Nya regler för årsredovisningar i brf

Från och med räkenskapsåret 2023 gäller fler krav på information i årsredovisningar i bostadsrättsföreningar.

Från och med räkenskapsåret 2023 ska årsredovisningar för bostadsrättsföreningar innehålla mer information än tidigare. Syftet är att ge medlemmar och potentiella köpare en bättre och mer jämförbar information om föreningens ekonomi.

De nya reglerna i årsredovisningslagen innebär bland annat att alla föreningar ska lämna mer information och ange nyckeltal i förvaltningsberättelsen samt upprätta en kassaflödesanalys. Detta påverkar hur bostadsrättsföreningar ska upprätta sina årsredovisningar som lämnas under 2024. Bokföringsnämnden har nu publicerat anvisningar för hur de nya reglerna i årsredovisningslagen ska tillämpas.

Information som ska finnas i förvaltningsberättelsen

Följande upplysningar ska framgå under allmänt om verksamheten: 

• Om bostadsrättsföreningen är eller inte är privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen
• Om marken innehas med äganderätt eller tomträtt och vissa uppgifter om tomträttsavtalets löptider och avgäld.
• Om bostadsrättsföreningens fastighet eller tomträtt har en del av en samfällighet och vad denna i så fall förvaltar
• Om bostadsrättsföreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan

Flerårsöversikten ska också innehålla följande nyckeltal under en period av fyra år

• Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
• Årsavgifternas andel i procent av de totala rörelseintäkterna
• Skuldsättning per kvadratmeter: Detta nyckeltal visar bostadsrättsföreningens skuldsättning där hänsyn även tas till byggnadens storlek. Det beräknas genom att fördela räntebärande skulder på det antal kvadratmeter yta som bostadsrättsföreningen får intäkter från. Föreningen ska redovisa två nyckeltal, ett där både ytor för bostadsrätter och hyresrätter ingår och ett fördelat enbart på bostads­rättsyta.
• Sparande per kvadratmeter: Detta nyckeltal anger hur stort överskott bostadsrättsföreningen skapar under ett år, som kan ses som ett slags sparande i föreningen fördelat på antalet kvadratmeter som föreningen får intäkter från. Nyckeltalet utgår från resultaträkningen och innebär att bostadsrättsföreningen utgår från årets resultat och ökar detta med bland annat avskrivningar, kostnadsfört planerat underhåll och justerar för intäkter och kostnader som inte normalt förekommer i bostadsrättsföreningen. I nästa steg fördelas detta belopp på antalet kvadratmeter som bostadsrättsföreningen får intäkter från.
• Räntekänslighet: Detta nyckeltal ska visa hur mycket bostadsrättsföreningen kan behöva höja avgifterna om räntan för bostadsrättsföreningens räntebärande skulder ökar med 1 %. Det beräknas genom att dividera föreningens räntebärande skulder med bostadsrättsföreningens intäkter från avgifter för bostadsrätterna.
• Energikostnad per kvadratmeter: Många bostadsrättsföreningar redovisar nyckeltal om energikostnader sedan tidigare, det ska dock beräknas på ett enhetligt sätt vilket gör att många bostadsrättsföreningar behöver justera beräkningen.

Om bostadsrättsföreningen redovisar en förlust ska bostadsrättsföreningen lämna en upplysning om vad detta innebär för bostadsrättsföreningens möjligheter att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Med ekonomiska åtaganden menas till exempel räntor, amorteringar, ev. tomträttsavgälder samt underhåll av bostadsrättsföreningens byggnader. Finansiering kan till exempel ske genom avgiftshöjningar, nya lån, minska amorteringar, ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och insatsökningar. Förlust under ett enstaka år kräver endast en kortare upplysning.

Krav på kassaflödesanalys

Det blir obligatoriskt att ha en kassaflödesanalys i årsredovisningen. Kassaflödesanalysen visar en bostadsrättsförenings in- och utbetalningar under året och därmed bostadsrättsföreningens betalningsströmmar. Kassaflödet påverkas inte av avskrivningar och en förening som går med förlust kan därför ha ett posi­tivt kassaflöde. En sund bostadsrättsförening måste ha tillräckligt positivt kassaflöde för att kunna klara underhåll, investeringar och amorteringar. Det finns två olika metoder för att upprätta kassaflö­des­analys och föreningen får välja vilken metod som ska användas.

Övergångsbestämmelser kring nyckeltal

Det allmänna rådet BFNAR 2023:1 ska enligt övergångsbestämmelserna tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter den 31 december 2022. Nyckeltal som ska lämnas för de tre föregående räkenskapsåren behöver inte lämnas för räkenskapsår som föregår det räkenskapsår som det allmänna rådet tillämpas första gången. Det innebär att föreningar inte behöver granska tidigare årsredovisningar för att ta fram siffror från dessa år i årsredovisningen för 2023.

Kommer redovisningsregelverket K3 bli obligatoriskt för bostadsrättsföreningar?

Enligt ett förslag från Bokföringsnämnden kommer bostadsrättsföreningar i framtiden inte längre få tillämpa K2-regelverket (mindre företag med enklare förhållanden), det ska vara obligatoriskt att tillämpa K3-regelverket vilket är huvudregelverket för större företag. Bokföringsnämnden förväntas att under våren 2024 besluta om denna ändring och de nya redovisningskraven kan komma att omfatta räkenskapsår som inleds efter 31 december 2023. 

Ändringen skulle påverka framför allt bostadsrättsföreningens avskrivningar och hantering av underhåll och renoveringar. I K 3 ska nämligen en byggnad delas upp i väsentliga komponenter som har olika livslängd, till exempel stomme, tak, fönster och dörrar samt olika installationer som el, VVS och hissar. Sedan skrivs de olika komponenterna av över dess förväntade livslängd. När en komponent byts ut, till exempel stambyte, redovisas detta som utrangering av den gamla komponenten och anskaffning av en ny komponent som sedan skrivs av. I K 2 hade stambytet istället redovisats som en kostnad med en stor förlust som följd.

Text: Fastighetsägarna

bild: iStock