Konvertering av lokal till bostadsrätter

I och med att efterfrågan på hyreslokaler har sjunkit i många delar av landet har det blivit vanligare med vakanta lokaler. Att yta står tom och inte ger någon intäkt kan påverka bostadsrättsföreningens ekonomi mycket hårt. Det kan vara möjligt att omvandla lokalytan till bostäder och upplåta dessa som bostadsrätter. På det sättet får bostadsrättsföreningen fler medlemmar och ökade intäkter genom årsavgifter för de nya bostadsrätterna. Bostadsrättsföreningen kommer även ifrån en ibland komplicerad och kostsam roll som hyresvärd och styrelsen kan istället fokusera på kärnverksamhet – att tillhandahålla bostäder för sina medlemmar. För att konverteringen ska gå rätt till är det flera rättsliga områden som aktualiseras.

Det första steget är vanligtvis att utreda vilka myndighetstillstånd som krävs och att de åtgärder som planeras inte strider mot detaljplanen. Ombyggnationen kan kräva bygglov eller endast en bygganmälan. Att ändra användningsområde från lokal till bostad kräver bygglov som huvudregel.

Därefter behöver bostadsrättsföreningen ta ställning till frågan om en ny ekonomisk plan behöver tas fram. Detta ska ske om föreningens ekonomiska förhållanden väsentligt har ändrats negativt i förhållande till den ursprungliga ekonomiska planen eller om konverteringen påverkar föreningens totala ekonomi på ett någorlunda påtagligt sätt. Avgörande för denna fråga är i många fall om bostadsrättsföreningen kommer att stå för kostnaden för att genomföra ombyggnationen eller om bostadsrätterna kommer att upplåtas i befintligt skick till någon (vanligtvis ett byggbolag) som genomför ombyggnationen och därefter överlåter bostadsrätterna till privatpersoner.

 Om bostadsrättsföreningen i egen regi kommer att genomföra ombyggnationen tecknas ett entreprenadavtal med entreprenören. För det fall det är bostadsrättshavaren som ansvarar för ombyggnationen så behövs ett ombyggnationsavtal för att reglera bland annat hur ombyggnationen ska ske, ansvar för skador och överlåtelse att fastighetstillbehör.

För att ta fram det upplåtelseavtal som skapar bostadsrätten behöver bostadsrättens insats i föreningen samt bostadsrättens årsavgift beräknas. Årsavgiften kan antingen beräknas utifrån insats eller genom andelstal, detta framgår av bostadsrättsföreningens stadgar.

Text: Bostadsrättsnytt/HSB

Bild: Colourbox