Riskerar er brf att klassas som oäkta?

Ett nytt taxeringsvärde kan avgöra om föreningen klassas som äkta eller oäkta. Under hösten 2024 sker allmän fastighetsdeklaration för hyreshusfastigheter, till vilka bostadsrättsföreningars fastigheter hör. Genom deklarationen ges varje fastighet ett nytt taxeringsvärde som kommer att gälla för treårsperioden 2025 till och med 2027.

- Beskedet om nytt fastighetstaxeringsvärde kommer först under sommaren 2025, men det kan redan nu vara bra att som bostadsrättsförening förbereda er på de skattemässiga konsekvenser nytt taxeringsvärde kan innebära för er status som äkta eller oäkta bostadsrättsförening, säger Anton Ratzmann på Fastighetsägarna Service.

Skillnaden mellan äkta och oäkta bostadsrättsförening

Vid beskattning klassas en bostadsrättsförening som privatbostadsföretag, också känt som äkta bostadsrättsförening, eller oäkta bostadsföretag (oäkta bostadsrättsförening).

En äkta bostadsrättsförening är inte skatteskyldig för inkomster som tillhör den fastighet de äger och en medlem i en äkta bostadsrättsförening betalar en lägre vinstskatt samt har möjlighet att få uppskov på vinsten vid försäljning av en bostadsrätt.

I en oäkta bostadsrättsförening måste all vinst beskattas och medlemmarna förmånsbeskattas. Det är därför förmånligt för en bostadsrättsförening att klassas som ett privatbostadsföretag/en äkta bostadsrättsförening.

Så definieras en äkta brf

En äkta bostadsrättsförening definieras som en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till minst 60 procent består i att, åt medlemmar eller delägare, tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Enligt ett avgörande från Högsta Förvaltningsdomstolen från 2021 är det taxeringsvärdet som ligger till grund för den beräkning som sker för att avgöra om en bostadsrättsförening når upp till minst 60 procent.

Skatteverket beslutar om fastighetens taxeringsvärde baserat på de uppgifter som bostadsrättsföreningen givit in i sin fastighetsdeklaration. Taxeringsvärdet utgör fastighetens möjliga avkastningsvärde. I regel motsvarar avkastningsvärdet faktiska hyresintäkter för lokaler och bostäder och beräknad årshyra för bostadsrätterna. Den beräknade årshyran sätts på följande sätt:

- i första hand efter hyresnivån för eventuella bostadshyresrätter i den egna fastigheten

- i andra hand efter jämförbara bostadshyresrätter i närliggande jämförbara hyreshus

- i tredje hand efter genomsnittshyran för värdeområdet framtaget av Skatteverket.

Bruksvärdeshyran för bostadsrätterna samt eventuella hyresintäkter från garageuthyrning till dess medlemmar ska utgöra minst 60 procent av taxeringsvärdet.

Så skyddas bostadsrättsföreningar

Även om en bostadsrättsförening inte når nivån om 60 procent finns det ett skydd för de brf:er som redan är äkta. Skyddet innebär att även om mindre än 60 procent av byggnaden används för att tillhandahålla bostäder så ska ingen omklassificering ske om ingen förändring har skett i fastigheten.

En sådan förändring kan exempelvis vara att föreningen börjar hyra ut garageplatser till andra än medlemmar i föreningen eller att juridiska personer tillåts bli medlemmar. Det innebär att endast det faktum att en lokalhyresgäst inbringar mer pengar till bostadsrättsföreningen via den hyra denne betalar inte enskilt ska innebära att föreningen blir en oäkta bostadsrättsförening.

Trots det skydd som finns händer det att Skatteverket omklassificerar bostadsrättsföreningar från äkta till oäkta baserat på det nya fastighetstaxeringsvärdet.

Viktigt att agera i tid

Det är därför viktigt att bostadsrättsföreningen agerar redan inför det nya fastighetstaxeringsbeslutet när fastighetsdeklarationen görs. Det är även fullt möjligt att ompröva fastighetstaxeringen om bostadsrättsföreningen anser att någon beräkningsgrund från Skatteverket varit felaktig.

Ompröva fastighetstaxeringen

För bostadsrättsföreningar som är oäkta idag och ser en möjlighet att bli äkta eller för äkta bostadsrättsföreningar som gjort förändringar som innebär att de inte längre är skyddade finns det all anledning att överväga en omprövning av fastighetstaxeringen när den meddelas under sommaren.

Text: Fastighetsägarna Service

Foto:Magnus Gotander