom en garderob. Hon hade heller inte pratat med föreningen innan köpet. Hade hon gjort det hade hon fått reda på de faktiska omständigheterna kring badrummet, men hon hade inte ens frågat säljaren närmare om just det. Tingsrätten menade därför att den unga kvinnan inte hade undersökt lägenheten tillräckligt noga och hon förlorade målet.
Lunds Tingsrätt Mål T 821-12
Det kan vara värt att fråga lite extra om just ombyggda kök och badrum. Foto: Ann Hedlund
Det finns många liknande exempel som visar hur stark den så kallade undersökningsplikten är. Det kan alltså vara värt att fråga lite extra om just ombyggda kök och badrum. Om arbete med rördragningar, kakel, tätskikt med mera inte är rätt utförda kan det innebära en skaderisk. Begär också gärna ”våtrumsintyg” av säljaren, om sådant finns, för just ombyggda badrum. Man bör också ta reda på om föreningen känt till och godkänt renoveringen. Man ska också kontrollera vad som ingår av extra utrustning, exempelvis mikrovågsugn, duschkabin, tvättmaskin i badrum m.m. Om det är säljarens egen utrustning, som inte ingick i bostadsrätten från början, har han rätt att ta den med sig, så det är viktigt att i ett tidigt skede ta reda på vad som ingår.
Vidare bör man ta reda på bostadsrättsföreningens status idag och i framtiden. Bäst är att läsa årsredovisningen och sedan prata med bostadsrättsföreningens kontaktperson. Är föreningen nybildad finns ingen årsredovisning, men däremot en ekonomisk plan där man kan se en sammanställning och en prognos över kostnaderna de tre första åren.
Frågor som kan vara värda att söka svar på är: Ska fastigheten renoveras? Finns det i så fall trygg finansiering? När och hur länge ska renoveringen pågå? Finns det positiva potentialer i föreningen, exempelvis genom hyreslägenheter eller vindar som kan byggas om till bostäder som föreningen kan få in pengar för? Om föreningen hyr ut lokaler till butiker och företag i fastigheten - hur ser deras kontrakt ut och när ska de skrivas om och vad kan det få för konsekvenser för föreningens ekonomi? Tycker du det är svårt att läsa en årsredovisning bör du be din mäklare eller annan sakkunnig om hjälp, för i årsredovisningen finns värdefull information. Även bostadsrättsföreningens ordförande, eller den person som utsetts till kontaktperson, kan hjälpa till att svara på frågor.
Som köpare ska man också försäkra sig om att säljaren är den verklige ägaren till bostadsrätten. Fastighetsmäklaren har skyldighet att kontrollera säljaren, men det kan man även undersöka på egen hand. Den informationen kan fås genom ett utdrag ur föreningens lägenhetsförteckning. För att få detta utdrag måste det godkännas av säljaren. Om säljaren mot förmodan inte går med på det är det ett tecken på att något inte står rätt till. Om det är ett företag som äger bostadsrätten kan man som köpare begära att få ett färskt registreringsbevis av säljaren där det framgår vem som får teckna företagets firma.
Man bör även ta reda på om bostaden är en s.k. “äkta” bostadsrätt. Det kan man se i årsredovisningen. I korthet innebär det att en bostadsrättsförening är äkta om minst 60 procent av föreningens intäkter kommer från bostäder som används för medlemmarnas boende. En bostadsrättsförening kan bli oäkta när den i alltför stor utsträckning hyr ut lägenheter och lokaler eller upplåter bostadsrätter till annat än boende. Det finns också en fara att föreningen kan bli oäkta om det finns många juridiska personer (företag) som äger bostadsrätter i huset. Skattereglerna är olika för äkta och oäkta bostadsrättsföreningar, med hårdare beskattning för den oäkta. För dig som boende kan detta få stora konsekvenser. Vid en flytt till en oäkta bostadsrätt innebär det bland annat att du inte kan få uppskov med en eventuell reavinst på den gamla bostaden. Det går inte heller att få uppskov på en eventuell reavinst när du ska sälja i en oäkta förening.
Prismässigt är det stor variation på bostadsrätter, även i samma stadsdelar. Det som avgör priset är främst avgiften, läget, boyta, planlösning, balkong, utsikt, öppen spis, hiss och garage. Årsavgiften, som oftast delas upp i 12 månadsavgifter, ska täcka föreningens kostnader för drift och underhåll, räntor och amorteringar m.m. Man betalar avgiften för att få rätten att nyttja bostaden. Det är styrelsen i föreningen som bestämmer avgiftens storlek. Föreningen är också skyldig att sätta av pengar för underhåll och reparationer av stammar, fasader med mera. Många värderar en låg månadsavgift som något positivt, men det kan också innebära att föreningen får in för lite pengar till framtida renoveringar, vilket på sikt kan betyda höjda avgifter. Det kan därför vara klokt att prata med föreningens kontaktperson - oftast ordföranden - för att ta reda på planer kring framtida investeringar.
När man funderar på att köpa en ny bostad bör man först alltid se över sin egen ekonomiska situation och vad man har råd med för typ av bostad. Vidare bör man kontakta flera banker för att ta reda på vilka lånemöjligheter som finns. Att besöka flera kreditgivare kan löna sig och det finns tusenlappar att tjäna på att få ett bra låneavtal. Har säljaren skulder till föreningen, har man dock inget ansvar för dessa som köpare. Det är bara vid arv, testamente och bolagsskifte som man tar över den tidigare ägarens skulder.
Det är mycket vanligt att byggföretag idag, via bostadsrättsföreningen som de har bildat, tar ut både bokningsavgift och förskott för nya bostadsrätter som ska byggas. Före 1991, när lagen ändrades, var förskott av det här slaget inte tillåtna, men idag är tvärtom systemet med förhandsavtal det normala.
En bokningsavgift, som förekommer ibland, kan tas ut för att man ska få reservera en viss lägenhet man är intresserad av redan på ritningsstadiet. Avgiften brukar uppgå till 10- 20.000 kronor, och avräknas senare från köpeskillingen när kontraktet skrivs. När projektet kommit lite längre, och det finns en ekonomisk plan tillgänglig att ta del av, kan föreningen även upprätta ett så kallat förhandsavtal efter godkännande av Bolagsverket. Förskottet man betalar i förhandsavtalet får vara högst 10 procent av insatsen för bostadsrätten. Avtalet är bindande för båda parter. Om projektet inte blir av ska förskottet återbetalas.
Det som avgör priset är främst avgiften, läget, boyta, planlösning, balkong, utsikt, öppen spis, hiss och garage. Foto: Magnus Gotander
Numera gäller nya regler för förhandsavavtal. Avtalet ska noga beskriva allt som ingår i bostadsrätten via upplåtelsen. Köparen har också en betänketid på minst en vecka för att överväga sitt val. Uppgift om det nödvändiga bygglovet för projektet ska också finnas med. Datum för upplåtelse ska anges, som därefter inte får variera mer än tre månader. Även datum för tillträde ska därefter anges, om det inte sker i direkt anslutning till upplåtelseavtalet. Förhandsavtal som inte följer reglerna på alla punkter är ogiltiga och kan frånträdas av köparen.
Ska du köpa en helt ny bostadsrätt är därför rådet att se upp lite extra med vilka villkor byggaren ställer i förhandsavtalet, om det begärs att du ska skriva på ett sådant. Därefter erbjuds man som köpare oftast att bestämma vilka eventuella tillval man önskar. Tillvalen kostar extra, och betalas vanligen i samband med kontraktsskrivningen. Nästa steg i processen är det särskilda upplåtelseavtalet som måste finnas för respektive bostadsrätt. Upplåtelseavtalet bygger på den ekonomiska planen som granskats av två så kallade intygsgivare som ska vara godkända av Boverket. Nya regler gäller numera även för upplåtelsevtal, som ska skrivas under av både säljaren (föreningen) och köpare och noggrant räkna upp exakt vad som ingår i bostadsrätten. Ingår t.ex. förråd, garage, uteplats, terrass eller balkong i upplåtelsen, eller får man bara nyttja dessa som en del i boendet?
I många föreningar ingår t.ex. inte balkongen i själva upplåtelsen, vilket innebär att underhållsansvaret helt ligger på föreningen och inte kan föras över på bostadsrättshavaren - inte ens via en stadgeändring. En kort tid före inflyttning ska sedan slutbetalningen av resterande insats ske. I samband med inflyttning ska bostaden besiktigas och eventuella fel åtgärdas av byggföretaget.
Det är mycket att tänka på vid köp av en bostadsrätt, men med rätt kunskap finns det goda möjligheter att hitta den bostad man verkligen vill ha.
CHECKLISTA:
# Undersök lägenheten noga. Att reklamera fel som man själv borde ha kunnat se vid visningen går inte. Kontrollera vad som ingår i upplåtelsen, t.ex. förråd, uteplats m.m.
# Läs de viktigaste punkterna i föreningens stadgar, t.ex. om underhållsansvar m.m. Om något bryter mot reglerna i bostadsrättslagen gäller det inte. Lagen står alltid över stadgarna.
# Ta del av årsredovisningen och de sju nyckeltalen som numera redovisas. Hur stora är lånen respektive räntekostnaderna? Planeras större renoveringar som kan ge höjd avgift?
# Titta inte bara på själva lägenheten - kolla även tvättstuga, källare, vindsutrymmen, garage m.m.
# Tala med styrelsen och fråga andra i huset om föreningen.
# Begär ett utdrag ur lägenhetsförteckningen av säljaren/mäklaren för att se att säljaren verkligen är rätt ägare och vad som ingår i bostadsrätten.
# Säljarens make/maka/sambo ska godkänna överlåtelsen skriftligt även om han/hon inte är delägare i bostadsrätten.
# Har föreningen många lokaler och bostäder som hyrs ut, dvs är föreningen äkta eller finns risk att den kan komma att betraktas som oäkta av skattemyndigheten?
# Finns utomstående förvaltare respektive revisor, i regel ett plus.
# Kontrollera lägenhetsytan. Hur stor är lägenhetens andel i förhållande till föreningens alla skulder?
# Hyr föreningen sin mark och betalar så kallad tomträttsavgäld? Det kan leda till höjda avgifter när markhyran höjs.
# Är föreningen liten - med få lägenheter - då kan problem för bara en medlem leda till besvär för övriga boende. Många små föreningar går numera ihop i en så kallad fusion för att bli starkare.
Foto: Colourbox